ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 111/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 111/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, stp.č.686 včetně čp. 263 a p.p.č.919/5 Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Sloup v Čechách, k.ú. Sloup v Čechách Adresa nemovité věci: V Lukách 263, Sloup v Čechách Vlastník stavby: SJM Janák Jiří a Janáková Vlasta, V Lukách 263, Sloup v Čechách, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Janák Jiří a Janáková Vlasta, V Lukách 263, Sloup v Čechách, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: 070-EX 1895/11, Soudní exekutor Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1474/20, Nymburk René Tomeš Sportovní 409/31, Hradec Králové IČ: telefon: tomes@reality-hk.cz Exekuční řízení Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nymburk pro účel prodeje nemovitých věcí v dražbě (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: pana Janáka- povinného Počet stran: 11 stran Počet příloh: 17 Počet vyhotovení: 2 Hradci Králové, dne René Tomeš

2 NÁLEZ Znalecký úkol zjištění ceny obvyklé nemovitých věcí: stavební p.č.st.686 zastavěná plocha a nádvoří včetně součástí stavby bydlení čp. 263 v části obce Sloup v Čechách, pozemku p.č.919/5 trvalý travní porost, vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území Sloup v Čechách, obec Sloup v Čechách, okres Česká Lípa, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí. Přehled podkladů výpis z katastru nemovitostí LV č.575 ze dne Usnesení 070 EX /11-40 ze dne internetové stránky nabídka zjištění na místě samém od 10h zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014s. fotodokumentace pořízená na místě samém Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech informace podané povinným Prohlídka nemovité věci prohlídka nemovité věci byla provedena za přítomnosti znalce a povinného na místě samém od 10,00h. Vycházím z údajů zjištěných na místě samém, z vlastního zaměření, prohlídky domu. Povinný poskytl součinnost a objekt zpřístupnil. Dům je vyklizen a není trvale obýván. Žádná listina o nájmu nebyla předložena. Místopis Obec Sloup v Čechách se nachází v okrese Česká Lípa, kraj Liberecký. Díky zdejšímu skalnímu hradu, koupališti, nové rozhledně a sousedícím Lužickým horám patří k oblíbeným cílům turistů. doprava: do obce zajíždějí autobusové linky několika dopravců. v obci rozvody plynu a vody a elektro, kanalizace pouze dešťová mateřská školka a škola I.st SDH pošta koupaliště, hřiště rozšířená vybavenost v Novém Boru cca 4km, veškerá vybavenost v České Lípě - cca 9km Pozemky v části obce navazující na centrum

3 SOUČASNÝ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis mírně svažité pozemky v ulici V Lukách ve Sloupu v Čechách, pozemek zastavěný rodinným domem, přístup z veřejné zpevněné komunikace, napojeno na veřejný vodovod, elektro síť a plyn. Kanalizace do jímky. V místě pouze dešťová kanalizace. SOUČÁSTÍ OBVYKLÉ CENY JSOU: stavební p.č.st.686 zastavěná plocha a nádvoří stavba objektu bydlení čp 263 v části obce Sloup v Čechách na stp.č.686 pozemek p.č.919/5 trvalý travní porost sklad - kotelna tvořící hranici se sousedním pozemkem venkovní úpravy v minimálním rozsahu (přípojka vody, plynu, elektro, kanalizace do jímky, jímka, zpevněné plochy, oplocení včetně vrátek a pilířů pro měřidla, sušák na prádlo, venkovní schody) trvalé porosty vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území a obeci Sloup v Čechách Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami:nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch nebo jakýkoliv zájem související s předmětem ocenění. Nejsou žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost zhotovitele. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním

4 Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit. Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard bydlení. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se vytvoří při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně. Silné stránky pozemky a stavby ve vlastnictví stejných vlastníků dobrý stavebně technický stav Slabé stránky vlastník je v exekučním řízení RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: stavba je evidována ve veřejném seznamu, pouze stavba, která tvoří příslušenství není evidována a je na p.č.919/5 Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Janák Jiří Nařízení exekuce - Janáková Vlasta - 4 -

5 Zahájení exekuce - Janák Jiří Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Ostatní rizika: nejsou Komentář: žádná smlouva o nájmu nebyla předložena, objekt vyklizen OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků pozemky nepravidelného tvaru zastavěné rodinným domem s doprovodnými stavbami, venkovními úpravami a s trvalými porosty. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků obec nemá zpracovanou cenovou mapu pozemků, s pozemky určenými k výstavbě RD se běžně obchoduje za cenu 400Kč/1m2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost 919/ Celková výměra pozemků 854 Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotře bení VH sklad zděný sklad - kotelna při hranici pozemku 919/5 69,00 m Kč/m Kč 35 % Kč septik typový septik SM3 919/5 30,00 m Kč/m Kč 50 % Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 263 samostatně stojící stavba rodinného domu o jedné bytové jednotce s garáží a s přístavkem skladu LTO. Stavba je podsklepená a o 2 nadzemních podlažích a s mansardovou střechou. Objekt byl postaven v r 1988, v letech byla stavba modernizována. základy betonové pasy, zdivo z plynosilikát. tvárnic na tl. 30cm, stropy rovné, střecha mansardová, krytina tašky, omítky vápenné štukové a břízolitové, schody dřevěné, dveře hladké plné nebo ze 2/3 prosklené, okna dřevěná vakuová,povrchy podlah keramické, parkety, betonové, vytápění - osazen plynový kotel a kotel na LTO, vodovod - ocelové trubky, zdroj teplé vody zásobník kombinovaný s kotlem na ÚT, vybavení kuchyně - linka bez sporáku, odsávač par, vnitřní obklady keramické v - 5 -

6 kuchyni, a v koupelně - v části poškozené. Dispozičně stavba obsahuje: IPP garáž, komora, sušárna, kotelna, chodba, schodiště, přístavek s nádržemi LTO INP - zádveří, hala, schodiště, kuchyň s jídelnou, koupelna s WC, lodžie IINP - 3x pokoj, chodba, koupelna s WC, lodžie půdní volný prostor s přístupem po mech schodech. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 čp ,33 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 861,33 m 3 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 900,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8388 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 696,57 Plná cena: 861,33 m 3 * 2 696,57 Kč/m 3 = ,64 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 70 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 100 = 30,0 % Koeficient opotřebení: (1-30,0 % / 100) * 0,700 Rodinný dům čp. 263 věcná hodnota = ,65 Kč Fotodokumentace Příjezdová komunikace Pohled na dům od silnice - 6 -

7 Příslušenství zděný sklad u domu Čelní pohled na dům zahrada Vstupní hala a schodiště Kuchyně s linkou Soc zařízení Koupelna s WC Kotelna i IPP - 7 -

8 Výpočet porovnávací hodnoty Cena obvyklá Odhad obvyklé ceny je proveden ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zák.č.151/1997 o oceňování majetku: Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji oceňované nemovitosti nebo prodeji porovnatelné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.obvyklá cena zohledňuje pouze trvalé vlastnosti oceňovaných nemovitostí a již existující skutečnosti a vlivy trhu, které mají na cenu vliv, kromě vlivu mimořádných okolností trhu (např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, krátkodobé důsledky přírodních sil, atp.), osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby. Stanovení ceny obvyklé porovnáním: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. S ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých objektů typů nemovitostí se nepředpokládá, že uskutečněné prodeje by měly být starší 2 let, neboť tyto údaje ztrácí po delší době svou vypovídací schopnost. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Při šetření místního trhu bylo zjištěno, že porovnatelné nemovitosti jako oceňované nemovité věci včetně součástí a příslušenství jsou v daném místě a čase, co do velikosti a umístění a stavu obtížněji obchodovány, a to z důvodu převažující nabídky nad poptávkou. Při stanovení ceny obvyklé jsem použil srovnávací metodu s nabízenými nemovitostmi. Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 210,00 m 2 Obestavěný prostor: 861,33 m 3 Zastavěná plocha: 93,90 m 2 Plocha pozemku: 854,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí vzorek 1 RD stavba RD cca 10km od České Lípy, porovnatelná občanská vybavenost, dům s novou krytinou, v dobrém stavu vzorek 2 RD stavba z r 1982, dvougenerační, původní stav vzorek 3 RD rozestavěný rodinný dům, novostavba před dokončením,menší stavba Srovnatelné nemovité věci Název: vzorek 1 RD Lokalita Nový Bor Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka 0,90-8 -

9 K2 Velikosti objektu větší objekt 0,95 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku větší pozemek 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění volný prodej 0,85 Celkový koef. K C 0,69 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 250,00 m m Kč Kč/m 2 Název: vzorek 2 RD Lokalita Polevsko Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - nabídka 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení původní stav 1,05 K5 Celkový stav bez údržby 1,15 K6 Vliv pozemku větší pozemek 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění volný prodej 0,85 Celkový koef. K C 0,88 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 180,00 m m Kč Kč/m 2 Název: vzorek 3 RD Lokalita Radvanec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny nabídka 0,90 K2 Velikosti objektu menší objekt 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení nedokončeno 1,20 K5 Celkový stav novostavba 0,75 K6 Vliv pozemku větší pozemek 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění volný prodej 0,85 Celkový koef. K C 0,69 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 106,00 m m Kč Kč/m 2-9 -

10 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 210,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč, zaokrouhleno Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny slovy: Dvamilionysedmsetčtyřicettisíc Kč Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci: Využití nemovité věci bydlení Stavebně technický stav budova jako celek objekt k bydlení s doprovodnými stavbami Objekt standardní vybavení Provedení podstandardní (zdivo na tl 30cm) Vlastnictví pozemků pozemky dostačující rozlohy Poloha vhodná část pro bydlení venkovské bydlení Doprava linková autobusová doprava Vybavenost obce rozšířená Nabídka v lokalitě mírně převyšuje nabídku stagnace na trhu s nemovitostmi ekonomická krize v ČR vlastník se nachází v exekučním řízení objekt vyklizen, připraven k prodeji povinný spolupracuje pozemky udržované náklady související s vydražením (4% daň z nabytí nem věcí) Po zvážení všech výše uvedených faktorů ovlivňujících cenu, celkovým informacím získaných na trhu s nemovitostmi a vlastních zkušeností, a s ohledem na výše uvedené uvádím následující závěr: Práva a závady spojené s nemovitostí žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, cena je 0,- Kč

11 vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.575 oddíl C Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč Obvyklá cena - stavební p.č.st.686 zastavěná plocha a nádvoří včetně součástí stavby bydlení čp. 263 a pozemku p.č.919/5, vše včetně součástí a příslušenství v katastrálním území a obci Sloup v Čechách, okres Česká Lípa Kč slovy: Dvamilionysedmsetčtyřicettisíc Kč Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím porovnáním s nabízenými objekty v daném místě a čase. Hradci Králové René Tomeš Sportovní 409/ Hradec Králové Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 111/2015 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.575 ze dne Kopie katastrální mapy z 2 Mapa oblasti z Nabízené vzorky z z