ZNALECKÝ POSUDEK. č /16. O ceně nemovitosti, bytu č.14/3 v domě č.p.14 v k.ú. a obci Jickovice

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /16 O ceně nemovitosti, bytu č.14/3 v domě č.p.14 v k.ú. a obci Jickovice Objednatel znaleckého posudku: Soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 9, JUDr. Milan Usnul Bryksova 763/ Praha 9 Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny dle platného cenového předpisu, obvyklé ceny a cenu práv a závad a nájemních práv jako podklad pro exekuční řízení č.j.098 EX 00337/ Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Rudolf Štěpánek Jana Drdy Příbram VII telefon: Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Příbrami

2 A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: byt č.14/3 v domě č.p.14 v k.ú. a obci Jickovice Adresa předmětu ocenění: Jickovice Jickovice Kraj: Jihočeský Okres: Písek Obec: Jickovice Katastrální území: Jickovice Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti pana Krásy. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí LV č.351, vyhotoveno dálkovým přístupem dne Výpis z katastru nemovitostí LV č.437, vyhotoveno dálkovým přístupem dne katastrální mapa - prohlášení vlastníka budovy ze dne informace a údaje sdělené panem Krásou - skutečnosti a výměry zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /002, Jaromír Krása, Jickovice 14, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /0423, RČ/IČO: /380, Antonín Novotný, Sokolovská 14/324, Praha 9 - Vysočany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: /002, Jaromír Krása, Jickovice 14, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /0423, RČ/IČO: /380, Antonín Novotný, Sokolovská 14/324, Praha 9 - Vysočany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 5. Dokumentace a skutečnost Z předložené dokumentace je zřejmé, že právní stav se od stavu skutečného neliší. Kopii katastrální mapy nebylo možno zajistit, protože na Katastrálním úřadu v Příbrami bylo zjištěno, že předmětné území není digitalizováno, proto je mapa z nahlížení do katastru. 6. Celkový popis nemovité věci Obytný dům je situován jako samostatný objekt v zástavbě rodinných domů. Obytný dům stojí na cizím pozemku, pozemek p.č.st.127 patří České republice, příslušnost hospodařit s majetkem státu má Státní pozemkový úřad, Husinecká 1024/11a, Žižkov, Praha 3. Obytný dům má 1 podzemní podlaží a 3 nadzemní podlaží. Společná kotelna je v 1.PP. Objekt je zděný se střechou sedlovou a krytinou z eternitových šablon. Klempířské konstrukce úplné. Vnější omítky břizolitové, schodiště tercové, společná chodba s keramickou dlažbou.instalován hromosvod. Byt č.14/3 je vlevo ve 2.NP

3 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č.14/3 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez IV -0,02 pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,920 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00-3 -

4 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,03 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,010 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = Byt č.14/3 Jedná se o byt ve 2.NP. V bytě jsou okna plastová, dveře hladké plné nebo prosklené, podlahy jsou z koberců nebo z PVC. V kuchyni kuchyňská linka a elektrický sporák. V koupelně vana s umyvadlem. Radiátory plechové, vytápění ze společné kotelny v 1.PP. Součástí je balkon a lodžie. Byt je v původním, i když udržovaném stavu. Byla by ale vhodná rekonstrukce, protože vybavení je již morálně zastaralé. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 31 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyně: 11,02 * 1,00 = 11,02 m 2 pokoj: 20,49 * 1,00 = 20,49 m 2 pokoj: 12,10 * 1,00 = 12,10 m 2 pokoj: 13,11 * 1,00 = 13,11 m 2 předsíň: 6,12 * 1,00 = 6,12 m 2 koupelna: 2,30 * 1,00 = 2,30 m 2 WC: 0,85 * 1,00 = 0,85 m 2 spíž: 2,23 * 1,00 = 2,23 m 2 komora: 3,65 * 1,00 = 3,65 m 2 sklep: 17,20 * 0,10 = 1,72 m 2 lodžie: 2,21 * 0,20 = 0,44 m 2 balkon: 3,29 * 0,17 = 0,56 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 74,59 m 2-4 -

5 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 31 let: s = 1-0,005 * 31 = 0,845 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,845 = 0,783 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,920 Index polohy pozemku I P = 1,010 9 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,783 = 8 819,71 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 74,59 m 2 * 8 819,71 Kč/m 2 * 0,920 * 1,010= ,53 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,53 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt č.14/ ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč Celkem ,50 Kč - 5 -

6 Rekapitulace výsledných cen, celkem ,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Šestsetjedenácttisícdvěstědevadesát Kč Obvyklá cena Analýza zjištění obvyklé ceny Jako podklady pro analýzu zjištění obvyklé ceny oceňované nemovitosti v dané lokalitě byly použity údaje z nabídek z internetových stránek, vlastní databáze a databáze spolupracujících odhadců. Porovnání nabízených prodejů bytů Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadců a z databáze RK. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : I. Nemovitost Obec: Milevsko - Velká Katastrální území: Velká Charakter: byt Požadovaná cena: ,- Kč (6 960,- Kč/m 2 ) Zdrojem informací internet. Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu 3+1 v obci Velká 5,5 km od Milevska směrem na západ. Byt 3+1 s lodžií je v družstevním vlastnictví. Dům po celkové rekonstrukci - zateplená fasáda, plastová okna, střecha, rozvody vody a elektřiny, izolace. Byt vytápěn vlastním kotlem na tuhá paliva. K bytu patří dva sklepy a společné prostory. Byt je možné převést do osobního vlastnictví. Užitná plocha: 79 m² - 6 -

7 II. Nemovitost Obec: Bernartice - Svatkovice Katastrální území: Svatkovice Charakter: byt Požadovaná cena: ,- Kč (8 460,- Kč/m 2 ) Zdrojem informací internet. Jen 3 km od Bernartic a necelých 25 km do obce Písku v malé obci Svatkovice ve velmi hezké a klidné lokalitě vám nabízíme družstevní byt s dispozicí 3+1 a s podlahovou plochou 65 m 2. Předmětem převodu jsou i členské práva k družstevní garáži pro osobní automobil, která se nachází přímo v bytovém domě a dále právo využívání oplocené zahrádky s pergolou a zahradním domkem jakožto vhodným místem pro oddych a relaxaci rodiny. Užitná plocha: 65 m² III. Nemovitost Obec: Chyšky Katastrální území: Chyšky Charakter: byt Požadovaná cena: ,- Kč (5 700,- Kč/m 2 ) Zdrojem informací internet. Prodáváme zděný byt o dispozici 3+1 v malé obci Ratiboř, nedaleko města Milevska. Osobní vlastnictví, CP 68 m 2. Nová plastová okna, nová kuchyňská linka, nové WC. Jinak stav původní, určený k rekonstrukci dle vlastních představ. Voda studniční, ohřev novým bojlerem, veřejná kanalizace. Nízké náklady na bydlení, byt ihned volný. Užitná plocha: 65 m² - 7 -

8 Závěr: Oceňovaný byt č.14/3 má podobný charakter využití, jako všechny tři srovnávané nemovitosti, je v podobné lokalitě jako 1.,2. a 3. nemovitost. Užitná plocha je větší, než u porovnávaných nemovitostí č.2 a 3.Oceňovaný byt je podobně velký jako srovnávaná nemovitost č.1, ale je v horší lokalitě, než všechny srovnávané nemovitosti. Zároveň je bytový dům na cizím pozemku.. Obvyklá cena je zpravidla o 10 20% nižší, než cena inzerovaná. Při porovnání ceny užitné plochy bytu, tj. 74,59 m 2, a přiměřené ceny za užitnou plochu, tj. asi 6 570,- Kč/ m 2, je porovnatelná cena 74,59 m 2 * 6 500,- Kč/ m 2 = ,- Kč Po provedeném podrobném porovnání všech tří případů s oceňovanou nemovitostí, na základě vlastních zkušeností se situací na trhu s nemovitostmi obdobných typů a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu stanovuji obvyklou cenu na: Byt č.14/3 - obvyklá cena = ,00 Kč Byt č.14/3 - podíl ½ obvyklá cena = ,00 Kč Práva, závady a nájemní práva nebyla při místním šetření zjištěna. V Příbrami Ing. Rudolf Štěpánek Jana Drdy Příbram VII telefon: Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne , pod č.j. Spr. 1345/80, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /

9 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.351 ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.437 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Mapa oblasti 1 Usnesení Exekutorského úřadu 2 Fotodokumentace nemovitosti 2-9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 pohled vstup chodba se schodištěm předsíň kuchyně obývací pokoj

21 pokoj pokoj koupelna WC