znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax:

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitosti pozemku parc. č včetně všech součástí a příslušenství, zapsán na LV č. 685 pro k.ú. Sokolnice, obec Sokolnice, okres Brno - venkov. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad, ke spisu č.j. 137 EX 4179/05 25 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno,

2 Pozemek parc. č. 3150, k.ú. Sokolnice Znalecký posudek č /2011 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda nemovitostí 8 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 10 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 4179/05-25, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Štefla Antonína dle LV č. 685 ze dne , podepsán JUDr. Petr Kocián v.r. soudní exekutor P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 685) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

3 Pozemek parc. č. 3150, k.ú. Sokolnice Znalecký posudek č / NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 4179/05-25, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Štefla Antonína - rodinný dům č.pop. 188 včetně všech součástí a příslušenství s pozemkem parc.č.110 a pozemek parc.č včetně součástí a příslušenství ze dne podepsán JUDr. Petr Kocián v.r. soudní exekutor; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 685 pro k.ú. Sokolnice, vyhotovil ČÚZ ak SCD dne ; 3. kopie katastrální mapy vyhotovená KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Brno - venkov, ze dne , mapový list BRNO 6-5/23 a ML BRNO 6-5/12 v k.ú. Sokolnice, obec Sokolnice, okres Brno - venkov(viz příloha); 4. informace a sdělení poskytnutá vlastníkem nemovitosti panem Šteflem Antonínem při místním šetření dne , 5. skutečnosti a výměry zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konanou dne ; 6. vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 7. Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru ( fotodokumentace pořízená při místním šetření dne , 9. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 10. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 11. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 12. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

4 Pozemek parc. č. 3150, k.ú. Sokolnice Znalecký posudek č / POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je pozemek parc. č včetně všech součástí a příslušenství, zapsaný na LV č. 685 pro k.ú. Sokolnice, obec Sokolnice, okres Brno - venkov, vše zapsáno na LV č. 685 pro k.ú. Sokolnice. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitosti zapsané na LV č. 685 v k.ú. Sokolnice pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitostech: Vlastník Štefl Antonín, U Rybníka 188, Sokolnice LV č. 685 Katastrální území Sokolnice (752193) Obec, okres Vlastnictví stavby Sokolnice (583898), Brno - venkov (CZ0643) Č.p., způsob využití, č.jednotky, parc.č., výměra, druh Rodinný dům č.p. 188 na parc.č.110, 137 m 2, zastavěná plocha a nádvoří Vlastnictví pozemku Parc.č. 110 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 137m 2 parc.č orná půda výměra 736m 2 Způsob ochrany parc.č zemědělský půdní fond BPEJ m 2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Pozemek je volně přístupný. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, sdělení vlastníka nemovitosti a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne Nájemní smlouva Na základě předaných podkladů a získaných informací od objednatele posudku a dle sdělení povinného v současné době na nemovitosti není uzavřena žádná nájemní smlouva. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

5 Pozemek parc. č. 3150, k.ú. Sokolnice Znalecký posudek č /2011 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 685 ze dne pro k.ú. Sokolnice v oddíle C - omezení zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitosti pozemku parc. č včetně všech součástí a příslušenství, zapsaný na LV č. 685 pro k.ú. Sokolnice, obec Sokolnice, okres Brno - venkov, vše zapsáno na LV č. 685 pro k.ú. Sokolnice. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitosti pozemku parc. č včetně všech součástí a příslušenství, zapsaný na LV č. 685 pro k.ú. Sokolnice, obec Sokolnice, okres Brno - venkov, vše zapsáno na LV č. 685 pro k.ú. Sokolnice. Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

6 Pozemek parc. č. 3150, k.ú. Sokolnice Znalecký posudek č /2011 Celkový popis nemovitosti První písemná zpráva pochází z roku Obec se nachází v nadmořské výšce 207 metrů. Na území žije 2195 obyvatel. Vesnice leží na pravém břehu říčky Zlatého potoka, 11 km jihovýchodně od Brna. Sokolnice jsou začleněny do IDS JMK a mají přímé spojení s Brnem a Křenovicemi (horní nádraží) železniční linkou S2, autobusovými linkami 40 a 109 a s Modřicemi autobusovou linkou 73. Obec s rozšířenou působností a pověřená obec jsou Šlapanice. Sokolnický zámek přestavěný v 19 století slouží nyní jako Domov pro seniory. Vzdálenost do centra Brna 18km po silnicích II tř. 380 do Tuřan a Brněnských Ivanovic na křižovatku dálnic D1 a D2 v Horních Heršpicích na jižním okraji města Brna. Obec má přiměřenou občanskou vybavenost, dobré spojení s centrem Brna a nákupním centrem Olympia u dálnice D2 umožňuje obyvatelům obce využít všech vymožeností krajského města. Přes obec vede silnice II/418 s názvem Komenského z východu z Újezdu u Brna, která se na západě napojuje na silnici II/380 vedoucí na sever do Tuřan. Pozemek parc.č se nachází na západním okraji Sokolnic u silnice č. II/418 vedoucí k silnici do Tuřan č.. II/380. Je to pás pozemku s ovocnými stromy neoplocený, po pravé straně, při výjezdu ze Sokolnic asi 50 m od nové výstavby rodinných domů v ulici Na Výhoně a Volejníkova. Pruh pozemku je široký 11m a dlouhý 65m, od silnice vzdálený cca 30m. Podél jihozápadní strany pozemku je cesta a travnatý pozemek ve vlastnictví obce Sokolnice. Oceňovaná nemovitost Pozemek parc. č včetně všech součástí a příslušenství, zapsaný na LV č. 685 pro k.ú. Sokolnice, obec Sokolnice, okres Brno - venkov, vše zapsáno na LV č. 685 pro k.ú. Sokolnice. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

7 Pozemek parc. č. 3150, k.ú. Sokolnice Znalecký posudek č /2011 Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

8 Pozemek parc. č. 3150, k.ú. Sokolnice Znalecký posudek č / SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Pozemek parc. č Pozemek parc.č se nachází na západním okraji Sokolnic u silnice č. II/418 vedoucí k silnici do Tuřan č.. II/380. Je to pás pozemku s ovocnými stromy neoplocený, po pravé straně, při výjezdu ze Sokolnic asi 50 m od nové výstavby rodinných domů v ulici Na Výhoně a Volejníkova. Pruh pozemku je široký 11m a dlouhý 65m, od silnice vzdálený cca 30m. Podél jihozápadní strany pozemku je cesta a travnatý pozemek ve vlastnictví obce Sokolnice. Dle platného územního plánu obce se jedná o plochy zemědělské Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí Sokolnic jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality,, výměru a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita velikost pozemku m 2 Způsob využití Vlastnosti Oceň. objekt Sokolnice 736 orná zemědělská půda v lánu, (1) (2) (3) (4) (5) 1 Sokolnice 6326 orná zemědělská půda v lánu 2 Sokolnice 2682 orná zemědělská půda v lánu 3 Újezd u Brna 5463 orná zemědělská půda v lánu Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. redukce na Kč celkem Kč / m 2 men ceny pra- K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost svah ap. stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m 2 (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 24 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 44 Minimum Kč / m 2 24 Maximum Kč / m 2 70 Výměra oceňovaného pozemku m Celkem cena pozemku - průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší horší) K5 Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší horší) K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

9 Pozemek parc. č. 3150, k.ú. Sokolnice Znalecký posudek č /2011 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,70 (navrženo 0,75-0,70). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- Kč až ,- Kč. Uvedený pozemek má tyto kladné stránky : klidná lokalita v blízkosti krajského města v bezprostřední blízkosti obce Uvedený pozemek má tyto slabší stránky : úzký dlouhý pozemek Popis srovnávacích objektů je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané pozemky se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaná nemovitost. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadanou nemovitost navržená na Kč Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : třicettisíc korun českých). Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

10 Pozemek parc. č. 3150, k.ú. Sokolnice Znalecký posudek č / STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 685 ze dne pro k.ú. Sokolnice v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 685 ze dne pro k.ú. Sokolnice v oddíle C - omezení zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není na výše uvedené nemovitosti uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním rodinným domům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu rodinného domu č.pop. 188 v Sokolnicích, okr. Brno venkov, včetně všech součástí a příslušenství na pozemku parc.č. 110, s pozemkem parc.č. 110 a parc.č včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Sokolnice, obec Sokolnice, okres Brno - venkov, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský, kraj KP Brno - venkov podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : třicettisíc korun českých). V Brně, dne Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

11 Pozemek parc. č. 3150, k.ú. Sokolnice Znalecký posudek č /2011 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

12

13

14

15

16

17 Plán obce

18 Územní plán obce

19

20