znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax:

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí - spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ pozemků parcelní č. 2018/38, 2051/24 a 2051/62 v k.ú. Mikulčice, obec Mikulčice, okres Hodonín včetně všech součástí a příslušenství zapsané na LV č Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 7467/04 42 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 36 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno,

2 Pozemky zapsané na LV č pro k.ú. Mikulčice, okr. Hodonín Znalecký posudek č /2010 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda nemovitostí 8 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 10 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. č.j. 137Ex 7467/04-42, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Gajdy Josefa a Veselské Jany, spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ dle LV č. 330 a 2498 pro k.ú. Lužice u Hodonína a pro k.ú. Mikulčice ze dne , podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor. P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č ) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Nájemní smlouva P ř íloha 5 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

3 Pozemky zapsané na LV č pro k.ú. Mikulčice, okr. Hodonín Znalecký posudek č / NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 7467/04-42, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Gajdy Josefa a Veselské Jany - spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ pozemků parc. č. 2702, 2927/25, 2927/26, 2932/4, 2933/43, 2936/44, 2938/54, 2939/61 v k.ú. Lužice u Hodonína a pozemků parcelní č. 2018/38, 2051/24 a 2051/62 v k.ú. Mikulčice, ze dne podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor. 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č pro k.ú. Mikulčice, vyhotovený ČÚZ a K SCD ze dne vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha); 3. Kopie nájemní smlouvy ze dne mezi paní Janou Veselskou a ZP Mikulčice a.s. 4. Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření konaného dne Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 6. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 5. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 6. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 7. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

4 Pozemky zapsané na LV č pro k.ú. Mikulčice, okr. Hodonín Znalecký posudek č / POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ½ pozemků parc. č. 2018/38, 2051/24 a 2051/62 v k.ú. Mikulčice včetně součástí a příslušenství, zapsány na LV č pro k.ú. Mikulčice. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí zapsaných na LV č (pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Pozemky v k.ú. Mikulčice Vlastník Gajda Josef, Brandlova 3395/133, Hodonín, Hodonín 1 podíl 1/2 Veselská Jana, Česká 592/1, Lužice, Lužice u Hodonína podíl 1/2 LV č Katastrální území Mikulčice( ) Obec, okres Vlastnictví stavby Mikulčice (586374), Hodonín (CZ0645) Vlastnictví pozemku Způsob ochrany Parc.číslo, výměra, druh pozemku BPEJ výměra 2018/ m 2 orná půda m /24 967m 2 orná půda m / m 2 orná půda m 2 Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek ( BPEJ) k parcelám je uveden výše. Prohlídka a zaměření nemovitosti Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku. Dle písemného sdělení povinné paní Jany Veselé ze dne ,15 jí není známo, kde se nemovitosti nachází a pokud je na ně uzavřena nájemní smlouvy pak je to se Zemědělským podnikem Mikulčice, a.s. Nemovitosti nebyly povinným identifikovány v terénu, neboť dle sdělení povinné není známa přesná poloha pozemků a pozemky nejsou v terénu vytýčeny. Ocenění je provedeno na základě informací získaných z veřejných zdrojů. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Mikulčice v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské není při tomto ocenění brán zřetel. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

5 Pozemky zapsané na LV č pro k.ú. Mikulčice, okr. Hodonín Znalecký posudek č /2010 Nájemní smlouva K předmětným pozemků byla ze strany povinného, prostřednictvím ZP Mikulčice a.s. předložena nájemní smlouva ze dne na pozemky dle LV č k.ú. Mikulčice. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitosti pozemků zapsaných na LV č pro k.ú. Mikulčice. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitosti pozemků zapsaných na LV č bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

6 Pozemky zapsané na LV č pro k.ú. Mikulčice, okr. Hodonín Znalecký posudek č /2010 Celkový popis nemovitostí Obec Mikulčice je v Jihomoravském kraji, 7 km jihozápadně od Hodonína při hranici se Slovenskem, v nadmořské výšce 164 m. Obec má rozlohu ha, 623 domů a obyvatel (2005). Tři kilometry jihovýchodně od nynější vsi se při řece Moravě nacházelo v 6. až 10. století slovanské blatné hradiště, jedno z hlavních center Velké Moravy. Areál hradiště s pozůstatky 12 kostelů a knížecího paláce je chráněn jako Národní kulturní památka Mikulčice-Valy; od roku 1963 je zde zřízen Památník Velké Moravy. Nejstarší písemná zmínka o vsi pochází z roku Základní informace o obci Mikulčice : Základní občanská vybavenost pošta, ZŠ a MŠ, zdravotní středisko, obchody a služby Počet částí: 2 Katastrální výměra: 15,30 km 2 Počet obyvatel: 1955 Nadmořská výška : 165m.n.m. Vodovod: ANO Plynofikace: ANO Úřad s rozšířenou působností:hodonín Orná půda se nachází v lánu polí na severovýchod od centra obce. Místní komunikaci vede k průmyslovému závodu u kterého končí jako polní cesta podél polí na straně jihovýchodní a lesa na straně opačné. Pásy orné půdy, směřující od severovýchodu na jihozápad jsou na třech místech uprostřed lánu sceleného pozemku. Pozemky nejsou v terénu vytýčeny. Parc.číslo, výměra, druh pozemku BPEJ výměra 2018/ m 2 orná půda m /24 967m 2 orná půda m / m 2 orná půda m 2 Porosty nacházející na pozemcích nejsou předmětem ocenění. Oceňovaná nemovitost Pozemky zapsané na LV č včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Mikulčice v okrese Hodonín. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

7 Pozemky zapsané na LV č pro k.ú. Mikulčice, okr. Hodonín Znalecký posudek č /2010 Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

8 Pozemky zapsané na LV č pro k.ú. Mikulčice, okr. Hodonín Znalecký posudek č / SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Pozemky zapsané na LV č pro k.ú. Mikulčice Pozemky se nachází na severovýchodním okraji katastru. Jedná se o tři pruhy orné půdy která je součástí scelených družstevní lánů. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí Hodonína k.ú. Lužice u Hodonína a Mikulčice k datu ocenění jsou nabízeny níže uvedené porovnatelné pozemky. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita velikost pozemku m 2 Způsob využití Vlastnosti Oceň. objekt Mikulčice 3426 orná zemědělská půda v lánu (1) (2) (3) (4) (5) Č. 1 Svatobořice 1726 orná zemědělská půda v lánu 2 Rohatec 3508 orná zemědělská půda v lánu 3 Dubňany orná zemědělská půda v lánu Cena požadovaná resp. zaplacená Kč celkem Kč / m 2 Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost svah ap. stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m 2 (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 16 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 12 Minimum Kč / m 2 10 Maximum Kč / m 2 16 Výměra oceňovaného pozemku m Celkem cena pozemku - průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

9 Pozemky zapsané na LV č pro k.ú. Mikulčice, okr. Hodonín Znalecký posudek č /2010 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí ,- Kč až ,- Kč. Uvedené pozemky mají tyto kladné stránky : Trvale udržované pozemky Kvalitní orná půda nebo udržovaná vinice či sad Uvedené pozemky mají tyto slabší stránky : Tyto pozemky jsou součástí společných družstevních lánů Popis srovnávacích pozemků je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané pozemky se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný pozemek. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, velikost, druh využití a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadané pozemky, navržená na ,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : čtyřicetdvatisíc korun českých). Spoluvlastnický podíl o velkosti ideální ½ činí : Kč / 2 = Kč. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

10 Pozemky zapsané na LV č pro k.ú. Mikulčice, okr. Hodonín Znalecký posudek č / STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Na pozemcích parc. č. 2018/38, 2051/24 a 2051/62 v k.ú. Mikulčice včetně součástí a příslušenství, zapsány na LV č pro k.ú. Mikulčice je uzavřena tato nájemní smlouva : Nájemní smlouva je uzavřena na dobu určitou 15 let s účinností od Tato nájemní smlouva ovlivní navrženou obvyklou hodnotu oceňovaných nemovitostí (viz. níže). Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

11 Pozemky zapsané na LV č pro k.ú. Mikulčice, okr. Hodonín Znalecký posudek č /2010 Komentář : jde tedy o závadu, kterou je nemovitost zatížena. Ve skutečnosti se jedná o strpění nájmu - užívání pozemků společností ZP Mikulčice a.s.. Nový vlastník tedy do data nemůže nemovitosti plnohodnotně užívat, neboť předmětem nájmu je Vyčíslení závady, která v dražbě nezanikne : Závada je stanovena ve výši sjednaného nájmu po dobu, po kterou se předpokládá, že nebude možné nemovitosti novým vlastníkem využívat. Nepředpokládá se odkup porostů, předpokládá se, že sjednaná doba koresponduje se životností porostů. Sjednané nájemné je stanoveno v souladu s obvyklým nájmem v daném místě a to je pro ornou půdu 900 Kč/ha viz nájemní smlouvy. Inflační doložka se neuvažuje. Tedy pro rok 2010 není nájemné uvažováno. Za další roky činí ideální polovina nájemného : dle smlouvy 232,54 Kč za rok. Předpokládaná doba, po kterou nebude možno vykonávat vlastnická práva (předpoklad zpracovatele) od do tedy 10 let. Vyčíslení nájmu po dobu 10 let : 10 x 232,54 Kč = Zaokrouhleno : 2 325,40 Kč 2 325,00 Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

12 Pozemky zapsané na LV č pro k.ú. Mikulčice, okr. Hodonín Znalecký posudek č /2010 Navržená obvyklá hodnota ideálního spoluvlastnického podílu na oceňovaných nemovitostí uvedená v tomto znaleckém posudku činí ,- Kč Závada váznoucí na nemovitosti představující pronájem nemovitostí na LV č k.ú. Mikulčice činí 2 325,00 Kč Navržená obvyklá hodnota činí ,- Kč Závada s nemovitostí spojená činí ,- Kč Obvyklá hodnota po odečtení závad s nemovitostí spojených ,- Kč Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Mikulčice v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na č. LV č ze dne pro k.ú. Mikulčice v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo soudcovské, zástavní právo exekutorské není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika K oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

13 Pozemky zapsané na LV č pro k.ú. Mikulčice, okr. Hodonín Znalecký posudek č /2010 Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem k investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ pozemků zemědělsky užívané části katastru - pozemků parcelní č. 2018/38, 2051/24 a 2051/62 v k.ú. Mikulčice, obec Mikulčice, okres Hodonín včetně všech součástí a příslušenství zapsané na LV č vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : dvacetjedentisíc korun českých ). hodnota závady představující ideální podíl o velikosti ½ na nájemní smlouvě pozemků pro ZD Mikulčice a.s. do roku 2021 pro účely tohoto ocenění činí : 2 325,- Kč (slovy : dvatisícetřistadvecetpět korun českých ). obvyklá, obecná, tržní hodnota nemovitostí spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ pozemků zemědělsky užívané části katastru - pozemků parcelní č. 2018/38, 2051/24 a 2051/62 v k.ú. Mikulčice, obec Mikulčice, okres Hodonín včetně všech součástí a příslušenství zapsané na LV č vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Hodonín tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění , po odečtení závad s nemovitosti spojených po zaokrouhlení činí : ,- Kč (slovy : osmnácttisícšestsetsedmdesátpětc korun českých ). V Brně, dne Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

14 Pozemky zapsané na LV č pro k.ú. Mikulčice, okr. Hodonín Znalecký posudek č /2010 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24 Mapa obce

25 Katastrální mapa 2018/38

26 2051/24,

27 2051/62

28

29

30

31