Stavební parcela č.501, jejíž součástí je rodinný dům čp.255, pozemková parcela p.č. 969/2 v k.ú.horní Sloupnice, v obci Sloupnice

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3332/054/16 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI STAVEBNÍ PARCELY Č. 501, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE RODINNÝ DŮM čp. 255, POZEMKOVÉ PARCELY P.Č. 969/2, UMÍSTĚNÝCH V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ HORNÍ SLOUPNICE, V OBCI SLOUPNICE, VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ NEBYLA UMOŽNĚNA PROHLÍDKA OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 č.j. Účel znaleckého posudku: Oceněno ke dni 023/2016-A stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby dražebníka v 16,30 hod. Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu (+ 11 stran příloh samostatně ). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

2 Fotodokumentace Vjezd do dvora - pohled západní Pohled SV Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

3 Vchod do rodinného domu po venkovním schodišti za strany západní Přístupová cesta Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

4 Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Stavební parcela č. 501, jejíž součástí je rodinný dům č.p. 255, pozemková parcela p.č. 969/2 Horní Sloupnice č.p. 255, Sloupnice Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Sloupnice Katastrální území: Horní Sloupnice Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne v 16,30 hod. 3. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník LV 31 Jonášová Lucie, Hořiněves č.p. 130, , spoluvlastnický podíl 1/2 Kalibán Martin, Horní Sloupnice 255, Sloupnice, spoluvlastnický podíl 1/2 Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Předmětem ocenění je stavební parcela p.č. 501, jejíž součástí je stavba rodinného domu č.p. 255, pozemková parcela p.č. 969/2, včetně příslušenství - hospodářských budov na st, p.č Oceňované nemovitosti jsou umístěny v v katastrálním území Horní Sloupnice. Obec Sloupnice se nachází v Pardubickém kraji, bývalém okrese Svitavy, rozkládá se po obou březích Sloupenského potoka v délce téměř 8 km na trase mezi městy Litomyšl a Ústí nad Orlicí. V současné době má cca 1700 obyvatel. Obec má dvě katastrální území, Horní Sloupnici a Dolní Sloupnici. Obec je vybavena Obecním úřadem, ZŠ, MŠ, poštou, prodejnami se smíšeným zbožím, zdravotním střediskem, poštou, domovem důchodců. Je bývalou střediskovou obcí. V obci je Stavební úřad, Územní plán obce Sloupnice byl schválen v roce O bydlení v obci je zájem. Výhodou obce je dobrá dosažitelnost 7-10 km měst Litomyšl, Česká Třebová, Ústí nad Orlicí. V obci probíhá Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

5 výstavba nových rodinných domů v zainvestované lokalitě na severovýchodním okraji obce. Další lokalita je připravována na severním okraji obce, dále probíhá individuální výstavba po celé obci. Oceňovaná nemovitost je umístěna v centrální části obce v sousedství velkoprodejny smíšeného zboží, vlevo cca 30 m od komunikace procházející obcí ve směru na České Heřmanice. Nemovitost je umístěna ve svažitém terénu s orientací na sever, je přístupná v konečné fázi po svažité nezpevněné cestě. Poloha oceňované nemovitosti je vhodná až neutrální pro bydlení. V sousedství jsou rodinné domy, vícebytový dům. Přístup je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace procházející obcí p.č. 4088/1 ve vlastnictví Pardubického kraje, Správa a údržba silnic Pardubického kraje po nezpevněné cestě p.č. 4201/5 ve vlastnictví Obce Sloupnice. Přístup je zajištěn. Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Horní Sloupnice, list vlastnictví č. 31 ze dne Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Horní Sloupnice mapa oblasti 3. Doklady o nabytí Smlouva kupní ze dne nebyla předložena 4. Ostatní podklady Nebyly předloženy Zjištěné právní závady: Rizika: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV č. 31, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zástavní práva exekutorská Nařízení exekucí Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Zahájení exekucí Rozhodnutí o úpadku Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro potřeby dražebníka. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

6 - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny pro potřeby dražebníka bude upřednostněna metoda srovnávací. Rodinné domy nejsou obvykle pronajímané v pro stanovení výnosové metody, vzhledem k neumožnění zaměření nemovitosti je nákladová cena - věcná hodnota stanovena odhadem. B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY BUDOV RODINNÝ DŮM ČP. 255 NA ST. P.Č. 501 Nebyl umožněn přístup do rodinného domu, popis z místního šetření konaného z vnější strany budovy : Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům zděný, vícepodlažní, se střechou šikmou valbovou, s krytinou taškovou a klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Jeho půdorys je přibližně obdélníkový. Rodinný dům je podsklepený v části zastavěné plochy, byt je umístěn v 1.NP, lze předpokládat je byt s přísl., ve střešním prostoru je půdní prostor, je možnost jedné obytné místnosti ve stavebně upraveném podkroví. Byly zahájeny stavební práce na modernizaci budovy v roce , jejich stupeň dokončení nelze stanovit. Bylo šetřeno - v průběhu posledních cca 10 let byla vyměněna okna v převážné části rodinného domu za plastová v 1.NP. Jedno okno ve střešním vikýři, okna v podzemním podlaží, v průčelí 1.NP a ve střešním prostoru zůstala původní špaletová. Nebyly opraveny úpravy vnějších povrchů. Stavebně upravena byla jedna místnost v 1.PP - omítky, podlahy. Stavba rodinného domu byla dána do užívání odhadem před cca lety. Vytápění je ústřední na pevná paliva, dle sdělení souseda by mělo být dokončeno vybavení koupelny, kuchyně. Ke dni místního šetření je rodinný dům trvale užíván panem Kalibánem. Technický stav: Byl šetřen technický stav konstrukcí s dlouhodobou životností - nebyly zjištěny závady, nebylo možné vyhodnotit technický stav stropních konstrukcí. Nelze stanovit rozestavěnost, rodinný dům je vytápěn, je užíván. U konce životnosti jsou vstupní schody a veranda - prosklené plochy, vstupní dveře. Dispozice: 1.PP: sklep 1.NP: odhadem byt s přísl. Střešní prostor. půdní prostor, popř. v části stavebně upravené podkroví - lze předpokládat z důvodu umístění oken v průčelí. Výpočet obestavěného prostoru: Odhadem: 800 m3 Popis konstrukcí a vybavení z místního šetření: Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Popis betonové pasy prokládané kamenem, kamenný sokl zděné tl cm polospalné s rovným podhledem, nespalné v 1.PP krov dřevěný, vázaný valbového tvaru betonové tašky Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

7 Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky sokl kamenný hladké, náplňové plastová s izolačním dvojsklem, špaletová ÚT bleskosvod Zastavěná plocha [m 2 ] cca 150 Obestavěný prostor [m 3 ] cca 800 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4500 Rozestavěnost % odhad 70 % Reprodukční hodnota (RC) Kč odhadem Stáří roků Další životnost roků 50 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč Kč Dle informací z OÚ, souseda bylo zjištěno, že stavební práce na modernizaci nebyly dokončeny, odhadem stanovuji rozestavěnost cca 80 %. PŘÍSLUŠENSTVÍ : Příslušenstvím jsou dvě vedlejší stavby na p.č. st. 501, nebylo možné jejich zaměření - uzavřeny zděným plotem se zamčenými vraty. Provedení : Zděné budovy se střechami šikmými ve tvaru pultovém, omítky vápenné, okna jsou osazena dřevěná původní. Reprodukční cena odhadem: 365 m3 * 1500 Kč/m2 = Kč Opotřebení: 60 % Nákladová cena příslušenství ,00 Kč Věcná hodnota budov celkem: ,00 Kč C. OCENĚNÍ POZEMKŮ ST. P.Č. 501, P.Č. 969/2 : Předmětem ocenění je stavební parcela č. 501 zastavěná plocha stavbou rodinného domu s příslušenstvím a pozemková parcela p.č. 969/2 v jednotném funkčním celku se zastavěnou plochou a budovou, umístěné v zóně Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

8 rezidenčních staveb. Ke dni ocenění jsou pozemky napojeny na přípojku elektro, vodovodní, nebylo zjištěno napojení na obecní kanalizaci a plynovod. Pozemky jsou svažité s orientací na sever. Přístup je po nezpevněné cestě v posledních cca 30 m. Příklady prodejů: Helvíkovice, výměra 1571 m 2, inž,sítě na hranici, cena 320 Kč/m 2 vč. kanalizace Dolní Újezd, výměra 950 m 2, inž. sítě na hranici, cena 300 Kč/m2 vč. kanalizace Janov, výměra 1000 m 2, inž.sítě na hranici, cena 300 Kč/m Kč za poplatky, včetně kanalizace Libchavy, výměra 1200 m 2, inž. sítě na hranici pozemku, vč. kanalizace, 350 Kč/m 2, Klášterec nad Orlicí, výměra 1507 m 2, pouze přípojka NN. na hranici pozemku, studna 215 Kč/m 2 Po vyhodnocení výše uvedených prodejů a porovnání s pozemky oceňovanými stanovuji obvyklou cenu ve výši 200 Kč/m2. Zohledňuji polohu ve střední části obce, částečnou zainvestovanost, svažitost, přístup po nezpevněné cestě v délce cca 30 m. 812 m2 * 200 Kč/m2 = ,00 Kč VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ CELKEM: ,00 Kč D. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nebyla stanovena, obvyklé nájemné z pronájmu rodinného domu není v realizované běžně tak, aby bylo stanoveno obvyklé nájemné, nebyly zjištěny výměry prostor vybavených k pronájmu. E. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Technické parametry oceňovaného rodinného domu: Výměra pozemků: Započitatelné plochy obytných místností : 812 m2 odhadem 120 m2 Výpočet porovnávací hodnoty V příkladech prodejů uvádím obchodované starší rodinné domy na Litomyšlsku v obcích s počtem obyvatel do Jejich porovnáním s oceňovanou nemovitostí byla stanovena obvyklá cena. Uvedené rodinné domy jsou ve srovnatelném technickém stavu, jsou lépe přístupné. Obvyklá cena byla odhadnutá ve výši Kč.. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

9 Výpočet porovnávací hodnoty V příkladech prodejů uvádím obchodované starší rodinné domy na Litomyšlsku, jejich porovnáním s oceňovanou nemovitostí byla stanovena obvyklá cena. Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Upravená cena Koeficien t celkový Foto Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K c Kč/m 2 Sloupnice 105, Byt s , příl. s hospodářský mi prostory Rodinný dům, Malá zemědělská usedlost s částí obytnou a hospodářskými budovami - chlévem, stodolou, dřevníkem, podstájí. Obytná část obsahuje byt vel. 2+1 s přísl. v podstandardním provedení - v koupelně pouze vana, se suchým WC, topení lokální na PP, plyn. Oceňovaná nemovitost byla postavena odhadem před cca 100 lety. V průběhu užívání byly prováděny dílčí opravy a údržba, zásadní opravy byly provedeny v posledních 10 letech - výměna krytiny, oprava vnějších omítek. Při plynofikaci obce byl do rodinného domu zaveden plyn pro lokální topidlo, karmu. Technický stav konstrukcí dlouhodobé životnosti je velmi dobrý, nemovitost nevykazuje vlhkost, závady. Vybavení je ke dni ocenění standardní, podstandardní, z části chybějící. Nutná modernizace pro trvalé užívání. Příslušenstvím jsou hospodářské prostory, vedlejší stavba skladu, vedlejší stavba stodoly s možností garážování, přípojky vodovodní, elektro, plynovodní, kanalizační jímka, zpevněné plochy, oplocení. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej, vlastní zdroj - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - menší započitatelná plocha - koeficient 0,97; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,05; Celkový stav - vyšší opotřebení vybavení, nižší opotřebení krytiny, fasády - koeficient 1,05; Vliv pozemku - větší výměra, rovinný - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - větší rozsah příslušenství, lepší příjezd - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej, vlastní zdroj; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - menší započitatelná plocha; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - vyšší opotřebení vybavení, nižší opotřebení krytiny, fasády; Vliv pozemku - větší výměra;rovinný, Úvaha zpracovatele ocenění - větší rozsah příslušenství, lepší příjezd; Čistá 151, Byt 2 + kk , s přísl., vedlejší stavba Rodinný dům, Koncový řadový rodinný dům vícepodlažní, budova zděná, se střechou v části plochou nad 2.NP, z části šikmou sedlovou nad 1.NP s volným půdním prostorem. Předmětem ocenění je rodinný dům bez nebytových prostor, je nadstandardní svojí podlahovou plochou, v 1.NP je byt 2 + kk s přísl. a tři obytné místnosti, které nebyly v 80.letech modernizovány jako byt 2 + kk, jsou rozestavěny. V 2.NP jsou tři obytné místnosti. Právní stav užívání je v souladu se skutečným stavem. Na st. p.č. 189 je postavena vedlejší stavba ke skladování, parcela je zapsaná jako zbořeniště, vedlejší stavba nebyla geometricky zaměřena a nebylo předloženo její ohlášení, stavební povolení. Částečná rekonstrukce a celková modernizace ( kromě tří rozestavěných místností) a nadstavba byly provedeny v 80.létech minulého století. Dále byly prováděny práce udržovací. Rozestavěné místnosti budou pro ocenění označeny jako stavebně neupravené. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

10 Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - srovnatelné - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - srovnatelný - rovinný - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - menší rozsah příslušenství, lepší přístup - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - srovnatelné; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - srovnatelný - rovinný; Úvaha zpracovatele ocenění - menší rozsah příslušenství, lepší přístup; Karle 87, Byt s , přísl., přístřešky pro skladování Rodinný dům, Soliterní rodinný dům v Karli s bytem 1+1 s přísl. v 1.NP, s další nevytápěnou místností přístupnou z kuchyně, s jedním pokojem bez vytápění ve stavebně upraveném podkroví. Původní stavba byla postavena v roce 1854 jako budova zděná, založená na kamenných základech, se zdivem kamenným a smíšeným, v roce 2002 byla provedena přístavba verandy a koupelny s WC, zádveří. V roce 2002 byla z části vyměněna okna, zbývající část renovována, provedeny dodatečné izolace proti zemní vlhkosti, opraveny vnější povrchy, vyměněny podlahy v části 1.NP. Technický stav rodinného domu je i přes provedené stavební práce průměrný, rodinný dům je vytápěn pouze ve dvou obytných místnostech lokálními topidly na pevná paliva, kuchyně je vybavena podstandardně. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - menší výměra započitatelných ploch - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Celkový stav - vyšší opotřebení - koeficient 1,05; Vliv pozemku - rovinný, větší výměra - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - menší výměra hospodářských prostor, lepší přístup - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - menší výměra započitatelných ploch; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - vyšší opotřebení; Vliv pozemku - rovinný, větší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - menší výměra hospodářských prostor, lepší přístup; Variační koeficient před úpravami: 5,18 % Variační koeficient po úpravách: 9,53 % Užitná plocha 120,00 m 2 Minimální jednotková cena: 8 808Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: ,- Kč Po zohlednění předpokládané rozestavěnosti 70% - 80% po odpočtu ceny pozemků z ceny obvyklé a po připočtení ceny pozemků : ( Kč Kč ) * 0, Kč = ,00 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty V příkladech prodejů uvádím obchodované nemovitosti rodinných domů v regionu, obvyklá cena nemovitosti byla stanovena porovnávací metodou po vyhodnocení rozdílů mezi příklady prodejů a oceňovanou nemovitostí a byla odhadnuta na Kč, po zohlednění předpokládané rozestavěnosti byla odhadnuta ve výši Kč. Obvyklá cena výše uvedených nemovitostí byla odhadnuta ve výši : ,00 Kč Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

11 REKAPITULACE: 1. Nákladová cena : ,00 Kč 2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou po zaokr. : ,00 Kč Obvyklá cena nemovitostí byla odhadnuta na: Slovy: Osmsetpadesáttisíckorunčeských ,00 Kč Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí - viz LV 31 Ve Svitavách Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3332/054/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /16. Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,