ZNALECKÝ POSUDEK č. 3335/057/16. O OBVYKLÉ CENĚ STAVEBNÍ PARCELY č. 262, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3335/057/16 O OBVYKLÉ CENĚ STAVEBNÍ PARCELY č. 262, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE STAVBA RODINNÉHO DOMU čp.154, STAVEBNÍ PARCELY č.520, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE STAVBA GARÁŽE, POZEMKOVÁ PARCELA p.č. 2434/3, UMÍSTĚNÝCH V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ JAROMĚŘICE, OBCI JAROMĚŘICE, VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 č.j. Účel znaleckého posudku: 355/2016-A stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby dražebníka Oceněno ke dni Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu ( + 9 stran příloh). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

2 Fotodokumentace pokoj pokoj kuchyně koupelna chodba WC bojler průjezd pohled dvorní vedlejší stavba sklep Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

3 vedlejší stavba - u konce životnosti garáž na st.p.č.520 Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Jaroměřice č.p. 154 Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Jaroměřice Katastrální území: Jaroměřice Počet obyvatel: 1180 Stavební parcela č. 262, jejíž součástí je stavba rodinného domu čp.154, stavební parcela č.520, jejíž součástí je stavba garáže, pozemková parcela p.č. 2434/3 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

4 3. Vlastnické a evidenční údaje LIST VLASTNICTVÍ číslo 1355 Kraj: CZ053 Pardubický Okres: CZ0533 Svitavy Obec: Jaroměřice Katastrální území: Jaroměřice Ulice: č.o.: Vlastníci Podíl FO Alžběta Fodorová K. H. Borovského 465, / 1 Jevíčko Stavby stavba je součástí pozemku část obce Jaroměřice č.p. 154 na pozemku p.č. st. 262 ANO část obce Jaroměřice Garáž bez čp/če na pozemku p.č. st. 520 ANO Pozemky st. 262 Stavební parcela Parcela KN 249 m 2 zastavěná plocha a nádvoří st. 520 Stavební parcela Parcela KN 25 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 2434/3 Pozemková parcela Parcela KN 69 m 2 zahrada Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Předmětem ocenění je soubor nemovitostí rodinného domu, garáže, pozemků, umístěný v katastrálním území a obci Jaroměřice. Obec Jaroměřice je obcí místního významu, umístěná na jihovýchodním okraji Pardubického kraje, na jihovýchodním okraji bývalého okresu Svitavy, v oblasti nazývající se Malá Haná, ve vzdálenosti cca 2 km východně od Jevíčka,zde je MÚ s SÚ, gymnázium, učiliště, koupaliště, tenisové kurty, sportovní areál, dále jsou Jaroměřice cca 15 km jižně od Moravské Třebové, cca 15 km severně od Boskovic, cca 60 km severně od Brna. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Moravská Třebová. Obec se dělí na dvě části - Jaroměřice a Nový Dvůr. Obec Jaroměřice je vybavena Obecním úřadem, poštou, ZŠ, MŠ, sportovní halou, restauracemi, prodejnou se smíšeným zbožím, v obci je velkoobchod s výrobnou nábytku, rekreační zařízení, domov pro seniory, obec je poutním místem. Obec má schválený územní plán, je plynofikována, má v části obecní kanalizaci svedenou do ČOV, veřejný vodovod. Poloha nemovitostí je vhodnou pro bydlení, v klidné části obce na jejím jižním okraji ve vzdálenosti cca 1 km od centra, sousedícími nemovitostmi jsou budovy pro bydlení, ze strany západní je hora Kalvárie. Pozemky jsou mírně svažité s orientací na východ. Nemovitost je umístěna u slepé silnice, lokalita není průjezdnou. Předmětem ocenění je řadový rodinný dům s bytem 2+1 bez příslušenství, v části podsklepený, byt je umístěn v 1.NP, v šikmé střeše je volný půdní prostor. Rodinný dům je postaven na st. p.č. 262, v jednotném funkčním celku je pozemková parcela č. 2434/3. Příslušenstvím je vedlejší stavba ke skladování ve dvoře, je v havarijním stavu. Dále je předmětem ocenění koncová řadová garáž, je umístěna jižně od rodinného domu ve vzdálenosti 80 m u společné zpevněné přístupové komunikace. Rodinný dům byl postaven odhadem před 100 lety, garáž před 45 lety. Ke dni ocenění nejsou nemovitosti užívány. V rodinném domě byla zahájena v roce 2009 rekonstrukce, nebyla dokončena. Ke dni ocenění není rodinný dům vybaven pro trvalé užívání. Garáž lze užívat dle sdělení vlastníka, nebyl umožněn přístup do garáže. Přístup je po zpevněné komunikaci p.č. 2826/1 ve vlastnictví Obce Jaroměřice. Příslušenstvím jsou přípojky vodovodní, elektro, plynovodní, nemovitost není odkanalizovaná. Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Jaroměřice, list vlastnictví č.1355 ze dne Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Jaroměřice - dálkovým přístupem mapa oblasti 3. Doklady o nabytí smlouva kupní ze dne , nebyla předložena 4. Ostatní podklady nebyly předloženy Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

5 Zjištěné právní závady: Rizika: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 1355, oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně Zástavní právo smluvní Zástavní práva exekutorská Nařízení exekucí Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitostí je prováděno pro potřeby dražebníka. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude upřednostněna porovnávací metoda. B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY RODINNÝ DŮM ČP. 154 na st. p.č. 262 Předmětem ocenění je řadový rodinný dům částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, šikmou střechou s volným půdním prostorem. Obsahuje byt vel. 2+1 bez přísl.. Rodinný dům byl stavebně dokončen a vybaven pro bydlení před cca 100 lety, posledních 8 let není užíván, byla zahájena rekonstrukce a modernizace, zůstala nedokončena. Uprostřed rodinného domu je průjezd - vjezd do dvora, možnost garážování. Byl postaven tradičním způsobem jako stavba zděná, se střechou šikmou z dřevěného vázaného krovu, se stropy s rovným podhledem polospalnými. Vnitřní omítky jsou vápenné, vnější vápenocementové, okna jsou osazena převážně špaletová, dveře náplňové, podlahy jsou dřevěné. Ke dni ocenění není vybavena koupelna, kuchyně, vana je umístěna v bývalé koupelně, kde bylo položeno plastové potrubí kanalizace, nebylo dokončeno. V koupelně byla rozvedena voda studená a teplá - nedokončeno. Objekt nelze vytápět, WAW - lokální topidla jsou nefunkční, je osazen elektrický bojler, pravděpodobně nefunkční. Popis konstrukcí a vybavení - viz tabulka: Technický stav: polední modernizace cca 40 let, po zahájené modernizaci před cca 5 lety byly stavební úpravy záhy ukončeny. Byl položen odpad v koupelně, rozvedena vodoinstalace, osazen bojler. Objekt nelze užívat z důvodu chybějících konstrukcí a vybavení. Popis konstrukcí a vybavení : Konstrukce Popis Základy kamenné, betonové Zdivo smíšené, zděné cihelné cm Stropy polospalné, nespalné Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

6 Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech vápenné, štukové vápenné dvouvrstvé omítky sokl keramické obklady dřevěné dřevěné masiv dřevěná špaletová, zdvojená prkenný povrch, PVC, betonové betonové mazaniny lokální plynové světelná + zás. 400V studená i teplá voda, bojler zemní plyn plastové potrubí vana splachovací Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.PP 20,83 m 2 8,70 m 2 1.NP 123,50 m 2 79,18 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP sklep 17,40 m 2 0,50 8,70m 2 1.PP - celkem 17,40 m 2 8,70 m 2 1.NP průjezd 25,90 m 2 0,50 12,95m 2 kuchyň 15,41 m 2 1,00 15,41m 2 pokoj 20,42 m 2 1,00 20,42m 2 pokoj 19,00 m 2 1,00 19,00m 2 koupelna 7,30 m 2 1,00 7,30m 2 WC 1,20 m 2 0,50 0,60m 2 chodba 1,00 m 2 1,00 1,00m 2 chodba 2,50 m 2 1,00 2,50m 2 1.NP - celkem 92,73 m 2 79,18 m 2 Technické parametry: Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.PP (4,34*4,00*1,20)*(2,05+0,10) = 44,79 m 3 1.NP (13 * 9,50)*(3,30) = 407,55 m 3 střešní prostor 13*9,50 * (0,70 + 3,80/2) = 321,10 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 773,44 m 3 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

7 Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Zastavěná plocha [m 2 ] 124 Obestavěný prostor [m 3 ] 773,44 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 98 Další životnost roků 20 Opotřebení % 70,00 Věcná hodnota (VH) Kč GARÁŽ BEZ ČEV. NA ST. P.Č. 520 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH garáž betonové základy, st ,00 m Kč 50 % Kč stavba zděná, se střechou plochou, omítky břízolitové, vrata plechová, neumožněn vstup do interiéru Kč/m3 Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč Věcná hodnota budov celkem: ,00 Kč OCENĚNÍ POZEMKŮ: Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je zastavěná plocha stavbou rodinného domu s příslušenstvím, zastavěná plocha garáží, pozemková parcela v jednotném funkčním celku s rodinným domem. Oceňované pozemky jsou mírně svažité, jsou z části zainvestované, nejsou odkanalizované. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Ke dni ocenění jsou v Územním plánu obce lokality určené k zastavění stavbami pro bydlení, jsou postupně zastavovány. Srovnatelné pozemky v obcích regionu s cca 1000 obyvateli zainvestované jsou obchodované za Kč/m 2. Po vyhodnocení polohy, stupně zainvestovanosti a výměry, prodejnosti nemovitostí na Jevíčsku odhaduji obvyklou cenu pozemku ve výši 200 Kč/m2. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st / zastavěná plocha a nádvoří st / zahrada 2434/ / Celková výměra pozemků: 343 Hodnota pozemků celkem: Věcná hodnota celkem: ,00 Kč, po zaokr ,00 Kč Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

8 C. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nemovitosti nebyla stanovena, nájemné z pronájmu rodinného domu v obci Jaroměřice není realizované běžně tak, aby bylo možné stanovit obvyklé nájemné. D. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů ze serveru nabídek na internetu. Technické parametry oceňovaného rodinného domu: Výměra pozemků: 343 m2 Započitatelné plochy: 88 m2 V příkladech prodejů uvádím obchodované novostavby rodinných domů v regionu. Po vyhodnocení rozdílů mezi oceňovanou nemovitostí a obchodovanými nemovitostmi byla obvyklá cena odhadnuta ve výši Kč/m 2 započitatelné plochy včetně příslušenství a pozemků, to je Kč. Byla zohledněna poloha nemovitosti v obci s menší prodejností nemovitostí, výměra pozemků, garáž. Nemovitost nelze užívat k trvalému bydlení bez modernizace a vybavení koupelny, kuchyně, instalace topení, provedené rozvody instalací vody, odpadů, elektroinstalace. Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Upravená cena Koeficien t celkový Foto Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K c Kč/m 2 Bystré 103, Byt 2+1 s přísl., stodůlka vedl. stavba ke garážování , Rodinný dům, Koncový řadový rodinný dům v Bystrém, vícepodlažní, s bytem 2+1 s přísl. ve dvou nadzemních podlažích, v 2.NP je stavebně upravené podkroví - jedna obytná místnost a šatna, chodba, rodinný dům má dva sklepní prostory - celý podsklepený, v roce 1960 byla přestavba 1.NP + střešního prostoru, většina konstrukcí a vybavení je z roku Nově bylo pořízeno ÚT s kotlem plynovým před cca 10 lety včetně otopných těles, sporák, kuchyňská linka. Rodinný dům je převážně standardně vybaven. U konce životnosti je vybavení koupelny a okna. Příslušenstvím je stodůlka a vedlejší stavba ke garážování. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - lukrativnější - koeficient 0,95; Velikost objektu - srovnatelná - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard - koeficient 0,95; Celkový stav - nižší opotřebení - koeficient 0,97; Vliv pozemku - větší výměra, svažitý - koeficient 0,97; Úvaha zpracovatele ocenění - bez garáže - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - lukrativnější; Velikost objektu - srovnatelná; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard; Celkový stav - nižší opotřebení; Vliv pozemku - větší výměra, svažitý; Úvaha zpracovatele ocenění - bez garáže; Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

9 Hradec nad Svitavou 100, Byt 2 +1 s přísl., stodola , Rodinný dům, Samostatně stojící rodinný dům, dříve malá zemědělská usedlost s částí obytnou s bytem s přísl.,na ní navazuje část hospodářská - stodola, užívaná jako příslušenství ke skladování, garážování, dalším příslušenstvím je dřevěná kolna bez základů na skladování otopu. Rodinný dům je budovou zděnou, s dřevěným vázaným krovem s volným půdním prostorem. Rodinný dům není 16 let trvale užíván, byl však vytápěný, nebyl nabízen, základní údržba byla prováděna. Vytápění lokální na pevná paliva 2* V posledních 20 letech byla přestavěna koupelna s hospodářských prostor, zavedena vodoinstalace, odpady, provedeny vnitřní omítky, betony, nebyla dokončena WC zůstalo suché. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - lukrativnější, satelit Svitav - koeficient 1,00; Velikost objektu - srovnatelný - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - srovnatelný - koeficient 1,00; Vliv pozemku - větší výměra - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - větší výěmra příslušenství - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - lukrativnější, satelit Svitav; Velikost objektu - srovnatelný; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - větší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - větší výměra příslušenství; Březinky 70, Byt s , přísl., vedlejší stavba Rodinný dům, Samostatně stojící rodinný dům s bytem s přísl., se skladem, menší rodinný dům v obci Březinky, v šikmé střeše je půdní prostor, poslední rozsáhlé stavební úpravy včetně přístavby verandy a celková modernizace včetně výměny krytiny byly provedeny v roce 1991, poté byla prováděna průměrná údržba. Rodinný dům lze užívat bez okamžitých investic. Budova je zděná, s dřevěným vázaným krovem, rodinný dům je v dobrém technickém stavu, standardně vybavený. Vybavení je standardní, technický stav je bez závad, nemovitost je vhodná k okamžitému užívání. Příslušenstvím je přistavěná stavba ke skladování Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná - koeficient 1,00; Velikost objektu - menší výměra započitatelných ploch - koeficient 0,98; Provedení a vybavení - vyšší standard - koeficient 0,98; Celkový stav - nižší opotřebení - koeficient 0,97; Vliv pozemku - větší výměra - koeficient 0,97; Úvaha zpracovatele ocenění - bez garáže, pouze sklad - koeficient 1,03; Dolní Újezd 57, Byt 2+1, , malá stodůlka Rodinný dům, Menší rodinný dům půdorysu obdélníkového, zděný s vázaným krovem, s jedním nadzemním podlažím, půdním prostorem v šikmé střeše. Obsahuje byt bez příslušenství - je suché WC a vybavení koupelny u konce životnosti, chlév a prostor ke skladování, popř garážování. Je užíván cca 85 let, bez rekonstrukce, celkové modernizace, byly prováděny pouze nezbytné udržovací práce. Poslední opravy, které byly provedeny, byly osazení lokálních topidel plynových. Bez uvedených oprav by nemovitost nebyla vhodná k dalšímu trvalému užívání. lokální topení plynové. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - lukrativnější - koeficient 0,95; Velikost objektu - menší výměra započitatelných ploch - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - srovnatelné - koeficient 1,00; Celkový stav - vyšší opotřebení - koeficient 1,05; Vliv pozemku - srovnatelný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - bez garáže - koeficient 1,10; Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

10 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - lukrativnější; Velikost objektu - menší výměra započitatelných ploch; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - vyšší opotřebení; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - bez garáže; Variační koeficient před úpravami: 7,41 % Variační koeficient po úpravách: 14,27 % Užitná plocha 87,88 m 2 Minimální jednotková cena: 4 860Kč/m 2 Minimální cena: Kč Průměrná jednotková cena: Kč/m 2 Průměrná cena: Kč Maximální jednotková cena: Kč/m 2 Maximální cena: Kč Stanovená jednotková cena: Kč/m 2 Porovnávací hodnota: ,- Kč Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

11 REKAPITULACE: 1. Nákladová cena po zaokr ,00 Kč 2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou : ,00 Kč Výsledná obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou, byla odhadnuta ve výši : ,00 Kč Slovy: Pětsetdvacettisíckorunčeských Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna ostatní finanční a právní omezení na nemovitosti váznoucí. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3335/057/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /16. Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,