ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům a zem. stavba bez čp/če a poz. st. 73, st. 98, 219/6, 219/8 a 225/9 Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Hluboké, k.ú. Hluboké Adresa nemovité věci: Hluboké 69, Hluboké Vlastník stavby: /1172, pan Pavel Strašák, Hluboké 69, Hluboké, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /1172, pan Pavel Strašák, Hluboké 69, Hluboké, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BRNO - MĚSTO Minská 54, Brno Ing. Jiří Šťastný Lavického 332, Třebíč IČ: telefon: jiri.v.stastny@seznam.cz DIČ: fax: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: pana Počet stran: 22 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 3 V Třebíči, dne Ing. Jiří Šťastný

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek - odhadnout obvyklou cenu nemovitých věcí včetně příslušenství v souladu s usnesením č.j. 97EX 11975/ pro účely exekučního řízení ke dni Jedná se o tyto nemovité věci v k.ú. a obci Hluboké, jenž jsou uvedené na LV č. 58: - rod. dům č.p. 69 na pozemku st zemědělská stavba bez čp/če - pozemek st zast. plocha a nádvoří o výměře 77 m 2 - pozemek st zastavěná plocha a nádvoří o výměře 397 m 2 - pozemek 219/6 - zahrada o výměře 132 m 2 - pozemek 219/8 - zahrada o výměře 446 m 2 - pozemek 225/9 - ost. plocha o výměře 405 m 2 Přehled podkladů Kopie výpisu z KN - LV 58 pro obec a kat. území Hluboké ze dne přístupem. Náhled na katastrální mapu - zdroj: datum: Exekuční příkaz - č.j. 97EX 11975/11-14 Usnesení o ustanovení znalce - č.j. 97EX 11975/ Nabídky realitních kanceláří. Databáze znalce. Prohlídka a zaměření na místě, informace získané při místním šetření. fotodokumentace pořízená znalcem. Místopis Obec Hluboké (218 obyv.) leží cca 8 km od Náměště nad Oslavou a cca 28 km od býv. okr. města Třebíče ( obyv.). Nejbližší nájezd/sjezd D1 je vzdálen cca 7 km (Velká Bíteš). V obci je minimální občanská vybavenost a služby. Přístup k nemovitosti je po místní zpevněné komunikaci. Pozemek p.č. st.98 je z části zastavěn rod.domem a vedlejší hosp. stavbou. Zbývající část pozemku je užívána jako dvůr. Pozemek p.č. st.73 je zastavěn zemědělskou stavbou - stodolou. Pozemky p.č. 219/6, 219/8 a 225/9 jsou užívány jako zahrada. Pozemky p.č. st. 73 a 219/6 jsou od ostatních oceňovaných věcí odděleny zpevněnou obecní cestou. Tento funkční celek se nachází v zastavěném území obce v místě jsou kompl. IS - voda, kanalizace, plyn a NN. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace - 2 -

3 Celkový popis Rodinný dům č.p. 69 Dům je zděný, částečně podsklepený jednopodlažní objekt se šikmou střechou a s půdním prostorem. Dům pochází dle informace vlastníka z roku Po dobu užívání byl dům různým způsobem přestavován a upravován. Posledních cca let nebyly prováděny žádné významnější stavební úpravy či opravy. V domě je 1 bytová jednotka 4+1 s příslušenstvím. Technický stav je špatný. Spodní zdivo vykazuje známky zvýšené vlhkosti. Velká část prvků krátkodobé životnosti je značně opotřebovaná. Základy jsou kamenné a betonové bez funkční izolace. Obvodové zdivo je smíšené a cihelné o různých tloušťkách. Stropy ve sklepě jsou betonové, ostatní jsou trámové s rovným podhledem. Střecha je šikmá s pálenou střešní krytinou. Klempířské konstrukce a výrobky jsou z pozink. plechu. Vnitřní i vnější omítky jsou vápenné. Keramické obklady jsou v běžném provedení. Dveře jsou náplňové dřevěné. Okna jsou dřevěná špaletová. Podlahové krytiny jsou s běžnými povrchy. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem. Ohřev vody je řešen el. bojlerem. Elektroinstalace je světelná. Hromosvod chybí. Vodovod je napojen na veřejný řád, ale není rozveden po domě. Dům je zároveň napojen přes domácí vodárnu na studnu. Dům je kompletně odkanalizován. V kuchyni je sporák. Koupelna je s vanou a s WC. Hospodářský objekt Jedná se o jednopodlažní nepodsklepenou částečně zděnou a částečně dřevěnou stavbu se sedlovou střechou, která sousedí s rod. domem. Stavba slouží ke skladovým účelům. IS nejsou přivedeny. Technický stav je špatný. Stodola bez čp/če Jedná se o jednopodlažní nepodsklepenou zděnou stavbu se sedlovou střechou, která sousedí s obdobnou zemědělskou stavbou. Stavba dnes slouží ke skladovým účelům. IS nejsou přivedeny. Technický stav je podprůměrný. Silné stránky - v místě kompletní IS, voda ale pouze přivedena do sklepa - velké pozemky - klidná lokalita - RD s garáží Slabé stránky - min. obč. vybavenost - malá obec - špatný tech. stav rod. domu i ostatních staveb - viz fotodokumentace - rizika - viz popis rizik RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace - 3 -

4 Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na LV č. 58 ze dne pro k.ú. Hluboké jsou evidována zást. práva smluvní a exekutorská a exekuční příkazy k prodeji. Tyto okolnosti nejsou zohledněny při odhadu obvyklé ceny. Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Komentář: Technický stav hlavní stavby i ostatnách staveb, které tvoří její příslušenství, je špatný. Na objektech je zřejmá dlouhodobá absence oprav a údržby - viz fotodokumentace. OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Hospodářská budova 2.2 Stodola 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnávací hodnota - 4 -

5 OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Hluboké: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p. 24 Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP - spodní stavba 66,95 m 2 2,30 m Výčet místností: chodba 3,00 m 2 0,50 1,50 m 2 sklep 12,70 m 2 0,50 6,35 m 2 sklep 12,00 m 2 0,50 6,00 m 2 garáž 15,00 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 13,85 m 2 1NP - vrchní stavba 169,20 m 2 2,80 m Výčet místností: chodba 14,00 m 2 1,00 14,00 m 2 kuchyň 17,70 m 2 1,00 17,70 m 2 komora 8,10 m 2 1,00 8,10 m 2 pokoj 18,00 m 2 1,00 18,00 m 2 pokoj 16,50 m 2 1,00 16,50 m 2 pokoj 17,50 m 2 1,00 17,50 m 2 pokoj 16,00 m 2 1,00 16,00 m 2 komora 3,30 m 2 1,00 3,30 m 2 chodba 3,70 m 2 1,00 3,70 m 2 komora 5,00 m 2 1,00 5,00 m 2 koupelna s WC 5,20 m 2 1,00 5,20 m 2 Užitná plocha celkem: 125,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP - spodní stavba (4 1,8+10 5,1+2,5 3,5) (2,30) = 153,99 m 3 1NP - vrchní stavba (16,5 9+4,6 4,5) (2,80) = 473,76 m 3 Zastřešení včetně půdy 16,5 9 3,9/2-9 3,9/2 4,5/3+4,6 4,5 2,5/2+4,5 2,5/2 3/3+3,2 2,6/2 2,8/3 = 298,63 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP - spodní stavba 153,99 m 3 1NP - vrchní stavba 473,76 m 3-5 -

6 Zastřešení včetně půdy 298,63 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 926,38 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy kamenné a betonové bez funkční izolace 2. Zdivo smíšené a cihelné tl do 60cm 3. Stropy ve sklepě betonové, ost. trámové s rovným podhledem 4. Střecha krov dřevěný vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 6. Klempířské konstrukce chybí 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky vápenné vnější 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody betonové do sklepa 12. Dveře náplňové 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných běžné povrchy místností 15. Podlahy ostatních běžné povrchy místností 16. Vytápění plynový kotel s rozvody ÚT 17. Elektroinstalace třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody studená a teplá 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace kompletně odkanalizováno 23. Vybavení kuchyně sporák na tuhá paliva 24. Vnitřní vybavení vana a umyvadlo 25. Záchod 1 x WC 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 169 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 139 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 926,38 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC OP) Stáří roků 83 Další životnost roků 17 Opotřebení % 70,00 Věcná hodnota (VH) [Kč]

7 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Hospodářská budova Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy Název Zastavěná. plocha Hospodářská budova 30,00 m 2 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 30 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 25 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC ZP) Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % 80,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Stodola Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy Název Zastavěná. plocha Stodola 50,00 m 2 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 50 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 43 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 2 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC ZP) Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % 70,00 Věcná hodnota (VH) [Kč]

8 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky Metoda tříd polohy Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří st zastavěná plocha a nádvoří st zahrada 219/6 132 zahrada 219/8 446 ostatní plocha 225/9 405 Celková výměra oceňovaných pozemků m 2 Hlavní stavba na pozemku stojící Reprodukční cena: ,00 Kč Zastavěná plocha hlavní stavbou: 112 m 2 Využití pozemku pro stavbu Tabulka tříd polohy Název klíče Třída Popis I - Všeobecná situace 2 stavební území malých a středních vesnic, okrajové části malých měst II - Intenzita využití pozemku 2 obytné resp. rodinné domy bez zvláštního komfortu, 2-3 podlaží, průmyslové stavby s nepatrným technickým vybavením III - Dopravní relace k velkoměstu 2 objekty na okraji velkoměstských aglomerací, malé obce se železniční zastávkou, pro dojíždějící do práce právě ještě přijatelně dosažitelné IV - Obytný sektor 2 obytné budovy bez indivudálního uspořádání, málo komfortu, malé a střední obce, omezené nákupní a kulturní možnosti, podprůměrné oslunění, malý rozhled, prosté zahrady u rodinných domů V - Průmysl, administrativa, prodej VI - Povyšující faktory nejsou VII - Redukující faktory nejsou Výsledná třída polohy: 2,00 2 sklady pro neskladný materiál, suroviny, prefabrikáty, vozidla, dílny ručních prací (truhlář, klepíř, malíř) Výpočet ceny Podíl ceny stavebního pozemku z celkové ceny: 6,00 % Výměra stavebního pozemku: 336 m 2 Cena stavebního pozemku:( ,00 Kč 6,00 %) / (100,00 % - 6,00 %) = ,70 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: ,70 Kč / 336 = 639,71 Kč/m 2-8 -

9 Výměra ostatních pozemků: m 2 Jednotková cena ostatních pozemků: 639,71 0,15 = 95,96 Kč/m 2 Cena ostatních pozemků: ,16 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 5 Kč/m 2 221,3 Výsledná cena = ,86 Kč 4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnávací hodnota Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 138,85 m 2 Obestavěný prostor: 926,38 m 3 Zastavěná plocha: 169,20 m 2 Plocha pozemku: 1 457,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Pozor: Při komparaci nejsou uvažovány pozemky zahrad č. 132 a 133, které tvoří samostatný funkční celek. U těchto pozemků je uvažována obvyklá cena 50 Kč/m 2, což je celkem (701 m m 2 ) x 50 Kč/m 2 = Kč, zaokrouhleno Kč. Tato částka je přičtena k odhadované ceně rod. domu s pozemky p.č. st.86 a 83/1, což je rovněž samostatný funkční celek. Srovnatelné nemovité věci Název: RD - Hluboké Dům k rekonstrukci o velikosti 2+1 s možností rozšíření o půdní vestavbu v obci Hluboké ležící přibližně 8 km od Náměště nad Oslavou. Jedná se o přízemní podsklepený dům. K domu náleží předzahrádka a stodola. Dispozice: Vstup je do předsíně, ze které se dostaneme vlevo do prvního pokoje, který je průchozí. Z něj projdeme dále do druhého pokoje, který již průchozí není. Z předsíně vpravo se dostaneme do kuchyně a z ní do menší místnosti, která původně sloužila jako spíž. Dále jsou z předsíně vstupy do koupelny, sklepa, a na půdu. Dům má tvar obdelníku, střecha je sedlovát. Sklep se nachází přibližně pod 1/3 domu. Je rozdělen na dvě místnosti. K domu ještě náleží menší zahrada přímo před domem a stodola, která se nachází přes cestu před domem. Dům je připojen na obecní vodovod a má i vlastní studnu. V obci je udělaná nová kanalizace, která ale není zavedena až domu. Elektřina zavedena třífázovou přípojkou (230/400V). Plyn rozveden po domě. Vytápění domu je řešeno lokálními plynovými topidly (vafky) v každé místnosti. Dům byl postaven kolem roku Od té doby je většin částí původních. Lokalita Hluboké - stejná obec Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00-9 -

10 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabízená cena; Velikosti objektu - mírně menší bez vlivu na K; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - menší; Celkový koef. K C 1,08 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 130,00 m m Kč Kč/m 2 Název: RD - Litovany RD 2+1 a 1+1 v obci Litovany, okres Třebíč. Objekt se nachází v klidné části obce v těsné blízkosti vodní nádrže, ke které je přímý vstup ze zahrady. Obě jednotky mají vlastní vstup. Součástí objektu je uzavřený dvůr, zahrada, hospodářské budovy a garáž. Část objektu je podsklepena (kotelna + sklad). V domě je zavedena elektřina a obecní voda. Možnost odběru vody z vlastní studny. Kanalizace se buduje, zatím řešeno septikem. Vytápění je plynové i na tuhá paliva. Lokalita Litovany (138 obyv.), býv. okr. TR Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,08 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabízená cena; Velikosti objektu - mírně menší bez vlivu na K; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - menší; Celkový koef. K C 0,97 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 130,00 m m Kč Kč/m 2 Název: RD - Okarec Řadový rodinný dům 3+1 s průjezdem v obci Okarec vzdálené 5 km od Náměště nad Oslavou. Na dvoře domu se nacházejí hospodářská stavení, stodola s průchodem na zahradu. Dům je napojen na el. proud, obecní vodovod, plynová přípojka je na domě, kanalizace septik. Dům je orientovaný na jih. Vytápění je kotlem na tuhá paliva, ohřev teplé vody boilerem. Lokalita Okarec (124 obyv.), býv. okr. TR Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,98 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90

11 K6 Vliv pozemku 1,02 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabízená cena blížící se ceně obvyklé; Velikosti objektu - mírně menší bez vlivu na K; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší; Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 130,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 138,85 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Hospodářská budova ,00 Kč 2.2 Stodola ,00 Kč ,00 Kč

12 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky ,00 Kč 4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnávací hodnota ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Šestsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Po vyhodnocení všech dostupných informací majících vliv na celkovou obvyklou cenu, po provedené analýze trhu s obdobnými nemovitostmi a s přihlédnutí k výši věcné a zejména k výši porovnávací hodnoty, odhaduji obvyklou cenu na ,- Kč. V Třebíči Ing. Jiří Šťastný Lavického Třebíč telefon: jiri.v.stastny@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 1. března 2004 č.j. Spr. 422/2003 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

13 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 LV č. 58 ze dne pro k.ú. Hluboké 5 Fotodokumentace nemovitosti

14 Mapa oblasti

15 - 15 -

16 LV č. 58 ze dne pro k.ú. Hluboké - I

17 LV č. 58 ze dne pro k.ú. Hluboké - II

18 LV č. 58 ze dne pro k.ú. Hluboké - III LV č. 58 ze dne pro k.ú. Hluboké - IV

19 - 19 -

20 LV č. 58 ze dne pro k.ú. Hluboké - V

21 Fotodokumentace nemovitosti I Stodola bez čp/če Pokoj Koupelna s WC Domácí vodárna Komora, bojler Pokoj Kuchyň Půda

22 Fotodokumentace nemovitosti II Sklep, plyn. kotel Hosp. budova Hosp. budova - interiér