Znalecký posudek č /09

Transkript

1 Znalecký posudek č /09 ve věci stanovení obecné (tržní ceny), t.j. ceny v místě a čase obvyklé ceny nemovitostí - ceny bytu v bytovém domě, jednotky č.4/1 na LV č.308, vč. podílů na společných částech domu a jeho vybavení a ceny podílu k zastavěnému pozemku p.č Ocenění je provedeno v souladu a na základě Prohlášení vlastníka s přílohami, které vymezují příslušné jednotky pro potřebu ocenění. Oceňovaná jednotka je příslušná atypickému bytovému domu v Bujanově č.p. 4, 11 na LV č. 248 v k.ú. Suchdol u Bujanova, obec Bujanov, okres Český Krumlov. Je umístěna v levé polovině domu o dvou č.p., se samostatným vchodem do č.p.4. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech vázne dle výpisu z KN nařízená exekuce, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojenými a věcných břemen prosté. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Exekučního příkazu č.j.76 EX 35/07-18 a Usnesení o ustanovení znalce č.j.76 EX 35/ Objednatel posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 8Pan Mgr.Michal Rudý soudní exekutor Přípotoční 1519/10c P r a h a 10 č. obj.: písemná, usnesení ustanovení znalcem, č.j. 76 EX 35/07-23 ze dne: vystavil: Mgr.Jiří Šlapal Účel posudku: zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí (povinný z exekuce Martin Gazda), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni místní kontrolní prohlídky a skutečného zaměření. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. ( 2 odst.1), o oceňování majetku, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Opatovická České Budějovice 10 Posudek obsahuje 13 stran a 16 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Českých Budějovicích,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci stanovení obecné (tržní ceny), t.j. ceny v místě a čase obvyklé ceny nemovitostí - ceny bytu, jednotky č.4/1 na LV č.308, vč. podílů na společných částech domu a jeho vybavení a ceny podílu k zastavěnému pozemku p.č Ocenění je provedeno v souladu a na základě Prohlášení vlastníka s přílohami, které vymezují příslušné jednotky pro potřebu ocenění. Oceňovaná jednotka je příslušná atypickému bytovému domu v Bujanově č.p. 4, 11 na LV č. 248 v k.ú. Suchdol u Bujanova, obec Bujanov, okres Český Krumlov. Je umístěna v levé polovině domu o dvou č.p., se samostatným vchodem do č.p.4. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy s vyznačením, viz. přílohy. Na oceňovaných nemovitostech vázne dle výpisu z KN nařízená exekuce, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojenými a věcných břemen prosté. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Exekučního příkazu č.j.76 EX 35/07-18 a Usnesení o ustanovení znalce č.j.76 EX 35/ Schéma s vyznačením jednotky, smlouva o převodu vlastnictví jednotky a katastrální mapa s vyznačením domu jsou nedílnou součástí posudku a jsou přiloženy v příloze posudku. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Český Krumlov, LV č.308 z a LV č.248 z Prohlášení vlastníka - smlouva o převodu vlastnictví jednotky z , právní účinky vkladu ke dni kopie katastrální mapy z údaje sdělené objednavatelem a zjištěné při fyzické prohlídce 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitostí : LV č.308 Vlastník jednotky a podílový spoluvlastník pozemku : Květuše G a z d o v á (725131/2761), bytem Bujanov 4, Kaplice č. jednotky 4/1 - byt 3+1 v budově č.p.4,11, na LV č. 248, na parcele p.č. 167.

3 3 parcela p.č. 167 zastavěná plocha a nádvoří 557 m 2 Podíl vlastníka jednotky na společných částech domu a pozemku : 8061/ Dokumentace a skutečnost Pro zpracování posudku byla k dispozici dokumentace ze Smlouvy o převodu vlastnictví jednotky (nahrazuje Prohlášení vlastníka), výpis z KN a kopie katastrální mapy. Potřebné údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele a při místním byly doplněny chybějící údaje z hlediska stavebních konstrukcí, vybavení bytů a opotřebení domu. 6. Celkový popis nemovitosti hlavní stavba - jedná se o obytný dům s bytovými a se společnými částmi budovy, nebytové prostory se nevyskytují, dům je užívaný v souladu s účelem, ke kterému je určený. Obytný dům, který obsahuje oceňovanou jednotku dle prohlášení vlastníka, je obytný atypický dům, samostatný, zděného klasického konstrukčního systému keramického zdiva na tl. 300 mm a montovaných stropů, v jednom podzemním technickém podlaží se společnými prostorami a technickým zázemím a s byty ve třech obytných nadzemních podlažích. Je v rovinném terénu - s částečně do terénu zapuštěným v 1.PP. Základové konstrukce betonové pasy, s izolací proti zemní vlhkosti, venkovní omítky stříkaný břizolit, vnitřní hladké vápenné a štukové, na chodbách dtto, stropy rovné. Společné chodby teracová a betonové mazaniny, schodiště typové teracové dvouramenné, zábradlí atypické tyčové kovové. Dveře dřevěné atypické a typové plné a prosklené, zděné sklepní kóje laťové dveře. Okna zdvojená plastová se žaluziemi a jednoduchá ocelová v PP. K některým bytům v 2.NP náleží krakorcové balkóny. Jsou osazeny domovní hydranty s vnitřním požárním vodovodem, není výtah. Střešní konstrukce sedlové střechy a půltové podélných vikýřů 3.NP klasická dřevěná, vaznicové soustavy, s krytinou na dřevěné latě - tašky keramické, je osazený bleskosvod a STA. Klempířské prvky kompletní z ocelového pozinkovaného plechu, vč. parapetů. Je umístěný v zastavěné obytné části obce s obdobnými zděnými obytnými domy - v obytné zóně obce, dům je přístupný po chodnících a příjezd je umožněný po zpevněné místní komunikaci. Dům je dislokovaný nedaleko středu obce s dobrou dopravní dostupností a možností parkování před domem. Je napojený na obecní vodovodní řad pitné vody, zemní kabeláž elektropřípojky E.ON, STA, splaškové a dešťové kanalizace obecních kanalizačních řadů. Dům je podsklepený, má jedno PP a 3 NP, viz. schémata v příloze. Je členěný dle Prohlášení vlastníka na jednotky. Všechny byty mají standardní vybavení obvyk-lé v době výstavby, v některých bytech jsou provedeny vlastní standardní úpravy konstrukcí a vybavení. V oceňované jednotce jsou provedeny nové úpravy a rekonstrukce vybavení, byt je průměrně udržovaný, je užívaný dle podkladů od roku 1975, stáří domu je pro potřebu výpočtu opotřebení počítáno 34 let.

4 4 Dispozice 1.PP : dle určení a schématu v přiloženém Prohlášení vlastníka, společné části domu - vstupní zádveří, komunikační chodby, sklepní kóje, sušárny, prádelny, schodiště do 2.NP. Dispozice 1.NP : komunikační chodba se vstupy, schodiště do 2.NP, 6x byt (jednotky 4/1, 4/2, 4/3, 11/1, 11/2, 11/3) Dispozice 2.NP : komunikační chodba se vstupy, schodiště do 3.NP, 6x byt (jednotky 4/4, 4/5, 4/6, 11/4, 11/5, 11/6) Dispozice 3.NP : komunikační chodba se vstupy, kovový žebřík pro vstup na půdu, 6x byt (jednotky 4/7, 4/8, 4/9, 11/7, 11/8, 11/9) Dispozice půdy : jeden volný podstřešní prostor 7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemek p.č zastavěný pozemek bytovým domem č.p.4,11 Byt a) JEDNOTKA č.4/1 (1.NP)

5 5 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. ( 2 odst.1), o oceňování majetku. I. Ocenění nemovitostí podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 456/2007 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obecné ceny. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Český Krumlov Obec: Bujanov Pozemek a) Pozemek p.č zastavěný pozemek bytovým domem č.p.4,11 28 Vlastník nemovitostí : LV č.308 Vlastník jednotky a podílový spoluvlastník pozemku : Květuše G a z d o v á (725131/2761), bytem Bujanov 4, Kaplice č. jednotky 4/1 - byt 3+1 v budově č.p.4,11, na LV č. 248, na parcele p.č parcela p.č. 167 zastavěná plocha a nádvoří 557 m 2 Podíl vlastníka jednotky na společných částech domu a pozemku : 8061/ Podle výpisu z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Český Krumlov z se jedná o stavební pozemek- zastavěnou plochu a nádvoří bytovým domem Bujanov 4,11, v k.ú. Suchdol u Bujanova, obec Bujanov, okres Český Krumlov. Pozemek pod objektem je dislokovaný v středové části bytové zástavby obce, s dobrou vybaveností inž. sítěmi a dopravní dostupností do většího města - Kaplice, Dolní Dvořiště. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): [35 + (a 1 000) 0,007414] 1,00, kde a = pro 574 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska + 10 % 1,100

6 6 účelu užití stavby Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Negativní účinky okolí 3 % 0,970 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a , 79, ,29 nádvoří Pozemek p.č zastavěný pozemek bytovým domem č.p.4,11 zjištěná cena: ,29 Kč Rekapitulace cen pozemku: a) Pozemek p.č zastavěný pozemek bytovým domem č.p.4, ,29 Kč Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: ,29 Kč Byt a) JEDNOTKA č.4/1 (1.NP) 25 1) Jednotka č.4/1 1. Byt 3 + 1, krajní, levý vchod č.p.4, umístěný v 1.NP budovy č.p.4,11,standardní vybavení, detaily viz. Prohlášení vlastníka a schéma v přílohách, vlastník Květuše Gazdová. Celková plocha jednotky s příslušenstvím ,61 m 2 Jednotka č.4/1 se skládá z : Název m 2 kuchyně 8,82 1.pokoj 20,95 2.pokoj 13,94 3.pokoj 12,31 předsíň 11,10 koupelna 2,10 WC 0,94 sklep 2,75 sklep 1,98 sklep 5,72 pro zjištění ceny se sklepy nezapočítávají do celkové plochy bytu, podílem se započítávají do ceny bytu Vybavení jednotky č.4/1 : Název ks vodoměr 1

7 7 boiler elektrický (ve vlastním sklepě) 1 infrazářič 1 kuchyňská linka 1 Součástí bytové jednotky jsou nenosné příčky, okna a dveře, vnitřní elektroinstalace (světla, zásuvky, osvětlovací tělesa) od elektroměru pro danou jednotku, rozvody odpadních vod, vnitřní potrubní rozvody TUV, pitné vody, kromě stoupacích vedení, včetně uzavíracích ventilů, vnitřní o- světlení a rozvody STA. K vlastnictví jednotky dále patří : podlahové krytiny a stropní vystrojení prostor v místnostech bytu, nenosné příčky, vnitřní okna a vnitřní dveře bytu, nacházející se uvnitř bytu, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken příslušejících k bytu. Předmět převodu vlastnictví je ohraničený : -vstupními dveřmi do jednotky vč. zárubně -hlavní uzavírací armaturou rozvodu pitné vody -dále je předmětem spoluvlastnický podíl na společných částech domu, části domu určené pro společné užívání ve smyslu zákona o hospodaření a vlastnictví bytů č.72/94 Sb., ve znění pozdějších předpisů, uvedených a vyznačených ve schématech v přiloženém Prohlášení vlastníka. Oceňovaný byt - Jednotka č.4/1 má standardní vybavení, splachovací WC, koupelna plechová vana s umyvadlem, lokální vytápění kamny na dřevo a 3 ks elektrickými přímotopnými tělesy, rozvody TUV a studené pitné vody, splaškové kanalizace, domácí zvonek, silnoproudé el. rozvody, STA. Okna atypická plastová zdvojená, dveře typové dřevěné hladké a prosklené. Stěny a příčky keramické, stropy rovné montované, vápenné hladké štukové omítky, bělninové obklady kuchyňské linky, keramické dlažby WC, PVC povlaky chodby, koupelny a kuchyně, v obytných místnostech dřevěné vlysové. Konstrukce a vybavení zčásti opotřebované, provedená celková rekonstrukce, sociální prostory a kuchyně nové vybavení - zařizovací předměty a kuchyňská linka. Jsou hodnocena standardní vybavení, případné úpravy v bytě a nadstandardní vybavení byly provedena na náklady vlastníka. Podlahové plochy bytu: kuchyně = 8,82 m 2 pokoj 1 = 20,95 m 2 pokoj 2 = 13,94 m 2 pokoj 3 = 12,31 m 2 předsíň = 11,10 m 2 koupelna = 2,10 m 2 WC = 0,94 m 2 Podlahové plochy bytu celkem: = 70,16 m 2 Podlahové plochy teras a sklepů: sklep = 2,75 m 2 sklep = 1,98 m 2 sklep = 5,72 m 2 Podlahové plochy teras celkem: = 10,45 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 70,16 m 2 Započítaná podlahová plocha teras a sklepů (10,45 m 2 0,10): = 1,05 m 2

8 8 Podlahové plochy (PP) celkem: = 71,21 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Jihočeský Obec: Bujanov Počet obyvatel: 574 Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Trh s nemovitostmi: Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 0,00 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) III. Pozitivní 0,01 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,960 i=1 Poloha nemovitosti: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Úřady v obci II. Obecní úřad 0,00 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 0,01 3 Okolní zástavba a životní prostředí II. Objekty pro bydlení 0,00 4 Obchod, služby, kultura v obci III. Více obchodů nebo služeb, pohostinské a 0,03 kulturní zařízení 5 Školství a sport III. Základní škola a sportovní zařízení 0,03 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 0,00 7 Veřejná doprava III. Dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských 0,04 linek vel. měst) 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Pracovní příležitosti II. Omezené pracovní možnosti v obci nebo 0,00 okolí 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené 11 I. Vlivy snižující cenu 0,01 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,100 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce 0,10 vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, 0,00 sklad 3 Příslušenství domu I. Příslušenství snižující cenu bytu 0,05

9 9 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytua) III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, 0,00 užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu I. Lokální na tuhá paliva 0,10 9 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 0,10 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu hodnoty V 10 : 10 0,8 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,578 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,960 1,100 0,578 = 0,610 Základní cena upravená (ZCU = ZC I): , 0,610 = 7 776, 28 K Určení porovnávací hodnoty (PP ZCU): 71, ,28 = ,90 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Cena pozemku = ,29 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = 2 681,77 Kč ,77 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,67 Kč JEDNOTKA č.4/1 (1.NP) zjištěná cena: ,67 Kč

10 10 C. Rekapitulace Souhrn výměr všech pozemků 557 m 2 Rekapitulace cen pozemku: a) Pozemek p.č zastavěný pozemek bytovým domem č.p.4, ,19 Kč Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: ,19 Kč Plná cena činí celkem: 1) JEDNOTKA č.4/1 (1.NP) ,90 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: , Kč Výsledné ceny bytu: 1) JEDNOTKA č.4/1 (1.NP) ,37 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: , Kč Výsledná cena vlastnického práva k nemovitostem na LV č.308, jako porovnávací metoda pro stanovení obecné ceny : Výsledná cena: , Kč Cena slovy: pětsetpadesátpěttisícčtyřistatřicet Kč II. Ocenění nemovitostí - odhad tržní hodnoty (ceny obvyklé), jako porovnávací metoda pro stanovení obecné ceny. Pro stanovení tržní-obecné hodnoty nemovitostí bylo použito obecné metodiky. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné objekty, zpracovaných koncem roku 2008 a ze zjištěných údajů kupních cen začátkem roku 2009, viz přiložené kopie. Stanovení obecné ceny je velmi hypotetické, protože se obtížně dá najít v místě obdobná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat. Stanoveno průměrem a srovnáním prodejních cen v místě a čase podobných nemovitostí, které se pohybují v rozpětí od ,- do ,- Kč, s přihlédnutím ke skutečnosti, že ceny nemovitostí se za poslední tři měsíce propadly o 15-20%.

11 11 Znalec se na základě uvedených podkladů domnívá, že obecná cena uvedených nemovitostí se s odchylkou přibližuje ceně stanovené administrativním způsobem, že jí v současné době ani nedosahuje. Obvyklá (obecná, tržní) cena vlastnického práva k nemovitostem na LV č.308 podle odborného odhadu znalce činí : , Kč Cena slovy: čtyřistapadesáttisíc Kč V Českých Budějovicích, Ing. Milan Paleček Opatovická České Budějovice 10

12 12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne , č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 633 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. vyúčtování č /09, faktura 04/09 podle připojené likvidace.

13 13 E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy objednatelem. 7 x A4 Smlouva o převodu vlastnictví jednotky (Prohlášení vlastníka) 1 x A4 snímek katastrální mapy s umístěním domu 1 x A4 výpis z Katastru nemovitostí 4 x A4 fotodokumentace 3 x A4 srovnatelné nemovitosti