VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA. Katedra ekonomických studií. Stavební spoření. bakalářská práce. Autor: Kateřina Šmejkalová

Transkript

1 VYSOKÁ ŠKOLA POLYTECHNICKÁ JIHLAVA Katedra ekonomických studií Stavební spoření bakalářská práce Autor: Kateřina Šmejkalová Vedoucí práce: Ing. Ema Symonová Jihlava

2 2

3 Prohlašuji, že předložená bakalářská práce je původní a zpracoval/a jsem ji samostatně. Prohlašuji, že citace použitých pramenů je úplná, že jsem v práci neporušil/a autorská práva (ve smyslu zákona č. 121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů, v platném znění, dále též AZ ). Souhlasím s umístěním bakalářské práce v knihovně VŠPJ a s jejím užitím k výuce nebo k vlastní vnitřní potřebě VŠPJ. Byl/a jsem seznámen/a s tím, že na mou bakalářskou práci se plně vztahuje AZ, zejména 60 (školní dílo). Beru na vědomí, že VŠPJ má právo na uzavření licenční smlouvy o užití mé bakalářské práce a prohlašuji, že s o u h l a s í m s případným užitím mé bakalářské práce (prodej, zapůjčení apod.). Jsem si vědom/a toho, že užít své bakalářské práce či poskytnout licenci k jejímu využití mohu jen se souhlasem VŠPJ, která má právo ode mne požadovat přiměřený příspěvek na úhradu nákladů, vynaložených vysokou školou na vytvoření díla (až do jejich skutečné výše), z výdělku dosaženého v souvislosti s užitím díla či poskytnutím licence. V Jihlavě dne... Kateřina Šmejkalová 3

4 Poděkování Na tomto místě bych chtěla poděkovat vedoucí bakalářské práce ing. Emě Symonové za cenné rady a připomínky. Můj dík také patří obchodním zástupcům stavebních spořitelen za poskytnutí důležitých informací. V neposlední řadě děkuji své rodině, která mě po celou dobu mého studia podporovala. 4

5 Anotace Bakalářská práce je zaměřena na porovnání finančního produktu úvěru ze stavebního spoření všech stavebních spořitelen v České republice podle aktuální nabídky a provedení následného vyhodnocení. Určení cílových skupin stavebního spoření a vypracování bonity kontroly příjmů pro jednotlivé skupiny. V poslední části bakalářské práce jsou uvedeny modelové příklady úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru. Následně je provedeno vyhodnocení a doporučení, pro které klienty jsou jednotlivé produkty vhodné. Klíčová slova Stavební spoření, překlenovací úvěr, úvěr ze stavebního spoření, přidělení cílové částky, účastníci stavebního spoření, úroková sazba, státní podpora, cílové skupiny stavebního spoření, bonita, hypoteční úvěr Anmerkung Meine Bakalararbeit ist auf Vergleich von Finanzprodukt Bausparkredit von allen Bausparkassen in der Tschechischen Republik nach aktuellem Angebot und auf die Durchführung der Nachauswertung gerichtet Bestimmung der Zielgruppen des Bausparens und Erstellung der Bonität Einkommenkontrolle von einzelnen Gruppen. Im letzten Teil meiner Bakalararbeit sind Modellbeispiele des Bausparkredits und des Hypothekenkredits genannt. Anschließend ist die Auswertung und Empfehlung durchgeführt, für welche Klienten einzelne Produkte verwendbar sind. Schlüsselwörter Bausparen, Zwischenkredit, Bausparkredit, Zuteilung des Zielbetrags, Teilnehmer des Bausparens, Zinssatz, staatliche Unterstützung, Zielgruppen des Bausparens, Bonität, Hypothekenkredit 5

6 Obsah Úvod...8 Teoretická část Vznik a vývoj stavebního spoření Historie stavebních spořitelen v ČR Stavební spoření Fáze spoření Smlouva o stavebním spoření Předsmluvní informace o stavebním spoření Všeobecné obchodní podmínky Účastníci stavebního spoření Nezletilí účastníci stavebního spoření Cílová částka stavebního spoření Složení cílové částky Státní podpora Postup při nárokování státní podpory Možnosti spoření na smlouvu Úrokové sazby Poplatky spojené se stavebním spořením Jednotlivé poplatky Ukončení smlouvy o stavebním spoření Výpověď smlouvy o stavebním spoření Fáze úvěrová Přidělení cílové částky Přidělení cílové částky do 6 let Přidělení cílové částky po 6 letech Úvěr ze stavebního spoření Překlenovací úvěr Vývoj stavebního spoření v jednotlivých letech v ČR Praktická část Základní údaje stavebních spořitelen v ČR Podmínky stavebního spoření Podmínky pro překlenovací úvěr Podmínky úvěru ze stavebního spoření

7 11 Srovnání stavebních spořitelen Vyhodnocení stavebních spořitelen Cílové skupiny stavebního spoření Rodina s dětmi Manželé bez dětí Jednotlivec Srovnání úvěru ze stavebního spoření od ČMSS a hypotečního úvěru od Hypoteční banky Modelový příklad úvěru ze stavebního spoření od ČMSS Modelový příklad hypotečního úvěru od Hypoteční banky Vyhodnocení úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru Závěr Seznam použité literatury Seznam příloh

8 Úvod Většina mladých lidí by se ráda osamostatnila. Často se však dostávají do těžké situace, kdy musí řešit financování svého bydlení, ale to není tak jednoduché, jak to vypadá. Každý nemá naspořené finanční prostředky, které by mu stačily na pořízení svého domu či bytu. Má však své představy o rodinném bydlení, které by si rád splnil. Často stojí před zásadní otázkou: jak budou své budoucí bydlení financovat? Jednou z možností je poskytnutí úvěru. Na výběr mají mnoho možností. Lidé si oblíbili překlenovací úvěr, úvěr ze stavebního spoření nebo hypoteční úvěr. Ovšem rozdíly mezi těmito úvěry jsou velké a spousta lidí o nich ani neví. Toto téma bakalářské práce jsem si vybrala proto, neboť bych v tomto oboru ráda zůstala a rozšířila své obzory do budoucna. Práce se skládá z teoretické části a praktické části. Teoretická část je zaměřena na historii stavebního spoření. Dále v této části popisuji fázi spoření a náležitosti smlouvy a výpovědi o stavebním spoření. V této práci také uvádím základní pravidla, průběh stavebního spoření a následné podmínky pro přidělení cílové částky. V poslední části popisuji výhody a nevýhody překlenovacího úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Praktická část je zaměřena na srovnání finančního produktu úvěru ze stavebního spoření všech stavebních spořitelen v České republice podle aktuální nabídky a provedení následného vyhodnocení, která stavební spořitelna má nejvýhodnější úvěr ze stavebního spoření. Určení cílových skupin stavebního spoření a následné vypracování bonity kontroly příjmů pro jednotlivé skupiny a vyhodnocení, která cílová skupina dopadla v bonitě nejlépe a která nejhůře. V poslední části bakalářské práce jsou uvedeny modelové příklady úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru. V závěru provedu vyhodnocení, který finanční produkt je pro klienty výhodnější. 8

9 Teoretická část 1 Vznik a vývoj stavebního spoření Vznik stavebních spořitelen zasahuje již do druhé poloviny 19. století v Německu i v sousedním Rakousko-Uhersku. Dříve nahrazovaly stavební spořitelny svépomocná družstva a spolky, které se postupně vyvinuly ve stavební družstva a stavební spořitelny. Postupně vznikaly kampeličky a raiffeisenky, které fungovaly rozdílně. První stavební spořitelnou bylo Společenství přátel Wüstenrot, kterou v roce 1924 založil Georg Kropp. Tato spořitelna sice připomínala spolek, ale snažila se pomoci lidem, kteří chtěli financovat své bydlení. Na tomto základě se začalo výrazně rozvíjet stavební spoření v Německu, kde toto spoření pevně souvisí s financováním bydlení. Následně vznikala podobná stavební družstva a začala být velice oblíbená. Postup byl stejný jako je u dnešních stavebních spořitelen - nejdříve museli spořit a poté mohli požádat o úvěr. V prvních šesti letech se losovalo, kdo dostane úvěr a v jaké výši. Záleželo na štěstí, zda dostane účastník úvěr. Postupem času to začalo být problematické, a tak ve 30. letech 20. století byl vytvořen systém, který využíval hodnotící číslo. V roce 1934 se objevily první daňové výhody. Účastníci si mohli určitou část vložených finančních prostředků odečíst od daňového základu. Další rozvoj nastal opět v Německu po druhé světové válce, kdy lidé potřebovali obnovit své domy, které následně financovali stavebním spořením a úvěrem ze stavebního spoření. V roce 1952 byla zavedena státní podpora ve výši 25% - 35%, kvůli které si lidé oblíbili stavební spoření spoření, a od té doby už není pochyb, že stavební spoření pevně souvisí s financováním bydlení. Od devadesátých let minulého století se stavební spoření rozšiřuje v několika zemích. Nejen v České republice je stavební spoření velice oblíbené, ale také na Slovensku, Maďarsku, v Chorvatsku a Rumunsku. Další země mají zájem o stavební spoření např. Bulharsko, Kazachstán a Rusko. [1] 9

10 2 Historie stavebních spořitelen v ČR Stavební spoření se dostalo do České republiky počátkem 90. let 20. století. Poprvé byl zákon o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření projednáván v roce 1992, ovšem v platnost vstoupil až v roce 1993, tedy po vzniku České republiky. Zákon o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření nalezneme pod číslem 96/1993. Následně vzniklo 6 stavebních spořitelen, které vlastnily německé a rakouské stavební spořitelny. Lidé si celkem rychle oblíbili stavební spoření a to mělo brzy své zastoupení mezi ostatními bankovními produkty. V České republice je nyní 5 stavebních spořitelen, protože v roce 2008 došlo ke sloučení dvou stavebních spořitelen Raiffeisen a HYPO. Stavební spořitelny v České republice byly založeny v letech Stavební spořitelny byly založeny na základě zákona č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, který byl již několikrát novelizován. [2] V roce 2006 byla založena Asociace českých stavebních spořitelen, která má 5 členů a tím jsou stavební spořitelny v ČR. Stavební spoření se řídí určitými pravidly, které musí stavební spořitelny dodržovat a zároveň tato asociace chrání a podporuje zájmy účastníků stavebního spoření a také chrání zájem i podporu stavebních spořitelen. Dále stavební spořitelny spolupracují s Evropským sdružením stavebních spořitelen a v roce 2005 se staly členy tohoto sdružení. Toto sdružení si zakládá na podpoře zájmů jednotlivých členů, které se zabývají financováním bydlení. (1) Stavební spořitelny v ČR Českomoravská stavební spořitelna, a. s. Akcionáři jsou Československá obchodní banka a.s. (ČSOB), která má 55 % kapitálový podíl a Bausparkassee Schwäbisch Hall AG (BSH), která má 45 % kapitálový podíl. Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. Akcionáři jsou Česká spořitelna, a.s., která má 95 % kapitálový podíl a Bausparkasse der Őesterreichischen Sparkasen, která má 5 % kapitálový podíl. Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Akcionář je Komerční banka, a.s., která má 100 % kapitálový podíl. 10

11 Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. Akcionáři jsou Raiffeisen Bausparkass. Holding GmbH Wien s 90 % kapitálovým podílem a Raiffeisenbank, a.s., Praha s 10 % kapitálovým podílem. Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. Akcionáři jsou Wüstenrot & Württembergische AG, Stuttgart s 55,92 % kapitálovým podílem a Wüstenrot Verwaltungs und Dienstleistungen GmbH, Salzburg s 43,5 % kapitálovým podílem. [2] 11

12 3 Stavební spoření Bydlení je základní potřebou člověka. Každý člověk chce mít hezké a kvalitní zázemí, kam se bude rád vracet. Stavební spoření slouží k tomu, aby si mohl pořídit takové bydlení, po kterém touží a aby si své stávající bydlení co nejvíce zpříjemnil. Stavební spoření je vhodné pro každého člověka, který si chce spořit a poté peníze využít na bydlení nebo finanční prostředky zhodnotit. Je vhodné především pro účastníky, kteří následně chtějí využít úvěr ze stavebního spoření. Úvěr ze stavebního spoření poskytují stavební spořitelny, které mají širokou nabídku i dalších finančních produktů. V případě, že účastník nesplňuje podmínky pro přidělení řádného úvěru, může požádat o překlenovací úvěr. V tomto případě je možné využít i státní podporu. Je to tedy určitý způsob, jak ukládat finanční prostředky s nízkým rizikem. Klient stavební spořitelny může spořit neomezeně dlouhou dobu, přičemž jeho vklady jsou pojištěny. Výhody stavebního spoření - Každá stavební spořitelna nabízí různé akce, bonusy a prémie (např. za vysoké vklady). - Velká výhoda stavebního spoření spočívá v bezpečnosti. Banky, které chtějí nabízet stavební spoření, musí mít zvláštní oprávnění a na základě tohoto oprávnění mohou nabízet finanční produkt stavební spoření. - Účastník finanční prostředky zhodnocuje a následně po splnění podmínek si může požádat o řádný úvěr. - Spořit může účastník neomezeně dlouhou dobu. - Vklady klienta jsou pojištěny. - Klient si může zažádat o státní podporu. - Účastník si může odepisovat úroky z úvěru a překlenovacího úvěru od základu daně. - Po 6 letech trvání smlouvy (současná vázací doba) může účastník libovolně nakládat s naspořenou částkou, která je včetně státní podpory.(2) 12

13 4 Fáze spoření Stavební spoření má dvě fáze. V první fázi pouze ukládá účastník peníze na vkladový účet, ty jsou úročeny úrokovou sazbou podle zvoleného tarifu a zároveň získává státní podporu ve výši10 % z ročně naspořené částky, ovšem maximálně 2000 Kč, což odpovídá ročně naspořené částce Kč. Spořící fáze stavebního spoření končí dvěma způsoby. Buďto účastník podá výpověď smlouvy o stavebním spoření nebo přidělením cílové částky a následným čerpáním úvěru ze stavebního spoření. V případě nečerpání úvěru může spořit až do výše cílové částky. Spořící fázi absolvují všichni účastníci stavebního spoření. Účastníci, kteří mají zájem o úvěr ze stavebního spoření, požádají o přidělení cílové částky a následně čerpají úvěr a tím absolvují fázi úvěrovou. 4.1 Smlouva o stavebním spoření Stavební spořitelna a účastník stavebního spoření uzavírají smlouvu o stavebním spoření, která se řídí zákonem o stavebním spoření. Účastník stavebního spoření se zavazuje, že bude spořit na vkladový účet. V případě, že splní podmínky pro přidělení cílové částky, může požádat o úvěr ze stavebního spoření. Ve smlouvě o stavebním spoření jsou uvedeny základní údaje o úvěru, kdyby se účastník do budoucna rozhodl, že bude úvěr čerpat. Účastník stavebního spoření ví, co úvěr obnáší, což je velkou výhodou. Na druhou stranu to nemají stavební spořitelny vůbec jednoduché, protože se zavázaly k podmínkám, které musí splnit i v případě, že se účastník stavebního spoření opravdu rozhodne o úvěr požádat. Obsah smlouvy o stavebním spoření - Údaje o účastníkovi stavebního spoření - Za nezletilé dítě musí být uvedeny údaje o zákonném zástupci nebo opatrovníkovi - Průkaz totožnosti účastníka stavebního spoření - Čestné prohlášení účastníka stavebního spoření - Podmínky stavebního spoření (volba cílové částky a tarifu) 13

14 - Prohlášení o státní podpoře - Prohlášení a potvrzení účastníka Účastník stavebního spoření / Právnická osoba V této kolonce se vyplňují základní údaje o účastníkovi stavebního spoření nebo právnické osobě. Zákonný zástupce, opatrovník nebo osoba zastupující právnickou osobu V této kolonce se vyplňují základní údaje o zákonném zástupci, tedy rodičích, o opatrovníkovi nebo o osobě, která zastupuje právnickou osobu. Průkaz totožnosti účastníka stavebního spoření Uzavřít stavební spoření může: - občan ČR, - občan EU s povolením k trvalému pobytu na území ČR a přiděleným rodným číslem dále je RČ, - občan EU s povolením k přechodnému pobytu na území ČR a přiděleným RČ a - cizinec s povolením k trvalému pobytu a přiděleným RČ. U nezletilého účastníka stavebního spoření musí být ověřena totožnost zákonného zástupce nebo opatrovníka podle průkazu totožnosti, který musí být platný. Druhy průkazů: - Občanský průkaz - Cestovní pas - Průkaz o povolení k pobytu Čestné prohlášení účastníka stavebního spoření Účastník musí čestně prohlásit, zda je nebo není politicky exponovanou osobou 14

15 Jednotlivé veřejné funkce v České republice: - Prezident České republiky - Předseda vlády České republiky, - Poslanec a senátor, - Soudce Nejvyššího soudu, Nejvyššího správního soudu nebo Ústavního soudu, - Člen Nejvyššího kontrolního úřadu, - Člen bankovní rady České národní banky, - Vysoký armádní či policejní důstojník, - Člen správního řídícího nebo kontrolního orgánu podniku ve vlastnictví státu, - Velvyslanec a - Obdobná funkce v orgánech Evropské unie nebo jiných mezinárodních organizací. Podmínky stavebního spoření Tato kolonka obsahuje cílovou částku, kterou si zvolil účastník. Minimální cílová částka se pohybuje mezi až Kč. Každá stavební spořitelna si stanovuje minimální cílovou částku. Dále tam musí být uvedeno, kolik bude činit úhrada za uzavření smlouvy. Volba tarifní varianty a programu Jednotlivé stavební spořitelny mají své tarify stavebního spoření, které se liší. Státní podpora Toto prohlášení je o státní podpoře, zda ji účastník žádá nebo nežádá. Účastník ho může v průběhu stavebního spoření 1x změnit. 15

16 Prohlášení a potvrzení účastníka Každá smlouva o stavebním spoření musí obsahovat souhlas se zpracováním osobních údajů, s předáváním osobních údajů osobám jednajícím za stavební spořitelnu, obchodním zástupcům a dalším smluvním partnerům. Všechny informace musí být uvedeny ve Všeobecných obchodních podmínkách. 4.2 Předsmluvní informace o stavebním spoření Předsmluvní informace o stavebním spoření musí účastník stavebního spoření obdržet dříve než smlouvu, aby si mohl pročíst, co smlouva bude obsahovat, a aby měl informace předem, než návrh na uzavření smlouvy o stavebním spoření stvrdí podpisem. Předsmluvní informace o stavebním spoření obsahují 4 části. - První část údaje o poskytovateli stavebního spoření - Druhá část popis základních vlastností stavebního spoření - Třetí část náklady spojené se stavebním spořením - Čtvrtá část další důležité právní aspekty 4.3 Všeobecné obchodní podmínky Součástí smlouvy o stavebním spoření jsou Všeobecné obchodní podmínky, které jsou platné pro jednotlivé stavební spořitelny. Všeobecné obchodní podmínky slouží především k vymezení základních práv a povinností účastníka stavebního spoření a stavební spořitelny. Všeobecné obchodní podmínky musí obsahovat: - postup a podmínky uzavření smlouvy o stavebním spoření, - podmínky pro přidělení cílové částky a následně získání úvěru ze stavebního spoření, - postup a podmínky pro poskytnutí úvěru ze stavebního spoření, - postup a podmínky při výpovědi a změny stavebního spoření a následně úvěru ze stavebního spoření, - podmínky pro získání státní podpory a 16

17 - v případě zániku stavební spořitelny musí být uveden postup. {1} 4.4 Účastníci stavebního spoření Podle novely zákona o stavebním spoření s účinností od může smlouvu o stavebním spoření uzavřít jakákoliv fyzická nebo právnická osoba. U fyzických osob není stanoveno žádné věkové omezení Nezletilí účastníci stavebního spoření Za nezletilého účastníka uzavírá smlouvu jeho zákonný zástupce. Zákonným zástupcem je rodič nebo osoba, která byla určena soudem, jako je opatrovník nebo poručník. Ovšem u výpovědi nezletilého účastníka musí být přítomni oba zákonní zástupci, kteří se musí prokázat platným průkazem totožnosti. 4.5 Cílová částka stavebního spoření Cílová částka vyjadřuje celkové finanční prostředky, které by chtěl účastník získat na financování bytových potřeb. Podle cílové částky se určuje, kolik bude měsíční vklad účastníka, kdy dojde k přidělení cílové částky a tedy možnosti čerpání úvěru. Toto však závisí na podmínkách jednotlivých stavebních spořitelen. Účastník si může cílovou částku zvolit a jeho volbu ovlivňuje rozhodnutí, na co chce své stavební spoření využít. Kolik peněz klient potřebuje na realizaci bytové potřeby. Kolik peněz účastník může měsíčně spořit a kolik peněz si chce účastník naspořit, aby uspokojil a pokryl svou plánovanou potřebu. Minimální výše cílové částky je omezena a u stavebních spořitelen se liší a pohybuje se od do Kč. Její volba odráží potřebu, cíle a přání klienta. Jedná-li se o účastníka, který chce financovat své bydlení, odpovídá cílová částka výši plánované bytové potřeby. Jestliže se jedná o účastníka, který chce zhodnotit své finanční prostředky, odráží výši měsíčního vkladu, který chce účastník dlouhodobě pravidelně spořit nebo výši mimořádných vkladů, které chce klient vložit jednorázově nebo průběžně vkládat. Cílová částka může být navýšena nebo rozdělena, ale nikdy nesmí být přespořena. 17

18 4.5.1 Složení cílové částky CÍLOVÁ ČÁSTKA = USPOŘENÁ ČÁSTKA + STÁTNÍ PODPORA + ÚVĚR USPOŘENÁ ČÁSTKA se skládá z 5 položek = VKLADY + ÚROKY Z VKLADŮ + ÚROKY Z PŘIPSANÝCH ZÁLOH STÁTNÍ PODPORY - DAŇ Z ÚROKŮ - ÚHRADY ÚČTOVANÉ STAVEBNÍ SPOŘITELNOU (např. úhrada za vedení účtu, úhrada za uzavření smlouvy, úhrada za zvýšení cílové částky apod.) {1} 4.6 Státní podpora Podle zákona o stavebním spoření přispívá stát účastníkům stavebního spoření na realizaci jejich bytových potřeb. Státní podporu může získat a) občan České republiky, b) občan Evropské unie, kterému byl vydán průkaz nebo potvrzení o pobytu na území České republiky, c) fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky. {1} 18

19 Právnické osoby nemají nárok na státní podporu. Aktuálně je poskytovaná záloha státní podpory 10 % z ročně uspořené částky podle novely zákona o stavebním spoření v účinnosti od Ročně může účastník stavebního spoření získat státní podporu ve výši maximálně 2000 Kč, což odpovídá ročně uspořené částce Kč. Státní podporu je možné nárokovat na více smlouvách bez rozdílu data jejich uzavření. Státní podpora se přiznává podle výše úspor postupně podle data uzavření od nejdříve uzavřených smluv k nejpozději uzavřeným smlouvám. Smlouva o stavebním spoření musí obsahovat prohlášení účastníka, zda žádá či nežádá o státní podporu. Toto prohlášení může účastník 1x změnit. Částka úspor, které přesahují Kč v jednom roce, se z hlediska posuzování nároku účastníka na státní podporu převádí do následujícího kalendářního roku. Po vyplacení státní podpory do 6 ti let od uzavření smlouvy, tedy čerpání překlenovacího úvěru, musí být vždy doloženo její účelové použití. Podmínky pro získání státní podpory musí být splněny po celý kalendářní rok Postup při nárokování státní podpory 1. Nárok na státní podporu vzniká k každého roku. 2. Další krok probíhá v lednu následujícího roku, kdy probíhá roční uzávěrka. 3. Následně ministerstvo financí určí stavebním spořitelnám určitý termín, kdy dojde k předání nároků na zálohy státní podpory. 4. Od termínu předání nároku nabíhá ministerstvu financí dvouměsíční lhůta na zpracování a následné přiznání záloh státní podpory jednotlivým stavebním spořitelnám. 5. Poslední krok je, že přijaté zálohy státní podpory musí stavební spořitelny do jednoho měsíce rozúčtovat na vkladové účty účastníků. 4.7 Možnosti spoření na smlouvu Účastník si může sám zvolit formu a četnost spoření, která mu bude nejlépe vyhovovat. Měla by však odpovídat tomu, čeho chce dosáhnout. Zda chce čerpat překlenovací úvěr, či řádný úvěr ze stavebního spoření a financovat své bydlení, nebo zda chce maximálně zhodnotit své finanční prostředky. 19

20 V případě uzavření smlouvy nezletilého účastníka stavebního spoření je třeba zvážit, jaká bude výše vkladů, doba spoření (věk účastníka) a přizpůsobit cílovou částku s výhledem možnosti financování bydlení. Účastník stavební spoření by měl spořit tak, aby měl nárok na plnou státní podporu. Spořit může klient stavební spořitelny několika způsoby, ale musí vždy dodržovat podmínky smlouvy o stavebním spoření, ke kterým se zavázal podpisem smlouvy. Jednotlivé smlouvy se mezi sebou liší podle aktuálních podmínek. Účastník se zavazuje ukládat vklady ve výši, periodě a dále uvedených podmínek a pravidel stavebního spoření. Všeobecně můžeme říci, že klient může spořit pravidelně, kvartálně, posílat vklady jednou ročně, dávat vklady mimořádně, ale musí vždy dodržovat podmínky a pravidla stavebního spoření, kterými se zavázal podpisem smlouvy. Jsou tři způsoby, jak ukládat peníze na účet stavebního spoření: - převodem z účtu u jiných peněžních ústavů Účastník si zadá příkaz k jednorázové úhradě nebo trvalý příkaz k úhradě. - srážkami ze mzdy Účastník si sráží pravidelné částky od svého zaměstnavatele. - poštovní poukázkou typu A SIPO 4.8 Úrokové sazby Připsané úroky jsou od roku 2011daněny sazbou 15%. Úrok se nevyplácí samostatně, ale připisuje se na účet stavebního spoření vždy k poslednímu dni v roce. (3) 4.9 Poplatky spojené se stavebním spořením Každá stavební spořitelna má svůj sazebník poplatků, který upravuje zákon. Stavební spořitelny musí mít uvedené poplatky za vedení účtu stavebního spoření ve smlouvě o stavebním spoření. Kdyby účastník vypověděl smlouvu o stavebním spoření během vázací doby, byla by mu odečtena státní podpora a musel by uhradit mimořádný poplatek za předčasnou výpověď. 20

21 4.9.1 Jednotlivé poplatky Když účastník podepíše smlouvu o stavebním spoření, musí uhradit první poplatek za uzavření smlouvy, který činí obvykle 1% z cílové částky. Stavební spořitelna využije tyto poplatky na následující náklady, které jsou spojené se založením nové smlouvy a část tohoto poplatku získá zprostředkovatel stavebního spoření, jako finanční odměnu, která je spojená s administrativními náklady nové smlouvy. Další poplatek je úhrada za vedení vkladového účtu, kterou účastník platí ročně, čtvrtletně nebo měsíčně. Ten si každá stavební spořitelna stanovuje sama. Stavební spořitelny si účtují úhradu za změnu tarifu. Každá stavební spořitelna má uvedené i mimořádné úhrady např. vypovězení smlouvy během vázací doby. Jestliže účastník odstoupí od smlouvy do 6ti let, dostane vyplacené vklady, připsané úroky snížené o daň, ovšem ztratí připsané zálohy státní podpory, které budou vráceny Ministerstvu financí České republiky. Dále je mu odečtena úhrada za mimořádný požadavek účastníka stavebního spoření, je to určité procento z cílové částky stanovené stavební spořitelnou. [3] 4.10 Ukončení smlouvy o stavebním spoření Smlouva o stavebním spoření může být ukončena: - výpovědí smlouvy účastníkem nebo stavební spořitelnou, - splácením úvěru ze stavebního spoření, - odstoupením od smlouvy účastníkem nebo stavební spořitelnou, - úmrtí účastníka, - dohodou o ukončení smlouvy mezi účastníkem a stavební spořitelnou nebo - zánikem právnické osoby, která byla účastníkem. [4] Výpověď smlouvy o stavebním spoření Výpověď smlouvy o stavebním spoření musí obsahovat základní údaje o smlouvě, do které spadá číslo smlouvy, údaje o účastníkovi stavebního spoření a o zákonných zástupcích. V případě, že jde o výpověď peněžních prostředků nezletilého účastníka 21

22 stavebního spoření, musí proběhnout prostřednictvím opatrovnického soudu. Stojí za pozornost, že při výpovědi nezletilého účastníka stavebního spoření musí být přítomni oba zákonní zástupci a při uzavření smlouvy o stavebním spoření stačí pouze jeden ze zákonných zástupců. Dále musí obsahovat cílovou částku, datum uzavření smlouvy a datum ukončení platnosti smlouvy o stavebním spoření. Ve výpovědi smlouvy o stavebním spoření musí být uveden účet, kam požaduje účastník finanční prostředky převést, a i účet pro zaslání dodatečné státní podpory, místo sepsání výpovědi, datum sepsání a podpis účastníka. Podpis musí být ověřen, buď úředně, nebo obchodním zástupcem stavební spořitelny, který má k tomuto kroku příslušné oprávnění. 5 Fáze úvěrová Ve fázi úvěrové splácí účastník čerpaný úvěr ze stavebního spoření. Účastník musí pro získání úvěru ze stavebního spoření splnit podmínky pro přidělení cílové částky. Jestliže tyto podmínky splní, může podat žádost o poskytnutí úvěru a následně tento úvěr čerpat. 5.1 Přidělení cílové částky Účastník musí splnit tři podmínky, aby mu byla přidělena cílová částka: - musí dodržet minimální dobu spoření, což je 24 měsíců, - musí mít naspořeno určité procento z cílové částky a - musí dosáhnout určitého hodnotícího čísla. 22

23 Obrázek č. 1: Modelový vývoj stavebního spoření, přidělení cílové částky a úvěru Zdroj: Přidělení cílové částky do 6 let Vklady Připsané úroky snížené o daň Úvěr Bytové potřeby Státní podpora V případě, že účastník požádá o přidělení cílové částky do 6 let, musí mít splněné podmínky pro přidělení cílové částky. Pokud účastník splněné podmínky nemá, může požádat o překlenovací úvěr. V případě, že účastník stavebního spoření splňuje podmínky pro přidělení úvěru, dostane vyrozumění od stavební spořitelny Přidělení cílové částky po 6 letech Úvěr bytové potřeby Vklady Připsané úroky snížené o daň Volné finanční prostředky Státní podpora Jestliže žádá účastník stavebního spoření o přidělení cílové částky po 6 letech a splňuje podmínky, poskytne mu pak stavební spořitelna úvěr ze stavebního spoření. Jestliže 23

24 nemá účastník zájem o úvěr ze stavebního spoření, může naspořené finanční prostředky ze stavebního spoření po 6 letech spoření využít na cokoliv. Přidělení cílové částky v praxi představuje určitý cíl, s nímž účastník tuto smlouvu o stavebním spoření uzavřel. Jestliže jeho cílem bylo získání úvěru ze stavebního spoření a jeho využití pro vlastní bytové potřeby, je přidělení cílové částky jeho naplněním. Po přidělení cílové částky účastníkovi vzniká nárok na získání prostředků, které plánoval využít na bytové potřeby. Získává své vlastní vložené prostředky zhodnocené o státní podporu a úroky a zároveň úvěr ze stavebního spoření. (4) 5.2 Úvěr ze stavebního spoření Úvěr ze stavebního spoření se musí použít vždy účelově a je určen na financování bytových potřeb např. koupě domu, bytu nebo jejich rekonstrukce apod. Výhody úvěru ze stavebního spoření Úvěr ze stavebního spoření má mnoho výhod: - podmínky úvěru ze stavebního spoření jsou předem dané a při splácení úvěru se nemění, - nízké úrokové sazby, které jsou po dobu splácení pevné, - účastník si může odepisovat úroky z úvěru a překlenovacího úvěru od základu daně, - možnost předčasného splacení úvěru bez postihu, - nízký poplatek za vedení účtu oproti hypotečním úvěrům, - účastník má možnost mimořádných splátek kdykoli a bez sankcí. Nevýhody úvěru ze stavebního spoření Úvěr ze stavebního spoření má i své nevýhody: - úvěr ze stavebního spoření lze použít pouze na bytové potřeby např. na koupi domu nebo bytu, na koupi stavebního pozemku, na rekonstrukce apod., - musí být vždy účelově doložen pomocí faktur, - účastník čeká relativně dlouhou dobu na poskytnutí řádného úvěru, protože musí mít splněné podmínky.(5) Jak urychlit poskytnutí úvěru ze stavebního spoření 24

25 - Provést mimořádný vklad na vkladový účet. - Změnit variantu stavebního spoření, která bude rychlejší a tím pádem dojde dříve k přidělení cílové částky. Varianta stavebního spoření může být vázaná úrokovou sazbou, výší měsíčních vkladů, výší splátek úvěru nebo možností čerpání překlenovacího úvěru. Každá stavební spořitelna nabízí jiné varianty a jiné podmínky, podle kterých se uzavírá smlouva o stavebním spoření. - Snížit nebo rozdělit cílovou částku.(6) 5.3 Překlenovací úvěr Spořitelna půjčí peníze z jiné hromádky, klient z ní platí úroky. Peníze klienta jsou zatím na vkladovém účtu a vydělávají pomocí úroků a státních podpor, až do doby splnění podmínek pro přidělení úvěru. Následně se naspořené finanční prostředky uvolní z vkladového účtu, zaplatí část meziúvěru a klient splácí zbytek formou úvěru. Pokud účastník splněné podmínky nemá, může požádat o překlenovací úvěr. Překlenovací úvěry nejsou dlouhodobou záležitostí. Stavební spořitelny překlenovací úvěr poskytují teprve několik let. Oproti hypotečním bankám jsou většinou překlenovací úvěry výhodnější. Úvěr stavební spořitelna poskytne celkem rychle a účastník může čerpat překlenovací úvěr až do výše cílové částky.(7) 25

26 Obrázek č. 2: Modelový vývoj překlenovacího úvěru Zdroj: KIELAR, Petr. Matematika stavebního spoření. 1. vydání. Praha: Ekopress, s.r.o., s. ISBN Výhody překlenovacího úvěru - V době překlenovacího úvěru se klientovi připisuje státní podpora. - O překlenovací úvěr může klient požádat ihned po uzavření smlouvy o stavebním spoření. - Nízký poplatek za vedení účtů. - Možnost předčasného splacení v mimořádných případech bez sankce. - Financování 100% potřebné částky. - Možnost čerpat finanční prostředky bez zajištění nemovitostí. - Poskytnutí překlenovacího úvěru cizincům. - Klient má možnost vkládat vyšší částky, čímž urychlí přidělení úvěru a tím celkově ušetří. Nevýhody překlenovacího úvěru - Překlenovací úvěry mají ve většině případech vyšší úrokové sazby než u úvěrů od hypotečních bank. - U některých typů překlenovacích úvěrů je požadována akontace, účastník musí mít naspořeno určité procento z cílové částky. - Podle zákona spadá překlenovací úvěr do spotřebitelských úvěrů.(8) 26

27 6 Vývoj stavebního spoření v jednotlivých letech v ČR Graf 1 Počet smluv ve fázi spoření k uvedenému datu Zdroj: V roce 2014 byl počet smluv o stavebním spoření ve spořící fázi Oproti roku 2013 bylo ve spořící fázi v roce 2014 o smluv méně. Graf 2 Počet nově uzavřených smluv v roce Zdroj: Počet nově uzavřených smluv stále stoupá. Lidé mají velký zájem o stavební spoření. V roce 2014 bylo uzavřeno smluv o stavebním spoření. 27

28 Graf 3 Počet poskytnutých úvěrů v jednotlivých letech v České republice Zdroj: Naopak počet úvěrů o stavebním spoření, které poskytují stavební spořitelny, se snižuje. V roce 2014 bylo poskytnuto úvěrů. Graf 4 Objem poskytnutých úvěrů za příslušný rok (v mld. Kč.) Zdroj: 28

29 Graf 5 Vklady klientů ve stavebním spoření (v mld. Kč) Zdroj: I přesto, že se uzavírá méně smluv než v předešlých letech, pohybují se vklady účastníků ve stavebním spoření téměř ve stejné rovině. 29

30 Praktická část 7 Základní údaje stavebních spořitelen v ČR Českomoravská stavební spořitelna, a. s. Svou činnost zahájila Jejich slogan zní Pomáháme vám vytvářet domov a Na těchto základech můžete stavět Symbol společnosti je liška. Základní jmění společnosti činní 1,5 mld. Kč. Akcionáři jsou Československá obchodní banka a.s. (ČSOB), která má 55 % kapitálový podíl a Bausparkassee Schwäbisch Hall AG (BSH), která má 45 % kapitálový podíl. (9) Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. Svou činnost zahájila Jejich slogan zní Financujeme lepší bydlení pro každého. Symbol společnosti je buřinka. Základní jmění činí 750 mil. Kč. Akcionáři jsou Česká spořitelna, a.s., která má 95 % kapitálový podíl a Bausparkasse der Őesterreichischen Sparkasen, která má 5 % kapitálový podíl. (10) Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s. Svou činnost zahájila Jejich slogan zní Váš rádce na finance. Symbol společnosti je pyramida. Základní jmění činí 500 mil. Kč. Akcionář je Komerční banka, a.s., která má 100 % kapitálový podíl. (11) Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. 30

31 Svou činnost zahájila Slogan spořitelny zní K bydlení jednoduše Symbol spořitelny je specialista. Základní jmění činí 650 mil. Kč. Akcionáři jsou Raiffeisen Bausparkass. Holding GmbH Wien s 90 % kapitálovým podílem a Raiffeisenbank, a.s., Praha s 10 % kapitálovým podílem. (12) Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. Svou činnost zahájili Slogan spořitelny zní přijde vhod Symbol spořitelny aktuálně nemají. Základní jmění činí 1,07 mld. Kč. Akcionáři jsou Wüstenrot & Württembergische AG, Stuttgart s 55,92 % kapitálovým podílem a Wüstenrot Verwaltungs und Dienstleistungen GmbH, Salzburg s 43,5 % kapitálovým podílem. (13) 8 Podmínky stavebního spoření Podmínky stavebního spoření ČMSS StS ČS MPSS RAIFEISEN Wüstenrot Minimální cílová částka (CČ) Kč Kč Kč Kč Kč Tarify stavebního spoření Garant Multi 0,5%/ 3,49% 1% Varianty: R, S, P 1% S 141 spořící ProSpořeníO F-S 31

32 0,5 % z CČ Minimální měsíční vklady Min. vklad 0,5 % z CČ 0,5 % z CČ 0,5 % z CČ Min Kč ročně Kč/rok Možnost mimořádných vkladů Ano Ano Ano ano ano Úrok z vkladů 1.3%p.a./ 4,14% 0,5% p.a./3,49% 1% p.a. Tarif OPTIMAL 1% p.a. 1% p.a. ProSpoření Sankce při výpovědi do 6 let 0,5 % z CČ 1 % z CČ 1 % z CČ 1 % z CČ 0,9 % z CČ Možnost zvýšení CČ ano ano ano ano ano Změna varianty a tarifu Lze změnit variantu i tarif Nelze změnit variantu ani tarif Lze změnit variantu i tarif Lze změnit variantu i tarif Lze změnit variantu i tarif Možnost rozdělení CČ Poplatek za snížení CČ ano ne ne ne ano ne ne ano ano ano Tabulka 1 Podmínky stavebního spoření Zdroj: vlastní zpracování 32

33 9 Podmínky pro překlenovací úvěr Podmínky pro překlenovací úvěr ČMSS StS ČS MPSS RAIFEISE N Wüstenrot Bez Do Do Do Do Do zajištění Kč Kč kč Kč Kč Nad Nad Se Až do Kč Kč Nad nad zajištěním Kč zástava zástava Kč Kč nemovitosti nemovitosti Úhrada za poskytnutí meziúvěru 0,5 % až 1% 1% Zdarma - Rychloúvěr Kč Hypoúvěr 1% 1% Úhrada za vedení 330 Kč 310 Kč 25 Kč 90 Kč 27 Kč meziúvěrov ročně ročně měsíčně čtvrtletně měsíčně ého účtu Tabulka 2 Podmínky pro překlenovací úvěr Zdroj: Vlastní zpracování 10 Podmínky úvěru ze stavebního spoření Podmínky úvěru ČMSS StS ČS MPSS RAIFEISEN Wüstenrot Úrok Garant 3,99% p.a. R 3,99% 4,50% S 141 3,99% z poskytnutého 2,95% p.a. úvěr ze SS p.a. S 3,90% U 142 ProSpoření 33

34 úvěru Multi 6,85 % 3,89% p.a. 2,99% U 143 1,99% 4,3% p.a. p.a. úvěr P 3,89% ProÚvěr od p.a. 3,49% Buřinky ProÚvěr Maximální výše úvěru Není omezená Není omezená Není omezená 60% až 65% z CČ Kč Naspořená % z CČ 35% a 45% 35% 40% 35% a 40% 40% a 50% Úhrada za uzavření úvěrové smlouvy zdarma zdarma zdarma zdarma zdarma Úhrada za vedení 330 Kč 310 Kč 325 Kč 90 Kč 27 Kč úvěrového ročně ročně měsíčně čtvrtletně měsíčně účtu (ročně Tabulka 3 Podmínky úvěru ze stavebního spoření Zdroj: vlastní zpracování 11 Srovnání stavebních spořitelen Srovnání stavebních spořitelen Stavební spořitelna Název produktu ČMSS StS ČS MPSS RSTR Wüstenrot Meziúvěr Úvěr od Buřinky Rychloúvěr REKOpůjčka Půjčka ProBydlení Cílová částka Kč Kč Kč Kč Kč Doba trvání spotřebitelského úvěru 12 let 9 měsíců 18 let 14 let 8 měsíců 12 let 4 měsíce 14 let 34

35 Zajištění Akontace Úroková sazba překlenovacího úvěru Splátka překlenovacího úvěru Fixace překlenovacího úvěru Úhrada za zpracování překlenovacího úvěru Úhrada za vedení účtů Bez zajištění Bez akontace Bez zajištění Bez akontace Bez zajištění Bez akontace Překlenovací úvěr Bez zajištění Bez akontace Bez zajištění Bez akontace 6,90% p.a. 6,85% p.a. 4,99% p.a. 6,30% p.a. 6,1% p.a Kč 895 Kč 833 Kč Kč 923 Kč ne ne ano ne ne Kč Kč ne Kč Kč 330 Kč ročně 310 Kč ročně 25 Kč měsíčně 80 Kč čtvrtletně SS 90 Kč čtvrtletně PÚ 27 Kč měsíčně Úroková sazba úvěru Úvěr 4,30% p.a. 6,85% p.a. 3,99% p.a. 3,50% p.a. 6,1% p.a. Splátka úvěru Kč 895 Kč 833 Kč Kč 923 Kč Roční procentuální sazba nákladů (RPSN) Úhrada za vedení účtu Možnost předčasného splacení Doložení účelovosti Celkové náklady 8,26% 8,53% 5,15% 6,60% 6,95% 330 Kč ročně ano 310 Kč ročně ano 25 Kč měsíčně Ano sankce 1% z CČ 90 Kč čtvrtletně ano 27 Kč měsíčně ano ano ano ano ano ano Kč Kč Kč Kč Kč Tabulka 4 Srovnání stavebních spořitelen Zdroj: vlastní zpracování Detailně jsem porovnala nabídky na překlenovací úvěr stavebních spořitelen k datu 5. dubna 2015, které jsem získala od jejích obchodních zástupců. Získané modely jsem 35

36 aplikovala do výše uvedených tabulek. Dále jsem porovnala údaje z tabulky s údaji, které jsem získala z internetové stránky Z porovnání jsem zjistila, že na těchto stránkách nelze zadat splátky úvěrů a tedy ani nezjistíme celkové náklady a RPSN. Na výše uvedených stránkách pouze uvádí, že tyto údaje jsou jen orientační a tedy s mým detailním porovnáním se liší. Porovnání úvěrů z internetových stránek Stavební spořitelna ČMSS StS ČS MPSS RSTR Wüstenrot Tarif Multi Stavební Moudré Úvěrový Stavební spoření spoření tarif spoření Poplatek za uzavření smlouvy 1% 1% 1% 1% 1% Poplatek za vedení 27,5 Kč 25,83 Kč 25 Kč 26,33 Kč 27 Kč Poplatek za zvýšení CČ 1% 1% 1% 1% 1% Sankce za předčasnou výpověď smlouvy 0,5% 0,5% 1% 0,5% 0,9% Úroková sazba 1,3%/1,3 1%/1% 1,5%/1,5 1%/1% 1%/0,1% z vkladů při nečerpání % % nebo čerpání úvěru Úroková sazba řádného úvěru Poplatek za vedení úvěru Řádný úvěr minimální naspořená částka 4,3% 3,99% 3,89% 2,99% 2,99% 27,5 Kč 59 Kč 0 Kč 30 Kč 25 Kč 40% 35% 40% 35% 30% Řádný úvěr výše Bez Bez Bez omezní úvěru bez zajištění Kč Kč omezení omezení 36

37 Hodnotící číslo Údaj není znám Údaj není znám 600 Úroková sazba překlenovacího úvěru Poplatek za poskytnutí překlenovacího úvěru Překlenovací úvěr maximální výše % CČ 3,8% 6,85% 6,34% 5,5% 5,5% 0,5% 1% 1% 1% 1% 100% 100% 100% 100% 100% Tabulka 5 Porovnání úvěrů ze stavebního spoření z internetových stránek Zdroj: B2%5D=2303&vybrane%5B3%5D=1715&vybrane%5B4%5D= Vyhodnocení stavebních spořitelen Určila jsem základní parametry, které jsou stejné pro všechny stavební spořitelny. Navštívila jsem jednotlivé pobočky stavebních spořitelen, vystupovala jsem v roli klienta, který má zájem o poskytnutí úvěru, a poprosila jsem o vypracování nabídky na jeho poskytnutí. Získané údaje jsem sjednotila do výsledné tabulky a následně je porovnám. Základní parametry, které jsem určila pro porovnání překlenovacího úvěru a úvěru ze stavebního spoření jsou: - výše cílové částky Kč, - poskytnutí úvěru bez akontace a bez zajištění nemovitostí. V každé spořitelně mi bohužel namodelovali překlenovací úvěr na jinou měsíční splátku. Splátku jsem si určila Kč, ovšem obchodní zástupci mi řekli, že mají jen pár možností, na jakou splátku úvěr namodelovat. Následně jsem zjišťovala, jestli by 37

38 Výše splátky úvěru nešlo namodelovat úvěr na určitý počet let. Bohužel to také nejde. Každá stavební spořitelna má svůj software a styl, takže sjednotit tyto údaje je celkem těžké. Splátka úvěru se pohybuje mezi Kč Splátka úvěru ze stavebního spoření (v Kč) Splátka úvěru ze stavebního spoření Stavební spořitelna Graf 6 Splátka úvěru ze stavebního spoření (v Kč) Zdroj: vlastní zpracování Celková doba splacení úvěrů se liší. Nejdříve by byl splacen úvěr u RSTR za 12 let 4 měsíce, poté následuje ČMSS s 12 lety a 9 měsíci. Třetí příčku obsadil Wüstenrot se 14 lety a u MPSS by klient splácel úvěr ještě o 8 měsíců déle a poslední je StS ČS s rovnými 18 lety. Mezi těmito údaji je velký rozestup a tím pádem se liší i náklady a poplatky. 38

39 Úrokové sazby Srovnání úrokových sazeb (v %) 9 8 8,26 8, ,15 6,6 6,95 Úroková sazba překlenovacího úvěru Úroková sazba úvěru 3 2 RPSN 1 0 ČMSS StS ČS MPSS RSTR WÜSTENROT Stavební spořitelny Graf 7 Srovnání úrokových sazeb (v %) Zdroj: vlastní zpracování Nejnižší úrokovou sazbu překlenovacího úvěru má MPSS. Nutno dodat, že celkové finanční náklady nelze předem přesně určit, protože je zadána doba fixace úrokové sazby překlenovacího úvěru na 6 let a tedy RPSN nelze přesně určit. V době fixace se s největší pravděpodobností úroková sazba změní podle toho, jak se budou vyvíjet úrokové sazby na trhu. Celkové finanční náklady jsou spočítány s touto úrokovou sazbou. Já si osobně myslím, že úroková sazba v době fixace se zvýší a tím se zvýší celkové finanční náklady úvěru. Vyhodnocení úrokových sazeb ostatních stavebních spořitelen je v grafu 7. Z celkových finančních nákladů úvěru je vidět, že se nemůžeme řídit úrokovými sazbami, ale je nutné přihlížet k RPSN. Fixaci úrokové sazby překlenovacího úvěru má pouze MPSS, ostatní stavební spořitelny fixaci nemají. 39

40 Poplatky Srovnání poplatků úvěrových účtů (v Kč) ČMSS StS ČS MPSS RSTR WÜSTENROT Stavební spořitelny Graf 8 Srovnání poplatků úvěrových účtů (v Kč) Zdroj: vlastní zpracování Mění se i výše poplatků za vedení účtů. U ČMSS a StS ČS se platí poplatek ročně u MPSS a Wüstenrotu klient platí poplatek měsíčně a u RSTR činí poplatek 90 Kč a platí se čtvrtletně. Výše z grafu vidíme, že poplatky za účty stavebních spořitelen se pohybují mezi 300 až 360 Kč ročně. Úhrada za zpracování úvěru se také liší. U ČMSS úhrada činí 1000 Kč za jakýkoliv překlenovací úvěr (mají dlouhodobou akci). StS ČS, RSTR, Wüstenrot mají stejný poplatek a to ve výši 1% z cílové částky. MPSS poskytuje dle aktuální nabídky překlenovací úvěr zdarma. Ze zákona je dáno, že překlenovací úvěr a úvěr ze stavebního spoření se musí dokládat fakturami, že byl úvěr použit účelově na bytové potřeby. 40

41 Celkové náklady Srovnání celkových nákladů (v Kč) ČMSS Sts ČS MPSS RSTR WÜSTENROT Stavební spořitelny Graf 9 Srovnání celkových nákladů (v Kč) Zdroj: vlastní zpracování Celkové finanční náklady se hodně liší. Klient MPSS celkově zaplatí Kč, tj. přeplatí Kč. Tam je ovšem fixace úrokové sazby překlenovacího úvěru, a tak nemůžu přesně určit, kolik budou činit přesné celkové finanční náklady. Hned po MPSS se umístila ČMSS s částkou Kč, tj. s celkovým přeplacením Kč, a dále RSTR a Wüstenrot jsou s celkovým přeplacením skoro stejně. Poslední se umístila StS ČS s částkou Kč, tj. s celkovým přeplacením Kč. Rozdíl mezi stavebními spořitelnami je velký, protože každá spořitelna má své úrokové sazby a jinou výši poplatků a každá stavební spořitelna má i svůj software, ve kterém vytvářejí obchodní zástupci modely a nabídky stavebního spoření nebo úvěru pro klienta. 41

42 12 Cílové skupiny stavebního spoření V této části mé bakalářské práce se zaměřím na 3 cílové skupiny, o kterých si myslím, že jsou nejdůležitější: - rodina s dětmi, - rodina bez dětí a - jednotlivec. Příklad úvěru pro cílové skupiny Stavební spořitelna Název produktu Cílová částka Doba trvání spotřebitelského úvěru Zajištění Akontace ČMSS Meziúvěr Kč 16 let 3 měsíce Se zajištěním zástava nemovitosti Bez akontace Překlenovací úvěr Úroková sazba překlenovacího úvěru Splátka překlenovacího úvěru Fixace překlenovacího úvěru Úhrada za zpracování překlenovacího úvěru Úhrada za vedení účtů 3,1% p.a Kč ne Kč 330 Kč ročně Úvěr ze stavebního spoření Úroková sazba úvěru Splátka úvěru 4,30% p.a Kč 42

43 Roční procentuální sazba nákladů (RPSN) Úhrada za vedení účtu Možnost předčasného splacení Doložení účelovosti Celkové náklady 3,83% 330 Kč ročně ano ano Kč Tabulka 6 Příklad úvěru pro cílové skupiny Zdroj: vlastní zpracování Pro toto porovnání mi obchodního zástupce ČMSS vymodeloval detailní úvěr s výše uvedenými parametry, které byly předem připravené. Pro předem určené cílové skupiny byly vypracovány bonity kontrola příjmů bez dalších závazků a s dalšími závazky pro jednotlivé cílové skupiny. Parametry: - příjem dlužníka Kč - příjem spoludlužníka Kč - výše měsíční splátky úvěru ČMSS Kč - výše dalších závazků Kč 12.1 Rodina s dětmi Tato cílová skupina je nejrozsáhlejší. Rodiče by měli myslet na zabezpečení sebe samých, ale i svých dětí. Když se rodiče rozhodnou založit svému dítěti stavební spoření, aby dítě v budoucnu zajistili, měli by zvážit a přizpůsobit cílovou částku tomu, co bude pro dítě nejvhodnější - zda bude chtít například koupit starší dům a následně provést jeho rekonstrukci nebo jestli se rozhodne pro stavbu nového domu. To samé platí pro rodiče. Jestliže se rodiče rozhodnou stavět nový dům nebo pro nějakou rozsáhlejší rekonstrukci domu či bytu, musí přizpůsobit výši cílové částky stavebního spoření podle toho, kolik finančních prostředků si představují na danou stavbu nebo rekonstrukci. Když si nestihnou naspořit dané finanční prostředky ve výši cílové částky, mohou si vzít od stavební spořitelny překlenovací úvěr, a jestliže splňují podmínky pro 43

44 přidělení cílové částky, tak poté stavební spořitelna poskytne klientovi řádný úvěr ze stavebního spoření. Dále rodiče mohou spořit svým dětem na studium, ale opět si musí rozmyslet, kolik budou potřebovat finančních prostředků na zajištění jejich vzdělání. Rodiče by si měli také spočítat, kolik let budou spořit do plnoletosti dítěte a tomu přizpůsobit měsíční vklad, který vloží na vkladový účet a následnou dobu spoření. Rodiče by měli také myslet na to, aby byli v budoucnu zajištěni a měli nějakou finanční rezervu. V případě, že jeden z rodičů ztratí práci, tak budou moci vykrýt tuto nečekanou událost finančními prostředky ze stavebního spoření, protože po uplynutí doby spoření zpravidla šesti let si může klient naložit se svými finančními prostředky podle svého uvážení. Modelový příklad rodiny s dvěma dětmi Bonita kontrola příjmů Rodina s dvěma dětmi Bez závazků Se závazky Dospělí Kč Kč Děti do 6 let Kč Kč Děti od 6 do 10 let Děti od 10 do 15 let Děti od 15 do 26 let Kč Kč Náklady na domácnost Kč Kč Životní minimum Kč Kč Závazky klienta ČMSS Kč Kč Jiné závazky Kč Celkem měsíční závazky klienta Kč Kč 44

45 Měsíční příjmy klienta Příjmy dlužníka Kč Kč Manžel/ka dlužníka Kč Kč Finanční rezerva dlužníků Kč Kč Celkem měsíční příjmy Kč Kč Zbývající finanční prostředky na obživu Kč Kč Koeficient životního minima 0,96 0,9 Jsou příjmy klienta dostatečné? NE NE Tabulka 7 Bonita kontrola příjmů pro rodinu s dětmi Zdroj: vlastní zpracování Z tohoto vyhodnocení vyplývá, že tato rodina má nízký příjem a na poskytnutí úvěru nedosáhne, protože koeficient životního minima se pohybuje pod 1,00. Stálo by za úvahu porovnat koeficienty v případě, kdy rodina je bez jiných závazků (koeficient životního minima je vyšší) než u rodiny s dalšími závazky. Pro porovnání, aby rodina s dětmi měla dostatečné příjmy pro poskytnutí úvěru v prvním případě, tedy bez jiných závazků, potřebovala by mít příjem o 400 Kč vyšší a v druhém případě, kdy má rodina i další závazky, museli by mít o Kč vyšší příjem Manželé bez dětí Stavební spoření by měl mít každý člen rodiny, protože zhodnocuje své finanční prostředky a poté si za naspořené peníze včetně státní podpory, tedy po šesti letech, může pořídit to, po čem touží a může si splnit svá přání. Každé auto má svou životnost a musí se udržovat, aby něco vydrželo a následně, když už bude čas na výměnu auta, klient může nové auto a následnou údržbu financovat ze stavebního spoření. Je skvělé, že nezáleží na věku účastníka spoření, tedy spořit může úplně každý, což považuji za velkou výhodu. Partneři, kteří nemají děti, by měli uvažovat nad zajištěním bydlení a 45

46 zajištění na stáří. Dále naspořené peníze mohou použít na své koníčky, dovolenou nebo další jejich přání. Bonita kontrola příjmů Manželé bez dětí Bez závazků Se závazky Dospělí Kč Kč Děti do 6 let Děti od 6 do 10 let Děti od 10 do 15 let Děti od 15 do 26 let Náklady na domácnost Kč Kč Životní minimum Kč Kč Závazky klienta ČMSS Kč Kč Jiné závazky Kč Celkem měsíční závazky klienta Kč Kč Měsíční příjmy klienta Příjmy dlužníka Kč Kč Manžel/ka dlužníka Kč Kč Finanční rezerva dlužníků Kč Kč Celkem měsíční příjmy Kč Kč Zbývající fin. Prostředky na obživu Kč Kč Koeficient životního minima 1,59 1,47 46

47 Jsou příjmy klienta dostatečné? ANO ANO Tabulka 8 Bonita kontrola příjmů pro manžele bez dětí Zdroj: vlastní zpracování Do tohoto případu jsou zapojeni pouze manželé bez dětí. Příjmy zůstaly stejné jako v předchozím případě. Oni na poskytnutí úvěru dosáhnou bez dalších závazků nebo i se závazky. Koeficient životního minima se pohybuje mezi 1,47 až 1,59. Manželům na obživu zůstává nejvíce finančních prostředků, protože manželé nemají děti. Pravidelný měsíční příjem mají oba dva a nejsou zatíženi potřebou pro obživu dětí. Z výše uvedených cílových skupin tento případ vychází nejlépe Jednotlivec Bonita kontrola příjmů Jednotlivec Bez závazků Se závazky Počet Kontrola Počet Kontrola osob příjmů osob příjmů Dospělí Kč Kč Děti do 6 let Děti od 6 do 10 let Děti od 10 do 15 let Děti od 15 do 26 let Náklady na domácnost Kč Kč Životní minimum Kč Kč Závazky klienta ČMSS Kč Kč 47

48 Jiné závazky Kč Celkem měsíční závazky klienta Kč Kč Měsíční příjmy klienta Příjmy dlužníka Kč Kč Manžel/ka dlužníka 0 0 Finanční rezerva dlužníků Kč Kč Celkem měsíční příjmy Kč Kč Zbývající fin. prostředky na obživu Kč Kč Koeficient životního minima 1,3 1,09 Jsou příjmy klienta dostatečné? ANO ANO Tabulka 9 Bonita kontrola příjmů pro jednotlivce Zdroj: vlastní zpracování Třetí cílovou skupinou je jednotlivec. Do tabulky jsem zadala příjem stejný jako u dlužníka v předchozích případech a porovnávala jsem jednotlivce bez dalších závazků a s nimi. Koeficient životního minima se pohybuje mezi 1,09 až 1,3. Jednotlivec na poskytnutí úvěru dosáhne. Mladý dlužník (jednotlivec do 30 let), který nemá děti, spadá pro banky do rizikové skupiny. Může se stát, že mu banka úvěr neposkytne a je nutné použít přistupitele k závazku. Vím, že se toto může stát, protože jsem se o tom bavila s obchodními zástupci stavebních spořitelen při modelování jednotlivých úvěrových případů. 48

49 13 Srovnání úvěru ze stavebního spoření od ČMSS a hypotečního úvěru od Hypoteční banky 13.1 Modelový příklad úvěru ze stavebního spoření od ČMSS Úvěr ze stavebního spoření od ČMSS Název produktu Meziúvěr Cílová částka Kč Doba trvání spotřebitelského úvěru 18 let 8 měsíců Zajištění Se zajištěním zástava nemovitosti Akontace Bez akontace Překlenovací úvěr Úroková sazba překlenovacího úvěru Splátka překlenovacího úvěru Fixace překlenovacího úvěru Úhrada za zpracování překlenovacího úvěru Úroky z vkladů Odvedená daň z úroků Státní podpora Dodatečná státní podpora Úhrada za vedení účtů Úroková sazba úvěru Splátka úvěru 3% Kč Ne Kč Kč Kč Kč Kč 330 Kč Úvěr 4,30% Kč 49

50 Roční procentuální sazba nákladů (RPSN) Úhrada za vedení účtu Možnost předčasného splacení Doložení účelovosti Celkové náklady 3,48% 330 Kč ročně Ano Ano Kč Tabulka 10 Modelový příklad úvěru ze stavebního spoření od ČMSS Zdroj: vlastní zpracování Klient má možnost čerpat finanční prostředky z úvěru na bytové potřeby, tedy na koupi domu nebo bytu a na různé rekonstrukce týkající se nemovitostí určených k bydlení. Úvěr ze stavebního spoření je bez fixace úrokové sazby, ale hypoteční úvěr má pravidelnou fixaci úrokové sazby, ve které se může změnit úroková sazba. Klient má možnost mimořádných splátek, ovšem nejvýše 15% ročně z výše úvěru. Na vkladový účet může klient vkládat libovolné splátky a k tomu dostává státní podporu a úroky z vkladů. Úvěr stavební spořitelna poskytuje i cizincům. Klient si může uzavřít další spořící účet a následně si může zhodnocovat další své finanční prostředky. 100% financování až do Kč. Klient má pevnou úrokovou sazbu po celou dobu splácení překlenovacího úvěru i úvěru ze stavebního spoření. Po splnění podmínek, které má stavební spořitelna uvedené v úvěrové smlouvě, (předložení smluvních dokumentů, doklady, které prokazují zajištění, bonitu a že bude úvěr použit účelově) bude klient čerpat úvěr, následně do 9 měsíců musí doložit faktury ve výši cílové částky. Meziúvěr poskytuje ČMSS na dobu do dne přidělení cílové částky stavebního spoření. Překlenovací úvěr splácí od 4/2015 do 7/2024. Klient musí splnit tři podmínky pro získání úvěru ze stavebního spoření: 50

51 - musí spořit 24 měsíců, - musí mít naspořeno 35% z CČ - musí získat hodnotící číslo 64. Úvěr ze stavebního spoření poskytne ČMSS po splnění podmínek, které jsem uvedla výše, a v tomto případě bude trvat od 7/2024 do 12/2033. Úvěr, který poskytne stavební spořitelna po přidělení cílové částky, tedy po splacení meziúvěru, bude klient splácet až do jeho úplného splacení. V případě, že si klient sjedná meziúvěr, splácí jen úroky z poskytnutého meziúvěru a v tomto případě nedochází k umořování jistiny. Po přidělení cílové částky stavebního spoření bude splacen úvěrem. Klient má právo odstoupit od smlouvy, ve které je sjednán spotřebitelský úvěr a to do 14 kalendářních dnů. Klient má právo na předčasné splacení meziúvěru v mimořádných situacích např. rozvod, úmrtí. V době úvěru může klient kdykoliv splatit celý zůstatek úvěru a to bez sankce. Úhrady za zpracování meziúvěru a vedení meziúvěrového, vkladového a úvěrového účtu si účtuje stavební spořitelna na vrub vkladového účtu. K tomuto úvěru je požadováno zajištění zástavního práva k nemovitosti. Podle získaných údajů spočívá jeho výhoda v tom, že jsou klientovi připisovány státní podpory a úroky z vkladů a po celou dobu splácení zná výši úroků, které bude platit stavební spořitelně za poskytnutí úvěru. Není problém zjistit RPSN a celkové finanční náklady, které klient zaplatí. A tak si může klient obejít stavební spořitelny a zjistit, od jaké stavební spořitelny by získal nejvýhodnější úvěr ze stavebního spoření Modelový příklad hypotečního úvěru od Hypoteční banky Hypoteční úvěr od Hypoteční banky Název produktu Cílová částka Doba trvání spotřebitelského úvěru Hypoteční úvěr Kč 18 let 8 měsíců 51

52 Zajištění Akontace Úroková sazba Splátka Fixace úrokové sazby Úhrada za zpracování hypotečního úvěru Úhrada za správu účtu Roční procentuální sazba nákladů (RPSN) Možnost předčasného splacení Možnost odstoupení od smlouvy Celkové náklady Zástava nemovitosti Bez akontace 2,79% p.a Kč Ano 5 let Kč 150 Kč/měsíčně 3,91% orientační ano ano Kč Tabulka 11 Modelový příklad hypotečního úvěru od Hypoteční banky Zdroj: vlastní zpracování Druhý modelový příklad jsem zaměřila na hypoteční úvěr od Hypoteční banky, která poskytuje hypoteční úvěry. RPSN je pouze orientační, protože v tomto případě by musela zůstat neměnná úroková sazba a další platby spojené s hypotečním úvěrem. Je však velice malá pravděpodobnost, že tomu tak bude. Fixace úrokové sazby je v tomto případě sjednána na 5 let, a poněvadž hypoteční úvěr trvá 18 let a 8 měsíců, dojde ke 3 fixacím po 5 letech. Hypoteční banka bude mít více možností, kdy může klientovi změnit úrokovou sazbu a tím se změní i RPSN, které může být nižší nebo naopak vyšší. Proto nelze přesně určit skutečnou výši RPSN a jaké budou celkové finanční náklady klienta. K tomuto úvěru je požadováno zajištění zástavního práva k nemovitosti. Klient splácí 2885 Kč měsíčně, v této splátce je zahrnuta jistina a úrok a k tomu měsíčně platí poplatek za vedení účtu 150 Kč. 52

53 Celková doba splácení úvěru činí 18 let 8 měsíců. Uvedená doba splácení úvěru platí pouze v případě, že klient bude splácet měsíčně uvedenou částku. Čerpání úvěru se musí uskutečnit do 6 měsíců od schválení smlouvy. Banka vyžaduje pojištění nemovitosti. Klient má právo na předčasné splacení k datu, kdy se bude měnit úroková sazba, tedy v době fixace úrokové sazby. Klient provede mimořádnou splátku úvěru a tím částečně nebo úplně doplatí úvěr a to bez sankce. Klient má právo na odstoupení od smlouvy ve lhůtě14 dnů od jejího uzavření. Ze získaných informací vyplývá, že hypoteční úvěr je forma financování, která není moc výhodná, protože klient nezjistí, kolik činí celkové náklady. RPSN je pouze orientační, protože její výši ovlivní jakákoliv změna splácení. V případě, že by si klient chtěl uzavřít úvěr, měly by ho zajímat především tyto dvě náležitosti. V době fixace se může úroková sazba snížit nebo naopak zvýšit, a tudíž se změní i hodnota RPSN Vyhodnocení úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru Oba úvěry jsou sjednány na Kč a doba splatnosti úvěrů je 18 let 8 měsíců s tím rozdílem, že u hypotečního úvěru může dojít k dvouleté době čerpání. Proto se doba splácení hypotečního úvěru může prodloužit o dva roky, protože v době čerpání se platí pouze úroky z úvěru. RPSN u úvěru ze stavebního spoření činí 3,48% a u hypotečního úvěru 3,91%. Je tam viditelný rozdíl. Ovšem u hypotečního úvěru je RPSN jen orientační, protože při jakýchkoliv změnách se hodnota změní. 53

54 Výše poplatků za vedení účtů Výše RPSN Výše RPSN (v %) 4 3,9 3,8 3,91 3,7 3,6 3,5 3,4 3,3 3,48 Úvěr ze stavebního spoření Hypoteční úvěr 3,2 Úvěr ze stavebního spoření Úvěry Hypoteční úvěr Graf 10 Výše RPSN (v %) Zdroj: vlastní zpracování Značný rozdíl je v poplatcích za vedení účtu. U úvěru ze stavebního spoření je poplatek 330 Kč za rok, ale u hypotečního úvěru činí poplatek 150 Kč měsíčně. Poplatky za vedení účtů (v Kč/ročně) Úvěr ze stavebního spoření Úvěry 1800 Hypoteční úvěr Úvěr ze stavebního spoření Hypoteční úvěr Graf 11 Poplatky za vedení účtů (v Kč/ročně) Zdroj: vlastní zpracování 54