Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 171/2014

Transkript

1 Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 171/2014 O obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 384 na pozemku parc.č. St. 10/2 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 10/2 vše v katastrálním území Lobeč, obec Kralupy nad Vltavou, okres Mělník, zapsáno na LV č Postup při zpracování posudku: Povinná p. Miluše Eklová se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavila a neumožnila vstup do na nemovitost a do objektu č.p Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitosti z veřejně přístupných míst, informací získaných na MěÚ v Kralupech nad Vltavou, informací získaných z předchozího znaleckého posudku č ze dne vypracovaný soudním znalcem Miroslavem Maťákem. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 6310/11. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín - Darkovičky tel.: Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 384 na pozemku parc.č. St. 10/2 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 10/2 vše v katastrálním území Lobeč, obec Kralupy nad Vltavou, okres Mělník, zapsáno na LV č Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Hálkova Kralupy nad Vltavou Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Kralupy nad Vltavou Katastrální území: Lobeč Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně III 1,02-2 -

3 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 219,24 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 1212; - kopie katastrální mapy; - informací získaných na MěÚ v Kralupech nad Vltavou; - informací získaných z předchozího znaleckého posudku č ze dne vypracovaný soudním znalcem Miroslavem Maťákem; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - objekt rodinného domu č.p. 384 na pozemku parc.č. St. 10/2 s příslušenstvím a pozemek parc.č. St. 10/2 vše v katastrálním území Lobeč, obec Kralupy nad Vltavou, okres Mělník, zapsáno na LV č Nemovitost - se nachází na okraji zastavěné části města Kralupy nad Vltavou, okr. Mělník. Povinná se na místní šetření nedostavila - vstup na nemovitost a do objektu rodinného domu č.p. 384 nebyl umožněn. Místnímu šetření nebyl nikdo přítomen. K objektu č.p. 384 nebyla na místně příslušném stavebním úřadě dohledána žádná projektová dokumentace. Objekt č.p. 384 byl proto nepřímo zaměřen laserovým dálkoměrem z okolí domu a veřejně přístupných míst. Rozhodující parametry jsou proto stanoveny na základě přibližných nepřímo změřených nebo je užito odborného odhadu, další informace byly získány od majitele sousední nemovitosti a na MěÚ v Kralupech nad Vltavou a z předchozího znaleckého posudku č ze dne vypracovaný soudním znalcem Miroslavem Maťákem. Tyto informace nebylo možné ověřit. Objekt rodinného domu č.p Jedná se o krajní řadový přízemní pravděpodobně nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím bez podkroví s půdním prostorem stojící v prudkém jihozápadním svahu v severní části Kralup nad Vltavou mezi Hálkovou ulicí a ulici Na Baště. Svah je zpevněn terasami a je využíván jako zahrada a ke stavbě vedlejších staveb. Nemovitost se skládá z vlastního domu a příslušenství - drobných vedlejších staveb, venkovních úprav, trvalých porostů, a z pozemku. V domě je pravděpodobně jedna neobyvatelná bytová jednotka o velikosti 2+1. Podlahy jsou betonové pokryté linoleem, stěny zděné tl. 45 cm s dodatečně provedenou hydroizolací, omítky hladké vápenné, v kuchyni bez zařizovacích předmětů je keramický obklad u bývalé kuch. linky a rozvody teplé a studené vody, okna dvojitá špaletová, dveře hladké, stropy s rovnými podhledy, přístup do půdního prostoru po žebříku ze dvora. Krov je sedlový, krytina dvojité pálené tašky bobrovky, bez bleskosvodu, oplechování žlaby a svody, fasáda vápenná hladká. Stáří stavby odhaduji na 80 let. Z hlediska stavebního stavu se jedná o dům nevykazující závažné statické závady u kterého byla v minulosti zahájena rekonstrukce. Tato nebyla dokončena a lze předpokládat, že se jedná o stavbu vyžadující provedení výměny většiny prvků - 3 -

4 krátkodobé životnosti. Užitná plocha objektu je cca 70m2. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Rodinný dům č.p. 384 b) Pozemek parc.č. St. 10/2 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce. I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,912 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00-4 -

5 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,060 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 a) Rodinný dům č.p. 384 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 80 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 922,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 10,03*9,8+4,15*2+1,7*2 = 109,99 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 109,99 m 2 2,80 m Obestavěný prostor 1.NP+zastřešení: (10,03*9,8)*(4,2+4,47)*0,5+(10,03*9,8)*(3,2/ = 624,32 m 3 2)+(4,15*2+1,7*2)*(3,5) Obestavěný prostor - celkem: = 624,32 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 109,99 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 109,99 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08-5 -

6 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: s = 1-0,005 * 80 = 0, Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,600 = 0,320 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,912 Index polohy pozemku I P = 1,060 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 922,- Kč/m 3 * 0,320 = 935,04 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 624,32 m 3 * 935,04 Kč/m 3 * 0,912 * 1,060= ,50 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,50 Kč Ocenění b) Pozemek parc.č. St. 10/2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,

7 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,912 Index polohy pozemku I P = 1,060 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,912 * 1,000 * 1,060 = 0,967 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,24 0, ,01 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří St. 10/2 241, , ,41 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,41 Pozemek parc.č. St. 10/2 - zjištěná cena = ,41 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Objekt rodinného domu č.p. 384 = ,- Kč b) Pozemek parc.č. St. 10/2 = ,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem ,- Kč - 7 -

8 2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Nabízíme k prodeji rodinný dům v malebné obci Kanina, okr. Mělník. Dům je určen k celkové rekonstrukci. Zděný jednopodlažní částečně podsklepený objekt s šikmou sedlovou střechou s půdním prostorem. K domu náleží venkovní sklípek, stodola a chlévy. Půdu je možné změnit na obytné podkroví. Zastavěná plocha: 130 m2, užitná plocha (bez sklepů) 100m2, plocha pozemků: 346m2. Nabídková cena RK: ,- Kč (8.700,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází v horší lokalitě než oceňovaná nemovitost (nedaleká obec okresu Mělník s nižší občanskou vybaveností) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,20; uvedený objekt je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 8.352,- Kč/m2 užitné plochy

9 2. srovnatelná nemovitost Prodej rodinného domu 2+1 v Kralupech nad Vltavou - Mikovice. Dům prošel částečnou rekonstrukcí a nachází se na pozemku o rozloze 172 m². Dům je napojen na všechny IS a vytápění je řešeno plynovými topnými tělesy (WAV). Na pozemku se nachází menší sklepní prostory a možnost parkování na dvoře. V blízkosti domu je základní občanská vybavenost (škola, školka, potraviny, aut. zastávka, hřiště). Zastavěná plocha: 100 m2, užitná plocha (bez sklepů) 70m2, plocha pozemků: 172m2. Nabídková cena RK: ,- Kč (14.271,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve městě Kralupy nad Vltavou); uvedený objekt je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na ,- Kč/m2 užitné plochy

10 3. srovnatelná nemovitost Prodej prostorného patrového rodinného domu 6+2, se zahradou v Kralupech nad Vltavou. Parcela o rozloze 340m2. Přízemí domu - byt 2+1,bývalá prodejna, koupelna s WC. Přízemí k rekonstrukci. V patře - samostatný vchod, byt 4+1, balkon, dvě komory + jedna menší místnost a koupelna s WC. Topení - elektrické přímotopy. Dům v hodný k podnikání a bydlení, nebo lze vybudovat dvě bytové jednotky. Zastavěná plocha: 120 m2, užitná plocha (bez sklepů) 140m2, plocha pozemků: 340m2. Nabídková cena RK: ,- Kč (9.992,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha ve městě Kralupy nad Vltavou); uvedený objekt je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 7.994,- Kč/m2 užitné plochy

11 Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 7.997,- až ,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 9.254,- Kč/m2 užitné plochy 70m2 (užitné plochy oceňovaného objektu rodinného domu) x 9.254,- Kč/m2 = ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): ,- Kč Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou ,- Kč ,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti objektu rodinného domu č.p. 384 na pozemku parc.č. St. 10/2 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 10/2 vše v katastrálním území Lobeč, obec Kralupy nad Vltavou, okres Mělník, zapsáno na LV č. 1212, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč

12 C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 384 na pozemku parc.č. St. 10/2 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 10/2 vše v katastrálním území Lobeč, obec Kralupy nad Vltavou, okres Mělník, zapsáno na LV č. 1212, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 384 na pozemku parc.č. St. 10/2 s příslušenstvím a pozemku parc.č. St. 10/2 vše v katastrálním území Lobeč, obec Kralupy nad Vltavou, okres Mělník, zapsáno na LV č. 1212, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: Slovy : šestsetpadesáttisíc korun českých ,- Kč. V Hlučíně, Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín Darkovičky tel.: D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 171/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 171/2014. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 5 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana

13 Fotodokumentace

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 OZN.: Hálkova 384, Kralupy nad Vltavou, okr. Mělník. OZN.: Hálkova 384, Kralupy nad Vltavou, okr. Mělník