Znalecký posudek č / 2013

Transkript

1 Znalecký posudek č / 2013 O ceně obvyklé: Rodinného domu č.p. 8 na p.č. st. 72/1, včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 72/1, 101/2, 103/2, 104 uvedeno na LV č. 117, v k.ú. Podolí nad Olšavou, v obci Podolí, v okrese Uherské Hradiště Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8-Kobylisy Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební Uherské Hradiště Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Uherském Hradišti,

2 1. ÚVOD Předmětem posudku je vypracovat cenu v čase a místě obvyklou č.p. 8 na p.č. st. 72/1, včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 72/1, 101/2, 103/2, 104 uvedeno na LV č. 117, v k.ú. Podolí nad Olšavou, v obci Podolí, v okrese Uherské Hradiště Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2

3 2. NÁLEZ Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 8 na p.č.st. 72/1, Podolí Region: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Katastrální území: Podolí nad Olšavou Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka proběhla dle výzvy dne v 8,30 hod. Povinný pan Patrik Šimek se prohlídky nezúčastnil, ale jelikož stavba není zabezpečena, je volně přístupná, znalec provedl prohlídku a zaměření sám. Podklady pro vypracování odhadu Výpis z katastru nemovitostí LV č. 117 pro k.ú. Podolí nad Olšavou Objednávka ze dne čj. 081/2013-N Informace získané při místním šetření dne Nahlížení do KN internet Vlastnické a evidenční údaje Dle předloženého LV č. 117 pro k.ú. Podolí nad Olšavou je vlastníkem předmětného majetku: Šimek Patrik, č.p. 8, Podolí r.č /6935 Váznoucí závazky Dle přiloženého LV č. 117 pro k.ú. Podolí nad Olšavou ze dne váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: - Zástavní právo smluvní na pohledávku ve výši ,- Kč s příslušenstvím Oprávnění pro: Raiffeisenbank a.s., Hvězdova 1716/2b, Nusle, Praha 4, IČ: Povinnost k: stavba Podolí č.p. 8, parcela st. 72/1, p.č. 104, 103/2, 101/2 Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-58/

4 Celkový popis nemovitosti 3. POSUDEK Lokalita obec Podolí, okres Uherské Hradiště Pozice v obci nemovitost leží ve střední části obce, vlevo od státní komunikace ve směru jízdy od Kunovic, v zástavbě rodinných domů s přimknutím k sousedovi zleva i zprava Dostupnost centra v centru Převažující zóna domy pro rodinné bydlení, oboustranná uliční řadová zástavba Napojení na sítě a dům má možnost veškerých přípojek inženýrských sítí, v současnosti komunikace má přípojku elektro a plynu, ostatní nebylo možno ověřit. Zdrojem vody je vlastní studna s domácí vodárnou v PP. Přístup je ze státní komunikace Kapacita sítí dostatečná pro účely rodinného bydlení Dopravní dostupnost zastávka autobusu i vlaku v obci Dostupnost služeb v obci jsou základní obchody, ostatní veškeré služby, škola, lékař, zastoupení institucí a bankovních domů jsou dostupné v obci Kunovice ( 5 km vzdálené ), nebo v Uherském Hradišti (cca 8 km) Parkování možnost parkování ve vjezdu do domu Škodlivé vlivy nezjištěny Podnikatelská aktivita slabá Konkurenční prostředí v současné době jsou v obci Podolí nabízeno realitními kancelářemi 7 rodinných domků Současný způsob využití V minulosti rodinné bydlení, v současnosti je dům neobyvatelný, je ve stupni nedokončené rekonstrukce Ostatní Příslušenstvím jsou venkovní úpravy: přípojky inženýrských sítí, zpevněná plocha ze zámkové dlažby, plot z drátěného pletiva, dále studna a kůlna. Část zahrady na p.č. 103/2 netvoří jeden celek, tato parcela je oddělena od ostatních parcelou č. 3236/2, která je ve vlastnictví Obce Podolí Rodinný dům č.p. 8 na p.č. st. 72/1 Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Betonové a kamenné s prolitím, bez izolace proti vodě KS zděný, zdivo převážně z cihel plných pálených, v části zdivo smíšené dřevěné Sedlová, dřevěná vazba taška pálená pozinkovaný plech 4

5 Vnitřní omítky vápenné štukové, v části chybí (osekáno) Fasádní omítky vápenopískové stříkané jen v uliční části, ve dvorní chybí Vnější obklady chybí Vnitřní obklady chybí Schody cihelné do PP anebo dřevěné do půdního prostoru Dveře a vrata vrata ocelová s prosklením drátosklem Okna plastová a dřevěná dvojitá Podlahy obytných místností palubka, prkenné anebo chybí Podlahy ostatních místností PVC anebo chybí Vytápění ÚT, kotel plynový, radiátory panelové funkčnost nelze ověřit Elektroinstalace 220/380V, rozvody částečně nedokončené Bleskosvod chybí Rozvod vody chybí jen přípojka z vlastní studny do domácí vodárny + část rozvodů v PVC. Není zabezpečeno proti zamrznutí. Zdroj teplé vody chybí Instalace plynu instalován Kanalizace napojena na trativod Vybavení kuchyně chybí Vnitřní vybavení chybí Záchod chybí Ostatní Nezjištěno Dostavby, přístavby neprovedeny Rekonstrukce, modernizace zahájeny změny vnitřní dispozice, nové ÚT + plynový kotel + rozvody + radiátory, nová vodárna s přípojko vody ze studny, v části výměna oken. Rekonstrukce není dokončena Počet bytů 1 Přístupnost objektu ze státní zpevněné komunikace Vnitřní dispozice níže uvedeno Úroveň údržby Závažné nedostatky Z roku cca 1935 Životnost 120 roků Současný a minulý způsob využití Bez údržby nedokončená rekonstrukce, vybourané zdivo, vyklizení suti, chybí základní vybavení, nelze ověřit funkčnost provedených instalací topení a rozvodu vody, vlhkost zdiva. Pozemek je zaplevelen náletovými dřevinami v minulosti rodinné bydlení, v současnosti v nedokončené rekonstrukci. Vnitřní dispozice včetně výměr : Podlaží Název místnosti m2 1.PP sklad 12,70 1.NP kuchyně 9,41 hala, plynový kotel 9,98 komora 6,22 pokoj 13,18 ložnice 19,84 celkem 71,33 5

6 b) Vedlejší stavby Objekt ve dvorní části domu, zděného konstrukčního systému, střecha sedlová pultová, krytina pálená, okna dřevěná, dveře svlakové, podlahy betonové. Dispozice: sklad, chlév, kůlna. Objekt z roku 1935, na hranici životnosti. Poznámka: Rozsah a charakter dalšího příslušenství není výjimečný, jednotková cena hlavní stavby v sobě zahrnuje i příslušenství venkovních úprav. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 8 Region: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Katastrální území: Podolí nad Olšavou 3.1. VĚCNÁ HODNOTA 1.1 Rodinný dům č.p. 8 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 15,88 m 2 2,31 m 1.NP 109,46 m 2 3,72 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (2,98*5,33)*(2,31) = 36,69 m 3 1.NP uliční část 8,42*5,34*3,72 = 167,26 m 3 1.NP dvorní křídlo 12,10*5,33*4,34 = 279,90 m 3 Zastřešení (8,42*5,34)*3,03/2+(12,10*5,33)*1,58/2 = 119,07 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP 36,69 m 3 1.NP uliční část 167,26 m 3 1.NP dvorní křídlo 279,90 m 3 Zastřešení 119,07 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 602,92 m 3 6

7 Ocenění Zastavěná plocha [m 2 ] 109 Užitná plocha [m 2 ] 71 Obestavěný prostor [m 3 ] 602,92 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 78 Další životnost roků 42 Opotřebení % 80,00 Věcná hodnota (VH) Kč Vedlejší stavba Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 14,82 m 2 2,72 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (5,33*2,78)*(2,72) = 40,30 m 3 Zastřešení 5,33*2,78*1,58/2 = 11,71 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP 40,30 m 3 Zastřešení 11,71 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 52,01 m 3 Ocenění Zastavěná plocha [m 2 ] 15 Obestavěný prostor [m 3 ] 52,01 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 78 Další životnost roků 22 Opotřebení % 90,00 Věcná hodnota (VH) Kč

8 2.1 Studna kopaná Ocenění Hloubka [m] 5,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m] Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků 78 Další životnost roků 22 Opotřebení % 78,00 Věcná hodnota (VH) Kč Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 117 pro k.ú. Podolí nad Olšavou: Parcela Druh pozemku m2 st. 72/1 zastavěná plocha a nádvoří /2 zahrada /2 zahrada ostatní plocha 72 Pozemek p.č. st. 72/1 je v části zastavěn rodinným domem č.p. 8, v části slouží jako dvorek. Pozemek p.č. 104 je užíván jako předzahrádka v uliční části rodinného domu č.p. 8. Pozemek p.č. 101/2 je užívána jako zahrada za rodinným domem č.p. 8. Pozemek p.č. 103/2 je pokračování zahrady p.č. 101/2 ale je od ní oddělen p.č. 3236/2 ve vlastnictví Obce Podolí, v KN vedená jako zahrada. Metoda stanovení porovnávací hodnoty stavebních pozemků Tato metoda pro ocenění nemovitosti (pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny jsou v současnosti v nabídce realitních kanceláří (přímo v obci Podolí jsou 4 nabídky, v okruhu do 1 km je pak dalších 5 nabídek) nebo s prodejními cenami pozemků z vlastní databáze. Pozemky v k.ú. Podolí nad Olšavou Pozemek p.č. 13/2 o celkové výměře 1124 m2, jde o zahradu, dle ÚP pro výstavbu rodinného domu. Přípojky vedou na sousedním obecním pozemku. Obchodováno v roce 05/2012 za ,- Kč, tj. 182,- Kč/m2 zdroj: vlastní ocenění 3411 HCMHB nabídka č. výměra cena JC lokalita Podolí Podolí 8

9 Podolí Podolí Míkovice Míkovice Míkovice Míkovice Míkovice Nabídka č. 9 výrazně vybočuje, považujeme ji za nadhodnocenou, proto k této nepřihlížíme. Nabídkové ceny se pohybují v rozptylu 477 až 950,- Kč. U nabídkových cen je třeba přihlédnout k situaci, kdy tyto jsou obvykle vyšší než skutečně dosažené, mnohdy až o 20%. S přihlédnutím na chování trhu, lze očekávat, že nabídkové ceny budou realizovány v rozptylu 380,- Kč/m2 až 760,- Kč/m2. Oceňovaný pozemek je mírně svažitý s orientací na SV, řadový, vnitřní, protáhlý, obdélníkový, výměrou je přiměřený, přístup je bezproblémový ze státní zpevněné komunikace, má možnost veškerých veřejných přípojek inženýrských sítí. Pozemek je tvořen z více na sebe navazujících parcel, p.č. 103/2 je však oddělena od celku pozemkem jiného vlastníka. Proto pro oceňovaný pozemek dovozujeme porovnávací hodnotu ve výši 200,- Kč/ m2 Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st. 72/ , ,00 zahrada 101/ , ,00 zahrada 103/ , ,00 ostatní plocha , ,00 Celkem ,00 9

10 3.2. POROVNÁVACÍ HODNOTA Rodinný dům č.p. 163, Podolí Dům leží cca 300 m jihovýchodně od centra obce, v zástavbě rodinných domů, u místní komunikace. Jednopodlažní rodinný dům zděného konstrukčního systému se sedlovou střechou, má přípojku vody z veřejného řadu i z vlastní studny, elektro, plynu a kanalizace. Dům je z roku V roce 1999 byla provedena modernizace koupelny a kuchyně, přípojka plynu, výměna kotle, v letech výměna oken, nové povrchy podlah, podhledy pokojů, výměna radiátorů. Dispozice domu: kuchyň, chodba, koupelna, 3x pokoj, WC, kotelna, spíž, průjezd Zastavěná plocha: 137 m2 Obestavěný prostor: 603 m3 Podlahové plochy: 107,68 m2, započitatelné 90,05m2 Pozemek : 505 m2 Opotřebení : 60% Obchodováno v 04/2012 za ,- Kč, tj ,- Kč/m2 z celkových ploch; ,- Kč/m2 započitatelné plochy zdroj: vlastní databáze 3331 ZPV Rodinný dům č.p. 181, Podolí Dům leží u hlavní komunikace procházející obcí, v okrajové části obce, cca 120 m od začátku obce po levé straně ve směru jízdy od Uherského Hradiště. Dvoupodlažní rodinný dům zděného konstrukčního systému se sedlovou střechou, má veškeré přípojky inženýrských sítí. Dům je z roku Od roku 2006 je postupně rekonstruován a modernizován. Byla provedena nová střecha nad dvoupodlažní částí a krytina nad původním sedlovým krovem, vnitřní dveře dýhované, vstupní platové, podhledy stopů, ÚT plynové + krb s napojením do radiátorů a průduchem do jednoho pokoje, nové přípojky inž. sítí, kuchyně, koupelna, terasa, nový zdroj TUV - plynový ohřevný zásobník. K datu ocenění nejsou dokončeny fasádní omítky, chybí osvětlovací tělesa na chodbě, nedokončená modernizace 2. NP (chybí malby, podlaha, zakončení teplovodu). Dům nemá garáž. Dispoziční řešení: 1.PP sklad, plynová kotelna, sklad 1.NP zádveří, chodba, šatna, hala se schodištěm, pokoj, ložnice,koupelna s WC, kuchyň, WC 2.NP pokoj, chodba, Zastavěná plocha: 110 m2 Obestavěný prostor: 707 m3 Podlahové plochy: 136 m2, započitatelné 124m2 Pozemek : m2 Opotřebení : 30% Obchodováno v 10/2012 za ,- Kč, tj ,- Kč/m2 z celkových ploch; ,- Kč/m2 započitatelné plochy zdroj: vlastní databáze 5376 ZPU 10

11 Rodinný dům č.p. 78, ulice Lesní, Míkovice nad Olšavou Řadový, vnitřní, dům zděného konstrukčního systému se dvěma NP v uliční části, kdy, krov sedlový a pultový, krytina tašková pálená, stropy dřevěné omítnuté, klemp. kce z pozink plechu, schody chybí, okna dřevěná dvojitá kastlová, podlahy PVC nebo textilní nebo keramické, vytápění jen v části domu přímotopy Gamat. Dům z roku V roce 1998 byl dům plynofikován. Závažné nedostatky: Vlhkost zdiva, praskliny zdiva mezi uliční a dvorní částí, chybějící WC, podstandardní vybavení koupelny i kuchyně, zatékání krovem, 2.NP stavebně nedokončeno, chybí schodiště do 2.NP. Dispozice: 1.NP - dvorní zádveří, kuchyně, ložnice, koupelna, komora, 3x pokoj, veranda, průjezdu (garáž) Zastavěná plocha: 132 m 2 Obestavěný prostor: 610 m 3 Podlahové plochy: 103 m 2 celkový ploch, 97 m2 započitatelných ploch Pozemek : 349 m 2 Opotřebení: 80% Obchodováno v 07/2012 za ,- Kč, tj ,-Kč/m 2 z celkových ploch; 4639,- Kč ze započitatelných ploch zdroj : vlastní databáze 5314 ZPU Komentář: Realizované rodinné domy jsou v rozptylu 4 369,- Kč/m2 až ,- Kč/m2. Dům č. 1 leží ve stejné obci, výměrou podlahových ploch je větší, zastavěná plocha je větší, má menší pozemek, je po rekonstrukci, v dobrém technickém stavu. Oceňovaný dům je výrazně horší. Dům č. 2 leží ve vedlejší obci, má větší pozemek, větší výměru podlahových ploch, je po rozsáhlé rekonstrukci. Oceňovaný dům je výrazně horší. Dům č. 3 leží ve vedlejší obci, bližší okresnímu městu, se kterým je administrativně spojena včetně městské dopravy, tedy v lepší lokalitě, má menší pozemek, větší výměru podlahových a zastavěných ploch, dům ve stejném technickém stavu. Oceňovaný dům je lepší výměrou pozemku, je horší lokalitou, celkově jej posuzujeme jako srovnatelný. Ze srovnání vyplývá, že porovnávací hodnota oceňovaného domu bude nižší než ,- Kč/m2 a bude oscilovat kolem 4 400,- Kč/m2. Pro další výpočet porovnávací hodnoty, uvažujeme jednotkovou cenu : 4 400,- Kč/m2 (při výměře podlahových ploch 71 m2) Porovnávací hodnota: ,- Kč 11

12 REKAPITULACE HODNOT Věcná hodnota objektů: Hodnota pozemků: Věcná hodnota celkem: Porovnávací hodnota: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč 3.4. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA MAJETKU Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že nedokončená stavba bude alespoň v části využitelná a nevzniknou náklady na její úplné odklizení. Název hodnoty Kč věcná hodnota porovnávací hodnota Silné stránky nemovitosti : Možnost veškerých přípojek inženýrských sítí Přiměřená velikost domu i pozemku Slabé stránky nemovitosti : Řadový, vnitřní dům Nedokončená rekonstrukce, zhoršený technický stav, vlhkost zdiva Ke stupni řádného užívání jsou nutné okamžité investice Provedené instalace nemusí být funkční Zaplevelený pozemek Stavba není zabezpečena proti vniknutí S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou cenu obvyklou majetku k datu prohlídky ve výši: ,- Kč 12

13 4. ZÁVĚR Cílem znaleckého posudku bylo vypracovat cenu v čase a místě obvyklou rodinného domu č.p. 8 na p.č. st. 72/1, včetně příslušenství a pozemků p.č. st. 72/1, 101/2, 103/2, 104 uvedeno na LV č. 117, v k.ú. Podolí nad Olšavou, v obci Podolí, v okrese Uherské Hradiště, ke dni , pro potřeby dražby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši : slovy: Třistatisíc Kč ,- Kč V Uherském Hradišti, Za zprávu odpovídá ing. Vojtěch Masařík Poznámka: znalec upozorňuje, že dům není řádně zabezpečen proti vniknutí. ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku, cenných papírů a přírodních zdrojů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem č. faktura. SEZNAM PŘÍLOH: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 117 pro k.ú. Podolí nad Olšavou ze dne Nahlížení do KN internet Fotopříloha 13

14 pokoj kuchyně kuchyně hala, kotelna komora ložnice 14

15 schodiště do půdního prostoru schodiště do sklepa domácí vodárna průjezd dvorní křídlo kůlna 15