Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2013

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2013 Typ nemovitosti Pozemek pro výstavbu RD v současném stavu Účel ocenění Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel aukce Předmět ocenění pozemek parc.č. 124/23, LV č. 711 Adresa Kraj Středočeský kraj Obec Jesenice Počet obyvatel 6601 Kat. území Jesenice u Prahy Ulice Část obce dle LV Jesenice Objednatel JIMAST DEVELOPMENT s.r.o. Žitná č.p č.o Praha 2 Vlastnictví pozemek parc.č. 124/23 JIMAST DEVELOPMENT s.r.o. - Praha 2, Žitná 1578/52, IČ Zpracováno pro JIMAST DEVELOPMENT s.r.o. Tel. IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni Praha 11 coudek@centrum.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 7 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena Výměra pozemku 739 m Kč/m Kč Obvyklá cena Kč Dva miliony sedmset tisíc Kč 1

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti kladné faktory: - poloha přímo v obci Jesenice, přístup z obecní komunikace - rovinný pozemek - přípojka vody, kanalizace, elektřiny, plynu - omezená nabídka pozemků v obci Jesenice záporné faktory: - výrazný převis nabídky v jiných přidružených lokalitách (Osnice, Zdiměřice, Horní Jirčany) Vyhodnocení rizik ANO byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO k pozemku je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup NE pozemek je prost věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy ( ochranná pásma apod.) Věcné břemeno zřízení a provozování zařízení distribuční soustavy v rozsahu dle geometrického plánu č /2010, V-2863/ vedení v komunikaci a ukončení v pilíři, částečně na stavebních pozemcích, nemá vliv na hodnotu nemovitosti NE pozemek je prost jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Zástavní právo smluvní - smlouva o úvěru reg.č.sme/mh/ /2009/01, V-10444/ ANO pozemek je určen územním plánem výhradně k výstavbě RD NE k pozemku bylo vydáno územní rozhodnutí vydáno stavební povolení ANO pozemek se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO na pozemku nebyl nařízen archeologický průzkum ANO zpracovatel ocenění je odhadcem JIMAST DEVELOPMENT s.r.o. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu kupní smlouva na pozemky, včetně staveb uzavřená dne REET: ANO 2

3 Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek kat. mapy pro k.ú. Jesenice u Prahy, vyhotovil Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-západ Změna stavby před jejím dokončením-prodloužení lhůty k dokončení, vyhotovil OÚ Jesenice Kolaudační souhlas s užíváním stavby-stl plynovodu a plynovodní přípojky, vyhotovil OÚ Jesenice Kolaudační souhlas k trvalému užívání vodních děl - vodovodní řad, kanalizace, vyhotovil MÚ Černošice Geometrický plán pro vyznačení VB, číslo plánu /2010, vyhotovil Ing.Vladimírou Brejchovou Změna stavby před dokončením-prodloužení lhůty k dokončení stavby, vyhotovil OÚ Jesenice Datum předání kompletních podkladů Přílohy Fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek kat. mapy pro k.ú. Jesenice u Prahy, vyhotovil Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-západ Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Jesenice (7600 obyvatel) se nachází v okrese Praha-západ, kraji Středočeském, ve vzdálenosti cca 3km od jižního okraje Hl.města Prahy. Dobrá dostupnost dálnice D1, cca 7 km východně. Obcí prochází silnice č.603 Praha-Benešov. Jedná se o rozvíjející se lokalitu bydlení v novostavbách rodinných a bytových domů v okrajových částech obce, v sousedství zeleně, s dostupnou základní občanskou a technickou vybaveností (obecní úřad, obchody, pošta, základní škola, sportoviště). Ostatní vybavenost je v Praze. Dobrá je dostupnost nákupní zóny v Čestlicích a Průhonického parku. Dobrá je dopravní dostupnost do Prahy autobusy městské hromadné dopravy ke stanici metra C Budějovická a Opatov. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba smíšená zástavba Předmětná nemovitost se nachází na severním okraji obce Jesenice v areálu rozestavěné a budoucí výstavby 18 vil nazvaný Vilapark Jesenice v Lokalitě Za Rybníkem. Od stávající rezidenční zástavby je oddělený Jesenickým potokem a vzrostlou zelení. Severně a východně sousedí se zemědělsky využívanými pozemky, západně s parkovou úpravou za administrativním komplexem. Je přístupný úzkou zpevněnou komunikací vedoucí podél potoka, odbočující z ulice K Rybníku, vedoucí z centra obce. V obytném komplexu jsou provedeny komunikace z betonové dlažby, veřejné osvětlení, hlavní řad a přípojky vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Informace o nemovitosti Pozemek se nachází v severozápadním rohu Vilaparku. Jižně a východně sousedí s obdobnými stavebními pozemky, západně s oplocením parkové části administrativně provozního areálu. V SV rohu sousedí s dočasnou stavbou mobilové základové stanice, která, dle nájemní smlouvy, bude odstraněna nejpozději v březnu Pozemek je rovinný, tvaru nepravidelného obdélníku. Není oplocený. Na pozemek je přivedena přípojka kanalizace a vody. Přípojka elektřiny a plynu jsou ukončené ve zděném pilíři. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 124/6 Obec Jesenice orná půda Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: betonové silniční panely. Příjezdová komunikace vykazuje závady: nerovný povrch. Popis pozemku Územní plán byl schválen dne Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Tvar pozemku přibližně obdélníkový Sklon pozemku rovinný Oplocení pozemku z části Výměra m 2 Inženýrské sítě Elektro přivedeno na hranici pozemku Voda z řadu přivedeno na hranici pozemku Voda ze studny není Kanalizace do řadu přivedeno na hranici pozemku Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn přivedeno na hranici pozemku ČOV Dálkové vytápění není Přípojka plynu a elektřiny ukončeny ve zděném pilíři. 3

4 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Územní plán byl schválen dne Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Napojení na IS přípojka elektřiny, vody, kanalizace, plynu Sklon pozemku rovinný Výměra m 2 Cena za pozemek Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč 3636 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Lokalita : obec Jesenice - Zdiměřice. ul.kafkova Poloha : okraj obce, přístup po zpevněné komunikaci Ing.sítě : veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace, plynu lokalita novostaveb rodinných domů ve vyšším stádiu rozestavěnosti 4

5 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server Územní plán byl schválen dne Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Napojení na IS přípojka elektřiny, vody, kanalizace, plynu Sklon pozemku rovinný Výměra m 2 Cena za pozemek Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč 3960 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Lokalita : obec Jesenice, ulice Lipová Poloha : lokalita vnitřní, zastavěná rodinnými domy, přístup po zpevněné komunikaci Ing.sítě : veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace, plynu lokalita stabilizovaná, novostavby rodinných domů, pozemek je oplocený 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Územní plán byl schválen dne Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano Napojení na IS přípojka elektřiny, vody, kanalizace, plynu Sklon pozemku rovinný Výměra m 2 Cena za pozemek Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč 3580 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Lokalita : obec Jesenice - Zdiměřice. ul.kafkova Poloha : okraj obce, přístup po zpevněné komunikaci Ing.sítě : veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace, plynu lokalita rozparcelovaných pozemků 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Územní plán byl schválen dne Je pozemek určen územním plánem k výstavbě RD Ano 5

6 Napojení na IS přípojka elektřiny, vody, kanalizace, plynu Sklon pozemku rovinný Výměra m 2 Cena za pozemek Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč 3321 Kč/m 2 Porovnání s oceňovaným pozemkem Lokalita : obec Jesenice - lokalita Mladíkov - východní okraj Poloha : okraj obce, přístup po zpevněné komunikaci Ing.sítě : veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace, plynu lokalita stabilizovaná, novostavby rodinných domů, nedaleko ulice Říčanská Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 3700 Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V obci Jesenice je výrazná nabídka obdobných nemovitostí, s převahou nabídky v lokalitách Osnice a Zdiměřice, méně přímo v Jesenici. V lokalitě Osnice jsou ceny nižší, v Jesenici a Zdiměřicích se nabídky pozemků do 1000m2 pohybují v rozpětí Kč/m2, podle polohy, vzdálenosti od centra, velikosti, tvaru, napojení na inženýrské sítě. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2. Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deník. 6

7 Fotodokumentace příjezdová komunikace 7

8 8 Fotodokumentace - mapy