Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo /2013

Transkript

1 Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, ICQ: , GSM: krivanek@rekod.cz Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo /2013 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Bytová jednotka - zjednodušená, č. 684/2, ve zděném domě, č.p. 684 s přísl. v obci Mladá Boleslav, k.ú. Mladá Boleslav II, okr. Mladá Boleslav tř. Václava Klementa 684, Mladá Boleslav - Mladá Boleslav II Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, k.ú. Mladá Boleslav, kód k.ú , LV 13742, Vlastník jednotky Petr Novák, tř. Václava Klementa 684/63, Mladá Boleslav, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Petr Novák, tř. Václava Klementa 684/63, Mladá Boleslav, spoluvlastnický podíl: 795 / OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp.zn.095ex 10/13/U01-020, Adresa objednatele: Hornokrčská 650 / 29, Praha 4 IČ: telefon: exekutorskyurad@tvrdkova.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Křivánek Komenského 716, Jemnice IČ: telefon: krivanek@rekod.cz DIČ: CZ fax: Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné dobrovolné ke dni (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 19 stran Počet příloh: 7 V Praze, dne Otisk razítka Ing. Petr Křivánek

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2007,2009 Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - jiný typ zástavby Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: dobře udržovaná zanedbaný dálkové (zdroj mimo budovu) Počet podlaží celkem: 6 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 5 Počet bytů/nebytů 20/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 684/1 1.NP ,42 1,38 5, ,49 79,96 1 / Kč/m 2 KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 0 Kč Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny. RIZIKA RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: ANO Exekuce Komentář: K nemovitosti bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou - 2 -

3 NÁLEZ Přehled podkladů Poloha nemovitosti 1.Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne ; 2. Aktuální informativní výpisy z KN - LV číslo pro katastrální území Mladá Boleslav II., obce Mladá Boleslav, získaný z internetového portálu Nahlížení do KN dne ; 3. Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Mladá Bolelslav II. ze dne ; 4.Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Mladá Bolelsav II., zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu 5. Informace a údaje sdělené současným nájemcem nemovitosti při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne ; 6.Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; 7. Skutečnosti a výměry zjištěné odhadcem na místě samém; ke kontrolnímu zaměření bylo užito laserového dálkoměru a svinovacího metru (pásma); 8. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne ; Statutární město Mladá Boleslav se nachází ve Středočeském kraji. Cca 50 km severovýchodně od Prahy. Město se rozkládá na levém břehu řeky Jizery. Město se skládá z 13 částí a na území je vedeno celkem 7 katastrálních území. Dnes zde žije obyvatel. Ve městě je kompletní občanská vybavenost. Ze vzdělávacích zařízení je zde 13 mateřských škol, 12 základních škol, dvě osmiletá gymnázia, 10 středních škol, učiliště, základní umělecká škola a firemní vysoká škola automobilky Škoda Auto. Ze zdravotního zařízení je ve městě oblastní nemocnice, soukromá klinika (zaměřená především na ortopedii a chirurgii). Dále je zde několik desítek praktických i odborných lékařů. Je zde lékařská pohotovost, několik lékáren, pečovatelské služby, azylový dům. Je zde kompletní síť obchodů, restauračního zařízení a ubytování, několik čerpacích stanic, pošty, okresní policie. Z kulturního zařízení je zde divadlo, Dům kultury i galerie. Dále muzeum automobilky Škoda, která sídlí v městě. Dále je to např. knihovna, několik kin, a místních spolků a organizací. Město má zimní stadion, koupaliště, sportovní halu, plavecký bazén, skatepark. Ve městě sídlí okresní soud, okresní stání zastupitelství, Katastrální úřad, Úřad práce a spoustu dalších. Samotné město má městskou hromadnou dopravu. Okolo města vede rychlostní silnice R10.(Praha - M.Boleslav -Turnov). Městem prochází dále silnice 16 (Slaný Mělník M. Boleslav Jičín) a 38 (Kolín Nymburk M. Boleslav Jestřebí). Mladá Boleslav je železniční křižovatkou tratí 070 Praha Turnov, 071 (Nymburk M. Boleslav), 064 (M. Boleslav Stará Paka) a 076 (Mělník M. Boleslav). Z autobusové dopravy zde zastavují meziměstské i dálkové autobusy. Budova, v níž je oceňovaný byt, se nachází v k.ú. Mladá Boleslav II. v ulici tř. Václava Klementa 684 v zástavbě mnoha stejných bytových domů. Samotný byt se nachází v 1. vyvýšeném NP. Vchod č.p.683 a 684 v cihlovém domě má dva vchody. V přímé blízkosti domu se nachází Bondy centrum(obchodní centrum s veškerým dostupným sortimentem) a cca 400m od bytu se nachází mateřská škola, střední škola, sportoviště, vlaková stanice, autobusové nádraží, obchod, restaurační zařízení, pošta, několik bankomatů a přímo naproti domů sídlí areál automobilky Škoda Mladá Boleslav. Popis jednotlivých staveb Popis stavby a jednotky Bytová jednotka č. 684/2 o vel. 3+1 se nachází ve zvýšeném 1. NP. domu č.p.684 v Mladé Boleslavi v ulici tř. Václava Klementa. V domě není domovní výtah, má dva vchody a v každém vchodě se nachází celkem 13 bytů. Dům byl postavený v roce 1930 tradiční cihlovou metodou. Má 5 nadzemních podlaží a jedno PP, které je vyvýšené a jsou v něm sklepy a jedna bytová jednotka. Střecha domu je částečně sedlová pokrytá šindelem a částečně plochá plechová. Dům doposud prošel těmito rekonstrukcemi: v roce 2003 byla částečně vyměněna okna za plastová, vchodové dveře za plastové a fasáda na domě, opravena za štukovou, ale bez zateplení. V roce 2006 byla opravena střecha. Byt (dům) je vytápěn dálkovým ústředním topením, je připojen na veškeré inž. sítě v místě. Bližší popis kcí domu a vybavení bytu č. 6840/2 jsou patrné z dále uvedeného viz popis konstrukcí a vybavení před určením věcné hodnoty (nákladové ceny) bytu. Byty v domě jsou v osobním vlastnictví. K bytu náleží sklepní kóje v 1.PP domu. Dům leží na pozemku p.č.st a - 3 -

4 2251 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 216 a 216m2. K bytu náleží vlastnický podíl na společných částech domu a pozemku o velikosti 795/ U domu je privátní parkovací stání za závorou. Bytová jednotka č.684/2 je bytovou jednotkou o vel K oceňované bytové jednotce náleží jako její příslušenství jedna sklepní kóje o výměře 5,7m2, které se nachází mimo byt (zde ve společných prostorách v 1.PP) a lodžie o výměře 1,4m2. Podlahové plochy bytu jsou uvedeny v další části tohoto znaleckého odhadu a jsou uvedeny na základě vlastního změření znalcem. V bytě byla roku 1985 rekonstruována koupelna a v roce 2012 vyměněny stoupačky za plastové. Byt má zděné soc. jádro, podlahy betonové s PVC, parkety s kobercem, v sociálním zařízení teraco, okna špaletová dřevěná, dveře původní dřevěné hladké plné. Ohřev teplé vody průtokový za pomoci plynového kotle. V kuchyni je plynový sporák. V koupelně je vana, umyvadlo, v bytě je samostatné WC. Byt je v částečně zanedbaném stavu a je předpoklad provedení menších stavebních úprav. Tato bytová jednotka je v osobním vlastnictví. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Jedná se o byt. jednotku o vel. 3+1 o velikosti cca 76,42m 2 k bytu náleží sklepní kóje o velikosti 5,7m2 umístěná v 1.vyvýšeném PP a lodžie o výměře 1,4m2. Byt obsahuje následující místnosti: chodbu ze které se vchází do kuchyně z níž se jde do spíže, ložnice, obývacího pokoje, pokoje, koupelny, WC. Dům č.p. 684 se nachází v technickém stavu, který odpovídá zjištěnému stáří cca 83 let a provedeným zmiňovaným rekonstrukcím. Je postaven tradiční formou zděného systému z cihel (CP 45). V současné době je technický stav následující: Dům je cihlový, stropy dřevěné, střecha domu je z části sedlová pokrytá šindelem a z části plochá plechová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, objekt má bleskosvod, na domě je nová štuková fasáda avšak nezateplená, okna jsou částečně vyměněna za plastová, vchodové dveře jsou nové plastové, schody teracové. Byt (dům) je vytápěn dálkovým ústředním topením, dům je napojen na veškeré inž. sítě v místě. Bližší popis konstrukcí domu a vybavení bytu č.684/2 jsou patrné z dále uvedeného - viz popis konstrukcí a vybavení před určením věcné hodnoty (nákladové ceny) bytu. Dům je v udržovaném dobrém stavu. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy železobetonové 4. Krov, střecha dřevěný sbíjený 5. Krytiny střech pálená taška 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové stříkané 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody teracové 11. Dveře původní dřevěné 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah dlažba a beton s PVC a kobercem 15. Vytápění dálkové 16. Elektroinstalace Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod rozvod teplé i studené vody 19. Vnitřní kanalizace do stoupaček 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody dálkový 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení vana, umyvadlo 24. Výtahy chybí 25. Ostatní chybí 26. Instalační pref. jádra instalační šachty, koupelny, WC - 4 -

5 Výpočet podlahových ploch bytové jednotky Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha chodba byt 11,96 m 2 1,00 11,96 m 2 kuchyň byt 10,51 m 2 1,00 10,51 m 2 pokoj byt 22,01 m 2 1,00 22,01 m 2 obývací pokoj byt 21,73 m 2 1,00 21,73 m 2 pokojík byt 4,41 m 2 1,00 4,41 m 2 spíž byt 0,87 m 2 1,00 0,87 m 2 koupelna byt 3,99 m 2 1,00 3,99 m 2 WC byt 0,94 m 2 1,00 0,94 m 2 lodžie byt 1,38 m 2 0,50 0,69 m 2 sklepní kóje byt 5,70 m 2 0,50 2,85 m 2 Celková podlahová plocha 83,49 m 2 79,96 m 2 OCENĚNÍ Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých (obecných) cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastnosti, stáří apod. Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v dané lokalitě obchodovány, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i další podmínky, zejména potom vliv konkrétního místa a předpoklad situace a chování na trhu s nemovitostmi v budoucnosti. V tomto případě ocenění bylo použito několika základních metod zpracování odhadu, a to: A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného bytu č 684/2 a jeho příslušenství v domě čp. 684, postaveném na vlastním pozemku, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle paragrafu 25 - byt ve více-bytovém domě - porovnávací způsob) B) metody porovnávací tržní. Od stanovení výnosové hodnoty bylo upuštěno, protože zjištěné reálné hodnoty pronájmů bytů ve více-bytových domech v podobných sídelních útvarech bývají stále ještě nevypovídající a v převážné většině odrážejí sociální situaci nájemců. Nepostačují tak ani k prosté reprodukci majetku vlastníka a pronajímatele. A) Ocenění dle platného cenového předpisu: Sestavení posudku: 1) Byt ve vícebytovém domě - ocenění porovnávacím způsobem ( 25) a) Byt 2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) Pozemek p.č.2250 b) Pozemek p.č

6 Ocenění nemovitosti: 1) Byt ve vícebytovém domě - ocenění porovnávacím způsobem ( 25) a) Byt Indexovaná průměrná cena za 1 m 2 podlahové plochy (IPC): ,00 Kč Podlahová plocha: Podlahová plocha bytu: 76,42 m 2 Podlahová plocha teras, balkónů a pavlačí: 1,38 m 2 Podlahová plocha sklepních kójí a vymezených půdních prostor: 5,70 m 2 Podlahová plocha celkem: 76,42 + 1,38 x 0,17 + 5,70 x 0,10 = 77,22 m 2 Kategorie stáří: E - pro stavby starší než 80 let včetně Koeficient s, kterým se násobí hodnota V10 pro výpočet indexu konstrukce a vybavení: 0,60 Výpočet indexu trhu: Znak číslo pásma Ti 1 III 0,00 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: nabídka odpovídá poptávce 2 II 0,00 Vlastnictví nemovitostí: stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 II 0,00 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): bez vlivu Součet hodnot T1 až T3 : 0,000 Index trhu IT = 1 + 0,000 = 1,000 Výpočet indexu polohy: Znak číslo pásma Pi 1 III 0,00 Poloha nemovitosti v obci: souvisle zastavěné území obce 2 II 0,00 Význam lokality v obci, oblasti, okresu: bez vlivu 3 III 0,00 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti: převažující objekty pro bydlení 4 III 0,02 Dopravní spojení: výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5 III 0,02 Parkovací možnosti v okolí nemovitosti: výborné, privátní parkování 6 II 0,00 Obyvatelstvo: bezproblémové okolí 7 III 0,00 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitostí: bez vlivu 8 II 0,00 Vlivy neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P1 až P8 : 0,040 Index polohy IP = 1 + 0,040 = 1,040 Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Znak číslo pásma Vi 1 IV 0,10-6 -

7 Typ stavby: budova zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 II 0,00 Společné části domu: kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 II 0,00 Příslušenství domu: bez dopadu na cenu bytu 4 II 0,00 Umístění bytu v domě: ostatní podlaží nevyjmenované 5 II 0,00 Orientace obytných místnosti ke světovým stranám: ostatní světové strany - částečný výhled 6 III 0,00 Základní příslušenství bytu: příslušenství úplné - standardní provedení 7 III 0,00 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 III 0,00 Vytápění bytu: dálkové, ústřední, etážové 9 III 0,00 Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu 10 III 0,85 Stavebně-technický stav: byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Součet hodnot V1 až V9: 0,100 Index konstrukce a vybavení IV = (1 + 0,100) x 0,850 x 0,60 = 0,561 Index cenového porovnání I = IT x IP x IV = 1,000 x 1,040 x 0,561 = 0,583 Cena upravená: CU = IPC x I = ,00 Kč/m 2 x 0,583 = ,51 Kč/m 2 Výpočet ceny: ,51 Kč/m 2 x 77,22 m 2 = ,70 Kč Cena zjištěná: ,70 Kč 2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) Pozemek p.č.2250 Základní cena je určena podle odstavce g) 500,00 Kč/m 2 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1460 Koeficient prodejnosti Kp: 1,2800 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 2.11 Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu + 10 Úpravy podle tabulky 1: nejsou Úpravy podle tabulky 2: přirážka 10% Úpravy podle tabulky 3: nejsou Parcela číslo: 2250 Plocha: 216 m 2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 500,00 x ( )% x ( )% x 2,1460 x 1,2800 = 1 510,78 Kč/m 2 Cena za parcelu: 1 510,78 Kč/m 2 x 216 m 2 = ,48 Kč - 7 -

8 Cena zjištěná: ,48 Kč b) Pozemek p.č.2251 Základní cena je určena podle odstavce g) 500,00 Kč/m 2 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,1460 Koeficient prodejnosti Kp: 1,2800 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 2.11 Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu + 10 Úpravy podle tabulky 1: nejsou Úpravy podle tabulky 2: přirážka 10% Úpravy podle tabulky 3: nejsou Parcela číslo: 2251 Plocha: 216 m 2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 500,00 x ( )% x ( )% x 2,1460 x 1,2800 = 1 510,78 Kč/m 2 Cena za parcelu: 1 510,78 Kč/m 2 x 216 m 2 = ,48 Kč Cena zjištěná: ,48 Kč Rekapitulace zjištěných cen 1) Byt ve vícebytovém domě - ocenění porovnávacím způsobem ( 25) a) Byt ,70 Kč Mezisoučet pro 25: ,70 Kč 2) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) Pozemek p.č.2250: ,48 Kč - podíl 795/ ,06 Kč b) Pozemek p.č.2251: ,48 Kč - podíl 795/ ,06 Kč Mezisoučet pro 28: ,12 Kč A) Cena nemovitosti celkem: ,00 Kč (Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: Jedenmilióndvěstaosmdesátdevěttisícčtyřistačtyřicet korun českých - 8 -

9 B) Ocenění tržním způsobem - porovnávací metoda Pro potřebu porovnávací metody ocenění bylo třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známé výměry. Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze obdobných nemovitostí, kterou na serveru naplňují nabídky RK v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp.nabízenou cenou), v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetových serverech (sdružených pod byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. S ohledem na účel posudku byl shledán počet srovnávacích nemovitostí (4) jako postačující (vzhledem k podobnosti). V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávaná nemovitost vykazuje takové vlastnosti, technický stav a vybavenost podobné se srovnávacími byty, že porovnávací metodou zjištěná obvyklá cena je na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností u tohoto bytu dosažitelná. Tato cena je v relaci s obdobnými byty v přibližně stejným konstrukčním systémem provedených domech. Též s ohledem na lokalizaci domu (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality pro bydlení apod.) byla tato cena shledána jako přiměřená a odpovídající zjištěnému stavu a postavení podobných bytů na trhu s realitami v daném místě. Při použití porovnávací metody (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze však bez alespoň povšechné prohlídky srovnávacích nemovitostí (příp. znalosti místní situace) tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat, přesto je (též s přihlédnutím k nákladové ceně bytu) porovnávací hodnotou určená obvyklá cena uvažována jako cena výsledná. Úvaha o výši obvyklé ceny tedy vycházela z poznatků výše uvedených; když určitou vypovídací hodnotu o obvyklé ceně bytu č.684/2 má rovněž jeho poloha a situování na místě s průměrnou dostupností a dosažitelnosti širšího spektra občanské vybavenosti i centra města. Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Třída Václava Klementa, Mladá Boleslav Bytová jednotka 3+1 v cihlovém domě v osobním vlastnictví Cihlová - zděná 79,96 1.NP (zvýšené) 3+1 X X X X X Srovnávané jednotky Mladá Boleslav - nám.republiky Byt 3+ kk(80m2)s balkonem na nám.republiky se nachází ve 3. patře zděného byt.domu.obývací pokoj a ložnice orientovány na JV na náměstí, další místnost, pracovna a prosklená lodžie na SZ do zahrady.topení plynovými kamny, v obývacím pokoji je otevřený krb. V bytě částečně vyměněny elektrické rozvody, opravena původní špaletová okna, jinak vše v původním stavu. K bytu náleží sklep a podíl na půdě. Zděná - cihlová 80,00 4.NP / 5.NP Mladá Boleslav - ul. Nádražní 3 + kk , Rekonstruovaný byt 2+kk s balkonem v Mladé Boleslavi. Velmi hezký, slunný a prostorný byt má dispozice: předsíň, vlevo samostatné WC, vpravo koupelna se sprchovým koutem a umyvadlem, vpřed pokoj s kuchyňským koutem a balkonem průchozí do dalšího pokoje. Byt má plastová okna s trojskly, parketové podlahy, nový el. bojler, vytápění elektr. topnými panely s akumulací MIRAVA. Zděná - cihlová 52,00 2.NP / 2 + kk ,

10 Mladá Boleslav - tř.václava Klementa 3.NP Byt 2+kk v centru města v cihlovém domě v osobním vlastnictví. Byt je z 30-tých let v původním udržovaném stavu, možnost okamžitého nastěhování. K bytu náleží sklep a parkovací stání. Zděná - cihlová 51,00 5.NP / 5.NP 2 + kk , Mladá Boleslav Cihlový byt 3+1, 88 m2, OV s vlastní zahrádkou 80 m2 za domem v centru Mladé Boleslavi. Byt se nachází v cihlovém domě, který prošel rekonstrukcí - střecha, nové rozvody vody,elektriky, stoupačky, vchodové dveře + schránky. Samotný byt je po rekonstrukci - nová plastová okna orientovaná J, S, zděná koupelna s vanou, na podlahách bytu jsou parkety a dlažba, dřevěné obložky dveří. Dispozice bytu - prostorná vstupní chodba, kuchyň, dětský pokojík, ložnice a obývací pokoj s výhledem do zahrady, koupelna, wc a komora. Vytápění plynové + v obývacím pokoji krbová kamna, která v pohodě vytopí celý byt. K bytu náleží vlastní zahrádka za domem ke klidnému posezení a odpočinku. Veškerá občanská vybavenost v bezprostřední blízkosti. Zděná - cihlová 88,00 2.NP / 5.NP , Variační koeficient před úpravami: 5,83 % Variační koeficient po úpravách: 5,60 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 79,96 m 2 Porovnávací hodnota Kč Bylo tedy syntézou výše uvedených údajů, provedených propočtů a zjištění na místě samém určeno, že současná obecná (obvyklá) cena bytu č. 684/2 o vel. 3+1 ve více-bytovém zděném cihlovém domě č.p.684 v Mladé Boleslavi, post. na vlastním pozemku, k.ú. Mladá Boleslav II, okres Mladá Boleslav, může dosáhnout B) Cena nemovitosti celkem: Kč slovy: jedenmiliónčtyřistadevadesátosmtisíckorunčeských (Kč)

11 REKAPITULACE OCENĚNÍ Ke stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti bylo v tomto případě ocenění použito 2 základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného bytu č. 80/8 a jeho příslušenství v domě čp. 80 postaveném na vlastním pozemku s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m2 obytné plochy, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle paragrafu 25 - byt ve vícebytovém domě - porovnávací způsob) a B) metody porovnávací tržní. A) Ocenění dle vyhlášky Kč B) Tržní ocenění - porovnávací způsob Kč Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace, stanovuji konečnou cenu nemovitosti - bytu 3+1, č. 684/2 v osobním vlastnictví a jeho příslušenství v domě č.p. 684, postaveném na vlastním pozemku, v obci Mladá Boleslav, k.ú. Mladá Boleslav II, okres Mladá Boleslav na: , - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: jedenmiliónpětsettisíckorun českých Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty, známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou

12 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne Informativní výpis z KN, podle LV č a pro obec Mladá Boleslav, k.ú. Mladá Boleslav II., okr. Mladá Boleslav z internetového portálu nahlížení do KN ze dne Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Mladá Boleslav II. ze dne s vyznačením předmětné nemovitosti Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Mladá Boleslav II. s vyznačením polohy domu č.p Fotodokumentace bytu č.684/2, jeho interiéru a příslušenství a domu č.p.684 ze dne Koncesní listina: Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č K o n c e s n í l i s t i n a vydaná fyzické osobě Ing. Petr Křivánek, r.č /1456; IČO bydliště: Komenského 716, , JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne na dobu neurčitou, s datem , jako dnem vzniku práva provozovat živnost. Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne , pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. V Praze dne Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE

13 Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení odhadce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne

14 Informativní výpisy z KN, podle LV č a pro obec Mladá Boleslav, k.ú. Mladá Boleslav II., okr. Mladá Boleslav z internetového portálu nahlížení do KN ze dne

15 - 15 -

16 Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Mladá Boleslav II. ze dne s vyznačením předmětné nemovitosti

17 Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Mladá Boleslav II. s vyznačením polohy domu č.p

18 Fotodokumentace bytu č.684/2, jeho interiéru a příslušenství a domu č.p.684 ze dne Čelní pohled Zadní pohled Boční pohled Vchodové dveře Kuchyně Koupelna WC Pokoj

19 Obývací pokoj Pokojík Schodiště v domě Vstupní dveře do bytu Sklepní kóje Lodžie