5. května Komentář k hospodaření a službám za rok 2014 a k rozpočtu na rok 2015

Transkript

1 5. května 2015 Komentář k hospodaření a službám za rok 2014 a k rozpočtu na rok 2015 Společenství Mazurská (středisko správce SBD Praha 8 č. 360) Vypracoval: Ing. Jiří Pelej, CSc. 1

2 Po celý rok 2014 za naše společenství účtovalo jako náš správce SBD Praha 8. Proto obdobně jako za předchozí roky provedl vyúčtování za provoz domu, služby spojené s užíváním bytu a s pronajímáním nebytových prostor ekonomický útvar SBD. I tentokrát zůstalo vyúčtování na snížené úrovni proto, že spolu s vyúčtováním za byty bylo prováděno i vyúčtování za služby pro nebytové prostory, a k získání výsledků za samotné byty bylo nutno údaje dodatečně roztřídit. Změnu předpisu záloh na rok 2014 jsme provedli až po zjištění spotřeby za rok Podařilo se to provést od července V té době byly už známy ceny fakturované od počátku roku Obdobně chceme také od poloviny roku 2015 aktualizovat rozpočet, aby mohl být zdůvodněn spolehlivěji, než by to bylo možné v listopadu 2014, což byl obvyklý termín pro sestavení rozpočtu. Na základě aktualizovaného rozpočtu a s přihlédnutím ke změně stanov společenství vlastníků budou stanoveny nové měsíční zálohy na jednotlivé byty. Předpokládáme, že budou platné od 1. července Za měřené služby budou vycházet také z výsledků odečtených z měřidel k 1. lednu 2015 a v lednu V prvním pololetí roku 2014 jsme se řídili rozpočtem platným pro rok Změny v rozpočtovaném množství a cenách služeb proti roku 2013 jsme od 1. července 2014 promítli do rozpočtu na zbytek celoročního období. To znamená, že způsob rozpočtování na rok 2014 se proti předchozímu roku nezměnil. Rozvrhování rozpočtovaných nákladů a popřípadě i výnosů se i nadále stanovilo pro zálohové platby nájemného včetně služeb na jednotlivé byty a účelové skupiny nákladů již v zaokrouhlení měsíčních částek za jednotlivé byty na celé Kč. Obdobně se postupovalo i při ročním vyúčtování za předchozí roky a v podstatě se tak bude postupovat i za rok Část záloh připadající na úhradu krátkodobých nákladů na provoz domu je rozdělena podle účelů. Z nich některé se považují za služby, jiné za ekonomicky oprávněné náklady. Za plán nákladů na bydlení i za služby s ním spojené můžeme považovat na rok 2014 částky podle plánu, rozvržené do záloh za jednotlivé byty, včetně změny záloh na služby od července 2014, a obdobně to platí i na rok 2015, tj. v podstatě souhrn záloh na jednotlivé účely za souhrn všech bytů za prvé pololetí 2015 ve stejné výši jako na leden 2015, a za ostatní měsíce v upravené výši propočtené pro upravené zálohy. Většinou se rozpočtované i skutečné náklady na individuálně neměřené služby spojené s bydlením rozvrhovaly na jednotlivé byty podle nahlášeného počtu v bytě bydlících osob. V každém případě se i nadále předpokládá, že v bytě bydlí alespoň jedna osoba. Za rok 2014 tak bylo odbydleno 8338 osoboměsíců, což v průměru odpovídalo 698,3 bydlícím osobám, takže bez ohledu na velikost bytu v průměru na 1 byt připadalo 1,786 osoby (za rok 2013 to bylo 8418 osoboměsíců, což v průměru odpovídalo 701,5 bydlícím osobám, takže bez ohledu na velikost bytu v průměru na 1 byt připadalo 1,794 osoby). Krátkodobé zálohy mají být za každý byt srovnány se skutečně vynaloženými prostředky a vyúčtovány, tj. přeplatky mají být vráceny a nedoplatky musí být doplaceny. Také 2

3 rozvržení vynaložených prostředků na jednotlivé účely v jednotlivých bytech provedl ekonomický útvar družstva v zaokrouhlení na celé Kč. Za družstevní byty odvádí správce tu část nájemného, která je určena na daň z nemovitostí a na anuity, sám finančnímu úřadu a bance, a našemu SVJ převádí jen zbývající část záloh. Proto se v přehledu námi přijatých záloh ani placených nákladů s anuitou ani s daní z nemovitostí nepočítá. Nevyúčtovává se ani tvorba fondu oprav), tj. hlavně na dlouhodobé účely - v roce 2014 hlavně na výměnu starých výtahů ve vchodech 520 a525, na něž jsme už v prosinci 2013 zaplatili 40%ní první zálohu, a dále 517, 524, 519 a 526, což nás včetně elektroinstalace a odměn za stavební dozor stálo během roku 2014 celkem tis. Kč. Byly to téměř 4/5 z celkového čerpání z fondu oprav. Další větší akcí byla demontáž a montáž čističů, pročištění a vyfrézování svislých odpadních trub provedené firmou Rothenberg. Navazovalo na havarijní pročištění a vyfrézování odpadní stoupačky provedené stejnou firmou. Celkem to stálo 147 tis. Kč. Za výměnu uzávěrů teplé a studrné vody jsme zapltili 20 tis. Kč. Celkem jsme loni jsme na opravy a na další práce a náklady hrazené z fondu oprav spotřebovali tis. Kč, z toho na úhrady nedosahující jednotlivě 10 tis. Kč připadlo 204 tis. Kč. Zhruba takové případy by napříště měly výt přeřazeny z fondu oprav do provozních nákladů pod názvem drobná údržba a opravy, hrazené z provozních záloh, ale rozvrhovaných podle zákona 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty podle podílové plochy bytu, takže úhrn nákladů na investice, rekonstrukci, modernizaci,opravy a údržbu se nezmění, ale úspora z rozpočtované výše nákladů na drobné opravy a údržbu se při ročním vyúčtování vrátí vlastníkům a nájemcům podle spoluvlastnického podílu na společném majetku, tj. stejným způsobem, jako se přiděluje do fondu oprav. Úhrn nájemného se tím nezmění. Dlouhodobé zálohy na větší opravy, investice, rekonstrukce a modernizace se ročně nevyúčtovávají a nespotřebované zůstanou ve fondu oprav pro použití v příštích letech. Celý příděl do fondu oprav z nájemného za celý rok byl skutečně vyčerpán a nevyčerpaný zůstatek z předchozích let se snížil z tis. Kč k na ,63 Kč, tj. o tis. Kč. Podle stavu účetnictví za rok 2014 ze dne 26. března 2015 můžeme porovnat plán (v podobě předepsaných záloh) a jeho plnění (skutečné čerpání prostředků rozvržené na jednotlivé byty), a to včetně služeb spojených s bydlením. Údaje o nákladech uvedené na vyúčtování za jednotlivé byty jsme dostali do schránek zhruba 18. dubna. Pokud se týkají celého společenství, i tentokrát obsahují i tu jejich část, která připadá na nebytové prostory, protože ekonomický útvar družstva je zatím nedokázal oddělit. Pro tuto zprávu jsme je podle podrobných sestav odečetli ručně (viz stranu 5). Zálohy na krátkodobé provozní náklady a služby v úhrnu stačily na úhradu vynaložených nákladů. Na jednotlivé byty bylo rozúčtováno za Kč provozních nákladů, tj. o 458 tis. Kč více než za předchozí rok. Celkový přebytek záloh nad rozúčtovanými náklady je Kč. V nákladech už je obsažen také předpokládaný převod zálohy na kabelový rozvod televize do fondu oprav, protože z něho se hradí také příslušné náklady 3

4 na tento rozvod. Tento převod bude proúčtován při finančním vypořádání výsledku hospodaření. Výsledek hospodaření byl tedy příznivý. Nejvíce se na tom podílely úspory proti plánu na spotřebě tepla (340 tis. Kč) a teplé vody (117 tis. Kč), a i platby za spotřebu elektřiny pro společné prostory byly o 125 tis. Kč nižší než zálohy. Také u ostatních služeb (včetně ostatních provozních nákladů ) nebyly vyčerpány předepsané zálohy, a to o téměř 24 tis. Kč. K překročení nedošlo u žádné položky nákladů. O necelý 1 tis. Kč zůstaly nedočerpány zálohy na pojistné. Správci jsme zaplatili částku ve výši záloh. Stejně jako za předchozí roky se celá fakturovaná částka za elektřinu zahrnuje do položky 25 Energie společných prostorů, jako loni však až po odpočtu úhrady od nájemce Rio Media (zhruba 13 tis. Kč). Z údajů nelze spolehlivě odlišit spotřebu energie na provoz výtahů, protože na elektroměry pro výtahy jsou napojena i jiná zařízení, například osvětlení ve vstupních prostorech. Náklady na výtahy zahrnují prakticky jen platby za servis. Opravy se hradí z fondu oprav a elektřina z nákladů na energii společných prostorů. U nových výtahů je servis dražší. Odměny funkcionářům SVJ nepřekročily úroveň plánované částky a dosáhly Kč. Zahrnují i částku 9 % připadající na zdravotní pojištění placené zaměstnavatelem. U ostatních služeb (do nichž se nyní už v účetnictví zahrnuje i bývalá pol ostatní provozní náklady ) došlo k úspoře proti zálohám o více než 24 tis Kč. Z těchto nákladů bylo uhrazeno například také zhruba 59 tis. Kč za rozúčtování spotřeby tepla a vody za rok 2013, 9 tis. Kč za vypracování průkazu energetické náročnosti domu, odměny při přípravě loňského shromáždění vlastníků, kontrola hasicích přístrojů, bankovní poplatky apod. Tato položka se podle nových předpisů bude rozvrhovat na jednotlivé byty podle podílové plochy, nikoliv podle počtu bydlících osob. Údaje v následující tabulce v prvních dvou číselných sloupcích jsou převzaty z vyúčtování hospodaření našeho SVJ, jak je zpracoval ekonomický útvar SBD Praha 8, bohužel včetně nebytových prostorů. Údaje za nebytové prostory jsme převedli z položek 18 až 22 tak, aby v nich zůstaly jen údaje za byty, které budou uvedeny ve vyúčtování za jednotlivé byty. Jsou napočteny v celých Kč, takže se poněkud liší od údajů z účetnictví, které nejsou zaokrouhleny a obsahují i údaje i za nebytové prostory. V posledním sloupci jsou napočteny složky přeplatků (+) a nedoplatků (-) jako předepsané zálohy minus rozpočítané náklady. Kromě toho jsou ve vyúčtování obsaženy i výnosy z nebytových prostorů (po úhradě 4

5 nákladů) připadající vlastníkům v celkové výši 167 tis. Kč. Ve vyúčtováních za jednotlivé byty jsou uvedeny jako odpočet od nákladů. Vlastníkem bytů obydlených družstevními nájemci je SBD Praha 8. Pro družstevní nájemce mu převádíme dalších 16 tis. Kč. Zálohy a náklady za rok 2014 v Kč Položka Název účtu Předepsané zálohy=plán Rozpočítané náklady Skutečné náklady Přeplatek +, nedoplatek- 3 Příspěvky SBD (odměna správci) , Pojištění majetku , Studená voda pro ohřev v pol ,94 v pol Teplo , Teplá voda (ohřátí) , Vodné a stočné , Úklid společných prostor , Odvoz odpadků , Energie společných prostor , Výtahy , Kabelová televize , Odměny funkcionářům , Ostatní služby , Součet pro byty , Nebytové prostory V pol. 18, 20, 22 a

6 Celkový úhrn provozních nákladů , Tvorba fondu oprav Úhrn nákladů , , Celkem předpis nájemného v roku 2014 činil Kč, z toho z bytů Kč. Proti tomu stojí rozpočítané náklady na byty, včetně tvorby fondu oprav, Kč, a z toho vyplývá výsledný přeplatek Kč. Ten se ještě zvyšuje o ostatní výnosy vlastníků, hlavně z pronájmu nebytových prostor, celkem na Kč. Jak by se měl změnit rozpočet záloh na 2. pololetí 2015? Dne 27. dubna jsme dostali sestavu z účetnictví za naše společenství za 1. čtvrtletí Představu o vývoji cen za rozhodující měřené služby máme také z těch účetních dokladů, které jsme od správce už dostali, a ze srovnání plateb z našeho běžného účtu u ČSOB podle záznamů, které jsou elektronicky dostupné. Za letošní 1. čtvrtletí jsme za teplo zaplatili o 4,15 % více než před rokem. Kdyby takový vývoj pokračoval i v dalších měsících, spotřebovali bychom na ně za celý rok 2015 zhruba 2,69 mil. Kč. Jsme však opatrnější, proto navrhujeme snížit celkové zálohy na teplo jen o 7 %. Za teplou vodu jsme zatím letos za 1. čtvrtletí platili o 1,7 % více než před rokem. Při stejném tempu růstu i ve zbytku letošního roku by její spotřeba pro byty za celý rok dosáhla tis. Kč a při dosavadních zálohách by nám na její úhradu chybělo as i20 tis. Kč. Vzhledem ke zdražení studené vody navrhujeme zvýšit zálohy na teplou vodu v průměru o 1,6 %. Doporučujeme uplatnit tyto úpravy od , i když se skutečný vývoj může od našich předpokladů odchýlit, a také proto, že zpravidla se používá výše úhrady služeb stanovená pro 2. pololetí daného roku i v 1. pololetí následujícího roku, tj. dalších 6 měsíců. Cena vodného a stočného se od začátku letošního roku zvýšila o 2,4 %. Při stejné spotřebě jako loni bychom zaplatili letos za studenou vodu za celý rok tis. Kč. Navrhujeme zvýšit zálohy na vodné a stočné v průměru o 1 %. Pokud jde o elektřinu, očekáváme, že brzy dostaneme roční faktury za období květen 2014 až květen Zatím odhadujeme, že by se zálohy mohly snížit o 17,2 %. Zatím nevíme, jak se budou vyvíjet zatím nám poskytované slevy na silovou elektřinu. U úklidu společných prostorů doporučujeme ponechat dosavadní výši záloh a tím vytvořit možnost pokrýt případný vliv dalších cenových změn, úprav odměn apod. Nepředpokládáme změny v rozpočtování ani hospodaření za kabelový rozvod televize. 6

7 Správce nám ani letos nezvýšil povinnost platit úhradu zvýšenou o meziroční inflaci, což by jinak znamenalo zvýšit tyto platby o 0,4 %. Vycházíme z toho, co nám správce účtoval za 1. čtvrtletí 2015: náklady měsíčně Kč. V účetnictví správce sloučil účtování ostatních provozních nákladů s účtováním nákladů na ostatní služby; vyúčtování obou těchto účetních položek se i dříve provádělo pohromadě. Plán na rok 2014 nebyl dočerpán o 24 tis. Kč. Potvrdilo se naše očekávání růstu potřeby různých revizí, posudků, včetně vyúčtování spotřeby tepla. Náklady na ostatní služby meziročně vzrostly o 37 tis. Kč. Také ostatní služby, včetně odečtů a měření, mají být podle 1180 nového občanského zákoníku rozvrženy mezi jednotlivé byty podle spoluvlastnického podílu. Za pojistné majetku měsíčně dosadíme do nájemného jednu dvanáctinu loňských celoročních nákladů, letos za i. čtvrtletí ještě žádné nebyly vyúčtovány. Pravděpodobně se proti loňskému roku nezmění. Ekonomický útvar při výpočtu nájemného na jednotlivé byty přihlédne ke změně vlastnických poměrů a ohlášeného počtu bydlících osob v bytě, popřípadě ke změnám v našich stanovách. Vcelku předpokládané úpravy krátkodobých záloh přestavují zvýšení o Kč měsíčně, tj. o 0,2 % z plánovaných záloh na provoz a služby. Zálohy upravujeme s přihlédnutím k nyní již známému cenovému vývoji služeb a k změřené spotřebě v jednotlivých bytech za rok Plán na rok 2015 lze odvodit jako součet záloh předepsaných na leden až prosinec 2015 v Kč: Polož -ka 7 Měsíční záloha v roce 2015 do června po červnu Roční úhrn 2015 Červenec 2015/červen 2015 v % 3 Odměna správci (SBD) ,0 4 Odměny funkcionářům ,0 6 Pojištění majetku ,2 8 Výtahy ,6 9 Vodné a stočné ,0 10, 11 Teplo ,0 12 Teplá voda ,6

8 14 Rozvod televize ,0 15 Úklid společných prostor ,0 16 Odvoz odpadků ,3 17 Energie spol. prostor ,8 18 Drobné opravy a údržba x 20 Ostatní služby ,9 Úhrn krátkodobých záloh ,2 Dlouhodobé zálohy do fondu oprav ,3 8 Celkem ,7 Příděl do fondu oprav doporučujeme snížit o zavedení záloh na drobnou údržbu. Jde hlavně o mzdové náklady včetně případných příspěvků na zdravotní a sociální pojištění (mimo úhradu za technický dozor při výměně výtahů) a o dodavatelské faktury nepřesahující v jednotlivých případech Kč. Takových případů bylo v roce 2014 za 220 tis. Kč. Dosud činil příděl do fondu oprav měsíčně Kč. Nerozlišovali jsme mezi dlouhodobými a krátkodobými potřebami. Tím se náš postup odlišoval od jiných společenství vlastníků. Komplikovalo se tak účetnictví, které za nás vede správce. Za předpokladu, že drobná údržba bude stejně náročná i pro letošní rok, bylo by možno příděl do fondu oprav měsíčně snížit o 18,5 tis. Kč. V novém občanském zákoníku se v 1180 stanoví, že i náklady na drobnou údržbu se na jednotlivé byty budou rozúčtovávat podle spoluvlastnického podílu, tj. stejně jako dlouhodobá záloha. Tato úprava by tak neměla žádný vliv na celkové nájemné a mohla by se projevit až při vyúčtování našeho hospodaření za rok 2015 prováděném v příštím roce: V případě přeplatku nebo nedoplatku záloh ve srovnání s rozpočtem na drobnou údržbu by se tento přeplatek nebo nedoplatek stal součástí celkového vyúčtování za byt, tj. zvyšoval by proti dosavadnímu stavu celkový přeplatek nebo nedoplatek. Celoroční tržby za bydlení a služby by dosáhly tis. Kč. Zatím do června platíme zálohy zhruba stejné jako v lednu Uvedené změny se týkají až záloh, které ekonomickému útvaru družstva navrhneme k vyměření od července Měl by jím být pokryt i nedostatek záloh, které nepokryly vliv zvýšení cen na spotřebu nakupovaných služeb za leden až červen 2015 nebo změny ve struktuře potřeb. Takto napočtené částky ročních záloh se mohou změnit mimořádnými úpravami záloh na jednotlivé byty. Spotřeba tepla i teplé a studené vody bude do záloh na 2. pololetí 2015 na jednotlivé byty rozvržena podle údajů odečtených na měřidlech k lednu 2015, porovnaných s údaji z ledna V případě výborem uznané reklamace z vyúčtování se částka v uznaném rozsahu uhrazuje tak, že nám ji ekonomický útvar družstva zahrne do nákladů na

9 spotřebu v roce Tím se vyrovná úspora z napočtené nižší než skutečné ceny služeb jejím zvýšením v následujícím období. Tak jako každý rok vyzýváme všechny uživatele bytů k šetrnosti při spotřebě vody i tepla. 40 % spotřeby tepla pro vytápění a 30 % pro ohřev vody (tzv. základní složka) se rozvrhuje na jednotlivé byty podle jejich podlahové plochy. Zbývajících 60 %, popřípadě 70 % (spotřební složka) se rozděluje úměrně podle naměřených nebo dopočtených hodnot (dílků, m3). Spotřeba samotné studené vody se mezi základní a spotřební složku nerozvrhuje. Velmi významnou složkou zálohového nájemného je tvorba dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu (fondu oprav). V roce 2014 se z něj hradily rekonstrukce výtahů, opravy, údržba a zákonné úrazové pojištění za tis. Kč. Za rok 2014 bylo z nájemného přiděleno do fondu oprav Kč, ale na rok 2015 se předpokládá Kč. Další zdroje fondu oprav v roce 2014 ve výši ,69 Kč připadají na převod ze záloh na kabelovou televizi za rok 2013, ze zaokrouhlení na celé Kč při vyúčtování za jednotlivé byty, přijaté pojistné náhrady apod. Konečný zůstatek dlouhodobé zálohy podle účetního stavu k činil ,79 Kč. Předpokládáme, že tyto prostředky, které se převádějí do dalšího roku a tudíž se nevyúčtovávají, budou spolu s pravidelnou tvorbou z nájemného každý měsíc stačit k úhradě předpokládaných akcí, a tudíž nejsou limitem pro pokračování akce výměny výtahů a jejího časového rozvržení. Část dočasně nevyčerpaných prostředků SVJ ukládá na spořicí účet s roční úrokovou sazbou původně 1,2 %, nyní už jen 0,1 %, a menší část na běžný účet s roční úrokovou sazbou dříve 0,25 %, nyní už jen 0,01 %, z nichž také našemu společenství plynou příjmy z úroků. Máme také tržby z nájemného z nebytových prostor. Větší část z takových výnosů i nákladů připadá na vlastníky bytů, kteří jsou povinni si příjmy (po úhradě nákladů) dát zdanit sami. Z výsledku připadlo na individuální vlastníky Kč. Druhá část takovýchto výnosů připadá na SBD jakožto vlastníka družstevních bytů, které se vypořádá s družstevními nájemci samo. Z těchto výnosů se musí uhradit především odpovídající náklady (bez daně z příjmů). Z rozdílu výnosů a nákladů zdaňované činnosti se vypočte daň z příjmů. Teprve zbytek se rozděluje mezi družstevníky-nájemce. Z částek připadajících jak vlastníkům, tak družstevníkům, se při vyúčtování může hradit nedoplatek, popřípadě jeho část, nebo se vyplatí jako součást přeplatku. Pokud zůstala část předepsaného nájemného za rok 2014 u některých uživatelů bytu s přebytkem předepsaných záloh nad skutečnými náklady neuhrazena, mohla být výsledná výše vyúčtování o příslušnou částku snížena; tyto částky jsou na vyúčtování za příslušný byt uvedeny pod názvem Dluhy Zápočty. 9

10 Závěr: Shromáždění vlastníků 1) bere na vědomí komentář k výsledkům hospodaření a vyúčtování za rok ) schvaluje a) výsledky hospodaření za rok 2014 b) plán nákladů a jejich úhrady z "nájemného" na rok 2015 jako součet měsíčních záloh na leden až červen 2015 ve výši platné během 1. pololetí 2015 a ve výši záloh na červenec až prosinec 2015, které budou vypočteny podle spotřeby zjištěné pro vyúčtování hospodaření za rok 2014, s ohledem na vývoj cen a na vývoj nákladů za 1. čtvrtletí 2015; odhad nákladů na 2. pololetí 2015 bude rozvržen ekonomickým útvarem družstva na jednotlivé byty do předpisu úhrad za užívání bytu včetně služeb s ním spojených s platností od obdobně, jak tomu bylo loni, tj. s přihlédnutím k uznaným reklamacím a ke změnám ve stanovách společenství c) účetní závěrku za rok 2014 s hospodářským výsledkem ziskem ve výši ,47 Kč a souhlasí s jeho převodem do dlouhodobé zálohy na opravy (fondu oprav). d) zálohovou výplatu odměn funkcionářům za rok 2014 ve výši Kč, tj. včetně příspěvku zaměstnavatele na zdravotní pojištění. 3) ukládá výboru nadále sledovat postup vyúčtování za rok 2014 a o případných nových poznatcích informovat na vývěsce a podle výsledků hospodaření v průběhu roku 2015 uvážit nezbytnost dalších úprav záloh na rok 2015 nebo V Praze dne 5. května