Znalecký posudek č /2014

Transkript

1 č.j. 180 EX 665/14 Znalecký posudek č /2014 O hodnotě členských práv a povinností člena Podkrušnohorského bytového družstva se sídlem Duchcovská 412/88C, Teplice - Řetenice, IČO s právem užívání družstevního bytu č.303 v budově na St. 3434/21 v k.ú.teplice, na adrese Teplice, Americká 2207, zapsané na LV 7086, k.ú. Teplice, v obci Teplice, okres Teplice, kraj Ústecký. Právo užívání pro: Baťa Petr a Baťová Lenka Americká 2207/33, , Teplice. Povinní se k prohlídce nemovitosti nedostavili, vstup do nemovitosti neumožnili, základní informace o vývoji nemovitosti nepodali. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí Trutnov tel.: Ocenění obsahuje 8 stran a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, Vyhotovení č.

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit hodnotu členských práv a povinností člena Podkrušnohorského bytového družstva se sídlem Duchcovská 412/88C, Teplice - Řetenice, IČO s právem užívání družstevního bytu č.303 v budově na St. 3434/21 v k.ú.teplice na adrese Teplice, Americká 2207, zapsané na LV 7086, k.ú. Teplice, v obci Teplice, okres Teplice, kraj Ústecký. Právo užívání pro: Baťa Petr a Baťová Lenka Americká 2207/33, , Teplice. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu členských práv a povinností spojených s užíváním bytu včetně jeho příslušenství v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad spojených s užíváním bytu Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. a zákona 151/1997 Sb., v platných zněních ke dni ocenění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány, jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. Obvyklá cena je znalcem stanovena na základě skutečností, které jsou v posudku uvedeny a dále na základě úvah znalce, které nelze doložit, protože jsou duševními pochody a jsou dány zkušenostmi. Lze je jistým způsobem doargumentovat proti položeným otázkám. Nelze však předem na nepoložené otázky v posudku argumentovat nebo odpovědět. Po zvážení těchto zjištěných skutečností jsem stanovil cenu, která je mým názorem. Dražba nemovitosti, pokud se jí zúčastní dostatečný počet zájemců a nenastanou mimořádné podmínky, by měla tuto obvyklou cenu, stanovenou znalcem v rozumném intervalu potvrdit. Po uvážení všech okolností zjištěných při prohlídce a dalších skutečností včetně vývoje trhu nemovitostí (stagnace) je stanovena obvyklá cena. 2. Informace o nemovitosti název: adresa: kraj: okres: obec: katastrální území: Bytová jednotka 2207/33 v bytovém domě čp s příslušenstvím Americká 2270, Teplice Ústecký Teplice Teplice Teplice Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 počet obyvatel obce: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti povinných. Povinný se k prohlídce nemovitosti na výzvu znalce doporučeným dopisem nedostavili, vstup do nemovitosti neumožnili a základní informace o vývoji nemovitosti nepodali. Doporučený dopis s výzvou povinnému k součinnosti se znalci vrátil s poznámkou pošty NEVYZVEDNUTO. Znalci nebyl umožněn přístup do nemovitosti. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zjišťoval v místě a dále v součinnosti s exekutorským úřadem na Katastrálním úřadu. Byla provedena fotodokumentace a částečné zaměření. Získané podklady prohlídkou považuji dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení z č.j. 180 EX 665/14-31 Výpis z katastru nemovitostí LV 7086 k.ú. Teplice Kopie katastrální mapy z webu nahlížení do KN Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne Pasport objektu Kopie části Prohlášení vlastníka z Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti zapsané na LV jsou ve vlastnictví dle zápisu: Kraj: Ústecký Obec: Teplice Katastrální území: Teplice (766003) List vlastnictví číslo: 7086 Vlastník: Podkrušnohorské bytové družstvo Duchcovská 412/88c, Řetenice, Teplice Práva k jiným nemovitostem. - nezjištěna Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: - nezjištěna Omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - nezjištěna 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Statutární město Teplice leží na území okresu Teplice a náleží pod Ústecký kraj. Teplice je také obcí s rozšířenou působností. Dle regionálního turistického členění patří do oblasti Krušných hor a podkrušnohoří. Úředně žije v katastru tohoto statutárního města zhruba obyvatel. Teplice se dále dělí na sedm části, konkrétně to jsou: Hudcov, Nová Ves, Prosetice, Řetenice, Sobědruhy, Teplice a Trnovany. Obec je vzdálená přibližně 10 km od německých hranic. Poloha bytové jednotky v obci: Nemovitost bytové jednotky ve zděném bytovém domě s příslušenstvím se nachází v jižní části města, v širším centru, jihozápadně 1 km od centra v rozptýlené pravidelné zástavbě nedaleko nemocnice s poliklinikou na rovinatém terénu. Občanská vybavenost je v docházkové vzdálenosti. Objekt bytového domu je zděný o 5 podlažích. Objekt nemá výtah, v 1. PP jsou sklepy, na každém dalším podlaží jsou bytové Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 3

4 jednotky. Přístup a příjezd je ze zpevněné komunikace na severní straně objektu, parkování osobních automobilů je možno v ulici u objektu. Do objektu jsou přivedeny sítě: elektřina, vodovod a kanalizace. Plyn je rovněž zaveden. Vytápění je plynové etážní v bytě s plynovým kotlem. Ohřev vody je rovněž plynovým kotlem. Zateplení objektu bylo provedeno v roce 2010 systémem Weber (polystyren), okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, rovněž v roce Střecha je valbová s krytinou z taškové betonové krytiny Bramac. Vlastní objekt byl postaven v roce Oceňovaná bytová jednotka s podílem na společných částech domu a pozemků je o dispozici 2+1 o ploše cca 55,9 m 2. Byt je krajní v 2. NP. Vytápění bytové jednotky je ústřední dálkové, ohřev vody je rovněž centrální. Koupelna je předpokládám se zabudovanou vanou a umyvadlem, instalační jádro předpokládám zděné. WC předpokládám splachovací. Vybavení bytu: V roce 2004 spojení WC a koupelny, včetně výměny obkladů a dlažby, výměna vany za sprchový kout a nové WC. Zřízení PET (Plynové etážové topení). Kuchyň je předpokládám vybavená starší kuchyňskou linkou, kombinovaným sporákem na plyn nebo elektřinu s digestoří. Dispozice bytu: Obývací pokoj 17,40 m2, ložnice 14,70 m2, kuchyně 10,20 m2, chodba 8,6 m2, koupelna s WC 5 m2. V domě je společná sušárna a kočárkárna. Jiné příslušenství nebylo zjištěno. Pozemky pod objektem jsou zastavěny objektem, jsou ve vlastnictví družstva. Přístup a příjezd je z veřejného pozemku. Člen družstva se stal členem na základě vkladu 5.000,- Kč, v družstvu se anuita nesplácí a převod do osobního vlastnictví dlouhodobě není plánován. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 4

5 B. Odhad Z hlediska ocenění je obecně poptávka po obdobných družstevních bytech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných družstevních bytů. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze družstevní byt považovat za průměrně obchodovatelný. Situaci na trhu s družstevními byty nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto ji v případě odhadu obvyklé hodnoty družstevního bytu považuji za obvyklou. a) Ocenění porovnávací metodou 1. Byt 1+1, Teplice, RK NEXT REALITY Kapelní 486/3, Teplice Družstevní byt o dispozici 1+1 a celkové ploše 49m2 v klidné části Teplic. Byt se nachází ve 2. patře cihlového domu, který prošel kompletní rekonstrukcí - plastová okna, zateplení a fasáda. V kuchyni se nachází kuchyňská linka. Podlahy jsou zde z parket. Koupelna je po rekonstrukci. V kuchyni se nachází kuchyňská linka a sporák. V okolí se nachází veškerá občanská vybavenost. Číslo nabídky je Celková cena: Kč za nemovitost ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Družstevní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží: 2. podlaží z celkem 6 Užitná plocha: 49 m 2 Plocha podlahová: 49 m 2 Sklep: 5 m 2 2. Byt 2+1, Americká, Teplice, RK Dumrealit.cz Class Alejní 2788, Teplice DB o vel. 2+1 po rekonstrukci. Byt se nachází v žádané, klidné lokalitě v Teplicích, Americká ul. Byla zde provedena rekonstrukce bytu i domu. V bytě jsou dva prostorné, slunné pokoje, dále nová kuchyň s vestavěnými elektrospotřebiči - vše včetně ceny. V předsíni jsou na zakázku zhotoveny vestavěné zrcadlové skříně, které opticky zvětšují prostor. Koupelna s toaletou je taktéž po rekonstrukci - nová rohová vana, WC, dlažba a obložení, kotel. Podlahové krytiny v kombinaci parkety x dlažba. Výměna pokojových dveří. K bytu náleží sklepní kóje. Dům má nové obložení, nová plastová okna. Parkování v ulici. Jsou zde klidní a stabilní sousedé. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Pěkné, klidné bydlení pro náročné. Ev. číslo: Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: včetně provize a právního servisu Plocha podlahová: 60 m 2 ID zakázky: Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci 3. Byt 2+1, Americká, Žatec, RK Bart Reality, s.r.o. Holečkova 799/99, Praha - Košíře družstevní byt 2+1 v klidné části v centru města Teplice, na ulici Americká. Byt se nachází v přízemí třípatrového cihlového domu, obytná plocha činí 50 m2. Byt i dům prošli v roce 2013 rekonstrukcí, mimo jiné nová plastová okna, zateplení, plovoucí podlahy, koupelna, stupačky a rozvody elektřiny. Po vstupu se ocitneme v chodbě, ze které se dále vchází do jednotlivých místností. K dispozici je kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, koupelna s vanou a toaletou a komora. Majitelé v bytě ponechají kuchyňskou linku včetně sporáku a digestoře a vestavěnou skříň. Vytápění je dálkové s rozvody ústředního topení. Voda je k obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K bytu náleží sklepní kóje, parkování možné ve dvoře. V blízkosti domu se nachází kompletní občanská vybavenost. Popis vybavení: Kuchyňská linka včetně sporáku a digestoře a vestavěná skříň. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH ID zakázky: Aktualizace: Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 5

6 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Družstevní Umístění objektu: Centrum obce Podlaží: 1. podlaží z celkem 4 Plocha podlahová: 50 m 2 Sklep: 2 m 2 Rok rekonstrukce: 2013 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří a vybavení tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v lokalitě. Nemovitosti byly vybrány z oblasti - v obci, podle podobného technického stavu a velikosti. Za množství je uvažována podlahová plocha bytu v m 2. Případná dlužná částka za revitalizaci objektu není součástí ocenění. Spolupodílnictví negativně ovlivňuje cenu bytové jednotky. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K Technický stav K Nabídka RK Jednotková cena (JC) Váha (V) 1 Byt , Kč 49,00 m 2 0,90 0, ,94 Kč 1,0 2 Byt , Kč 60,00 m 2 0,90 0, ,50 Kč 1,0 3 Byt , Kč 50,00 m 2 0,85 0, ,70 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K Technický stav K Nabídka RK ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 6 446,94 Kč 7 548,38 Kč 8 705,70 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 7 548,38 Kč Jednotkové množství: 55,90 m 2 Porovnávací hodnota: = ,44 Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 6

7 C. Rekapitulace Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč a) Obvyklá cena oceňovaných členských práv a povinností spojených s užíváním bytu 303, Americká 2207, Teplice v Podkrušnohorském bytovém družstvu se sídlem Duchcovská 412/88C, Teplice - Řetenice dle odborného odhadu znalce činí: , Kč Cena slovy: čtyřistadvacetdvatisíce Kč b) Jiná práva: nezjištěna: 0,- Kč c) Jiná rizika a věcná břemena, ostatní: dle vyjádření Podkrušnohorského bytového družstva se sídlem Duchcovská 412/88C, Teplice - Řetenice, není u povinných u oceňovaných členských práv a povinností evidováno předkupní právo nebo právo odpovídající věcnému břemeni ani družstvu není známo, že by tato práva byla evidována v jiné evidenci. Úvěr pro převod jednotky do osobního vlastnictví není veden. Výše spláceného úvěru (splácení anuity) vztahující se k oceňovaným členským právům - užívání bytové jednotky činí 0,- Kč. Jiné další poplatky nebyly družstvem sděleny. nezjištěna: 0,- Kč Závěr: Cena celkem oceňovaných nemovitostí činí , Kč slovy čtyřistadvacetdvatisíce Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 7

8 D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě podaného nepravdivého znaleckého posudku. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č E. Seznam příloh Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace Protokol o vyúčtování a vyúčtování služeb 1 list 1 list 1 list 2 listy Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 8