Znalecký posudek č /2014

Transkript

1 Znalecký posudek č /2014 č.j. 180 EX 4392/13 O obvyklé ceně nemovitosti bytové jednotky č. 8/2 s příslušenstvím, zapsané na LV 6959, v k.ú., v obci, okres, kraj Pardubický ve vlastnictví: Jan Valčuha, Novoměstská 8,, ,. Povinný se k prohlídce nemovitosti dostavil, vstup do nemovitosti umožnil a základní informace o vývoji nemovitosti podal. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí Trutnov tel.: Ocenění obsahuje 11 stran a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, Vyhotovení č.

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit nemovitost bytové jednotky č. 8/2 s příslušenstvím, zapsané na LV 6959, v k.ú., v obci, okres, kraj Pardubický ve vlastnictví: Jan Valčuha, Novoměstská 8,, ,. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. a zákona 151/1997 Sb., v platných zněních ke dni ocenění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány, jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. Obvyklá cena je znalcem stanovena na základě skutečností, které jsou v posudku uvedeny a dále na základě úvah znalce, které nelze doložit, protože jsou duševními pochody a jsou dány zkušenostmi. Lze je jistým způsobem doargumentovat proti položeným otázkám. Nelze však předem na nepoložené otázky v posudku argumentovat nebo odpovědět. Po zvážení těchto zjištěných skutečností jsem stanovil cenu, která je mým názorem. Dražba nemovitosti, pokud se jí zúčastní dostatečný počet zájemců a nenastanou mimořádné podmínky, by měla tuto obvyklou cenu, stanovenou znalcem v rozumném intervalu potvrdit. Po uvážení všech okolností zjištěných při prohlídce a dalších skutečností včetně vývoje trhu nemovitostí (stagnace) je stanovena obvyklá cena. 2. Informace o nemovitosti název: Bytová jednotky č. 8/2 v bytovém domě v čp. 8 s příslušenstvím adresa: Novoměstská 8,, , kraj: Pardubický okres: obec: katastrální území: počet obyvatel obce: Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti povinného. Povinný se k prohlídce nemovitosti dostavil, vstup do nemovitosti umožnil a základní informace o vývoji nemovitosti podal. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zjišťoval v místě. Byla provedena fotodokumentace a částečné zaměření. Získané podklady prohlídkou považuji dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení z č.j. 180 EX 4392/13-19 žádost o pozastavení a žádost o dokončení posudku Výpis z katastru nemovitostí LV 6959 k.ú. ze dne Kopie katastrální mapy z webu nahlížení do KN Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti zapsané na LV 6959jsou ve vlastnictví dle zápisu: Kraj: Pardubický Obec: Katastrální území: (654299) List vlastnictví číslo: 6959 Vlastník: Valčuha Jan Novoměstská 8, II, Nemovitosti nemají práva k jiným nemovitostem. Nemovitosti nemají omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena. Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - zástavní právo smluvní pro Komerční banku a.s. - zahájení exekuce 3x - exekuční příkaz k prodeji 2x - zástavní právo exekutorské 2x 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Město je město střední velikosti ležící na rozhraní Železných hor a Polabské nížiny, 110 km východně od Prahy, hlavního města České republiky, 10 km jižně od krajského města Pardubic a 33 km od Hradce Králové. Poloha nemovitostí v obci: Nemovitost bytové jednotky s příslušenstvím zapsaná na LV 6959 se nachází ve střední části obce v ulici Novoměstská. Nemovitost se nachází v plné husté zástavbě řadových bytových domů. V blízkosti je škola, centrum obce, restaurace a další občanská vybavenost bývalého okresního města. Objekt bytového domu je zděný z cihelného zdiva o 4. nadzemních podlažích, v 1. NP je vstup a sklepy, v nadzemních podlažích jsou bytové jednotky. Bytový dům není řešen bezbariérově, je s centrálním schodištěm bez výtahu. Oceňovaná bytová jednotka je o dispozici 2+1 o ploše 55,11 m 2. Součástí bytové jednotky je sklep. V bytové jednotce byla provedena v průběhu užívání drobná modernizace koupelny - obklad koupelny a výměna vany a dále modernizace kuchyně. Dále byla provedena výměna krytin, byla postavena nová příčka a podhledy ze sádrokartonu. Tato modernizace byla provedena před cca 5-7 lety, ostatní konstrukce a vybavení je původní dnes již dožité. Fasáda je opravená, okna jsou po výměně z eurohranolů s izolačním dvojsklem. Vytápění je centrální dálkové horkovodem, ohřev vody je plynovým kotlem umístěným v koupelně, kanalizace je svedena do veřejné kanalizace, k vaření je používán plynový sporák. Pozemky pod objektem jsou zastavěny Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 3

4 objektem, jsou ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. Přístup a příjezd je z veřejného pozemku. Parkování je u objektu. Bytovou jednotku užívá vlastník. 8. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky Byt b) Byt 1) Bytová jednotka č. 8/2 c) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 4

5 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu II. Poptávka nižší než nabídka 0,03 s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 0,00 (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu 1,00 4 záplav Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 0,970 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 inženýrské sítě, které má obec nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská 0,00 pozemku vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, 0,00 dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, 0,00 příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,020 i = 2 Popisy objektů Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky Oceňovaný stavební pozemek je zastavěn stavbou bytového domu a je ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. Tyto pozemky jsou neoddělitelnou součástí bytové jednotky a odpovídající podíl je oceněn jako její součást. Pozemek je mírně sklonitý upravený, zastavěný objektem a malým dvorkem, přístupný z veřejné komunikace z ulice Hálkova. Sítě jsou na hranici pozemku. Pozemek je celý zastavěný objektem bytového domu. Při ocenění byly použity odpovídající přirážky pro danou lokalitu. Plyn je do objektu zaveden. Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 5

6 Byt b) Byt 1) Bytová jednotka č. 8/2 Bytová jednotka 2+1 se nachází v 2. NP ve zděném bytovém domě bez výtahu. Okna jsou dřevěná z eurohranolů s izolačním dvojsklem, dveře jsou hladké z materiálu na bázi dřeva dřevěné do kovových zárubní. Podlahy jsou betonové se standardními krytinami. V chodbě, koupelně a WC betonová podlaha s keramickou dlažbou. Topení je dálkové centrální horkovodem, ohřev vody je lokální plynovou karmou. Kuchyň je vybavena kuchyňskou linkou a plynovým sporákem s digestoří. WC je splachovací. Plyn je do objektu a bytové jednotky zaveden. Pozemek pod objektem je ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. Objekt pochází z roku cca Ocenění Pozemek a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Název okresu: Základní cena pozemku: ZC = 870, Kč/m2 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index cenového porovnání dle 4: I = I O = 1,000 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 870,0000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 663/1 zastavěná plocha a nádvoří , Pozemky určená cena: , Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 6

7 Byt b) Byt b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. b.1.1) Bytová jednotka č. 8/2 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název Výpočet plochy celková koef. započítaná jídelna 2,33 2,2 5,13 1,00 5,13 kuchyň 2,1 2,6+0,94 0,75 6,17 1,00 6,17 pokoj 4,21 4,87 20,50 1,00 20,50 chodba 4,05 1,62 6,56 1,00 6,56 komora 3,29 2,32 7,63 1,00 7,63 WC 0,87 1,17 1,02 1,00 1,02 koupelna 1,55 2,13 3,30 1,00 3,30 sklep 2 3 6,00 0,80 4,80 56,31 55,11 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Pardubický Obec: Počet obyvatel: Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce 0,10 vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke I. Okna jen na sever nebo bez výhledu 0,01 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 0,85 * * Rok kolaudace: 1934 Stáří stavby (y): 80 Koeficient pro úpravu (s): 0,600 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,546 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): ,16 Kč/m 2 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU = 55, ,16 = ,81 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = , Kč Spoluvlastnický podíl: 564 / Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 7

8 Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,77 Kč ,77 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,58 Kč Bytová jednotka č. 8/2 určená cena: ,58 Kč c) Ocenění porovnávací metodou 1. Byt 2+1,, RK Investiční skupina, Zahrádkářská 321/29, Hradec Králové Prodej pěkného udržovaného bytu. Byt je v původním stavu, možnost přestavby podle vlastních představ. Částečně rekonstruovaná kuchyňská linka, zděné jádro bytu, podlahy parkety, stoupačky v plastu. Čistá nemovitost bez dluhů. V okolí veškerá občanská vybavenost. Celková cena: Kč za nemovitost včetně poplatků Adresa: Čs. armády, - IV Datum aktualizace: ID zakázky: MM Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 60 m 2 Sklep: Ano Parkovací stání: 30x Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Telekomunikace: Telefon, Internet Komunikace: Asfaltová 2.Byt 3+1,, RK PINK REALITY, s.r.o., Javornická 1581, Rychnov nad Kněžnou Prodej bytu 2+1 v centru i. Byt je v cihlovém domě, 1. NP. Vstupní chodba, kuchyň, 2 pokoje, koupelna se sprchovým koutem. V bytě jsou nové rozvody elektřiny, plynu a vody. Vytápění a ohřev teplé vody vlastní kombinovaný kotel. K bytu náleží 2 sklepy, možnost využití oplocené zahrady za domem. Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Přemysla Otakara, - IV Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 6 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 51 m 2 Plocha podlahová: 51 m 2 Sklep: 6 m 2 Parkovací stání: 1x Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet Elektřina: 120V, 230V Doprava: MHD Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 8

9 3.Byt 2+1,, RK NEXT REALITY, 17. listopadu 232, Pardubice Prodej zděného bytu 2+1 v osobním vlastnictví o celkové ploše 58 m2. Nachází se v domě, který prošel rekonstrukcí, je zde nová střecha a je kompletně zateplen. Byt je v původním, ale udržovaném stavu, jsou zde pouze nová plastová okna a stoupačky. Dispozičně nabízí vstupní chodbu, dva samostatné neprůchozí pokoje a prostornou kuchyň. Samostatné WC. Veškerá občanská vybavenost je v místě. K bytu také náleží sklep Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Na Rozhledně, - IV Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Cihlová Poloha: Sídliště Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 58 m 2 Plocha podlahová: 58 m 2 Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří a vybavení tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v lokalitě. Nemovitosti byly vybrány z oblasti - v obci, podle podobného technického stavu a velikosti. Za množství je uvažována podlahová plocha bytu v m 2 bez sklepa. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K Polohy K Vybavení K Technický stav K Nabídka RK Jednotková cena (JC) Váha (V) 1 Byt , Kč 60,00 m 2 1,00 1,00 1,05 0, ,50 Kč 1,0 2 Byt , Kč 51,00 m 2 1,00 0,90 0,90 0, ,76 Kč 1,0 3 Byt , Kč 58,00 m 2 1,10 0,95 0,90 0, ,97 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K Polohy K Vybavení K Technický stav K Nabídka RK ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : ,50 Kč ,74 Kč ,76 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : ,74 Kč Množství: 55,10 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 9

10 C. Rekapitulace Byty a nebytové prostory Věcná hodnota bytů podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti bez závad dle odborného odhadu znalce činí: , Kč Cena slovy: osmsettisíc Kč b) Jiná práva: c) Jiná rizika a věcná břemena, ostatní: nezjištěna: nezjištěna: 0,- Kč 0,- Kč Závěr: Cena celkem oceňovaných nemovitostí činí , Kč slovy osmsettisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 10

11 D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 8556 k.ú. Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace 2 listy 1 list 1 list 2 listy Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 11