Znalecký posudek č /2014

Transkript

1 Znalecký posudek č /2014 č.j. 180 EX 16362/11 O obvyklé ceně nemovitosti bytové jednotky č. 1751/61 s příslušenstvím, zapsané na LV 6347, k.ú. Česká Lípa, v obci, okres, kraj Liberecký ve vlastnictví: Šúriková Miluše, bytem/se sídlem ŽELEZNIČÁŘSKÁ 1751/18, Povinná se k prohlídce nemovitosti dostavila, vstup do nemovitosti umožnila, základní informace o vývoji nemovitosti podala. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí Trutnov tel.: Ocenění obsahuje 11 stran a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, Vyhotovení č.

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit nemovitost bytové jednotky č. 1751/61 s příslušenstvím, zapsané na LV 6347, k.ú., v obci, okres, kraj Liberecký ve vlastnictví: Šúriková Miluše, bytem/se sídlem ŽELEZNIČÁŘSKÁ 1751/18, Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. a zákona 151/1997 Sb., v platných zněních ke dni ocenění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány, jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. Obvyklá cena je znalcem stanovena na základě skutečností, které jsou v posudku uvedeny a dále na základě úvah znalce, které nelze doložit, protože jsou duševními pochody a jsou dány zkušenostmi. Lze je jistým způsobem doargumentovat proti položeným otázkám. Nelze však předem na nepoložené otázky v posudku argumentovat nebo odpovědět. Po zvážení těchto zjištěných skutečností jsem stanovil cenu, která je mým názorem. Dražba nemovitosti, pokud se jí zúčastní dostatečný počet zájemců a nenastanou mimořádné podmínky, by měla tuto obvyklou cenu, stanovenou znalcem v rozumném intervalu potvrdit. Po uvážení všech okolností zjištěných při prohlídce a dalších skutečností včetně vývoje trhu nemovitostí (stagnace) je stanovena obvyklá cena. 2. Informace o nemovitosti název: Bytová jednotka 1751/61 v bytovém domě čp. 1751/18 s příslušenstvím adresa: Železničářská 1751/18, , kraj: Liberecký okres: obec: katastrální území: počet obyvatel obce: Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti povinné. Povinná se k prohlídce nemovitosti dostavila, vstup do nemovitosti umožnila a základní informace o vývoji nemovitosti podala. Znalci byl umožněn přístup do nemovitosti. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zjišťoval v místě. Byla provedena fotodokumentace a částečné zaměření. Získané podklady prohlídkou považuji dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení z č.j. 180 EX 16362/11-35 žádost o pozastavení posudku žádost o dokončení posudku - aktualizace Výpis z katastru nemovitostí LV 5200 k.ú. ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV k.ú. ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV 6347 k.ú. ze dne Kopie katastrální mapy z webu nahlížení do KN Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti zapsané na LV jsou ve vlastnictví dle zápisu: Kraj: Liberecký Obec: Katastrální území: (621382) List vlastnictví číslo: 6347 Vlastník: Šúriková Miluše, Železničářská 1751/18, Nemovitosti nemají práva k jiným nemovitostem. Nemovitosti nemají omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena. Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - větší počet exekučních titulů a zástavních práv uvedených v LV v příloze 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti je město v okrese v Libereckém kraji. Leží 80 km severně od Prahy na řece Ploučnici s historickým centrem na jejím pravém břehu. zahrnuje 14 místních částí o celkové rozloze 66,10 km 2, kde žije zhruba 37 tisíc obyvatel. Město bylo postaveno u vodního hradu Lipý při brodu přes řeku Ploučnici, kde existovala od 10. století malá slovanská osada. O založení města se kdysi zasloužili Ronovci, zejména Jindřich z Lipé v letech , o jeho rozvoj pak Berkové z Dubé. O sto let později bylo opanováno husitským vojskem Jana Roháče z Dubé a postiženo ničivými požáry. O jeho další rozkvět se zasloužil založením kláštera a školy Albrecht z Valdštejna, později Kounicové. Po vzniku Československa se město stalo centrem národnostních nepokojů, místem srazu nacistů v roce Novodobý vzhled a vývoj ovlivnila průmyslová výroba a blízkost těžby uranu, ve městě vznikla řada velkých panelových sídlišť. Centrum města bylo zachováno a vyhlášeno městskou památkovou zónou. Poloha nemovitostí v obci: Nemovitost bytové jednotky v panelovém bytovém domě s příslušenstvím zapsaná na LV 6347 se nachází na sídlišti severozápadně 1 km z centra města v rozptýlené zástavbě na okraji sídliště panelových bytových domů v ulici Železničářská na rovinatém terénu. Občanská vybavenost je v centru obce cca 1 km. Objekt bytového domu je panelový o 9 nadzemních podlažích. Objekt má výtah, v 1. NP jsou společné prostory a na každém dalším podlaží jsou bytové jednotky. Přístup a příjezd je ze zpevněné komunikace na jižní straně objektu, parkování osobních automobilů je možné na v ulici nebo na parkovišti cca 200 od objektu. Do Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 3

4 objektu jsou přivedeny sítě: elektřina, vodovod a kanalizace. Plyn je rovněž zaveden. Vytápění je centrální dálkové. Zateplení objektu bylo provedeno v roce 2011 (severní stěna) a 2013, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem Střecha je plochá s krytinou z asfaltových svařovaných pásů s posypem nebo PVC folie. Oceňovaná bytová jednotka s podílem na společných částech domu a pozemků je o dispozici 2+1 o ploše cca 59,3 m 2. Byt je ve vnitřním vchodě jako vnitřní v 7. NP. Součástí bytové jednotky je komora mimo byt. Vytápění bytové jednotky je ústřední dálkové, ohřev vody je rovněž centrální. Koupelna je se sprchovým koutem a umyvadlem, se standardními keramickými obklady. WC je samostatné, splachovací. Vybavení bytu je původní dožité. Kuchyň je vybavená starší kuchyňskou linkou, kombinovaným sporákem na plyn a elektřinu s digestoří. Dispozice bytu: chodba, 2x pokoj, koupelna, WC, kuchyň, lodžie. Pozemky pod objektem jsou zastavěny objektem bytového domu, jsou ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. Přístup a příjezd je z veřejného pozemku. 8. Obsah posudku Pozemky a) Pozemky 1) Pozemky Byt b) Byt 1) Bytová jednotka v čp. 558/3 c) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 4

5 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů Pozemky a) Pozemky 1) Pozemky Oceňované stavební pozemky jsou zastavěny stavbou bytového domu a jsou ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. Tyto pozemky jsou neoddělitelnou součástí bytové jednotky a odpovídající podíl o velikosti 593/93212 je oceněn jako její součást. Byt b) Byt 1) Bytová jednotka v čp. 558/3 Bytová jednotka 2+1 se nachází v panelovém bytovém domě s výtahem. Přístup do objektu a bytu není bezbariérový. Vybavení bytu je původní, byt je ve zhoršeném technickém stavu. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem 2007, dveře jsou hladké z materiálu na bázi dřevní hmoty do ocelových zárubní. Podlahy jsou betonové se standardními krytinami, PVC a koberci. Topení je ústřední dálkové. Kuchyň je vybavena kuchyňskou linkou, kombinovaným sporákem na plyn a elektřinu s digestoří. WC je samostatné splachovací, ohřev vody je centrální dálkový. Plyn je zaveden. Pozemek pod objektem je ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek. Objekt byl v roce 2010 zateplen, v roce 2014 probíhá modernizace výtahu. Instalační jádro je zděné, Ocenění Pozemky a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. a.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Název okresu: Základní cena pozemku: ZC = 920, Kč/m2 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index cenového porovnání dle 4: I = I O = 1,000 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 5

6 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 920,0000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 2549 zastavěná plocha a nádvoří , 2550 zastavěná plocha a nádvoří , 2551 zastavěná plocha a nádvoří , 2552 zastavěná plocha a nádvoří , 2553 zastavěná plocha a nádvoří , 2554 zastavěná plocha a nádvoří , 2555 zastavěná plocha a nádvoří , 2556 zastavěná plocha a nádvoří , Součet: , Pozemky určená cena: , Kč Byt b) Byt b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. b.1.1) Bytová jednotka v čp. 558/3 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Plocha [m 2 ] Název Výpočet plochy celková koef. započítaná pokoj 3,45 4,65 16,04 1,00 16,04 pokoj 5,35 3,47 18,56 1,00 18,56 chodba 2,39 3,44 8,22 1,00 8,22 kuchyň 3,44 2,3+2,45 1,8 12,32 1,00 12,32 koupelna 1,45 1,5 2,17 1,00 2,17 WC 1,15 0,82 0,94 1,00 0,94 lodžie 1,1 3,45 3,80 0,20 0,76 komora 1,1 1,1 1,21 0,80 0,97 63,26 59,98 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Počet obyvatel: Základní cena (ZC): , Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Za provedené úpravy na objektu a výměnu oken byla provedena korekce koeficientu stáří. Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, 0,00 užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 6

7 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1968 Stáří stavby (y): 46 Zvýšení koeficientu s: 0,03 Koeficient pro úpravu (s): 0,800 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,520 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 5 989,88 Kč/m 2 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU = 59, ,88 = , Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = , Kč Spoluvlastnický podíl: 593 / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,05 Kč ,05 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,05 Kč Bytová jednotka v čp. 558/3 určená cena: ,05 Kč c) Ocenění porovnávací metodou 1. Byt 3+1, Jáchymovská, RK RE/MAX Gold, Dvorská 4950/8, Jablonec nad Nisou Byt v osobním vlastnictví o velikosti 3+1 s lodžií (cca 85 m2) v ul. Jáchymovská č.p. 2907,. Byt se nachází v 9. NP panelového domu (dům má 12 NP) na sídlišti Lada s pěkným výhledem na Slunečnou. Dům je postupně opravován - plastové vchodové dveře, nové zvonky a schránky. Bytová jednotka je v původním udržovaném stavu (podlahy - linoleum, koupelna - umakart, původní dveře), má však nová plastová okna a novou kuchyňskou linku ve tvaru L se zabudovanou myčkou a plynovým sporákem. Vytápění bytu je centrální (českolipská teplárenská). Parkování je možné před a za domem. V blízkosti je základní škola, mateřská škola, plavecký bazén, restaurace a Hypernova. Celková cena: Kč Adresa: Jáchymovská, Datum aktualizace: ID zakázky: 040-N01314 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Sídliště Podlaží počet: 12 Patro: 9. podlaží Užitná plocha: 85 m 2 Plocha podlahová: 85 m 2 Lodžie: 5 m 2 Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Elektřina: 230V 2. Byt 2+1, Dukelská,, RK FINE REALITY, a.s., Hněvotínská 241/52, Olomouc Byt 2+1 s lodžií, ve 3.NP s výtahem. V bytě jsou neprůchozí pokoje, kuchyně, koupelna s umakartovým jádrem a WC. Okna jsou plastová, topení ústřední dálkové, podlahy betonové, veškerá občanská vybavenost. Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Dukelská, Datum aktualizace: Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 7

8 ID zakázky: N08080 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Okraj obce Podlaží počet: 8 Patro: 3. podlaží Užitná plocha: 56 m 2 Lodžie: Ano Topení: Ústřední dálkové Telekomunikace: Internet, Kabelové rozvody Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, MHD, Autobus 3. Byt 3+1, Jáchymovská,, RK SPOKOJENÝ ZÁKAZNÍK, a.s., Klášterní 244/12, byt 3+1 v 10. patře o výměře 75 m2. Umakartové jádro, štuk, tapety, zateplená lodžie, částečně zateplený dům. V bytě zůstává obývací stěna a sedací souprava, pancéřové dveře. Před domem pěkný výhled na okolní přírodu. Výhodou parkoviště před domem i za domem, nízké provozní náklady, k dispozici ihned. Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Jáchymovská, Datum aktualizace: ID zakázky: 0692 Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Patro: 11. podlaží Užitná plocha: 75 m 2 Plocha podlahová: 75 m 2 Lodžie: Ano Sklep: Ano Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Elektřina: 230V Výtah: Ano Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří a vybavení tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v lokalitě. Nemovitosti byly vybrány z oblasti - v obci, podle podobného technického stavu a velikosti. Za množství je uvažována podlahová plocha bytu v m 2. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K Polohy K Technický stav K Nabídka RK Jednotková cena (JC) Váha (V) 1 Byt , Kč 85,00 m 2 1,00 1,00 0, , Kč 1,0 2 Byt , Kč 56,00 m 2 1,00 0,90 0, ,82 Kč 1,0 3 Byt , Kč 75,00 m 2 1,00 0,95 0, ,23 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K Polohy K Technický stav K Nabídka RK ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 5 900, Kč 6 803,02 Kč 8 059,82 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 6 803,02 Kč Množství: 59,10 m 2 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 8

9 Porovnávací hodnota: = , Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 9

10 C. Rekapitulace Byty a nebytové prostory Věcná hodnota bytů podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti bez závad dle odborného odhadu znalce činí: , Kč Cena slovy: čtyřistatisíc Kč b) Jiná práva: c) Jiná rizika a věcná břemena, ostatní: nezjištěna: nezjištěna: 0,- Kč 0,- Kč Závěr: Cena celkem oceňovaných nemovitostí činí , Kč slovy čtyřistatisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 10

11 D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 69/2014. E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 6347 k.ú. Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace 4 listy 1 list 1 list 2 listy Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 11