ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5017/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka 119/1 Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Bukovany, k.ú. Bukovany u Sokolova Adresa nemovité věci: Bukovany 119, Vlastník stavby: Tomáš Klempár, Svatopluka Čecha 375, Bukovany, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Tomáš Klempár, Svatopluka Čecha 375, Bukovany, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Adresa objednavatele: Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 6145/12 (ocenění ní stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 12 stran Počet příloh: 1 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o.

2 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé bytové jednotky č. 119/1 v k.ú. Bukovany u Sokolova, obec Bukovany, okres Sokolov na listu vlastnictví č Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV snímek z katastrální mapy - exekuční příkaz k prodeji nemovitostí 124 EX 6145/12-18 ze dne usnesení o ustanovení znalce 124 EX 6145/12-82 ze dne kopie smlouvy o bezúplatném převodu družstevní jednotky - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém - fotodokumentace nemovitosti Místopis Obec Bukovany u Sokolova se nachází v západní části Karlovarského kraje, v nadmořské výšce 440 m. n. m. V současnosti má obec 1657 obyvatel. V obci je rozšířené občanská vybavenost, veškeré v Sokolově vzdáleném cca 9 km. Doprava autobusy. V okolí obce dochází k rekultivacím bývalého lomu Libík - Medard. Po dokončení rekultivací vznikne 500ha sportovní jezero, v jehož okolí bude ráj pro cyklisty s množstvím cyklostezek. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná bytová jednotka č 119/1 se nachází v 1.NP panelového nezatepleného domu č.p. 119, který je situován v jižní okrajové části města Bukovany, k.ú. Bukovany u Sokolova, okres Sokolov. Dům má nová plastová okna a vchodové plastové dveře. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 2+1. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou

3 Nemovitá věc není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou Nemovitá věc situována v záplavovém území OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 119/1 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 119/1 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00

4 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,020 Koeficient pp = I T * I P = 1, i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Bukovany u Sokolova: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 334,06 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 119/1 Bytová jednotka č. 119/1 se nachází v 1.NP domu č.p. 119 v k.ú. Bukovany u Sokolova, obec Bukovany, okres Sokolov. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 2+1 a sestává s dvou pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny s WC. K bytu náleží sklep v mezipatře. Prohlídka uskutečněna pouze vizuálně z ulice. Součástí bytu je jeho veškerá vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, včetně vodoměrů a uzavíracích ventilů, plynu, el. instalace, odpady apod.) kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích

5 ventilů před jednotkou. K vlastnictví dále patří podlahová krytina a stropní vystrojení prostor v místnostech, nenosné příčky, vnitřní dveře, okna příslušející j jednotce, vstupní dveře, bytové jádro, vnitřní el. rozvody a k nim připojené instalační předměty (zásuvky, vypínače apod.) od elektroměru po danou jednotku. Jednotka je ohraničena vnitřní stranou obvodových zdí, vnější stranou vstupních dveří a vnější stranou oken. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č. 92/16 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek zastavěný bytovým domem. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0 Index trhu s nemovitostmi I T = 0 Index polohy pozemku I P = 1,020 Celkový index I = I T * I O * I P = 0 * 0 * 1,020 = 1,020 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,06 1, ,74 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 92/16 674,00 340, ,76 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,76 Pozemek p.č. 92/16 - zjištěná cena = ,76 Kč

6 Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č. 92/16 = ,76Kč ,76 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,76 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 45 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 8 129,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 16,3 * = 16,30 m 2 pokoj: 12,1 * = 12,10 m 2 kuchyň: 8,3 * = 8,30 m 2 předsíň: 8,2 * = 8,20 m 2 koupelna+wc: 4,1 * = 4,10 m 2 sklep v mezipatře: 1,10 * 0,80 = 0,88 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 49,88 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II údržbou Koeficient pro stáří 45 let: s = 1-0,005 * 45 = 0,775 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,775 = 0,728 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0

7 Index polohy pozemku I P = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 8 129,- Kč/m 2 * 0,728 = 5 917,91 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 49,88 m 2 * 5 917,91 Kč/m 2 * 0 * 1,020= ,06 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,06 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,76 Kč Spoluvlastnický podíl: 490 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,76 Kč * 490 / = 5 897,95 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,95 Kč Bytová jednotka č. 119/1 - zjištěná cena = ,01 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 119/1

8 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 49,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí Byt 2+1 Nabízíme na prodej hezký byt 2+1 v Bukovanech u Sokolova o výmìøe 49 m2,který je po rekonstrukci. Tento byt je v osobním vlastnictví. Plastová okna se žaluziemi, prostorná kuchyò na míru propojená s obývacím pokojem vìtším obloukem. Souèástí prodeje je i nová sedací souprava a nová ložnice. Na chodbì dlažba, prosvìtlovací okénko do obýv. pokoje, vyzdìná koupelna se sprchovým koutem a WC, plovoucí podlahy. Byt je v pøízemí ètyøpodlažního zatepleného panelového domu na klidném místì. Ve vchodì slušní sousedé. Byt 3+1 Byt 3+1, OV, 65m2, Bukovany, okr. Sokolov. Nabízíme k prodeji bytovou jednotku 3+1 v osobním vlastnictví, která se nachází v pøízemí panelového domu. Nemovitost je v pùvodním, èistém zachovalém stavu, zajímavì dispoziènì øešena. Plastová okna s termoregulací, zachovalá kuchyòská linka se sporákem. Dùm je po rekonstrukci novì zateplen vèetnì fasády, vstupu a schránek. Okolí domu je pìknì upravené, osázené zelení Byt 3+1 Nabízíme k prodeji atypický byt o dispozici 3+1 s lodžií, o výmìøe 87 m2, v osobním vlastnictví, který se nachází ve ètvrtém patøe èásteènì zrekonstruovaného domu, obec Bukovany, okr. Sokolov. Pùvodní bytová jednotka o dispozici 2+1 byla zvìtšena a rozšíøena nejen o jednu místnost, ale také o chodbu, využívanou k sušení prádla a dále dílnu a další skladovací a úložné prostory na souèasnou výmìru 87 m2 a to odkoupením èásti sousedního bytu. Žádný z pokojù není prùchozí, každý má vlastní vchod. Bytové jádro je zèásti obloženo keramickými kými obklady, podlaha v kuchyni je krytá linem, v pokoji jsou položeny pùvodní parkety kryté koberci. Okna jsou plastová. Pøíslušenstvím bytu je lodžie a dále tøi sklepní kóje nacházející se v suterénu domu. Srovnatelné nemovité věci Název: Byt 2+1 Lokalita Použité Bukovany koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 0,95 Celkový Upravená j. cena koef. K C Kč/m 2 0, Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 49,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Byt 3+1 Lokalita Použité Bukovany koeficienty:

9 K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 0,95 Celkový Upravená j. cena koef. K C Kč/m 2 0, Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 65,00 m 2 0 m Kč Kč/m 2 Název: Byt 3+1 Lokalita Použité Bukovany koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 0,90 Celkový koef. K C 0,86 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena 87,00 m 2 0 m Kč Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná rná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované ované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota Upravená j. cena Kč/m Jednotková cena Kč/m Kč/m Kč/m Kč/m Kč/m 2 49,00 m Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění ní prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 119/1 Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 119/ ,00 Kč ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Současný stav Kč 0 Kč

10 Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 0 Kč 0 Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Dvě stě čtyřicet dvat isíc tři sta padesát Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je střední úrovni b) parametry povyšující cenu: nezjištěny c) parametry ponižující cenu: dům po částečné rekonstrukci - nezateplen, vzhledem k nesoučinnosti nebyla provedena prohlídka BJ Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši ,- Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí,

11 nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5017/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 63/2015. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1

12