ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 1016/2012 Ocenění bytové jednotky č. 1888/5 zapsaná na listu vlastnictví č , v budově č.p. 1885, 1886, 1887, 1888, 1889, 1890 zapsané na LV č , stojící na parcele č. 3963/2, parcele č. 3963/3, parcele č. 3963/4, parcele č. 3964/1, parcele č. 3964/2, parcele č. 3964/3, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 605/43048 na společných částech bytového domu č.p. 1885, 1886, 1887, 1888, 1889, 1890, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 605/43048 na parcele č. 3963/2 o výměře 170 m2, na parcele č. 3963/3 o výměře 421 m2, na parcele č. 3963/4 o výměře 145 m2, na parcele č. 3964/1 o výměře 163 m2, na parcele č. 3964/2 o výměře 175 m2 a na parcele č. 3964/3 o výměře 155 m2, všechny vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Plzeň, obec Plzeň, okres Plzeň-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 17 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty 2.2. Metoda porovnávací 2.3. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav bytové jednotky 3.2. Aplikace metod Metoda věcné hodnoty Porovnávací hodnota Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitého majetku kterým je nemovitost bytová jednotka č. 1888/5 zapsaná na listu vlastnictví č , v budově č.p. 1885, 1886, 1887, 1888, 1889, 1890 zapsané na LV č , stojící na parcele č. 3963/2, parcele č. 3963/3, parcele č. 3963/4, parcele č. 3964/1, parcele č. 3964/2, parcele č. 3964/3, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 605/43048 na společných částech bytového domu č.p. 1885, 1886, 1887, 1888, 1889, 1890, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 605/43048 na parcele č. 3963/2 o výměře 170 m2, na parcele č. 3963/3 o výměře 421 m2, na parcele č. 3963/4 o výměře 145 m2, na parcele č. 3964/1 o výměře 163 m2, na parcele č. 3964/2 o výměře 175 m2 a na parcele č. 3964/3 o výměře 155 m2, všechny vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Plzeň, obec Plzeň, okres Plzeň-město, vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-město Podklady dodané objednatelem Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Plzeň ze dne Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby 1.3. Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Plzeň ze dne Informace z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Plzeň ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka byla umožněna Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen ( cen realizovaných na trhu ) 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, 3

4 zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Použité koeficienty: 1 Lokalita K1, 2 Typ stavby K2, 3 Stáří K3, 4 Garáž K4, 5 Vybavení, stav K5, 6 Úvaha K6, 7 Zdroj nabídky K Strategie postupu ocenění V našem případě hodnocené nemovitosti budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch, metrů užitných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze nebo z důvěryhodných zdrojů. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Plzeň Svoboda Jan, Bzenecká 1049/9, Plzeň 1, Severní Předměstí, Plzeň 23 Adresa nemovitosti: Slovanská alej 7 Název katastrálního území: Plzeň Název obce: Plzeň, Východní Předměstí Název okresu: Plzeň město List vlastnictví: LV č Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek a příslušenství vzniklých na základě Smlouvy o úvěru ze dne , č.sml , úvěr ve výši 2, ,- Kč. Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha. Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne

5 - Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění daňových pohledávek v celkové výši ,66 Kč a jejich příslušenství. Finanční úřad v Plzni, náměstí Českých bratří 2490/8, Jižní Předměstí, Plzeň. Listina Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ( 72 zák.č. 337/1992 Sb.). Zástavní práva smluvní, zapsaná v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají Poloha a charakteristika nemovitosti Bytový dům je postavený v zastavěné části krajského statutárního města Plzeň při místní, frekventované komunikaci, v části Plzeň 2 Východní Předměstí, ul. Slovanská alej. Bezprostřední okolí je zastavěné převážně původními bytovými kde převládá funkce bytová a občanskou vybaveností (zejména školy, školky, sportovní hřiště apod.). Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné a s výbornou možností parkování (ve vnitrobloku, průjezdem domu, na pozemku města Plzeň). Bytový dům je využíván pro bydlení. Vstup do domu čp. 7 je orientován z vnitrobloku, ze severozápadní strany. Bytový dům je podsklepený a má 4 nadzemních podlaží, v každém podlaží dvě bytové jednotky. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako udržované. Objekt byl dán do užívání před cca 80 lety, je v udržovaném stavu. Dům je napojen na veškeré dostupné inženýrské sítě. Základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou zděné, stropy jsou s rovným podhledem, střecha je sedlová, střešní krytina je tašková. Klempířské konstrukce jsou kompletně provedeny. Schodiště je prefabrikované, vnější omítky jsou břízolitové, vnitřní omítky jsou štukové. Plzeň je Krajské statutární město, které má obyvatel a je s kompletní občanskou a technickou vybaveností a dostatečnou nabídkou pracovních možností. Daná lokalita, Východní Předměstí, ul. Slovanská alej je hodnocena kladně Popis a stav bytové jednotky Bytová jednotka 2+1 o výměře 60,50m2 se sociálním zázemím se nachází v 3 nadzemním podlaží (2.patro) bytového domu. Vstup do bytu je od schodiště vlevo. V bytě se nachází obdélníková předsíň (8,50m2, keramická dlažba), z předsíně je vstup vlevo na sociální zařízení (8,10m2, keramická dlažba, rohová vana, sprchový kout, umyvadlo, WC, karma, dvě menší okna na severozápad, do vnitrobloku), rovně do kuchyně (7,40m2, keramická dlažba, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, okno na severozápad, do vnitrobloku), z předsíně vpravo do pokoje obývacího (17,40m2, parkety, okno na jihovýchod, na ul. Slovanská alej) a z obývacího pokoje vpravo do ložnice (14,30m2, parkety, francouzské okno s malým balkonem na jihovýchod, ul. Slovanská alej). Celkem 2+1. K užívání bytu náleží sklep v suterénu domu (5,40m2). Výměry bytu jsou orientační, zjištěny přeměřením při prohlídce. Vytápění bytu je ústřední z centrálního zdroje, kanalizace a vodovod jsou standardního provedení, el. instalace je provedena v rozvodu 220 V, teplá voda je z vlastní karmy, okna plastová se žaluziemi, dveře náplňové do obložkových zárubní. V bytě byla před cca 7 roky provedena kompletní rekonstrukce, byt působí moderním, současným dojmem, je v dobrém stavu, pouze v obývacím pokoji mírný výskyt vlhkosti v rohu pokoje a na chodbě domu u schodiště je patrná na omítce vlhkost, olejový nátěr a omítka pod ním jsou poškozeny, s velkou pravděpodobností zde zatéká z koupelny oceňovaného bytu. Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 605/43048 na parcele č. 3963/2 o výměře 170 m2, na parcele č. 3963/3 o výměře 421 m2, na parcele č. 3963/4 o výměře 145 m2, na parcele č. 3964/1 o výměře 163 m2, na parcele č. 3964/2 o výměře 175 m2 a na parcele č. 3964/3 o výměře 155 m2, všechny vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č , vše celé zastavěné budovou č.p. 1885, 1886, 1887, 1888, 1889,

6 Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku, která je trvale užívána pro bydlení, je po celkové, pěkné rekonstrukci, provedené před cca 7 lety, byt je v pěkném stavu. Doporučuji opravu zatékání v koupelně a vlivem toho poškozenou omítku a nátěr na chodbě Aplikace metod Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota bytové jednotky vč. podílu na společných částech domu a pozemcích, podpůrně použita cena zjištěná dle platného cenového předpisu. Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt, jednotka č. 1888/5 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č další položky: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemek není v obci uvedené v odst.1 písmeno b), d), h), j), výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití staveb na nich zřízených 100%, pozemek není určen pro stavbu s komerční využitelností, pozemek není v obci s polohou v okolí města podle odst.1 písm.a) nebo c) nebo e) a není v turisticky významné obci. Plyn. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,9540 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1310 6

7 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 800,- 1,00 2,1310 1, , ,59 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 parc.č. 3963/2 170, , ,30 28 odst. 1 a 2 parc.č. 3963/3 421, , ,39 28 odst. 1 a 2 parc.č. 3963/4 145, , ,55 28 odst. 1 a 2 parc.č. 3964/1 163, , ,17 28 odst. 1 a 2 parc.č. 3964/2 175, , ,25 28 odst. 1 a 2 parc.č. 3964/3 155, , ,45 Stavební pozemky - celkem ,11 Pozemek - zjištěná cena = ,11 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek = ,11 Kč ,11 Kč Cena příslušenství - celkem: = ,11 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeň 1 Stáří stavby: 36 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: celkem: 60,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 60,50 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí: balkon: 0,50 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem: = 0,50 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: 5,40 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 5,40 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 60,50 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: 0,50m 2 * 0,17 = 0,09 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 5,40 m 2 * 0,10 = 0,54 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 61,13 m 2 7

8 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 36 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,80 = 0,916 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro III 0,00 bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní III 0,02 parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,020 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 8

9 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,916 * 1,020 * 0,950 = 0,888 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,888 = ,99 Kč/m 2 CP = CU * PP = ,99 Kč/m 2 * 61,13 m 2 = ,33 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,33 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,11 Kč Spoluvlastnický podíl: 605 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,11 Kč * 605 / = ,80 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,80 Kč Byt, jednotka č. 1888/5 - zjištěná cena = ,13 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Byt, jednotka č. 1888/ ,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč Celkem ,10 Kč Věcná hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: jedenmilionšestsetdevadesát tisíc korun českých Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků Kč Foto Plzeň, Východní Předměstí, ul. Sladkovského m2, 2NP Nabídková cena Bytová jednotka s dispozicí 2+kk s komorou a šatnou je situována v 1. patře řadového činžovního domu v plzeňské části Slovany, ve Sladkovského ulici. Jedná se o byt rozdělený na předsíň, obývací prostor s kuchyňským koutem vybaveným rohovou kuchyňskou linkou s vestavěnou plynovou varnou deksou, el. troubou a digestoří, prostornou ložnici, koupelnu s umyvadlem a sprchovým koutem, samostatné WC a komoru se šatnou. Podlahy v bytě pokrývají renovované parkety nebo dlažba a PVC v moderním designu. Vytápění a ohřev vody zajišťuje kombinovaný plynový kotel. Byt prošel kompletní rekonstrukcí, včetně rozvodů a výměny oken za plastová. Bytový dům byl revitalizován, má upravené společné prostory a fasádu. K bytové jednotce náleží sklepní kóje v suterénu domu. Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena ,- 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0, ,- Kč/m2 Plzeň, Východní Předměstí, ul. Jugoslávská m2,1.np Nabídková cena Byt má dispozici 2+KK, šatna v předsíni, komora v bytě a 2 x WC. Místnosti jsou velmi prostorné (á 20 m2), výhodou je šikovná 9

10 dispozice s neprůchozími pokoji. V bytě byla provedena modernizace zahrnující především úplnou renovaci koupelny, dále pak nové podlahy, výměnu oken, rekonstrukci rozvodů elektriky a vody, osazení nového kotle, provedení mírné změny dispozice a další. Dveře jsou opatřeny dřevěnými obložkovými zárubněmi, okna jsou vybavena žaluziemi. Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena ,- 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0, ,- Kč/m2 Plzeň, Východní Předměstí, ul. Zahradní m2, 3.NP Nabídková cena Byt 2+1, 51 m² v druhém patře revitalizovaného cihlového domu v Plzni Slovanech. Jde o byt, který v roce 2010 prošel rekonstrukcí. Kuchyně je vybavena rohovou kuchyňskou linkou s vestavěnými spotřebiči. Podlaha v kuchyni je plovoucí, v pokojích zůstaly zrenovované dubové parkety. Z obývacího pokoje vstupujeme dvoukřídlým francouzkým oknem na balkón. Jádro je nově vyzděné a vznikla tak prostorná koupelna s vanou, umyvadlem, připojením na pračku a WC. Na podlaze v koupelně a v předsíni je dlažba. Vytápění vlastním kotlem, k bytu náleží dva sklepy v suterénu domu a užívání oplocené zahrady okolo domu, kde je možné venkovní posezení s grilováním. Parkování je bezproblémové přímo u domu. Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena ,- 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0, ,- Kč/m2 Maximum ,-Kč/m2 Minimum ,-Kč/m2 Průměrná cena ,-Kč/m2 Užitná plocha 60,50m2 Porovnávací cena pro dané nemovitosti s pozemkem jako celek ,- Kč Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: jedenmilionpětsetosmdesát tisíc korun českých Rekapitulace Věcná hodnota: Porovnávací hodnota: ,00 Kč, slovy: jedenmilionšestsetdevadesát tisíc korun českých ,00 Kč slovy: jedenmilionpětsetosmdesát tisíc korun českých Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky bytová jednotka v cihlovém domě, po kompletní, pěkné rekonstrukci před cca 7 roky, dobré možnosti parkování, lokalita oblíbená. 10

11 Slabé stránky z koupelny zatéká na společné schodiště, současná poptávka na trhu s nemovitostmi po bytech je výrazně menší než jejich nabídka. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot s tím, že věcná hodnota má orientační význam. Při stanovení tržní hodnoty ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objekt a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí převyšuje nabídka nad poptávkou, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitostí, ke dni ocenění: Slovy: jedenmilionpětsetosmdesát tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1016/2013 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 11

12 5.2. Fotodokumentace Mapy vstup do domu schodiště, vlhkost zdiva 12

13 vstup do bytu předsíň schéma bytu (bez rozměrů, bez měřítka) sociální zařízení 13

14 kuchyně ložnice, francouzské okno, balkon roh obývacího pokoje pohled jihovýchodní, průjezd domem pohled jihovýchodní, ul. Slovanská alej pohled severozápadní, vnitroblok 14

15 5.3. Doklady 15

16 16

17 17