Znalecký posudek č /2011 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY. Studentská Jirkov

Transkript

1 Obec: Jirkov Nemovitost: Znalecký posudek č /2011 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY Byt č.1261/23 Studentská Jirkov Katastrální území: Vlastník: Objednavatel: Vypracoval : Jirkov SJM Zýka Václav a Zýková Lucie Studentská Jirkov EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PÍSEK JUDr.Stanislav Pazderka, soudní exekutor Prokopova 339/ Písek Účel ocenění: podklad pro dražbu Toto ocenění obsahuje 12 stran textu včetně strany titulní a 2 příloh a předává se v jednom vyhotovení. V Jirkově dne

2 2 A. Situace l. Nemovitost byla osobně prohlédnuta a zaměřena dne bez účasti majitele, i když byl vyzván. 2. Podklady pro vypracování posudku: a) Výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem na KÚ Chomutov z LV č.5935 pro k.ú.jirkov. b) Zákon č.151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů a prováděcí vyhláška č.3/2008 Sb. ve znění č.456/2008 Sb.. č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb.. c) Místní šetření. d) Databáze internetu. e) Databáze realitních kanceláří. f) Informace poskytnuté objednavatelem. g) Metodika používaná peněžními a oceňovacími ústavy. 3. Charakteristika obce: obec Jirkov má obyvatel a má kompletní občanskou vybavenost.ve městě je poliklinika a kulturní zařízení.městská doprava je zajištěna trolejbusy a autobusy. Město má dobré spojení na Prahu, Karlovy Vary, do krajského města. 4. Zástavba v obci: objekty pro bydlení, průmyslové objekty, obchodní objekty. 5. Inženýrské sítě : elektropřípojka, veřejný vodovod, veřejná kanalizace, veřejný plynovod, 6. Pracovní možnosti v obci : omezené pracovní možnosti v místě. 7. Životní prostředí : běžný hluk a prach od dopravy. 9. Příslušenství budovy : bez výrazného dopadu na cenu nemovitosti. 10. Typ stavby : panelová 11. Obyvatelstvo : průměrná hustota obyvatel. 12. Rizika nemovitosti : z technického hlediska z provedeného šetření není zde riziko 13. Věcná břemena není 14. Omezení vlastnického práva: ano ( exekuční příkaz k prodeji ) 15. Ocenění bude provedeno k datu vyhotovení. B. N á l e z Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny bytu č.1261/23 včetně podílu na pozemcích p.č.3778 a p.č.3779 v k.ú.jirkov. Byt je v budově č.p.1261 až 1262 a budova je situována na pozemku čís.parcele 3778 a p.č.3779 v k.ú.jirkov v ulici Studentská a situována v okrajové části města, kdy okolí tvoří obytné domy, hřiště, škola, obchody a občanská vybavenost. Hlavní vstup do objektu je z uliční části a objekt je napojen na inženýrské sítě včetně plynu. C) Obecná (obvyklá) cena nemovitostí Definice obvyklé ceny Obecně cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. 2

3 3 Dle zákona 151/1997 Sb. (v platném znění) : cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, Pro oceňovanou nemovitost byl proveden následující rozbor: Silné stránky nemovitosti: - kompletní síť obchodů a úřadů v dosahu veřejné dopravy - nemovitost má možnost napojení na plyn - dobrá dostupnost, v blízkosti veřejné silnice - napojení na veřejnou komunikaci - Slabé stránky nemovitosti: - omezené pracovní možnosti v místě - poptávka je nižší než nabídka Ceny majetku zjištěné použitými metodami se podstatně liší. Cena zjištěná metodou věcné ceny a reprodukční ceny nemá vypovídající sílu, protože informuje pouze o technickém stavu a nákladové ceně majetku, nezohledňuje některé významné cenotvorné faktory, kterým jsou zejména lokalita a situace na trhu. Cena zjištěná výnosovou metodou informuje o výnosovém potenciálu za příkladu pronájmu celé budovy. Nejúplnější vypovídající schopnost má cena majetku zjištěná porovnávací metodou. Porovnávací hodnota Tato metoda pro ocenění ceny nemovitosti (stavby) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu prodeje nemovitostí včetně pozemku. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Úkolem znalce je provést dokonalou analýzu všech cenotvorných faktorů pro odvození výsledné obvyklé ceny. Porovnány mohou být nemovitosti stejného charakteru. Kvalitativní (cenotvorné) parametry zahrnují: - Polohu v lokalitě - Konstrukční systémy - Vybavenost - Opotřebení fyzické, funkční a ekonomické - Architektonické působení. Přímá metoda Pro stanovení porovnávací hodnoty oceňovaného majetku byly vybrány hodnoty ze skutečně realizovaných a nabízených srovnatelných nemovitostí v čase a místě. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících znalců a databáze ARK získané prostřednictvím Internetu. Pro zjištění ceny prodávaného majetku nemovitosti je metoda zjištěná porovnávací metodou, která má nejúplnější vypovídající schopnost. 3

4 4 Seznam oceňovaných nemovitostí 1) Byt č.1262/23 (byt 1 +4 ) 2) Pozemek p.č.3778 a p.č.3779 podíl 772/24572 A)ADMINISTRATIVNÍ CENA Popis a ocenění I. Byt č.12161/23 Byt je v panelovém domě č.p.1261 až 1262.Byt se nachází v 9.NP a dům stojí v ulici Studentská v k.ú Jirkov. Objekt je na pozemku p.č.3778 a p.č.3779 o celkové výměře 425 m 2. Objekt je devítipodlažní podsklepený s plochou střechou a zateplen. Bytová jednotka č.1261/23 je typu s výměrou bytu 80,95 m2 s úplným příslušenstvím (koupelnou, WC, lodžií a sklepní kójí).vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka bytu je předpokládané vybavení bytu toto : okna plastová otvíravá, vstupní dveře do bytu jsou hladké, uvnitř jsou dveře se skleněnými výplněmi, mimo komory a bytového jádra, obytné místnosti, předsíň, kuchyň, koupelna i WC mají na podlaze linoleum. Do bytu je přivedena teplá voda dálkovým rozvodem, stejně jako ústřední topení., sporák je na zemní plyn objekt je s výtahem. 5. Obsah posudku a) Ocenění bytu porovnávacím způsobem Byt 1+4, Studentská 1262/23, Jirkov a) Pozemky : - p.č m 2, zastavěná plocha a nádvoří, p.č m 2, zastavěná plocha a nádvoří. B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle stavu ke dni Porovnávací hodnota I.Byt Studentská 1261/23, Jirkov KONSTRUKCE A VYBAVENÍ Znak Kvalitní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 2 Typ stavby Společné části domu I. Budova dřevěná, sendvičová na bázi dřevní hmoty -0,10 V i Hodnota II. Budova panelová, nezateplená -0,05 III. Budova panelová, zateplená 0,00 0,00 IV. Budova zděná nebo monolitická konstrukce 0,10 vyzdívaná I. Žádný z dále uvedených -0,01 II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 0,00 0,00 III. Komerční plochy, sauna nebo fitnes 0,02 IV. Garážové stání 0,05 V. Bazén 0,15 V i 4

5 Příslušenství domu Umístění bytu v domě I. Příslušenství snižující cenu bytu -0,05 II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 0,00 Příslušenství zvyšující cenu bytu (např.venkovní 0,10 III. parkovací stání) I. 1.PP nebo 5.NP a vyšší bez výtahu -0,06 II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0 0,00 III NP s výtahem 0,05 Orientace I. Okna jen na sever nebo bez výhledu -0,01 obyt.místností II. Ostatní světové strany částečný výhled 0,00 0,00 ke světovým stranám III. Ostatní světové strany výhled 0,03 I. Bez vlastního příslušenství -0,15 II. Příslušenství částečně nebo úplné mimo byt nebo -0,10 umakartové bytové jádro III. Příslušenství úplné standardní provedení 0,00 0,00 Základní příslušenství Příslušenství úplné nadstandardní provedení nebo 0,05 bytu a) IV. standardní provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem Příslušenství nadstandardního provedení (vířivé vany, 0,10 V. masážní sprchové panely apod.) nebo více základních příslušenství I. Standardní vybavení, bez dalších prostor -0,03 II. Standardní vybavení balkon nebo lodžie nebo -0,01 komora nebo sklepní kóje Další vybavení Standardní vybavení balkon nebo lodžie nebo 0,00 0,00 bytu a prostory III. komora nebo sklepní kóje (sklep) užívané spolu s Nadstandardní vybavení ( např.krb,sauna) nebo terasa 0,04 bytem IV. nebo zimní zahrada Nadstandardní vybavení ( např.sauna, centrální 0,08 V. vysavač, elektr.zabezpečovací zařízení, klimatizace,bazén), terasa nebo zimní zahrada I. Lokální na tuhá paliva -0,10 8 Vytápění bytu 9 10 Kriterium jinde neuvedené Stavebně technický stav II. Lokální na elektřinu nebo plyn -0,02 III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 0,00 IV. Podlahové topení obytných místností 0,07 V. Podlahové nebo velkoplošné stěnové vytápění apod. 0,10 I. Významně snižující cenu -0,10 II. Mírně snižující cenu -0,05 III. Bez vlivu na cenu 0,00 0,00 IV. Mírně zvyšující cenu 0,05 V. Významně zvyšující cenu 0,10 V i = 0,00 I. Byt ve výborném stavu 1,25 * II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1,05 * 1,05 III. Byt se zanedbanou údržbou ( předpoklad provedení 0,85 * menších stavebních úprav) IV. Byt v špatném stavu ( předpoklad provedení 0,65 * rozsáhlejších stavebních úprav) V. Byt ve špatném technickém stavu (nutné 0,40 * rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) V 7 = 1,05 5

6 6 Index konstrukce a vybavení: I V = (1 + V i ) x V 10 * Hodnota kvalitativního pásma V 10 se násobí koeficient s dle přílohy č.19 tab.č.2: Koeficient s = 0,80 ( stáří budovy nad 30 do 50 let včetně) V 10 = 1,05 * 0,80 = 0,840 I V = (1 + V i ) x V 10 = ( 1-0,00) * 0,840= 0,840 TRH S NEMOVITOSTMI Znak Kvalitní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota Situace na dílčím ( segmentu) trhu s nemovitostmi Vlastnictví nemovitostí Vliv právních vztahů na prodejnost (např.prodej podílu, pronájem) T i Hodnota I Poptávka je výrazně nižší než nabídka -0,10-0,10 II Poptávka je nižší než nabídka -0,05 III Nabídka odpovídá poptávce 0,00 IV Poptávka je vyšší než nabídka +0,05 V Poptávka je výrazně vyšší než nabídka +0,10 I Stavba na cizím pozemku -0,05 II Stavba na vlastním pozemku ( ve 0,00 0,00 spoluvlastnictví) I * Negativní -0,01až -0,05-0,05 II Bez vlivu 0,00 II * Pozitivní 0,01 až 0,05 Index trhu: I T = 1 + T i 0,85 I * - spoluvlastnictví POLOHA NEMOVITOSTI Znak Kvalitní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota Hodnota 1 2 Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturního nebo hospodářského Úřady v obci 3 Poloha nemovitosti 4 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti I. Bez většího významu 0 0,00 II. Vyhledávané (např.lázeňská místa typ B, předměstí měst, aj.) 0,01 až 0,03 III. Vyhlášené (např.lázeňská místa typ A, vyhled.horská 0,03 až střediska, předměstí velkých měst, aj.) 0,06 I. Obecní úřad, popř.městský úřad se stavebním úřadem 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 0,02 Kompletní soustava úřadů včetně finančního a 0,04 II. katastrálního, pošta, banka,policie, soud, pojišťovna apod. I. Samoty, osady mimo souvisle zast.území obce -0,03 (odlehlá poloha) II. Okrajové území obce -0,01 III. Vnitřní území obce 0,00 0,00 IV. Centrum obce 0,02 Průmyslové výrobní objekty s negativními vlivy na -0,07 I. okolí,(např.sousedství dálnic,železnic,skládek,lomů,objektů zeměděl.výroby) T i P i P i 6

7 Obchod,služby,kultura v okolí nemovitosti Školství a sport v okolí nemovitosti Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 8 Veřejná doprava 9 Obyvatelstvo Index trhu: Nezaměstnanost v obci a okolí Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Vlivy neuvedené I = 1+ 7 P P i i= 1 Výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně -0,03 II. škodlivých vlivů na okolí,sousedství silnic s vysokým provozem III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 0,00 IV. Objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně 0,03 V. Objekty pro bydlení a rekreaci,parky,význačné 0,05 přírodní lokality I. Žádný obchod nebo pouze se základními potravinami -0,03 II. Základní síť obchodů a služeb,pohostinské a 0,00 0,00 popřípadě kulturní zařízení III Kompletní síť obchodů a služeb,pohostinské a 0,05 kulturní zařízení I. Žádná základní škola ani sportovní zařízení -0,04 II. Základní škola nebo sportovní zařízení,přírodní 0,00 0,00 koupaliště III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04 I. Žádné zdravotnické zařízení -0,05 II. Omezená dostupnost zdravotnické péče 0,00 III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0,05 0,05 I. Žádná zastávka hromadné dopravy nebo vzdálenost -0,05 nad 1000 m II. Zastávka hromadné dopravy od 500 m do 1000 m -0,03 s maximálně čtyřmi pravidelnými denními spoji III. * Zastávka hromadné dopravy od 500 m do 1000 m 0,00 s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,03 V. Zastávka hromadné dopravy do 200m 0,05 0,05 (MHD,příměstské linky měst) I. * Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo -0,01až - -0,05 sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí 0,40 II. Bezproblémové okolí 0,00 I. Vyšší než je průměr v kraji -0,04 II. Odpovídá průměru v kraji 0,00 0,00 III. Nižší než je průměr v kraji 0,04 I. * Výrazně negativní změny trvalého charakteru -0,06 až - 0,10 II. * Negativní změny -0,01 až - 0,05 III. Bez vlivu 0,00 0,00 IV. * Pozitivní změny 0,01 až 0,05 V. * Pozitivní změny trvalého charakteru 0,06 až 0,10 I. * Vlivy snižující cenu -0,01 až - 0,10 II. * Bez dalšího vlivu 0,00 0,00 Vlivy zvyšující cenu 0,01 až III. 0,10 1,07 7

8 8 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Kraj a velikostní kategorie obce: Bytový prostor Ústecký kraj obyvatel Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: podlahové plochy - celkem: = 80,95 m 2 Základní cena za m 2 podlahové plochy -IPC : Dle přílohy č.19 tab.č.1 je Kč/m 2 Základní cena za m3 obestavěného prostoru - CU : CU = IPC I kde CU cena upravená za m 2 podlahové plochy bytu,, IPC... indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 19 tabulky č.1. CU = IPC x I I = I T x Ip x Iv CU = * 0,85 * 1,07 * 0,840=10643,77 Kč/m 2 Ocenění : 10643,77 Kč/m 2 * 80,95 m 2 = ,18 Kč Cena bytu ke dni činí ,18 Kč II.Pozemky Zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. Cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha a nádvoří 3778 až ,00 Zvýšení možnost napojení na plyn + 5% ,5 Celkem Koeficient prodejnosti K p : 0,538 Koeficient změny cen staveb K i * 2,162 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,50 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 772/24572 Zastavěná plocha a nádvoří - zjištěná cena =3505,06 Kč 8

9 9 Rekapitulace cen nemovitostí I. Byt ,18 Kč II.Pozemek ,06 Kč Celkem ,24 Kč zokrouhlení dle 46 vyhlášky ,00 Kč 2) CENA STANOVENA POROVNÁVACÍ METODOU Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž cena je trhu známa. a) Prodej, byt 4+1, 72 m² Cena: ,- Kč včetně provize Adresa:5. května, Jirkov Datum vložení: Budova:Panelová Stav objektu:velmi dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:klidná část obce Počet podlaží:7 Podlaží umístění:1.podlaží Plocha užitná:72 m 2 Lodžie:5 m 2 Cena za m 2 : 8040,-Kč/ m2 Popis: Nabízíme zachovalý a udržovaný byt v nově zrekonstruovaném vchodě. V bytě jsou plovoucí podlahy a vyměněná kuchyňská linka. Lokalita je s veškerou občanskou vybaveností. Dům stojí na okraji sídliště v centru města. 9

10 10 Ocenění : 80,95 m2 * 8040,00 K/m2 = ,00 Kč Polohový koeficient *1,00 Korekce porovnání *0,70 Celkem ,60 Kč Porovnávací cena bytu č.1262/23 po zaokrouhlení ke dni odhadu činí ,00 Kč b) Prodej, byt 3+1, 65 m², ul.studentská, Jirkov Cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: včetně provize Stav: Rezervace Číslo zakázky: REALITYMIX- 191-N00204 Dispozice bytu: 3+1 Podlaží v domě: 1 Počet podlaží v domě: 4 Celková podlahová plocha: 65 m 2 Druh objektu: panelová Stav objektu: velmi dobrý Vlastnictví: osobní Druh bytu: V panelovém domě Umístění objektu: klidná část obce Doprava: vlak; silnice; MHD; autobus Občanská vybavenost: Škola; Školka; Zdravotnická zařízení; Pošta; Supermarket; 10

11 11 Kompletní síť obchodů a služeb Elektřina: Elektro V Voda: Voda - dálkový vodovod Telekomunikace: Telefon; Internet Plyn: Plynovod Topení: Ústřední - dálkové Ostatní rozvody: Kabelová televize Vloženo: Upraveno: Cena za m 2 : 4600,-Kč/ m2 Ocenění : 80,95 m2 * 4600,00 K/m2 = ,00 Kč Polohový koeficient *1,00 Korekce porovnání *1,00 Celkem ,00 Kč Porovnávací cena bytu č.1262/23 po zaokrouhlení ke dni odhadu činí ,00 Kč 11

12 12 SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI 1) ADMINISTRATIVNÍ CENA ,- Kč 2) CENA STANOVENA POROVNÁVACÍ METODOU a) ,- Kč b) ,- Kč Obvyklá cena je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálné použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha a faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení obvyklé hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se obvyklá hodnota majetku stanovuje. Na základě porovnání oceňované nemovitosti s realizovanými prodeji obdobných nemovitostí s inzercí realitních kanceláří na Chomutovsku a s nabízenými nemovitostmi na internetu (např.server Reality.cz), znaleckých zkušeností a s přihlédnutím k technickému stavu,velikosti a umístění nemovitosti odhaduji obvyklou cenu nemovitosti v daném čase v daném čase na úrovni cca 45% administrativní ceny a ceny uvedené pod bodem b) z porovnávací metody a to na : OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI VČETNĚ PODÍLU NA POZEMKU ,- Kč Slovy:čtyřistatisíckorunčeských. Úkol znalce: 1) Ocenit nemovitosti byt č.1262/23 včetně podílu na p.č.3778 a p.č.3779 v k.ú.jirkov. 2) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI 1) OBVYKLÁ CENA bytu č.1262/23 s podílem na p.č.3778 a p.č ,- Kč 2) CENA PRÁV A ZÁVAD a) zástavních práv výše pohledávek (dle KN) 0,-Kč b) věcných břemen - 0,- Kč Znalecká doložka Znalecký posudek jsem vyhotovil jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr 3994/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č /2011 znaleckého deníku. V Jirkově dne Ing. B o g u s k ý Pavel 12

13 13 Výpis z KN Příloha č.1 13

14 14 14

15 15 Příloha č.2 Foto 15