A) ÚVOD. 1. Znalecký úkol. 2. Použitá metodika ocenění

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 Předmět ocenění: Adresa nemovitosti: Účel ocenění: Objednatel: Nemovitosti zapsané na LV 5683 v k.ú. Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou, kraj Liberecký, tj.: pozemek p.č. st. 5749, jehož součástí je stavba garáže bez č.p./č.e. a pozemek p.č. 2802/2 se všemi součástmi a příslušenstvím garáž bez č.p./č.e. Luční u č.p Jablonec nad Nisou Stanovení tržní hodnoty (ceny obvyklé) pro potřeby exekučního řízení spis.zn.: 110 EX 3731/13 Mgr. Martin Svoboda, soudní exekutor Husitská 692/ Teplice IČ: , DIČ: CZ Datum místního šetření: Ocenění provedeno ke dni: Tržní hodnota (obvyklá cena) nemovitých věcí se započtením práv a závad s nemovitými věcmi spojených ke dni ocenění: Kč Ocenění vypracoval: Ing. František Kovač Horní Libchava Horní Libchava tel.: f.kovac@seznam.cz V Horní Libchavě dne: Ocenění obsahuje 18 stran (včetně titulního listu a 7 stran příloh). Objednateli se předává ve 3 tištěných vyhotoveních a 1 x v elektronické podobě. Strana 1 (celkem 18)

2 A) ÚVOD Posudek č /2014 stanovení tržní hodnoty pozemků se stavbou garáže, zapsaných na LV 5683 v k.ú. Jablonec nad Nisou 1. Znalecký úkol Na základě usnesení č.j.: 110 Ex 3731/ soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, se sídlem Exekutorského úřadu v Teplicích, Husitská 692/3, Teplice, je úkolem znalce: a) ocenit nemovité věci a jejich součásti (spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech a jejich součástech) b) určit a ocenit jejich příslušenství c) zjistit věcná břemena (VB) a nájemní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných VB nebo nájemních práv obvyklou cenou, přičemž též jednotlivě uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného VB nebo nájemního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným VB nebo nájemním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly d) vyjádřit se, zda považuje výhodu oprávněné osoby z VB za přiměřenou zjištěnému VB a nájemné ze zjištěného nájemního práva za v místě a čase obvyklé a toto náležitě zdůvodnit Obvyklou cenou se ve smyslu 2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění ke dni ocenění rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. Použitá metodika ocenění Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje předpis. K dispozici je pouze odborná literatura a znalecké standardy. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 2.1. Metoda nákladového ohodnocení (věcná): stanoví se náklady na pořízení stavby v současné cenové úrovni snížené o opotřebení přiměřené stáří stavby, jejímu stavu a předpokládané další životnosti (časová cena vystihující reálný technický stav v čase ohodnocení). K ceně stavby se připočte cena pozemků Metoda výnosová (příjmová): vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti Metoda porovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Závěrem provede odhadce odborný odhad obvyklé ceny na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Strana 2 (celkem 18)

3 Obvyklá cena je na základě výše uvedeného pro garáž stanovena výhradně porovnávacím způsobem podle známých realizovaných a inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikuje se na oceňovanou nemovitost. 3. Omezující podmínky a předpoklady 3.1. Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel posudku proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické ani hydrogeologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování Znalecký posudek nemovitosti je zpracován podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá Zpracovatel si vyhrazuje právo na vyhotovení dodatku k tomuto posudku, pokud dodatečně vyjdou najevo skutečnosti, mající vliv na ocenění a které zpracovatel nemohl v době ocenění zjistit. To se týká především případů, kdy nebyla znalci umožněna prohlídka a zaměření nemovitosti. Na těchto zásadách je vypracováno toto ocenění. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná k datu ocenění uvedeném na titulní straně. Strana 3 (celkem 18)

4 B) NÁLEZ 1. Identifikace nemovitosti Název nemovitosti: p.č. St a p.č. 2802/2 Stavby: garáž bez č.p./č.e. na pozemku p.č. St Vlastník nemovitosti: Laščiak Petr (RČ /1585), Jiráskova 795/12, Jablonec nad Nisou Katastrální území: Jablonec nad Nisou (655970) List vlastnictví: 5683 Adresa nemovitosti: Jablonec nad Nisou, Luční u č.p. 380 Kraj: Liberecký Okres: Jablonec nad Nisou (CZ0512) Obec: Jablonec nad Nisou (563510) Počet obyvatel: (Lexikon měst a obcí, stav k ) 2. Prohlídka nemovitosti Místní šetření - prohlídka, zaměření a fotodokumentace nemovitosti se uskutečnilo dne , na základě písemné výzvy zaslané znalcem povinnému doporučenou zásilkou s dodejkou dne a převzaté povinným dne , za přítomnosti znalce a povinného pana Patra Laščiaka. 3. Podklady pro vypracování posudku 3.1. Podklady poskytnuté objednatelem posudku Usnesení Exekutorského úřadu V Teplicích č.j.: 110 EX 3731/ ze dne o ustanovení znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, doručené znalci dne prostřednictvím datové schránky Výpis z katastru nemovitostí (viz příloha) Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou ze dne , k.ú. Jablonec nad Nisou, LV Podklady poskytnuté povinným Znalecký posudek č /96 ocenění podle cenového předpisu ke dni , vypracovaný panem Ing. Zdeňkem Millerem, Mlýnská 46, Jablonec nad Nisou Dokumentace stavby dvojgaráže vypracovaná Ing. P. Horákem 3.3. Podklady opatřené znalcem Kopie katastrální mapy (viz příloha) - jsou použity kopie katastrálních map z veřejného portálu Nahlížení do KN prokazující stav k datu Fotodokumentace ze dne (viz příloha) Porovnávací databáze cen nemovitostí - archiv znalce Informace z internetu-především: Strana 4 (celkem 18)

5 4. Místopis 4.1. Všeobecně Jablonec nad Nisou je statutární město v Libereckém kraji, 9 km jihovýchodně od Liberce, v údolí řeky Nisy a jejich přítoků. K mělo obyvatel a má rozlohu 31,38 km 2. Je sídlem okresu Jablonec nad Nisou. Město se skládá z 8 místních částí, které jsou shodné s katastrálními územími: Jablonec nad Nisou, Jablonecké Paseky, Kokonín, Lukášov, Mšeno nad Nisou, Proseč nad Nisou, Rýnovice a Vrkoslavice. Nadmořská výška je 475 m n.m. Město je proslulé výrobou skla a bižuterie. Nabízí také vyžití v množství sportovních i turistických aktivit v atraktivním okolí města, které tvoří jak romantické Maloskalsko, tak populární Jizerské hory. Je v něm zastoupena i řada jiných odvětví průmyslu Doprava Městskou dopravu v Jablonci nad Nisou tvoří síť městských autobusů. Městské autobusy zajíždějí i do přilehlých obcí Rychnova, Janova, Bedřichova či Lučan. S krajským Libercem má Jablonec silniční spojení po silnici I/14, v současnosti se plánuje její rekonstrukce. Silnice I/14 dále pokračuje na Tanvald. Silnice první třídy I/65 spojuje Jablonec s významnou silnicí R35, která Jablonec míjí. Jablonec nemá příliš dobré železniční spojení. Leží na regionální železniční trati 036 z Liberce přes Tanvald a Harrachov do Polska. Do Jablonce jezdí jen osobní vlaky linky L1 Liberec Jablonec Smržovka Tanvald Harrachov, o víkendu pak i spěšné vlaky Tanvald Jablonec Liberec Drážďany. Jablonec je městskou dopravou spojen s nádražím v Rychnově u Jablonce nad Nisou, které leží na hlavní trati 030 Liberec Hradec Králové, a kde staví všechny vlaky včetně rychlíkové linky Liberec Pardubice, která má v Turnově přípoje na rychlíky směr Mladá Boleslav a Praha Občanská vybavenost Ve městě se nachází veškerá občanská vybavenost. 5. Popis oceňovaných nemovitých věcí 5.1. Všeobecně Oceňovaná garáž se nachází v centru města u autobusového nádraží. Příjezd k ní je po místní komunikaci ul. Luční a dále přes pozemek p.č. 50 zahrada, který je v majetku státu s právem hospodaření Státního pozemkového úřadu Garáž Oceňovaná garáž je součástí pozemku p.č. St Jedná se o levou polovinu (při pohledu na vrata) dvojgaráže přistavěné k domu č.p. 380, který je v majetku Židovské obce Liberec. Dvojgaráž je celá postavena ze železobetonových panelů. Vjezd do ní je ze severovýchodu. Vnitřní rozměry garáže jsou 6,05*3,95 m, světlá výška 2,64 m. Zastavěná plocha je 27,94 m 2, podlahová plocha činí 23,90 m 2. Součástí ocenění je i pozemek p.č. 280/2 ostatní plocha o výměře 9 m 2 před garáží zpevněný betonovou mazaninou. Garáž byla kolaudována v r Konstrukce a vybavení Konstrukce základy izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce stropy střecha, krov střešní krytina klempířské konstrukce Provedení betonové pasy funkční železobetonový panel tl. 30 cm železobetonové panely plochá střecha pochutná se zábradlím asfaltové pásy FeZn Strana 5 (celkem 18)

6 vnější úprava povrchů vnitřní úprava povrchů Vybavení vrata okna podlaha elektro vodovod kanalizace vymývaný beton omítky hladké Provedení sklopná dřevěná se zateplením 2x dřevěné zdvojené otočné betonová mazanina 380 V není není Strana 6 (celkem 18)

7 C) OCENĚNÍ Metoda porovnávací: NEMOVITOST Č. 1 Zastavěná plocha Užitná plocha Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m 2 m 2 m 2 (redukovaná) Lokalita Kč Vypočtená Upravená Jablonec nad Nisou Na Nivách Popis Foto Ke dni ocenění je nabízena k prodeji: řadová zděná garáž (15 m2), která se nachází v ul. V Nivách v Jablonci nad Nisou. Garáž má 2 bezpečnostní zámky, novou lepenkovou střechu, elektřina je zavedena (vlastní měřič spotřeby). Připojení na IS: E Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře RE/MAX Gold, Dvorská 4950/8, Jablonec nad Nisou, za částku ,- Kč po zkrácení 10% činí ,- Kč Zdroj: ID: 040-N01445, datum vložení neudán, aktualizace Korekce jednotkové ceny parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovu cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Technické parametry lokalita + centrum 1,1 okrajová čtvrť atraktivita objektu + atraktivní 1,1 průměrná technický stav objektu dobrý dobrý technická vybavenost bez vybavení bez vybavení funkční využitelnost dobrá dobrá velikost nemovitosti 24 m 2 15 m 2 dostupnost IS E E jiná korekce + pochůzná střecha se zábradlím 1,02 - NEMOVITOST Č. 2 Zastavěná plocha Užitná plocha Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m 2 m 2 m 2 (redukovaná) Lokalita Kč Vypočtená Upravená Jablonec nad Nisou Mozartova Popis Foto Ke dni ocenění je nabízena k prodeji: krytá družstevní garáž s dvojím zabezpečením ul.mozartova sídliště Mšeno nad Nisou, přímo u místní komunikace,snadná údržba i v zimě. V současné době zde probíhá kompletní rekonstrukce,velmi dobrý stav. Volná od Připojení na IS: E Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Hit Reality, Anenské náměstí 387/7, Jablonec nad Nisou, za částku ,- Kč po zkrácení 10% činí ,- Kč Zdroj: ID: , datum vložení neudán, aktualizace Korekce jednotkové ceny parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovu cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Technické parametry lokalita + centrum 1,1 okrajová čtvrť atraktivita objektu atraktivní atraktivní technický stav objektu dobrý dobrý technická vybavenost bez vybavení bez vybavení funkční využitelnost dobrá dobrá velikost nemovitosti 24 m 2 23 m 2 dostupnost IS E jiná korekce + pochůzná střecha se zábradlím 1,02 dvojí zabezpečení, družstevní vlastnictví Strana 7 (celkem 18)

8 NEMOVITOST Č. 3 Zastavěná plocha Užitná plocha Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m 2 m 2 m 2 (redukovaná) Lokalita Kč Vypočtená Upravená Jablonec nad Nisou Na Roli Popis Foto Ke dni ocenění je nabízena k prodeji: prostorná garáž s dobrým přístupem, v ul. Na Roli (naproti hlavní bráně TRW). Garáž o výměře cca 25m² se nachází v bloku garáží, v objektu je zavedena elektřina, vybetonovaná podlaha. Garáž bude při předání zcela vyklizena. Připojení na IS: E Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře RK CENTRUM, Mírové náměstí 492/11, Jablonec nad Nisou, za částku ,- Kč po zkrácení 10% činí ,- Zdroj: ID: AFC-N58949, datum vložení neudán, aktualizace Korekce jednotkové ceny parametry porovnávané a oceňované nemovitosti ovlivňující jednotkovu cenu Parametr: Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Technické parametry lokalita + centrum 1,1 okrajová čtvrť atraktivita objektu + atraktivní 1,1 průměrná technický stav objektu dobrý dobrý technická vybavenost bez vybavení bez vybavení funkční využitelnost dobrá dobrá velikost nemovitosti 24 m 2 21 m 2 dostupnost IS E E jiná korekce + pochůzná střecha se zábradlím 1,02 - Rekapitulace porovnávaných nemovitostí NEMOVITOST Č. : Zastavěná Užitná Požadovaná cena Jednotková cena Kč/m 2 plocha plocha (redukovaná) Lokalita m 2 m 2 Kč Vypočtená Upravená OCEŇOVANÁ NEMOVITOST Jablonec nad Nisou 1. Na Nivách Jablonec nad Nisou 2. Mozartova Jablonec nad Nisou 3. Na Roli 28 23, Po posouzení výše uvedených porovnávaných nemovitostí volím porovnávací hodnotu ve výši 9 600,- Kč/m 2. Porovnávací hodnota Započitatelná plocha 23,90 m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Porovnávací hodnota Kč POROVNÁVACÍ HODNOTA - ZAOKROUHLENO Kč Strana 8 (celkem 18)

9 D) ZÁVĚR ODBORNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) majetku je stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. 1. Vyhodnocení vlivů na obvyklou cenu Oceňovaná polovina dvojgaráže je vzhledem ke svému umístění v centru města dobře obchodovatelná. 2. Vyhodnocení rizik nemovitosti + je zapsána na LV, údaje v něm souhlasí s právním stavem + právní vztahy nejsou dotčeny změnou + je po právní stránce zajištěn bezproblémový přístup + z UP nevyplývají žádná omezení vztahující se k současnému využití - na p.č. 2802/2 je zřízeno zástavní právo smluvní, které se vztahuje, podle vyjádření majitele (povinného), k sousední nemovitosti; na této nemovitosti však již zástavní právo nevázne, je tedy předpoklad, že toto právo již zaniklo a majitel sousední nemovitosti nepožádal o jeho výmaz na této parcele - je nařízena exekuce a je zřízeno exekuční zástavní právo + nevykazuje zjevné stavební závady, které ovlivňují její životnost + je užívána v souladu s právním stavem + není vydán demoliční výměr + je zkolaudována + je dokončena 3. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi a jejich součástmi 3.1.Věcná břemena Na LV nejsou zapsána žádná věcná břemena. Práva ani závady z titulu věcných břemen nejsou Zástavní právo Na LV je zapsáno zástavní právo smluvní a exekutorské. Zástavní práva se nezapočítávají do obvyklé ceny práv a závad Exekuční řízení Na LV je zapsán exekuční příkaz k prodeji. Exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad Nájemní smlouvy Znalci nebyla předložena žádná nájemní smlouva. Závady z titulu nájemních smluv nejsou. Strana 9 (celkem 18)

10 Na základě výše uvedených skutečností odhaduji tržní hodnotu (obvyklou cenu) práv a závad s nemovitými věcmi a jejich součástmi tj. - pozemkem p.č. St. 5749, jehož součástí je stavba garáže bez č.p./č.e., a pozemkem p.č. 2802/2 se všemi součástmi a příslušenstvím zapsanými na LV 5683 v k.ú. Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou - spojených ke dni ve výši: 0,- Kč Slovy: Nula korun českých 4. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) 4.1. Na základě výše uvedených skutečností odhaduji tržní hodnotu (obvyklou cenu) nemovitých věcí a jejich součástí tj. - pozemku p.č. St. 5749, jehož součástí je stavba garáže bez č.p./č.e., a pozemku p.č. 2802/2 se všemi součástmi a příslušenstvím zapsanými na LV 5683 v k.ú. Jablonec nad Nisou, obec Jablonec nad Nisou, okres Jablonec nad Nisou - se započtením hodnoty práv a závad s nemovitými věcmi spojených - ke dni ve výši: ,- Kč Slovy: Dvěstětřicettisíc korun českých V Horní Libchavě, dne Ing. František Kovač Horní Libchava Horní Libchava telefon: f.kovac@seznam.cz E) ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem Spr 4115/89 ze dne pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvl. spec. nemovitostí. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č Strana 10 (celkem 18)

11 F) PŘÍLOHY počet stran A4 v příloze 1. Výpis z katastru nemovitostí LV Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace... 1 Strana 11 (celkem 18)

12 1. Výpis z katastru nemovitostí LV 5683 ze dne str. 1 Strana 12 (celkem 18)

13 1. Výpis z katastru nemovitostí LV 5683 ze dne str. 2 Strana 13 (celkem 18)

14 1. Výpis z katastru nemovitostí LV 5683 ze dne str. 3 Strana 14 (celkem 18)

15 2. Snímek katastrální mapy Strana 15 (celkem 18)

16 3. Mapa oblasti širší vztahy poloha nemovitosti v okrese (zdroj: 3. Mapa oblasti širší vztahy poloha nemovitosti v obci (zdroj: Strana 16 (celkem 18)

17 3. Mapa oblasti letecká poloha nemovitosti v obci (zdroj: 3. Mapa oblasti letecká poloha nemovitosti v ulici (zdroj: Strana 17 (celkem 18)

18 Posudek č /2014 stanovení tržní hodnoty pozemků se stavbou garáže, zapsaných na LV 5683 v k.ú. Jablonec nad Nisou 4. Fotodokumentace pořízená znalcem dne ul. Luční ul. Luční příjezd přes p.č. 50 p.č. 2802/2 před garáží pohled do garáže pohled z garáže pochůzná střecha pohled na příjezd z pochůzné střechy Strana 18 (celkem 18)