Znalecký posudek č. 1073/162/2013

Transkript

1 Znalecký posudek č. 1073/162/2013 O ceně bytu č. 160/2 v budově č.p. 160 na parc.č. St.221 v k.ú. a obci Otvovice, okres Kladno, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 160 na parc.č. St.221 a pozemcích parc.č. St.221 a 80/1. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr.Jana Škofová, soudní exekutor Exekutorský úřad Kladno Petra Bezruče Kladno Exekuční řízení č.j. 0088EX 1009/07-58 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. arch. Hana Blahůšková Makarenkova Kralupy nad Vltavou Tel.: Posudek obsahuje 9 stran a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kralupech nad Vltavou,

2 2 A.Nález 1.Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně bytu č. 160/2 v budově č.p. 160 na parc.č. St.221 v k.ú. a obci Otvovice, okres Kladno, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 160 na parc.č. St.221 a p ozemcích parc.č. St.221 a 80/1, dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., pro účel Exekučního řízení, č.j. 0088EX 1009/ Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti paní Markvartové. 3.Podklady pro vypracování posudku - Žádost o zpracování znal. posudku č.j. 0088EX 1009/07-58 z Usnesení o ustanovení znalcem č.j. 0088EX 1009/07-54 z , K z Exekuční příkaz č.j. 0088EX 1009/07-7, právní moc , K z LV č. 552 z LV č. 553 z LV č. 574 z kopie kat. mapy z nahlížení do KN - skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření - informace paní Markvartové 4.Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Otvovice Katastrální území: Otvovice (716987) Dle předložených LV bytu č. 160/2 v budově č.p. 160 na parc.č. St.221 v k.ú. a obci Otvovice, okres Kladno, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 160 na parc.č. St.221 a pozemcích parc.č. St.221 a 80/1 vlastní v SJM Markvart Štěpán a Markvartová Lenka, č.p. 160, Otvovice. 5.Dokumentace a skutečnost Bez dokumentace, ocenění provedeno dle zjištěných výměr a skutečností.

3 3 6.Celkový popis nemovitosti Jedná se o byt č. 160/2 v budově č.p na parc.č. St.221 v k.ú. a obci Otvovice, okres Kladno, se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemcích 3/10. Poloha bytu je v jihozápadní části obce při hlavní silnici do Zákolan, v sousedství průmyslových objektů. Dům je samostatně stojící zděný 3 podlažní (1.PP-2.NP) zastřešený mansardovou střechou, bez výtahu, se 3 bytovými jednotkami. Stáří domu je více než 80 let, tech. stav původní zhoršený s minimální údržbou, poruchy vodorovné hydroizoace, vzlínající vlhkost, opadávající omítky. K budově náleží vedlejší stavby v zahradě - původní prádelna, přízemní zděná s pultovou střechou, bez přívodu vody a sklepy, přízemní zděné s pultovou střechou, ve zhoršeném tech. stavu, Byt je 2+1 v 1.NP budovy, s okny orientovanými na jihovýchod a severozápad. Byt je v původním špatně udržovaném tech. stavu. Jedná se o stavební pozemek parc.č. St.221 pod bytovým domem a pozemek zahrady parc.č. 160/2, užívaný ve funkčním celku s domem. 7.Obsah posudku Pozemky a)pozemky Byt b)byt

4 4 B.Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Kladno Počet obyvatel: do obyvatel Pozemky a)pozemky 28 Jedná se o stavební pozemek pod bytovým domem a pozemek zahrady užívaný ve funkčním celku s domem. Pozemky jsou rovinné, SZ část zahrady mírně až středně svažitá k JV. Jsou napojené na vodovod, elektřinu i plyn (není zaveden do domu), kanalizace svedena do žumpy. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 791 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,002 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra základní upravená Cena [Kč] [m 2 ] zast. pl.a nádv. St , 82, ,20 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,002 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra základní upravená Cena [Kč] [m 2 ] zahrada 80/ , 32, ,54

5 5 Součet cen všech typů pozemků: = ,74 Kč Pozemky zjištěná cena: Rekapitulace cen pozemků: a)pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Byt spoluvlastnický podíl: 3 / ,74 Kč ,74 Kč ,74 Kč ,82 Kč Byt b)byt 25 Byt je 2+1 v 1.NP budovy, s okny orientovanými na jihovýchod a severozápad. Dispozice: Byt se skládá z předsíně, chodby, koupelny s WC, centrálního průchozího pokoje, pokoje a kuchyně. K bytu náleží sklep v 1.PP budovy. Konstrukce: Jádro bytu je zděné, na stěnách omítky hladké, povrchové úpravy stěn v koupelně nejsou dokončeny, na stropech omítky na rákos a Pps podhledové desky, na podlahách dlažby, plovoucí laminát a koberce, okna dřevěná dvojitá, dveře hladké plné. V bytě je rozvedena TS voda, kanalizace, elektřina. Vytápění je 1x krbovými kamny v centrálním pokoji, ohřev TUV v bojleru, ve vybavení bytu je vana, WC, kuch. linka s el. vařičem. Stáří a stav: Budova je pravděpodobně více než 80 let stará, v původním stavu s minimální údžbou, byt je v původním špatně udržovaném tech. stavu, koupelna bytu je rozestavěná (chybí části povrchových úprav stěn a podlah) bez umyvadla, dle sdělení byla vytopena kanalizací sousedy, na stěnách v pokojích nad podlahami opadané omítky vlivem vzlínající vlhkosti, v kuchyni chybí vnitřní část okna, dle sdělení dána k opravě, okna jsou ve špatném tech. stavu neudržovaná, povrchové úpravy - stěny nejsou vymalovány, působí nečistým dojmem, osvětlení v chodbě není funkční, vytápění v bytě podstandardní pouze 1 x kamny na TP. Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m 2 ] Název celková koef. započítaná chodba 2,54 1,00 2,54 chodba 6,47 1,00 6,47 pokoj 21,04 1,00 21,04 pokoj 20,73 1,00 20,73 kuchyně 12,28 1,00 12,28 koupelna 6,84 1,00 6,84 sklep 18,60 0,80 14,88 88,50 84,78 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Otvovice Počet obyvatel: 791 Indexovaná prům. cena (IPC): , Kč/m 2

6 6 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Na trhu v místě nejsou nabízeny srovnatelné starší byty, obecně v oblasti převyšuje nabídka bytů nad poptávkou. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + Ti): 0,900 i=1 spoluvlastnictví) II. Bez vlivu 0,00 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Dobrá obč. vybavenost v obci, dobrá dopravní dostupnost bus i vlak. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 0,01 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci III. Více obchodů nebo služeb, pohostinské a 0,03 kulturní zařízení 5 Školství a sport II. Základní škola 0,00 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 0,00 7 Veřejná doprava III. Dobré dopravní spojení (v dosahu 0,04 příměstských linek vel. měst) 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy (I P = 1 + Pi): 1,080 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Vedlejší stavby v zahradě - původní prádelna bez přívodu vody a sklepy, ve zhoršeném tech. stavu, pro celý byt 1x přímotop na TP, chybí umyvadlo, špatně udržovaný tech. stav, k rekonstrukci Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00 sušárna, sklad 3 Příslušenství domu I. Příslušenství snižující cenu bytu 0,05 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní 0,00

7 7 provedení 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo 0,01 užívané spolu s bytem lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu I. Lokální na tuhá paliva 0,10 9 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 0,10 10 Stavebně-technický stav IV. Byt ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) 0,65 * * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,6 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + Vi) V10): 0,328 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 1,080 0,328 = 0,319 Cena upravená (CU = IPC I): , 0,319 = 5 678,52 Kč/m 2 Určení porovnávací hodnoty (PP CU): 84, ,52 = ,93 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = ,74 Kč Spoluvlastnický podíl: 3 / 10 Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,82 Kč ,82 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,75 Kč Byt zjištěná cena: ,75 Kč

8 8 C.Rekapitulace Výsledné ceny bytu: Byt včetně spoluvl. podílů na budově a pozemcích Cena po zaokrouhlení podle 46: ,75 Kč , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: čtyřistadevadesátsedmtisícsedmsetdvacet Kč V Kralupech nad Vltavou, Ing. arch. Hana Blahůšková Makarenkova Kralupy nad Vltavou

9 9 D.Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Praze ze dne , č.j.spr 4049/2006, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1073/162/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 162/2013 podle připojené likvidace. Seznam příloh - kopie výpisů z KN - kopie kat. mapy - fotodokumentace - mapa obce