Znalecký posudek. č /2016. Objednatel: PROKONZULTA, a. s. Křenová Brno

Transkript

1 Znalecký posudek č /2016 Objednatel: PROKONZULTA, a. s. Křenová Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jednopodlažního podsklepeného rodinného domu s podkrovím a půdou v dobrém stavu, číslo popisné 106 v obci Mníšek, v okrese Liberec, a pozemku pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Tel.: Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 106 v ulici Novoveská, obec Mníšek, kat. území Mníšek u Liberce, okres Liberec, a parc. č. st. 309/1, st. 309/2, 228/3, 263/3 pro účely dražby. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: RD č. p. 106 v ulici Novoveská, v obci Mníšek Adresa: ulice Novoveská č. p. 106 Kraj: Liberecký Okres: Liberec Katastrální území: Mníšek u Liberce Obec: Mníšek Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 340,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 obcí (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 866,00 Kč/m 2 3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pana Svobody. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne panem Svobodou. - Částečná stavební dokumentace 2

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: SJM Svoboda Libor a Svobodová Pavlína, Novoveská 106, Mníšek Vlastnické údaje k datu ocenění: SJM Svoboda Libor a Svobodová Pavlína, Novoveská 106, Mníšek Nemovitosti: RD č. p. 106 v ulici Novoveská, obec Mníšek, kat. území Mníšek u Liberce, okres Liberec, a parc. č. st. 309/1, st. 309/2, 228/3, 263/3 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č. p. 106 v ulici Novoveská, obec Mníšek, kat. území Mníšek u Liberce, okres Liberec Slovní popis Jedná se o samostatný rodinný dům o jednom nadzemním podlaží, bez podzemního podlaží, s podkrovím a půdou. Konstrukce domu je zděná, základy domu jsou smíšené neizolované. Tloušťka zdiva je 45 cm. Stropy domu jsou dřevěné trámové. Vnější omítky jsou vápenocementové, vnitřní omítky domu jsou vápenné. Střecha je sedlová, krytinu tvoří eternit. Klempířské prvky jsou plechové. Dispozice rodinného domu je 2+1. Popis místností rodinného domu dle podlaží: přízemí - chodba, schodiště, kuchyně, koupelna podkroví - dva pokoje, prostor schodiště, úložný prostor Okna v domě jsou plastová s dvojsklem. Část je vybavena žaluziemi. Okna obytných místností domu jsou orientována na východní/západní stranu. Koupelna je vybavena sprchovým koutem a vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v domě jsou dřevné, z části prosklené a z části plné, zárubně dveří jsou ocelové. Vstupní dveře domu jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. Vybavení domu: běžné osvětlovací lustry, kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. Dům je připojen k elektrické síti V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do septiku, plynovod je zaveden. Ústřední vytápění v rodinném domě zajišťuje plynový kotel, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody zajišťuje v domě bojler. V koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni tvoří podlahu PVC a v ostatních místnostech je podlaha prkenná. Zdivo rodinného domu se nachází ve stavu před rekonstrukcí. Střešní krytina rodinného domu se nachází ve stavu před rekonstrukcí či výměnou. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení domu je v dobrém stavu. 3

4 Jedná se o standardně řešený rodinný dům se zanedbanou údržbou. Na pozemku se nachází trvalé porosty v podobě okrasných dřevin. Spolu s rodinným domem jsou předmětem ocenění i tyto venkovní stavby: garáž a dřevník Sklon pozemku je převážně rovinatý, v severní části je strmý (pozemek tvoří stráň), oplocený pletivem kotveným v ocelových sloupcích. Přístup k domu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se dům nachází v západní části obce. V okolí objektu je zástavba rodinnými domy se zahradami. Lokalita má pouze částečnou dostupnost menších obchodů s omezenou otevírací dobou. V místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě pouze částečná vybavenost. Vybavenost pro sportovní vyžití je v lokalitě pouze částečná. Nejdůležitější úřady se nachází v místě, ostatní jsou v dojezdové vzdálenosti. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě lesů a luk je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu s nízkým nebezpečím výskytu záplav a povodně. V místě se nenachází zastávka MHD, pouze zastávka autobusových a vlakových dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou přímo u rodinného domu. Vztahy se sousedy nejsou problémové, vlastník s nimi není v kontaktu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. Tabulkový popis Popis rodinného domu: Typ rodinného domu: samostatný rodinný dům Počet nadzemních podlaží : 1 + podkroví a půda Počet podzemních podlaží : 0 Dům byl postaven v roce : odhadem na začátku 20. století Rok rekonstrukce RD: 1998 a plastová okna, ústřední topení a rekonstrukce Rozsah rekonstrukce RD: koupelny instalace plynového kotle Základy : smíšené neizolované Konstrukce : zděná konstrukce Tloušťka zdiva: 45 cm Stropy : dřevěné trámové Střecha : sedlová Krytina střechy : eternit Klempířské prvky : plechové 4

5 Vnější omítky: Vnitřní omítky: Typ oken v domě : Orientace oken obytných místností : Vybavení koupelny : Toaleta : Vstupní dveře : Typ zárubní: Vnitřní dveře : Osvětlovací technika : Klimatizace : Pohybový alarm a kamerový systém : Vestavěné skříně : Kuchyňská linka : vápenocementové vápenné plastová s dvojsklem, část oken je vybavena žaluziemi orientace obytných místností na východní/západní stranu sprchový kout a vana klasická splachovací toaleta dřevěné bez bezpečnostních prvků ocelové v části prosklené, v části plné běžné osvětlovací prvky - lustry ne ne ano, bez vestavěných spotřebičů Dispozice rodinného domu : 2+1 Popis místností podle podlaží: Elektřina : Vodovod : Svod splašek : Plynovod : Řešení vytápění v domě : Topná tělesa : Řešení ohřevu vody v domě : Podlahy v domě : Popis stavu rodinného domu : Vady rodinného domu : Trvalé porosty na zahradě : Venkovní stavby : Sklon pozemku : Oplocení : Přístupová cesta k domu : ne přízemí - chodba, schodiště, kuchyně, koupelna podkroví - dva pokoje, prostor schodiště, úložný prostor připojení k rozvodné síti, 220 V připojení k obecnímu vodovodu připojení k septiku ano plynový kotel závěsné radiátory bojler v obytných místnostech - koberce, v koupelně - keramická dlažba, v kuchyni - PVC, v ostatních místnostech - prkenná standardní rodinný dům se zanedbanou údržbou vady zdiva - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady střechy - zastaralý prvek před rekonstrukcí/výměnou, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení - bez viditelných vad okrasné dřeviny garáž a dřevník převážně rovinatý, v části strmý pletivo do ocelových sloupků přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí : Popis okolí : zástavba rodinnými domy se zahradami Poloha v obci : rodinný dům se nachází v západní části obce 5

6 dostupnost obchodů - dostupnost pouze menších obchodů s omezenou otevírací dobou, dostupnost škol - v místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět, Vybavenost : kulturní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení, sportovní vyžití - v místě je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, dostupnost úřadů - nejdůležitější úřad/úřady v místě, ostatní úřady v dojezdové vzdálenosti kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí : blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v docházkové vzdálenosti, Věcná břemena Spojení a parkovací možnosti : Sousedé a kriminalita : možnost záplav - lokalita s nízkým nebezpečím výskytu povodně (území tzv. 100leté vody) spojení - MHD v místě není, pouze zastávka vlakových a autobusových dálkových spojů, parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u rodinného domu vztahy se sousedy - bez kontaktu se sousedy, kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Další informace: / 6

7 7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.,. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 7

8 B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je III 0,06 vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) III 0,95 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,007 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,01 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité II -0,02 věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez II 0,00 možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 8

9 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,010 Koeficient pp = I T * I P = 1, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 11 i = 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Liberecký kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 115 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 194,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1 NP: 7,15*8 = 57,20 m 2 podkroví: 7,15*8 = 57,20 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1 NP: 57,20 m 2 3,60 m podkroví: 57,20 m 2 2,40 m Obestavěný prostor 1 NP až po (7,15*8)*(3,60) = 205,92 m 3 nadezdívku: zastřešení: (7,15*8)*(4,02)/2 = 114,97 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 320,89 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 57,20 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 114,40 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 9

10 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace V 0,08 a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších II 0,00 staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 II 0,00 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 115 let: s = 1-0,005 * 115 = 0,425 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,556 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,007 Index polohy pozemku I P = 1,010 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 194,- Kč/m 3 * 0,556 = 1 219,86 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 320,89 m 3 * 1 219,86 Kč/m 3 * 1,007 * 1,010= ,77 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,77 Kč Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Liberecký kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 60 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 892,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1 NP: 4*6,15 = 24,60 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1 NP: 24,60 m 2 2,50 m Obestavěný prostor 1 NP: (4*6,15)*(2,50) = 61,50 m 3 zastřešení: (4*6,15)*(0,60)/2 = 7,38 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 68,88 m 3 10

11 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s II typ B plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - bez vybavení I -0,05 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu III 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 60 let: s = 1-0,005 * 60 = 0,700 5 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 6 * 0,700 = 0,565 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,007 Index polohy pozemku I P = 1,010 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 892,- Kč/m 3 * 0,565 = 503,98 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 68,88 m 3 * 503,98 Kč/m 3 * 1,007 * 1,010= ,71 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,71 Kč 1.2. Příslušenství Dřevník Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ D Svislá nosná konstrukce: dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1 NP 7,98*4,1 = 32,72 11

12 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1 NP 32,72 m 2 2,40 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1 NP (7,98*4,1)*(2,40) = 78,52 m 3 zastřešení (7,98*4,1)*(0,40)/2 = 6,54 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1 NP NP 78,52 m 3 zastřešení NP 6,54 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 85,06 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8, ,46 3,68 2. Obvodové stěny P 31, ,46 14,40 3. Stropy P 21, ,46 10,03 4. Krov X 0, ,00 0,00 5. Krytina P 11, ,46 5,15 6. Klempířské práce C 1, ,00 0,00 7. Úprava povrchů P 6, ,46 2,90 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře P 3, ,46 1, Okna P 1, ,46 0, Podlahy P 9, ,46 4, Elektroinstalace C 5, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 42,97 Koeficient vybavení K 4 : 0,

13 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 055,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4297 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 851,90 Plná cena: 85,06 m 3 * 851,90 Kč/m 3 = ,61 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 65 = 92,3 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = ,39 Kč Koeficient pp * 1,017 Cena stavby CS = ,17 Kč Dřevník - zjištěná cena = ,17 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na II 0,00 využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do IV 0,00 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,007 Index polohy pozemku I P = 1,010 6 i = 1 13

14 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,007 * 1,000 * 1,010 = 1,017 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,72 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 309/1 215,00 880, ,80 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 309/2 59,00 880, ,48 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 228/3 75,00 880, ,- 4 odst. 1 zahrada 263/3 55,00 880, ,60 Stavební pozemky - celkem 404, ,88 Pozemky - zjištěná cena = ,88 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,80 Kč Garáž ,70 Kč 1.2. Příslušenství Dřevník ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Osmsettisíctřista Kč 14

15 II. Ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 106 v ulici Novoveská, obec Mníšek, kat. území Mníšek u Liberce, okres Liberec, a parc. č. st. 309/1, st. 309/2, 228/3, 263/3 (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita rozměry stav pozemek jiné Oceňovaný objekt Rodinný dům č. p. 106 v ulici Novoveská, obec Mníšek, kat. území Mníšek u Liberce, okres Liberec, a parc. č. st. 309/1, st. 309/2, 228/3, 263/3 přízemí, podkroví, UP 91 m2 dobrý 404 m2 standardní provedení, kuch. linka bez vest. spotřebičů, ústřední vytápění, zahrada ve stráni Mníšek - Fojtka, okres 1 Liberec Mníšek - Fojtka, okres 2 Liberec suterén, přízemí, půda, UP přibližně 150 m2 před rekonstrukcí 620 m2 podstandardní provedení suterén, přízemí, podkroví, UP přibližně 450 m2 dobrý, před rekonstrukcí 1268 m2 standardní provedení 3 Liberecká, Mníšek přízemí, podkroví, UP přibližně 210 m2 velmi dobrý, po částečné rekonstrukci 2038 m2 standardní či nadstandardní provedení 15

16 č Cena Koef. požadovaná Redukce resp. na Zaplacená pramen Cena po redukci na pramen K-6 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího K1 - poloha K2 - velikost K3 - pozemek K4 - stav K-5 jiné K1 x x K , ,12 1,06 0,9 0,95 0,95 0, , ,3 1,24 0,98 1 1,05 1, , ,03 1,24 1,3 1,1 1,1 1,09 2, Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 - Koeficient úpravy na ev. Další vlastnosti (lepší - horší) K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: ,-- Kč 16

17 C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota ,-- Kč ,-- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na: ,-- Kč Slovy: Devětsetpadesáttisíckorun V Praze, dne Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Martin Málek, CEO D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2016 znaleckého deníku. E. Přílohy 17

18 Výpisy z el. verze KN 18

19 19

20 20

21 21

22 Fotodokumentace 22

23 23

24 Srovnávané nemovitosti 24

25 25

26 26