ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1/ pozemku p. č se stavbou bez čp/če, garáž v obci Vimperk, k.ú Vimperk

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 1/ pozemku p. č se stavbou bez čp/če, garáž v obci Vimperk, k.ú Vimperk Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Litoměřice, Pan JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/ Litoměřice Účel znaleckého posudku: Na základě usnesení číslo jednací 124 EX 4010/ ve věci oprávněného: Intrium Justitia Czech, s.r.o., Klimentská 1216/46, Praha 1, IČ proti povinnému: Romana Zídková, Vyšovatka 3, Buk, r.č /1641, byl ustanoven znalec Ing. Josef Kubů k ocenění 1/2 z LV č. 93 pro k.ú Vimperk. Znalci se ukládá, aby ocenil nemovitosti včetně příslušenství (zohlednil při ocenění případná práva a závady s nemovitostí spojené ke dni zpracování ocenění nemovitosti). Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kubů Hartmanice Dolní Bukovsko Počet stran: 12 včetně titulního listu a stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Dolním Bukovsku

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu nemovitosti: pozemek p. č se stavbou bez čp/če, garáž v obci Vimperk, k. ú Vimperk včetně příslušenství. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek a stavba bez čp/če, garáž Adresa předmětu ocenění: Vimperk II Vimperk II Kraj: Jihočeský Okres: Prachatice Obec: Vimperk Katastrální území: Vimperk Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 820,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ III 0,85 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 375,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p. Zídkové Romany. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne fotodokumentace pořízená znalcem dne údaje sdělené majiteli paní Romanou Zídkovou a panem Janem Zídkem - výpis z KN ze dne snímek z katastrální mapy usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 4010/ Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /1641, Paní Romana Zídková, Vyšovatka 3, Buk, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /0971, Pan Jan Zídek, Ruckerova 170/53 170/53, Vimperk II, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2-2 -

3 Vlastníci pozemku: /1641, Paní Romana Zídková, Vyšovatka 3, Buk, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /0971, Pan Jan Zídek, Ruckerova 170/53 170/53, Vimperk II, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 - viz příloha znaleckého posudku 6. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství Stavba bez čp/če 2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěná plocha a nádvoří - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,04 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) I -0,03 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Spoluvlastnictví I -0,04 dvou majitelů. 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek s garáží je ve vlastnictví dvou spolumajitelů. Přístupová cesta ke garáži je přes cizí pozemek ve vlastnictví města Vimperk. I -0,25 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + S P i) = 0,640 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,80 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, I 0,04 rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze II -0,01 napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po I -0,08 nezpevněné komunikaci - Možnost příjezdu po nezpevněné komunikaci cizího vlastníka. 5. Parkovací možnosti - Omezené parkovací možnosti I -0,01 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Stavba bez pravidelně prováděné stavební údržby. I -0,

5 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i) = 0,632 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.2. Příslušenství i = Stavba bez čp/če Celkový stav garáže je daný neprováděnou stavební údržbou. Stavba vyžaduje odstranění eternitové krytiny a oplechování. Základní údržbu všech povrchů. Provedení sond ke zjištění stavu obvodového zdiva a krovu. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž 15: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) I -0,03 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - Spoluvlastnictví II 0,00 dvou majitelů. 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek s garáží je ve vlastnictví dvou spolumajitelů. Přístupová cesta ke garáži je přes cizí pozemek ve vlastnictví města Vimperk. I -0,02 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + S P i) = 0,950 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,80 celku - 5 -

6 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, I 0,04 rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po I -0,03 nezpevněné komunikaci - Možnost příjezdu po nezpevněné komunikaci cizího vlastníka. 5. Parkovací možnosti - Výborné parkovací možnosti na pozemku III 0,02 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - III 0,08 Výhodná poloha - Poloha blízko vlakového a autobusového nádraží. Z Rucklovy ulice krátký příjezd přes pozemek ve vlastnictví města přímo k vratům po nezpevněné cestě. 7. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Stavba bez pravidelně prováděné stavební údržby. I -0,06 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i) = 0,840 7 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,798 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 21,00 m 2 2,30 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (21)*(2,30) = 48,30 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 48,30 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 48,30 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] S Základy Předpoklad zkorodovaných základových pásů 2. Obvodové stěny Zdivo ze škvárových tvárnic tl. 30 cm S Stropy Dřevěný vazník tvořící spád střechy S Krov X

7 5. Krytina Eternitová zkorodovaná krytina P Klempířské konstrukce Oplechování střechy S Úpravy povrchů Omítky vápenné nesoudržné S Dveře Nejsou C Okna Luxferový světlík ve stěně naproti S 100 vratům 10. Vrata Dřevěná vrata se stavebním zámkem a S 100 vložkou FAB 11. Podlahy Betonová mazanina nesoudržná a S 100 zkorodovaná 12. Elektroinstalace Elektroinstalace 220 V, 1 x osvětlení, 1 x zásuvka N 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 6, ,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30, ,00 30,10 3. Stropy S 26, ,00 26,20 4. Krov X 0, ,00 0,00 5. Krytina P 5, ,46 2,62 6. Klempířské konstrukce S 2, ,00 2,90 7. Úpravy povrchů S 4, ,00 4,80 8. Dveře C 2, ,00 0,00 9. Okna S 1, ,00 1, Vrata S 6, ,00 6, Podlahy S 7, ,00 7, Elektroinstalace N 6, ,54 9,24 Součet upravených objemových podílů 97,46 Koeficient vybavení K 4 : 0,9746 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m 3 ]: = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9746 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 798,08 Plná cena: 48,30 m 3 * 2 798,08 Kč/m 3 = ,26 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 36 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 36 / 65 = 55,4 % Koeficient opotřebení: (1-55,4 % / 100) * 0,446 Nákladová cena stavby CS N = ,68 Kč Koeficient pp * 0,798 Cena stavby CS = ,99 Kč - 7 -

8 Stavba bez čp/če - zjištěná cena = ,99 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěná plocha a nádvoří Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,632 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace IV 0,00 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + S P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,640 * 1,000 * 0,632 = 0,404 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,50 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří ,00 151, ,50 Stavební pozemek - celkem 21, ,50 Ostatní stavební pozemek - 8 -

9 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficient Index P Index T ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 5 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění skládkou 4 odst ,- 0,80 0,632 1, ,60 Index trhu It je pro tento typ pozemku roven 1. Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 5 zastavěná plocha a nádvoří ,00 189, ,60 Ostatní stavební pozemek - celkem 21, ,60 Zastavěná plocha a nádvoří - zjištěná cena = 7 163,10 Kč - 9 -

10 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství Stavba bez čp/če ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěná plocha a nádvoří 7 163,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 7 163,10 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství Stavba bez čp/če ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Zastavěná plocha a nádvoří 7 163,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 7 163,10 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč

11 Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Padesátpěttisícdvěstěšedesát Kč Vyčíslení podílů jednotlivých vlastníků: /1641, Paní Romana Zídková, Vyšovatka 3, Buk, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /0971, Pan Jan Zídek, Ruckerova 170/53 170/53, Vimperk II, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / ,- Kč ,- Kč V Dolním Bukovsku Ing. Josef Kubů Hartmanice Dolní Bukovsko Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích dne pod č.j. Spr. 36/2015 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1/ znaleckého deníku

12 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí, mapa, exekuční příkaz, usnesení 11 Fotodokumentace