ZNALECKÝ POSUDEK. č. 51/12

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 51/12 o obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 703 na p. č a pozemku p.č s příslušenstvím, LV číslo 1058, katastrální území Líšeň, obec Brno, okres Brno - město a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká Praha 3 Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro exekuční řízení č.j. 132 EX 33623/09-19/Zl Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a včetně 5 stran příloh. Objednateli se předává v ve 3 vyhotoveních. V Hranicích,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 703 na p. č a pozemku p.č s příslušenstvím, LV číslo 1058, katastrální území Líšeň, obec Brno, okres Brno - město a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Fučíkova 703/ Brno Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Líšeň Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. c) : Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pana Jiřího Miklíka, tel , který neumožnil prohlídku dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne , LV číslo 1058, k.ú. Líšeň - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě informace z cenové mapy města Brna - informace a dokumenty uložené v archívu stavebního úřadu - paní Ing. Málková Eva, tel dne projektová dokumentace z archívu stavebního úřadu - stavební povolení z archívu stavebního úřadu - kolaudační rozhodnutí č.j. H/01/01617 ze dne Vlastnické a evidenční údaje SJM Miklík Jiří a Miklíková Helena Miklík Jiří Fučíkova 703/14, Brno, Líšeň, Miklíková Helena Fučíkova 703/14, Brno, Líšeň, Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní - 2 -

3 práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Miklík Jiří Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí byla předložena dokumentace v archívu stavebního úřadu, proběhla prohlídka. Zaměření na místě samém nebylo provedeno, nebylo povoleno vlastníkem nemovitostí. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě rodinných domů v ulici Fučíkova. Jedná se o vnitřní, řadový rodinný dům na obdélníkovém pozemku. Příjezd je po dlážděné zpevněné komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovitosti v přístupné, a proto se vycházelo při ocenění z informací, které byly získány na příslušném stavebním úřadě. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -

4 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům Popis: Přízemní, částečně podsklepený, řadový, vnitřní rodinný dům s obytným podkrovím se nachází na pozemku p.č Je napojen na el. energii, vodovod, kanalizaci a plyn. Objekt je užíván asi 80 let, stáří se nepodařilo prokazatelně v archívu stavebního úřadu. Objekt byl od roku 1997 přestavován do dnešní podoby a dne proběhla kolaudace. Popis a vybavení objektu bylo provedeno podle projektové dokumentace a také podle prohlídky zádveří. Dále byl znalci majitelem zakázán přístup. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží je sklep. V prvním nadzemním podlaží se nachází zádveří, chodba, hala, kuchyň, spíž, obytná místnost, chodba, obytná místnost, a předsíň s kotlem ÚT, záchod, koupelna, chodba a garáž. V podkroví se nachází hala, čtyři obytné místnosti, kuchyň, koupelna, záchod, šatna, předsíň, koupelna se záchodem a šatna. Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: Konstrukce Provedení 1. Základy: betonové s izolací 2. Zdivo: cihelné, tl. 0,45 m 3. Stropy: s rovným podhledem 4. Střecha: sedlová 5. Krytina: pálená taška 6. Klempířské konstrukce: pozinkované s nátěrem 7. Vnitřní omítky: vápenné 8. Fasádní omítky: probarvená omítka 9. Vnější obklady: ne 10. Vnitřní obklady: keramické - koupelna, záchod, kuchyň 11. Schody: dřevěné 12. Dveře: plné, prosklené, dřevěné, 13. Okna: dvojitá, dřevěná 14. Podlahy obytných místností: dlažba 15. Podlahy ostatních místností: dlažba 16. Vytápění: ústřední, plynový kotel 17. Elektroinstalace: 220 V 18. Bleskosvod: ne 19. Rozvod vody: studené, teplé 20. Zdroj teplé vody: bojler - 4 -

5 21. Instalace plynu: ano 22. Kanalizace: ano 23. Vybavení kuchyně: sporák 24. Vnitřní vybavení: vana, umývadlo, sprchový kout 25. Záchod: splachovací 26. Ostatní: ne Objekt je běžně udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně rodinného domu jsou venkovní úpravy - přípojky sítí a zpevněné plochy. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Brno, Brno 7 Stáří stavby: 80 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. PP: 5,20x3,90 = 20,28 m 2 1. NP: 9,00x11,40+9,70x3,60 = 137,52 m 2 podkroví: 9,00x11,40+9,70x3,60 = 137,52 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. PP: 20,28 m 2 2,00 m 1. NP: 137,52 m 2 2,90 m podkroví: 137,52 m 2 2,40 m Obestavěný prostor: 1. PP: (5,20x3,90)x(2,00) = 40,56 m 3 1. NP: (9,00x11,40+9,70x3,60)x(2,90) = 398,81 m 3 podkroví: (9,00x11,40)x(2,40)+(9,70x3,60)x(2,40) = 330,05 m 3 zastřešení: (9,00x11,40)-(2,60x0,5)+(9,70x3,60)x(1,40x0, = 125,74 m 3 5) Obestavěný prostor - celkem: = 895,16 m 3 Podlažnost : Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 137,52 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 295,32 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,15 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový II -0,01-5 -

6 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo I -0,01 pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,05 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stavby 6 let po celkové rekonstrukci: 0,95 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) x V 13 x 0,95 = 0,856 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro III 0,00 bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní III 0,02 parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,020 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,

7 i = 1 Celkový index I = I V x I P x I T = 0,856 x 1,020 x 0,900 = 0,786 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = Kč/m 3 x 0,786 = 4 402,39 Kč/m 3 CP = CU x OP = 4 402,39 Kč/m 3 x 895,16 m 3 = ,43 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,43 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis: Pozemek má obdélníkový tvar a je zastavěn stavbou. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Ocenění: Ostatní stavební pozemek: Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Cenová mapa zastavěná plocha a , , nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch: Přehled použitých jednotkových cen pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. Přirážka K i K p Upr. cena [Kč/m 2 ] 31 odstavec ,07 1,000 77,000 Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 31 odstavec 5 vodní plocha 45/19 273,00 77, Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem Pozemky - zjištěná cena = Kč - 7 -

8 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Kč 2. Ocenění pozemků celkem Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Kč 2. Ocenění pozemků celkem Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: Kč slovy: Čtyřimilionyčtyřistapadesátjednatisícčtyřista Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo - 8 -

9 službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi 3. Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej, dům rodinný, 210 m2 Cena: ,- Kč + provize RK Poznámka k ceně: PŘI RYCHLÉM JEDNÁNÍ VÝRAZNÁ SLEVA!!!!! Adresa: Trnkova, Líšeň - 9 -

10 Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: LÍŠ Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Přízemní Plocha užitná: 210 m2 Plocha pozemku: 163 m2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Popis: Exkluzivně nabízíme prodej řadového,částečně posklepeného,cihlového RD 4+1 v Brně-Líšni,v klidné,jednosměrné ulici.zastavěná plocha a nádvoří:188m2,zahrádka-112m2.do domu se vchází vjezdem,kde je možnost parkování vozu.rd je přízemní,má zbudováno obytné podkroví,kde se nachází 3 menší pokoje a místnost,kde je možno zbudovat soc.zařízení.v přízemí je předsíně,wc+koupelna s vanou,kuchyně,spíž,hala,obývací pokoj,dřevěné schodiště do podkroví.ve dvorním traktu je malý byt 1+1 s vlastním vchodem.veškeré IS jsou v domě,nová elektřina v mědi,obec.kanal.obec.vodovod,plyn,internet,kabel.televize,komín-možnost krbu na tuhá paliva,topení WAW. Modernizace a částečná rekonstrukce RD je vhodná. 2. Prodej, dům rodinný, 75 m2 Cena: ,- Kč Adresa: Líšeň Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: DM41982: Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 75 m2 Plocha užitná: 75 m2-10 -

11 Plocha podlahová: 75 m2 Plocha pozemku: 480 m2 Popis: Nabízíme k prodeji RD v blízkosti Mariánského údolí se zahradou ve svahu o výměře 244 m2. Celková plocha pozemku činí 480 m2. V přízemí se nachází samostatný pokoj a v prvním patře jsou dva pokoje, kuchyň, koupelna, WC a prosklená veranda, ze které je přístup na dvůr se sklepem a zastřešenou verandou s venkovním krbem. Dům je zateplený s novou fasádou. Plastová okna a nový plynový kotel pro vytápění i teplou vodu. Náklady na bydlení jsou 5000,- Kč Možnost výstavby garáže vedle domu. Dům je po částečné rekonstrukci (plastová okna, zateplení, nové topení, nové odpady a kanalizace). Dům je v blízkosti zastávky MHD. 3. Prodej, dům rodinný, 130 m2 Cena: ,- Kč + provize RK, včetně poplatků, včetně právního servisu Poznámka k ceně: více info v RK Adresa: Trnkova, Líšeň Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: trnk 5KK Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Typ domu: Přízemní Plocha užitná: 130 m2 Plocha pozemku: 113 m2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Silnice Popis:

12 Exluzivně nbízíme RD 5+1 Brno Líšeň ul. Trnkova. Jedná se o dvoupodlažní zrekonstruovaný dům s předzahrádkou a dvorkem ZP 113m. Klidná lokalita, dobré parkování, dobrá dostupnost MHD (tramvaj 4 min). V přízemí domu se nachází obývací pokoj s odděleným kuchyňským koutem, předsíň, koupúelna a WC, šatna. V 1. patře jsou 4 pokoje a druhá šatna. Cena k jednání Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu oceňované nemovitostí cca 3,0-3,5 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Miklík Jiří Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Třimiliónydvěstětisíc Kč ,- Kč

13 Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, Zdeněk Vašíček Teplická Hranice telefon: zvh@atlas.cz, D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 51/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 51/

14 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -