ZNALECKÝ POSUDEK. č /12

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /12 O ceně č.p.588 na pozemku parc.č.1879 v kat.úz.podivín Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-město Minská Brno Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekučního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ing. Libor Svačina gen.šimka 1458/ Břeclav telefon: liborsvacina@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a včetně 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Břeclavi,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti - rodinného domu č.p.588 na pozemku parc.č.1879 v kat.úz.podivín ke dni Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům č.p. 588 na pozemku parc.č k.ú. Podivín Adresa nemovitosti: Husova 588/ Podivín Kraj: Jihomoravský Okres: Břeclav Obec: Podivín Katastrální území: Podivín Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 49,32 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti povinného. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí KÚ Břeclav Kopie katastrální mapy KÚ Břeclav Informace objednatele 5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN - LV č.1110 pro k.ú.podivín A: vlastnictví SJM Nešpor LAdislava Nešporová Eva, Husova 588/10, Podivín B:pozemky m 2 zastavěná plocha a nádvoří m 2 zahrada budovy Podivín č.p. 588 bydlení na parcele Dokumentace a skutečnost K oceňované nemovitosti byla předložena žádná technickoprávní dokumentace. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní přízemní částečně podsklepený objekt se sedlovou střechou s bytem 2+1, ve východní části města na ul.husovaí, s orientací uličního průčelí na sever.. Objekt je přístupný z místní zpevněné komunikace, je napojen na sítě elektro, vodovodu, kanalizace,plynovodu. Součástí nemovitosti jsou vedlejší hospodářské objekty, dále pak venkovní úpravy, trvalé porosty, stavební pozemky.. Stáří nemovitosti ke dni ocenění je odhadem 75 roků 8. Obsah znaleckého posudku Rodinný dům Sklad 2.1. Stavební pozemky 3.1. Trvalé porosty B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb

3 Rodinný dům Přízemní řadový částečně podsklepený objekt se sedlovou střechou,byt 2+1 se sociálním příslušenstvím Vstup přes vrátnici do haly, z níž jsou přístupné 2 obytné místnosti na uliční straně, v pravém dvorním traktu pak kuchyně, koupelna a WC. Dispozice rovněž přístupná ze dvorního traktu. Vytápění ústřední plynové s ohřevem vody, v koupelně sprchový kout a umyvadlo, WC splachovací. Vnitřní instalace staršího data, nověji pouze výměna oken na uliční straně. Objekt s průměrnou údržbou. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, nad do obyvatel Stáří stavby: 75 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 314,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.podzemní podlaží: 2,50*6,50 = 16,25 m 2 1.nadzemní podlaží - pův. část: 11,88*7,50 = 89,10 m 2 5,40*3,80 = 20,52 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.podzemní podlaží: 16,25 m 2 2,20 m 1.nadzemní podlaží - pův. část: 89,10 m 2 3,04 m 20,52 m 2 2,90 m Obestavěný prostor: 1.podzemní podlaží: (2,50*6,50)*(2,20) = 35,75 m 3 1.nadzemní podlaží - pův. (11,88*7,50)*(3,04) = 270,86 m 3 část: (5,40*3,80)*(2,90) = 59,51 m 3 zastřešení: 89,10*3,05/2+20,52*1,65/2 = 152,81 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 518,93 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 109,62 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 125,87 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,15 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP I typ A - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo V 0,08 propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich II 0,00 celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. I -0,01 stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85-3 -

4 Koeficient pro stáří 75 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,70 = 0,637 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka II 0,02 nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, II 0,00 pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče II 0,00 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,020 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce III 0,00 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,637 * 1,020 * 1,000 = 0,650 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 314,- Kč/m 3 * 0,650 = 2 154,10 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 154,10 Kč/m 3 * 518,93 m 3 = ,11 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,11 Kč Sklad Hospodářský objekt, stáří odhadem 40 roků. Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Obestavěný prostor - celkem: 44,00 m 3 Součet upravených objemových podílů 100,00 Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,

5 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 2 547,26 Plná cena: 44,00 m 3 * 2 547,26 Kč/m 3 = ,44 Kč Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 70 = 57,143 % ,55 Kč Sklad - zjištěná cena = ,89 Kč 2.1. Stavební pozemky Pozemky v areálu rodinného domu, ocenění podle 28 odst. 1,2 a 5 vyhlášky, přirážka na plynovod. Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,9690 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 49,32 1,00 2,1550 0, ,00 113,29 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 49,32 0,40 2,1550 0, ,00 45,32 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha ,00 113, ,74 28 odstavec 5 zahrada ,00 45, ,92 Stavební pozemky - celkem ,66 Stavební pozemky - zjištěná cena = ,66 Kč 3.1. Trvalé porosty Ovocné stromy na zahradě.ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč 9 336,00 Celková výměra pozemku m Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m Cena pokryvné plochy porostů Kč 6 798,06 Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,045 Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 305,91 Trvalé porosty - zjištěná cena 305,91 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,10 Kč 1.2. Příslušenství Sklad ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemky ,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč 3. Ocenění trvalých porostů - 5 -

6 3.1. Trvalé porosty 305,90 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 305,90 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmilionjednostodevadesátosmtisícosmsetčtyřicet Kč Zjištěná cena nemovitostí - rodinného domu č.p.588 na pozemku parc.č.1879 v kat.úz.podivín, zapsaného LV 1110 činí ke dni částku Výpočet porovnávací hodnoty ,-Kč Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Podivín 80, , Řadový krajový přízemní nepodsklepený dům s bytem 2+1, stáří 100 roků, se starším sociálním příslušenstvím,před rekonstrukcí Přízemní podsklepený řadový konc., stará výbava, r , , Dolní 146, , ŘK, přízemní podsklep,,garáž v sut.,r. 1975, v pův.stavu před rekonsturkcí Podivín 55, , řadový vnitřní přízemní nepodsklepený s větším pozemkem, stáří 85 roků. staré vybavení 138, , rodinného domu 4+1 v Podivíně.1. nadzemní podlaží: zádveří, hala, obývací pokoj, kuchyň, komora, koupelna, WC, schodiště a výstupní zádveří...2. nadzemní podlaží: hala, 3 obytné pokoje, WC a terasa. Plošná výměra obytných pokojů: 22m2, 22m2, 12m2 a 6,25m2. Rakvice 51, ,

7 řadový vnitřní přízemní nepodsklepený, stáří 80 roků, příslušenství přístupné ze dvora, suchý WC Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 83,00 m 2 Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena nemovitostí - rodinného domu č.p.588 na pozemku parc.č.1879 v kat.úz.podivín, zapsaného LV 1110 činí ke dni částku ,-Kč V Břeclavi, Ing. Libor Svačina D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j.spr.691/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 225/12. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1-7 -

8 - 8 -

9 - 9 -

10 fotodokumentace kuchyň koupelna hala pokoj vrátnice Dvůr za domem zahrada Sklad ve dvoře

11 Mapa oblasti