ZNALECKÝ POSUDEK. Číslo /19

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Číslo /19 Obvyklá cena nemovitého majetku - pozemek parcelní číslo 5540/1 jehož součástí je budova č.p.3083, pozemky parcelních čísel 5540/3, 5541/1, 5541/3 a 5806/2, včetně všech součástí a příslušenství, katastrální území Tábor, obec Tábor. Posudek vypracoval: Ing. Martin Horčička Blattného 2315 Praha 5 V Praze dne: 11. března 2019

2 2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol V tomto posudku je podán odborný názor znalce na obvyklou cenu nemovitého majetku, který tvoří pozemek parcelní číslo 5540/1 jehož součástí je budova č.p.3083, pozemky parcelních čísel 5540/3, 5541/1, 5541/3 a 5806/2, včetně všech součástí a příslušenství, katastrální území Tábor, obec Tábor. Obvyklá cena je dle zákona o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, mající na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Datum, ke kterému je posudek proveden Posudek je vypracován na základě skutečností platných k datu prohlídky nemovitého majetku, tj. ke dni Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí Katastrální mapa Projektová dokumentace pro rekonstrukci objektu Povolení k užívání Fotodokumentace pořízená znalcem Zjištění a měření na místě samém Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 4. Popis lokality Oceňovaný nemovitý majetek se nachází v okresním městě Tábor. V Táboře žije cca obyvatel a nachází se zde kompletní občanská vybavenost. Oceňovaný majetek se nachází v průmyslové lokalitě podél ulice Měšická na jihovýchodním okraji města. Dostupnost pro automobilovou dopravu je velmi dobrá, majetek se nachází v těsné blízkosti hlavního silničního tahu procházejícího městem Budějovická - Soběslavská. Nájezd na dálnici D3 je ve vzdálenosti cca 2,5 km. Autobusová zastávka MHD Na Kopečku se nachází přímo naproti budově. Parkování v dostatečném počtu míst je možné přímo na oceňovaných pozemcích. Oceňovaný majetek je napojený na všechny dostupné inženýrské sítě (elektřina, horkovod, vodovod, kanalizace, telefon). Z veřejné komunikace v ulici Měšická jsou oceňované pozemky přístupné přes pozemek p.č.5546/2, který je ve vlastnictví třetích osob. Průjezd přes tento pozemek je ošetřen věcným břemenem evidovaným v katastru nemovitostí. 5. Popis oceňovaného majetku Jedná se o menší oplocený areál nacházející se na adrese Měšická Hlavní budovou v areálu je budova č.p nacházející se na pozemku p.č. 5540/1. V současné době budova není využívána, dříve sloužila jako showroom pro prodej aut a autoservis. 5.1 Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parcelní číslo 5540/1 jehož součástí je budova č.p.3083 a dále pozemky 5540/3, 5541/1, 5541/3 a 5806/2 v katastrálním území a obci Tábor. Celková výměra pozemků je 4830 m 2. Pozemek je svažitý k jihu, terénními úpravami byl vyrovnán do roviny, takže převyšuje úroveň okolních komunikací Měšická a Soběslavská o cca 1,5 m. Má téměř pravidelný obdélníkový tvar. Na pozemek jsou přivedeny všechny inženýrské sítě vyjma zemního plynu. 5.1 Budovy Budova č.p je součástí pozemku parcelní číslo 5540/1. Jedná se o jednopodlažní železobetonový skelet, v části je dvoupodlažní administrativní vestavba. Střešní konstrukci tvoří železobetonové vazníky, na nich stropní žebírkové panely se světlíky. Obvodové zdivo je z keramických panelů. Z provozního hlediska je objekt rozdělen na dvě základní části. První část tvoří showroom s prodejem aut včetně administrativního a sociálního zázemí. Druhou část tvoří

4 4 prostory autoservisu se skladovým a technickým zázemím. Vytápění je teplovodní pomocí výměníku napojeného na horkovod. Kolaudace proběhla v roce V letech 1993, 1998 a 1999 proběhly dílčí stavební úpravy. V roce 2016 proběhla nákladem několika milionů Kč celková rekonstrukce části prodejních prostor. Povolení k užívání rekonstruované části prodejny Škoda bylo vydáno Stavebním úřadem v Táboře dne Budova není téměř dva roky užívána. Následkem je zanedbání běžné údržby, které se již projevilo na technickém stavu budovy. V interiéru jsou patrné stopy zatékání dešťové vody a topné vody, stejně tak na fasádě, kde v jednom místě opadává omítka. Na několika místech jsou po demontáži mycího a servisní technologického vybavení poškozeny podlahy. Ve zhoršeném technickém stavu jsou rovněž některé prvky technologie výměníkové stanice a klimatizace/ventilace. V menší míře došlo rovněž k odcizení některých koncových prvků vybavení požárních hydrantů a elektroinstalace. B. POSUDEK Při stanovení obvyklé ceny majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu nákladovou, metodu výnosovou a metodu tržního porovnání. Nákladová metoda bere v úvahu náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato částka je zpravidla dále snížena o částku existujícího znehodnocení, které má fyzický, funkční nebo ekonomický původ. Při výnosové metodě je hodnota stanovena na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací těchto částek odpovídající mírou výnosnosti. Metoda tržního porovnání bere v úvahu ceny, které byly nedávno zaplaceny nebo nabídnuty za podobné majetky. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které odrážejí rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Pro ocenění majetku jako celku byla použita metoda nákladová a metoda výnosová. Ocenění pozemku bylo provedeno pomocí metody tržního porovnání. Vzhledem k tomu, že se znalci nepodařilo v lokalitě identifikovat dostatečný počet transakcí s obdobným majetkem, metoda tržního porovnání nebyla použita pro ocenění majetku jako celku.

5 5 6. Stanovení obvyklé ceny pozemku Cena pozemku je stanovena pomocí metody tržního porovnání. V procesu stanovení obvyklé ceny pozemku byly porovnány tři pozemky nabízené v současné době k prodeji v dané lokalitě. Jako srovnávací jednotku znalec zvolil cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost a velikost pozemků, vybavenost inženýrskými sítěmi, zastavitelnost apod. Na základě průzkumu trhu a výše uvedených skutečností dospěl znalec k názoru, že obvyklá cena předmětných pozemků indikovaná metodou tržního porovnání je Kč. Výpočty použité při stanovení výše uvedené hodnoty jsou uvedeny v tabulce na následující straně.

6 6

7 7 7. Ocenění majetku jako celku metodou nákladovou Metoda nákladová vychází z nákladů na pořízení budov v jejich současném stavu a následně je přičtena hodnota pozemku. Nákladová metoda bere v úvahu reprodukční náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato částka může být snížena o částku existujícího znehodnocení nebo nedostatečnosti, která má fyzický, funkční nebo ekonomický původ. Reprodukční náklady byly stanoveny na základě analýzy měrných nákladů na stavební prvky vztažených na m 3 obestavěného prostoru a jsou založeny na údajích získaných z novějších komerčních projektů v České republice a souboru indexů stavebních nákladů publikovaných ÚRS, které zahrnují údaje od 50 až 100 projektových a stavebních firem. Na základě průzkumu trhu a výše uvedených skutečností dospěl znalec k názoru, že obvyklá cena předmětného majetku indikovaná metodou nákladovou je Kč. Výpočty použité při stanovení výše uvedené hodnoty jsou uvedeny v tabulce na následující straně.

8 8

9 9 8. Ocenění majetku jako celku metodou výnosovou Při použití výnosové metody je nejprve stanoven potenciální příjem, který může být generován oceňovaným majetkem, dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Hodnota majetku je potom stanovena pomocí dvou kapitalizačních postupů přímé kapitalizace a/nebo analýzy diskontovaného cash flow. V případě ocenění předmětného majetku byla použita metoda přímé kapitalizace. V rámci aplikace metody výnosové znalec provedl průzkum trhu se zaměřením na pronájmy komerčních prostor, konkrétně na administrativní, obchodní, skladové a dílenské prostory. Bylo zjištěno, že roční nájemné za pronájem skladových a výrobních prostor se pohybuje nejčastěji v rozmezí od 600 do 1000 Kč/m 2, především v závislosti na poloze a na technickém stavu nemovitosti. Roční nájemné za pronájem administrativních prostor se pohybuje nejčastěji v rozmezí od 1000 do 1500 Kč/m 2. Obchodní prostory, prostory pro prezentaci (showroom) se pak pronajímají v rozmezí od 1100 do 2000 Kč/m 2. Jedná se o tzv. studené nájemné, poplatky za služby a energie spojené s užíváním nemovitosti jsou placené zvlášť. K datu ocenění jsou míry kapitalizace na nízké úrovni. Hypotéky se u rezidenčních nemovitostí poskytují za sazby mezi 2 a 3%. Míry kapitalizace u komerčních nemovitostí se pohybují mezi 6% a 7%. Při stanovení míry kapitalizace vzal znalec použil míru 7% a vzal v úvahu následující skutečnosti: - budova není v poslední době využívána, což se projevilo zanedbáním běžné údržby - v budově jsou jak skladové a servisní, tak prodejní plochy - nemovitost se nachází na frekventovaném místě s velmi dobrou dostupností Na základě průzkumu trhu a výše uvedených skutečností dospěl znalec k názoru, že obvyklá cena předmětného majetku indikovaná metodou výnosovou je Kč. Výpočty použité při stanovení výše uvedené hodnoty jsou uvedeny v tabulce na následující straně.

10 10

11 11 9. Shrnutí ocenění Aplikací výše uvedených skutečností a předpokladů byly použitím popsaných metod ocenění stanoveny následující indikce ceny obvyklé: Indikace (Kč) Váha (%) Vážený průměr (Kč) Nákladová metoda Výnosová metoda Metoda tržního porovnání Nebyla použita - - Výsledná obvyklá cena Zaokrouhleno Vzhledem k účelu ocenění, kdy je obvyklá cena majetku stanovena pro účely insolvenčního řízení, je při stanovení výsledné ceny obvyklé položena rozhodující váha na metodu výnosovou. C. Závěr Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů dospěl znalec k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku je k datu reprezentována částkou ve výši Kč (třicet jedna milionů tři sta padesát tisíc Kč). Na oceňovaném majetku váznou k datu ocenění zástavní práva, majetek je dále předmětem exekuce a insolvenčního řízení. Při stanovení výše ceny obvyklé nebylo k těmto právům přihlédnuto. V Praze dne Ing. Martin Horčička Soudní znalec a certifikovaný odhadce nemovitého majetku Blattného 2315/ Praha 5 - Stodůlky

12 12 D. Přílohy - výpis z katastru nemovitostí - katastrální mapa - fotodokumentace

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20 Prodejna automobilů Prodejna automobilů

21 21 Servis Servis

22 22 Kanceláře Sociální zázemí

23 23 Celkový pohled Celkový pohled

24 24 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr. 1768/94 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví CENY A ODHADY NEMOVITOSTÍ, zapsaný v seznamu znalců a tlumočníků vedeném Městským soudem v Praze. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /19 znaleckého deníku.