Aspekty revitalizace Brownfieldu

Transkript

1 Aspekty revitalizace Brownfieldu pro konferenci Brownfieldy 2019 Autoři: Jaroslav Kaizr David Mazáček

2 MBA Nemovitosti a jejich oceňování Program MBA Nemovitosti a jejich oceňování byl založen na VŠE v dubnu 2018 a od října přivítal svých prvních 18 studentů napříč realitním sektorem a napříč republikou Cílem programu je přinést praktické vzdělání v oboru nemovitostí a real estate jako celku od nejúspěšnějších expertů v oboru V rámci programu studenti zpracovávají developerský projekt. Pro tento rok bylo vybráno rozsáhlé území určené pro revitalizaci v jenom z krajských měst České republiky. Za spolupráce reprezentace města, studenti MBA vytváří různé scénáře, analýzy a propočty jak toto území co nejlépe využít do budoucna, včetně aspektů budoucího developmentu, jeho financování a řešení vlastnických vztahů v území. Z prací studentů programu MBARE vznikla tato prezentace jednotlivých aspektů revitalizace brownfieldů 2

3 Osnova Program MBARE na Vysoké škole ekonomické Aspekty revitalizace Brownfieldu Finanční modelování P/L developerského projektu 3

4 Aspekty revitalizace brownfieldu Při revitalizaci brownfieldů je nutno řešit několik základních aspektů Stávající využití, stávající územní plán a jeho limity Budoucí nejvhodnější možné využití z pohledu funkce města. Budoucí nejvhodnější využití a možnost jeho ekonomické realizovatelnosti a praktického naplnění Infrastruktura v území a jeho nejbližším okolí Dopady na životní prostředí, možné stávající kontaminace Kulturní nebo industriální dědictví odstranění / zachování stávajících konstrukcí Vlastnická struktura brownfieldu, její sjednocení a nakládání s předmětnými pozemky Financování revitalizace, otázka vstupu jednoho nebo více privátních investorů Časová realizovatelnost projektu a politická kontinuálnost jednání a zvoleného řešení. 4

5 Stávající využití, stávající územní plan a jeho limity Základní otázkou je vhodnost a ekonomičnost stávajícího využití Brownfieldy oproti mnoha svým nevýhodám (často kontaminované a nepřívětivé území města) mají jednu výhodu svoji rozlohu. Většinou se jedná o unikátní příležitost jak revitalizací postavit novou městskou čtvrť, nebo změnit město jako celek včetně zaměření města v ekonomickém měřítku (např. výstavba technologického centra, specializované výroby atd.) Revitalizace brownfieldu pro veřejnost často znamená přetvoření nefunkčního bývalého industriálního celku v nové využití. Přitom tomu nemusí tak být, a po přetvoření může být zachován industriální způsob využití, tedy stejný nebo podobný stávajícímu. Důležité je nejen prozkoumat stávající limity územního plánu pro dané území, ale zhodnotit možnosti a potřeby změny takového územního plánu a časový horizont, který může v takovém případě trvat od 2 do 10 let. Není nutné revitalizovat brownfieldy za každou cenu. Je mnoho z nich, kde v současné době neexistuje žádné lepší využití než stávající (tzn. možná žádné). V takových případech pokud brownfield neohrožuje environmentálně nebo svým technickým stavem okolí je lepší, počkat na vhodnou dobu, než se snažit odstranit brownfield za každou cenu pseudoprojektem, bez ekonomické udržitelnost, který pouze přinese nové problémy V každém případě je ale vhodné řešit to nejdříve otázky konceptu a odstranění kontaminací a jiných ohrožujících faktorů Waltrovka, Praha 5

6 Budoucí nejvhodnější možné využití z pohledu funkce města Při výběru budoucího využití brownfieldu je nutné řešit nejen ekonomickou stránku, ale především naplnění funkcí města Nové řešení brownfieldu musí navazovat na infrastrukturu a na okolní části města, musí poskytovat funkční náplň, které město nemá dostatek. Dle charakteru města a brownfieldu, nová koncepce může svým účelem změnit zaměření celého města např. datové centrum, nové průmyslové odvětví. Může doplnit nedostatečné prostory kulturní využití, administrativní plochy, residenční plochy Revitalizovaný brownfield může být samostatným funkčním celkem, novou samostatnou městskou částí, která v sobě zahrnuje veškeré potřebné funkce pro městský život, ale i tvorbu ekonomické hodnoty. Nebo může být brownfield monofunkční, ale o to musí být více integrovaný do stávající městské urbanizace a propojený s dalšími lokalitami města, zabezpečující komplementární služby. Při revitalizaci je vždy nutné plánovat od samého začátku občanskou vybavenost a její tvorbu a výstavbu od počátku, a nečekat, že občanská vybavenost bude dokončena později. V tomto bodu je nutné si uvědomit, že kvalifikovaná městská samospráva do procesu revitalizace přinese mnohem více než čistě soukromí investor. Je nutná již v tomto kroku spolupráce obou stran investorského pohledu a městské urbanizace. Městské autority mají lepší přehled o potřebách města a na rozdíl od soukromého kapitálu dokáží lépe tyto potřeby upřednostnit na úkor ekonomické výnosnosti. Soukromí kapitál naopak zajistí ekonomickou feasibilitu 6

7 Volba nejvhodnějšího řešení a ekonomická realizovatelnost Ekonomická udržitelnost projektu hraje významnou roli Pro některá využití jako např. technologická centra nebo administrativní celky je nutné mít již zajištěného základního nájemce před začátkem realizace projektu Je nutné si uvědomit i širší aspekty a návaznosti. Hovoříme-li o větších centrech technologií nebo businessu je nutné zvážit příjezdové cesty do města, dostupnost nejbližšího letiště nebo rychlodráhy. Je nutné si uvědomit komparativní výhody místa a města oproti jiným lokalitám a tomu uzpůsobit využití území (např. řeka, výjimečně vysoká kapacita sítí v území, blízkost hlavního silničního tahu, historičnost staveb v území atd.) San Francisco 7

8 Infrastruktura v území a nejbližším okolí Infastrukturou rozumíme nejen dopravní napojení, ale i kapacitu sítí v území. Brownfieldy jako většinou bývalé průmyslové areály mají velké kapacity sítí, ale i tak je nutno prověřit. Dopravní infrastruktura musí umožnit dostatečné kapacity dopravy příjezdů do území pro nové využití bez omezení lokalit v okolí brownfieldu zde často narážíme na problematiku objemu dopravy při zásobování nebo příjezdových cest pro osobní automobily vzhledem k vysokému nárůstu osob pracujících / žijících v území narozdíl od původního průmyslového využití. Významná je i dopravní infrastruktura uvnitř území a u větších brownfieldů napojení na městskou hromadnou dopravu nebo železniční dopravu. Pragovka, Praha 8

9 Dopady na životní prostředí, případná kontaminace Tento aspekt je nutné analyzovat a řešit okamžitě, i v případě, že budoucí koncepce není ještě zcela jasná: a) Kontaminace může ohrožovat stávající okolí brownfieldu nebo může být hrozbou do budoucna (kontaminace podzemní vody nebo vzduchu, popřípadě půdy) b) Odstranění ekologické zátěže může trvat velmi dlouhou dobu a může být finančně náročné c) Odstranění ekologické zátěže může být natolik nákladně, že znemožní ekonomickou návratnost projektu d) Pokud je ekologická zátěž natolik významná, že znemožňuje ekonomickou feasibilitu projektu, není realizace možné bez čerpání dotačních titulů, aplikace do těchto programů a realizace může být velmi zdlouhavá Role státní správy nebo místní samosprávy v tomto bodě je velmi významná. Pouze veřejný sektor dokáže řešit ekologickou zátěž některých lokalit, neboť pro soukromý kapitál jsou náklady tak velké, že realizace nedává ekonomický smysl Revitalizace Brownfieldu (185 akrů) v Parkovou plochu, New Jersey 9

10 Kulturní a industriální dědictví Mnoho brownfieldů představuje cenné historické a kulturní dědictví. A přesto, že je ekonomicky často levnější a stavebně jednodušší odstranit původní konstrukce a stavby a nahradit je stavbami novými, vždy by se mělo posoudit maximální možné množství historických staveb, které je možné zachovat a za jakých podmínek. Některé stavby vzhledem k jejich technickému stavu zachovat nelze, jiné ano a pouze změnit jejich funkci nebo je výrazně upravit, nebo použít jejich fragmenty jako součást staveb nových. Ostrava, Stará jatka Dolní Vítkovice Vizualizace Masarykovo nádraží Heidelberg 10

11 Vlastnická struktura brownfieldu Pokud brownfield není vlastněn městem, je nutné vykoupit předmětné pozemky, domluvit se se všemi vlastníky. Je nutné znát finanční představy a potřeby všech zúčastněných stran. Je nutné znát práva třetích stran k pozemkům a stavbám (zástavní práva, věcná břemena atd.). Zástavní práva společně s úvěrovými smlouvami často napoví hodně o minimální akceptovatelné ceně pro majitele pozemků. Je nutné řešit nabytí formou Asset Deal nebo Share Deal a daňové konsekvence Vždy je možnost místo výkupu přímo zvolit strukturu JV (joint-venture) Nabízí semožnost JV se stávajícími vlastníky, které sníží kapitálovou náročnost A nebo JV s novým investorem, který není vázán legislativou pro veřejné orgány a jednání s vlastníky brownfieldu je tak pro něj jednodušší a rychlejší 11

12 Financování revitalizace Dle našeho názoru role veřejného sektoru je určování využití, určení mantinelů, zásah v rovině, která je pro soukromý sektor nerealizovatelná (kontaminace, vlastnice vztahy), ale developerem v rámci výstavby by měl být soukromý sektor. Veřejný sektor by měl připravit co nejvíce území pro budoucí investory a developery. Zvážit zda území zpřístupnit pro investici jednoho developera nebo více investorů, koordinace jejich investičních záměrů a stanovit jasné mantinely i strukturu využití území. Kromě vlastního prodeje pozemků se nabízejí i varianty JV nebo PPP projektů. Město by samo mělo developovat pouze veřejně prospěšné stavby, jako například parky v oblasti brownfieldů. 12

13 Osnova Program MBARE na Vysoké škole ekonomické Aspekty revitalizace Brownfieldu Finanční modelování P/L developerského projektu 13

14 P/L Projektu Profit Loss Statement zahrnuje řadu nákladů, stavební náklady jsou pouze částí z nich. Náklady akvizici, náklady na poradce, daň z převodu nemovitostí, Title insurance 15-25% Příjmy z pronájmu prostor Příprava projektu: projekční práce, průzkumy, inženýring 10% Příjmy z prodeje jednotek nebo projektu Stavební náklady, TDI, QS, QC 50-60% Finanční náklady, úroky, bankovni poplatky, Corporate Governance 5-10% Marketingové náklady, agenti při pronájmu nebo prodeji uvedené hodnoty % jsou pouze orientační Daňové náklady 4-7% 4-7% 14

15 Kontakty Jaroslav Kaizr E: David Mazáček E: 15