Znalecký posudek č /2015

Transkript

1 Ing. Bc. Ewa Hradil, znalec Otrokovice, Moravní 6224 mobil: Znalecký posudek č /2015 o obvyklé ceně podílu na nemovitostech pozemcích parcelní číslo 274/5, 289/2 a 290 v katastrálním území Ráj, obci Karviná, okrese Karviná. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město Minská Brno Usnesení č.j. 97 EX 5637/ ze dne Účel posudku: ocenění podílu na nemovitostech v exekučním řízení Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní Otrokovice Posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních listinná podoba a 1x v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 26. ledna 2015

2 A. Nález 1. Znalecký úkol : Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora, exekuční řízení č.j. 97 EX 5637/ Úkolem znalce je: ocenění podílu na nemovitostech se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitosti znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s nimi byly užívány. Předmětem ocenění jsou nemovitosti podíl ve výši id. ½ na pozemcích parcelní číslo 274/5 orná půda, parcelní číslo 289/2 lesní pozemek a parcelní číslo 290 ostatní plocha, neplodná půda v katastrálním území Ráj, obci Karviná, okrese Karviná. 2. Informace o nemovitosti : Kraj Okres Obec Katastrální území : Moravskoslezský : Karviná : Karviná : Ráj 3. Podklady pro vypracování ocenění : 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Ráj LV č. 142 ze dne ) Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz, 3) Vlastní databáze nemovitostí a spolupracujících znalců. 4) Mapa obce a okolí 5) Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. 6) Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří a internetových serverů. 4. Použitá literatura : A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno Metody zjištění hodnoty : Úkolem znalce je provést ocenění nemovitostí obvyklou (tržní) cenu nemovitostí, jež je definována v 2 odst. 1 věta druhá a další zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určuje se porovnáním. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (= obecné, tržní) ceny použita následující metodika : Administrativní cena Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 441/2013 Sb.). Výnosová cena Výnos z nájmu zemědělské půdy je v ČR tak nízký, že neodpovídá skutečné hodnotě pozemků, tato situace je trvale udržována především nástroji státu. Metoda nebude aplikována

3 Srovnatelná cena Srovnatelná cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů případně nabídek obdobných typu nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Je třeba vycházet z průzkumu trhu a znalostí srovnatelných realizovaných prodejů. Obvyklá cena Závěrečný odborný odhad ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 6. Vlastnické a evidenční údaje : Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 142 je paní Kateřina Panduráková, nar. dne id. ½ bytem Havířov, Dělnická 561/22 vlastníkem podílu ve výši id. ½ na oceňovaných nemovitostech pozemcích parcelní číslo 274/5 orná půda o výměře 7361,0 m 2, parcelní číslo 289/2 lesní pozemek o výměře 2611,0 m 2 a parcelní číslo 290 ostatní plocha, neplodná půda o výměře 1531,0 m 2 v katastrálním území Ráj, obci Karviná, okrese Karviná. 7. Věcná břemena, zátěže : Věcná břemena na oceňovaném majetku neváznou. Na nemovitostech váznou finanční závazky, které se do ceny dle tohoto posudku nepromítají. 8. Základní popis : Místní část Karviná Ráj, často označovaná jako Karviná 4, je součástí okresního města a náleží pod Moravskoslezský kraj. Jedná se o předměstí Karviné, které se nachází v těsném sousedství centra Karviné. Od jihu je místní část Ráj lemována řekou Olše, východně se nachází česko-polská hranice. Od krajského města Ostravy je vzdálena cca 18 km východním směrem. Městská část Karviné Ráj je rezidenční oblastí, najdeme zde rodinné domy dále od centra Karviné, blíže k centru pak také bytové, především panelové domy. Dohromady s městskou částí Mizerov zde žije přibližně polovina obyvatel města Karviné s celkového počtu lidí. Pozemky parcelní číslo 274/5, 289/2, 290 leží v nerezidenční jižní částí Ráje v těsné blízkosti řeky Olše. Pozemek parcelní číslo 290 je porosten náletovými křovinami, pozemek parcelní číslo 289/2 ač evidovaný jako lesní je bezlesím, pozemek parcelní číslo 274/5 orná půda není obhospodařován, leží ladem a je zatravněn. Kopie katastrální mapy Pozemky parcelní číslo 274/5, 289/2 a 290 leží na východ od koryta řeky Olzy, k.ú. Ráj, obec Karviná - 3 -

4 Na pozemku evidovaném jako orná půda v blízkosti pozemku lesního stojí sloup vysokého napětí, je zřejmé, že ač v lokalitě je zájem o stavební místa posuzovaná plocha nemůže být užívaná k jiným účelům než zemědělským, přitom zatím území leží ladem a není předmětem nájemního vztahu. Užívány nejsou ani sousední parcely, ač jsou rovněž evidované jako zemědělské, území je zapleveleno náletovými porosty a tedy nájemci subjekty hospodařící v místě nemají o plochu, kterou nelze užívat ke svému účelu, zájem. Obsah ocenění 6 zemědělské pozemky a neplodná půda 7 lesní pozemek B. Posudek : 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. 6 Pozemky zemědělské a ostatní plocha parcelní číslo 290 a 274/5 k.ú. Ráj id. ½ parc. číslo výměra BPEJ jed. cena úprava úprava jedn. cena podíl celkem m2 - Kč/m Kč/m2 Kč/m2 - Kč prům. 7, % 15,32 5,745 0, ,03 274/ , % 8,88 13,32 0, , Cena podílu na pozemcích ,29 7 lesní pozemky parcelní číslo 289/2, k.ú. Ráj podíl id. ½ Plocha pozemku p.č. 289/ ,0 m2 Jednotková cena dle skutečného užití neplodná půda..1,92 Kč/m2 Cena podílu na pozemku: 2611*5,76*0, ,70 Kč Administrativní cena dle cenového předpisu č. 199/2014 Sb. - rekapitulace cen: zemědělský pozemek, ost. plocha k.ú. Ráj id. ½ = ,30 Kč lesní pozemek - bezlesí, k.ú. Ráj id. ½ = 7.519,70 Kč Cena podílu ve výši id. ½ = ,00 Kč Administrativní cena podílů na pozemcích ke dni ocenění (zaokrouhleno) ,00 Kč 2. Zjištění hodnoty nemovitosti metodou porovnání Předmětem ocenění je podíl na pozemcích v katastrálním území Ráj - pozemek parcelní číslo 290 je zaplevelený křovinami (břeh vodního toku), pozemek parcelní číslo 289/2 evidovaný jako lesní je bezlesím, pozemek parcelní číslo 274/5 orná půda není využívána k hospodářským účelům a navíc je zde umístěn sloup nadzemního vedení VVN. Je zřejmé, že území není vhodné k zastavění, není užíváno nájemní způsobem k hospodářským účelům a navíc předmětem ocenění je jen podíl z celku, ač se jedná o polovinu bude i tato skutečnost mít významný a opět snižující vliv na dosažitelnou tržní cenu. V nabídkách realitních kanceláří v okolí nenajdeme srovnatelnou nemovitost, prodej břehu řeky v lokalitě, kde zemědělské pozemky nejsou využívány ke svému účelu, neboť jsou zapleveleny náletovým porostem a tedy není z nich žádný hospodářský užitek je tržně zcela nezajímavý. Posuzované parcely mají celkovou rozlohu větší než 1 ha a je nutno zohlednit skutečnost, že pozemky spolu sousedí. Území je tržně zcela nezajímavé, nelze předpokládat, že by se našel zájemce, pokud tato nebude blízká ceně v souladu s faktickým užitím plochy a tedy jako neplodná půda. Pak jednotková cena činí cca 5,70 Kč/m2 a i za tuto symbolickou cenu bude podíl na pozemcích jen velmi těžko obchodovatelný. S ohledem na výše uvedené určuji cenu podílu na oceňovaných pozemcích metodou srovnání a analýzy situace ve výši Cena podílu na nemovitostech metodou analýzy situace (zaokrouhleno) = ,00 Kč - 4 -

5 C) Závěr : Administrativní cena ,00 Kč Porovnávací hodnota nemovitostí ,00 Kč Obvyklou cenu podílu ve výši id. ½ na posuzovaných nemovitostech, tj. pozemcích parcelní číslo 274/5, 289/2 a 290 evidovaných na LV č. 142 vedeném pro katastrální území Ráj, obec Karviná, okres Karviná vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák.č.151/97 Sb. v platném znění určuji ve výši Slovy : třicettisíc korun českých ,00 Kč V Otrokovicích, dne 26. ledna 2015 Vypracoval: Ing. Bc. Eva Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2015 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 18/15. Letecký snímek lokality šipka lokalizuje sloup VVN na pozemku orné půdy, k.ú. Ráj, obec Karviná, území je nezastavitelné - 5 -

6 List vlastnictví - 6 -