Znalecký posudek č /2018 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí

Transkript

1 Znalecký posudek č /2018 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně podílu na nemovité věci pozemku parcelní číslo 5585 v katastrálním území Pavlov u Dolních Věstonic, obci Pavlov, okrese Břeclav Objednatel posudku: Exekutorský úřad Olomouc Dr. Milady Horákové 496/ Olomouc Usnesení č.j. 196 EX 1865/11 61 ze dne Účel posudku: stanovení obvyklé ceny podílu na nemovité věci v exekučním řízení Podle stavu ke dni (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Tyršova 1276/ Holešov Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních v listinné podobě a 1 v elektronické podobě prostřednictvím datové schránky. V Holešově, dne 24. dubna

2 Obsah: A. Nález 1. Znalecký úkol 3 2. Informace o nemovité věci 3 3. Podklady pro vypracování posudku 3 4. Použitá literatura 3 5. Metody zjištění hodnoty 3 6. Vlastnické a evidenční údaje 4 7. Věcná břemena, závazky a omezení 4 8. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko 4 9. Základní popis lokality Kopie katastrální mapy 5 str. B. Posudek 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá 6 C. Rekapitulace 8 D. Přílohy 8 2

3 A. Nález: 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne č.j. 196 EX 1865/ Úkolem znalce je: ocenění podílu na nemovité věci se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejích součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitá věc znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění je podíl velikosti id. 1/35 na nemovité věci pozemku parcelní číslo 5585 orná půda v katastrálním území Pavlov u Dolních Věstonic, obci Pavlov, okrese Břeclav. 2. Informace o nemovité věci: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: 3. Podklady pro vypracování ocenění: Dodané zadavatelem: Jihomoravský Břeclav Pavlov Pavlov u Dolních Věstonic 1) Usnesení soudního exekutora ze dne Zjištěné znalcem: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Pavlov u Dolních Věstonic, LV č. 71 ze dne informativní 2) Mapa okolí a obce včetně panoramatických pohledů na oceňovanou nemovitou věc 3) Informace o obci a okolí z internetových serverů 4) Kopie katastrální mapy, ortofoto dle cuzk.cz 5) Místní šetření provedené znalcem dne , fotodokumentace 6) Malý lexikon obcí ) Vlastní databáze nemovitostí a informace spolupracujících znalců 8) Informace a sdělení získané z místních realitních kanceláří, obecního úřadu a jiných subjektů 4. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno D. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha Metody zjištění hodnoty: a) Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. V této části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu Vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb. b) Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění: 3

4 ...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nelze opomenout ani zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. Postup pro oceňování pozemků porovnávacím způsobem: Na základě skutečného užití oceňovaného pozemku bude zjištěna cena obdobných prodaných pozemků, pokud toto nebude možné tak cena nabídek obdobných pozemků, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, tedy stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců. U nabídkových cen je možné použít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u pozemků: lokalita, účel užití, vybavenost, velikost, komerční využití, charakter a úroveň zastavěnosti, právní stav a zohlednění věcných práv. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 až 3, vyjadřující míru shody s oceňovaným pozemkem a určí se základní cena, jako vážený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohu pozemku, vlastnické vztahy, právní vztahy a další širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu snížit nebo zvýšit až o 20%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z již realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku. 6. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 71 je pan Tomáš Maňák, nar. dne id. 1/35 trvale bytem Přerov, Kojetínská 1946/38 vlastníkem podílu velikosti id. 1/35 na oceňované nemovité věci pozemku parcelní číslo 5585 orná půda o celkové výměře 7469,0 m 2 v katastrálním území Pavlov u Dolních Věstonic, obci Pavlov, okrese Břeclav. 7. Věcná břemena, závazky a omezení: Dle listů vlastnictví neváznou na oceňované nemovité věci žádná věcná břemena, ani omezení vlastnického práva. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitých věcí dle tohoto posudku nezahrnují. Převod podílu na nemovité věci nepodléhá odvodu DPH. 8. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko: Jedná se o zemědělskou půdu, přírodní živly tuto plochu neohrožují. Radonové riziko se nevyhodnocuje. 4

5 9. Základní popis lokality: Obec Obec Pavlov patří územně do okresu Břeclav a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Mikulov. Obec se rozkládá asi devět kilometrů severně od Mikulova a asi dvacet jedna kilometrů severozápadně od Břeclavi. Na území této obce má hlášeno trvalý pobyt 580 obyvatel (Malý lexikon obcí 2017). Obec Pavlov leží v průměrné výšce 245 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 1303 ha. Obec je významnou vinařskou lokalitou. Posuzovaná nemovitá věc Předmětem ocenění je podíl na pozemku evidovaném jako orná půda. Pozemek se nachází v oblasti rozsáhlých vinic situovaných jihovýchodně od zastavěného území obce, je však obhospodařován dle evidence, jako orná půda. Pozemek je aktivně obhospodařován nájemním způsobem. Dle veřejného registru půdy je jako nájemce evidována společnost Zemědělské družstvo Bulhary, nájemní smlouvy však nebyly objednatelem znalci předloženy. V případě zemědělské půdy jde o parcelu bonitovanou půdně ekologickou jednotkou, nejsou zde uplatněny přirážky k ceně zemědělské půdy, zároveň nebyly zjištěny skutečnosti pro aplikaci srážek se základní ceny. Pozemek je užívány v souladu s evidencí. Obsah ocenění: a) 6 zemědělský pozemek parcelní číslo 5585 v katastrálním území Pavlov u Dolních Věstonic, obci Pavlov, okrese Břeclav, podíl id. 1/ Kopie katastrální mapy: Pozemek zapsaný na LV č. 71 vedeném pro katastrální území Pavlov u Dolních Věstonic, obec Pavlov, okres Břeclav. 5

6 B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. a) 6 zemědělský pozemek parcelní číslo 5585 v katastrálním území Pavlov u Dolních Věstonic, obci Pavlov, okrese Břeclav, podíl id. 1/35 Ocenění zemědělského pozemku dle 6 vyhlášky: Pozemek parcelní číslo 5585 Obec Katastrální území Kraj Velikost podílu Počet obyvatel Malý lexikon obcí 2017 Přirážky dle přílohy č. 5 vyhlášky bez přirážek Srážky dle přílohy č. 5 vyhlášky bez srážek Plocha celkem m 2 Pavlov Pavlov u Dolních Věstonic Jihomoravský 1/ ,00% 0,00% 7 469,0 Parcelní číslo Výměra (m 2 ) BPJE Základní cena (Kč/m 2 ) Upravená cena (Kč/m 2 ) CP = ZC * P * podíl ,95 9, ,33 Cena podílu na pozemku CP (Kč) 2 123,33 Administrativní cena podílu na nemovité věci ke dni ocenění (zaokrouhleno) 2.120,00 Kč 2. Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá Předmětem ocenění je podíl na pozemku evidovaném jako orná půda v katastrální území Pavlov u Dolních Věstonic, obci Pavlov, okres Břeclav. Pozemek orná půdy je průměrné zemědělské kvality, a nachází se v oblasti rozsáhlých vinic, pozemek je aktivně obhospodařován nájemním způsobem. Analýza trhu: Uskutečněné prodeje obdobných pozemků v místě a okolí: Prodej č. 1 Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: Číslo řízení: V-7332/ Popis: Uskutečněný prodej pozemku zemědělské půdy v sousedním katastrálním území. Celková plocha pozemku byla 4.833,0 m 2, celková sjednaná cena činila ,00 Kč. Cena: 25,00 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 obdobná nemovitá věc v sousedním katastrálním území Prodej č. 2 Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: Číslo řízení: V-10161/ Popis: Uskutečněný prodej podílů na pozemcích zemědělské půdy ve stejném a sousedním katastrálním území. Celková plocha pozemku byla 4.036,0 m 2, celková sjednaná cena činila ,00 Kč. Cena: 18,58 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 obdobná nemovitá věc ve stejném katastrálním území 6

7 Vyhodnocení základní ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů prodejů: Uznačení Cena Kč za m 2 Objektivizační koeficient Bodové zhodnocení dle míry shody Upravená cena Kč za m 2 Prodej č. 1 25,00 1, ,00 Prodej č. 2 18,58 1, ,58 Vážený průměr základních cen v Kč za m 2 Úprava základní ceny: 1. Poloha pozemku vzhledem k jeho konkrétnímu účelu využití (hodnocení 0,8 1,2) Zemědělský pozemek se nachází v lokalitě rozsáhlých vinohradů, a je aktivně obhospodařován. Poloha je k tomuto účelu vhodná, s dobrým přístupem. 2. Vlastnické vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Pozemky jsou v podílovém vlastnictví. 3. Právní vztahy (hodnocení 0,8 1,2) K pozemkům je veden nájemní vztah. Nebyla zjištěna žádná další omezení. 4. Širší vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Pozemky nespadají pod zvláštní ochranu z hlediska životního prostředí. Nejsou známy žádné omezující vlastnosti jejich užívání. Zemědělská kvalita je průměrná. Vážený průmer upravených základních cen (Kč/m2) 21,15 Číslo faktoru Název faktrou Hodnota faktoru 1 Poloha pozemku 1,00 2 Vlastnikcé vztahy 0,98 3 Právní vztahy 1,00 4 Širší vztahy 1,00 Upravená základní cena v Kč za m 2 20,73 Základní upravená cena dle metody srovnání je 20,73 Kč/m 2. Určení obvyklé ceny: Hlavními vstupními daty pro určení ceny zemědělské půdy, která je v daném čase a místě obvyklá, bude administrativní cena, cena určená porovnáním a průměrná cena zemědělské půdy v katastru dle platného cenového věstníku. Konkrétně tedy cena administrativní ve výši 9,95 Kč/m 2, cena srovnávací ve výši 20,73 Kč/m 2 a cena dle platného cenového věstníku v katastru 12,71 Kč/m 2. Při zohlednění všech těchto skutečnosti určuji obvyklou jednotkovou cenu posuzovaných pozemků ve výši 21,00 Kč/m 2, tedy celkem ,00 Kč, za podíl velikosti id. 1/35 tedy 4.481,40 Kč. S ohledem na výše uvedené určuji cenu v místě a čase obvyklou za podíl na posuzované nemovité věci ve výši: Obvyklá cena podílu na nemovité věci ke dni ocenění id. 1/ ,00 Kč 21,15 7

8 C. Rekapitulace: Administrativní cena podílu na nemovité věci id. 1/ ,00 Kč Obvyklá cena podílu na nemovitých věcech id. 1/ ,00 Kč Obvyklou cenu podílu o velikosti id. 1/35 na posuzované nemovité věci zapsané na LV č. 71, tj. na pozemku parcelní číslo 5585 orná půda v katastrálním území Pavlov u Dolních Věstonic, obci Pavlov, okrese Břeclav vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy: čtyřitisícečtyřistaosmdesát korun českých 4.480,00 Kč Při roční výpovědní lhůtě cena závady nájemního vztahu k podílu a pozemku činí 85,00 Kč, slovy: osmdesátpětkorun českých. V Holešově, dne 24. dubna 2018 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2018 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 94/18. D. Přílohy: Mapové podklady: Kopie katastrální mapy podložená ortofotem s pozemkem parcelní číslo 5585 v katastrálním území Pavlov u Dolních Věstonic, obec Pavlov, okres Břeclav. 8

9 Fotodokumentace: Pohled na pozemek parcelní číslo 5585 v katastrálním území Pavlov u Dolních Věstonic, obec Pavlov, okres Břeclav. Výpis z katastru nemovitostí: 9