ÚZEMNÍ STUDIE ŽAMBERK lokalita Pod Žirafou

Transkript

1 ÚZEMNÍ STUDIE ŽAMBERK lokalita Pod Žirafou Město Žamberk Masarykovo náměstí Žamberk srpen 2015

2 ÚZEMNÍ STUDIE ŽAMBERK lokalita Pod Žirafou textová část územní studie návrh k veřejnému projednání Podle zákona č. 183 / 2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu, v platném znění, vyhlášky č. 500 / 2006 Sb. o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti, v platném znění, a vyhlášky č. 501 / 2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území, v platném znění. Zpracovatel územně plánovací dokumentace: URBAPLAN s.r.o. zastoupená Ing. arch. Milanem Faltou, jednatelem společnosti Komenského Hradec Králové 1 info@urbaplan.cz tel.: IČO: datum: VIII zakázka č.: 0517_Žamberk ÚS, Pod Žirafou označení SoD: 01/15/UBN Odpovědný projektant: Ing. arch. Milan Falta autorizovaný architekt ČKA Vypracoval: Ing. arch. Milan Falta autorizovaný architekt ČKA Hana Martínková Pořizovatel územně plánovacího podkladu: Městský úřad Žamberk oddělení územního plánování Masarykovo náměstí Žamberk URBAPLAN s.r.o. 2

3 OBSAH TEXTOVÉ ČÁSTI ÚZEMNÍ STUDIE A. Úvod A.1. Výchozí informace A.2. Seznam vstupních podkladů B. Vymezení a specifikace území B.1. Širší vztahy B.2. Vymezení řešeného území B.3. Charakteristika řešeného území, základní hodnoty a limity využití B.4. Požadavky vyplývající z územního plánu C. Urbanistická koncepce C.1. Návrh urbanistické koncepce včetně prvků regulace C.2. Zásady regulace zástavby C.3. Návrh řešení dopravy C.4. Technická infrastruktura C.5. Řešení zeleně, ochrana životního prostředí C.6. Návrh etapizace realizace SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK KÚ KZ KZP PD RD ÚAP ÚP VPO VPS katastrální území koeficient zeleně koeficient zastavěné plochy podlažnost rodinný dům územně analytické podklady územní plán veřejně prospěšné opatření veřejně prospěšná stavba URBAPLAN s.r.o. 3

4 A. ÚVOD A.1. VÝCHOZÍ INFORMACE Územní studie je zpracována na základě objednávky Města Žamberk. Vypracování územní studie je uloženo územním plánem Žamberk, který byl Zastupitelstvem města Žamberk vydán 18. února 2014 a nabyl účinnosti 6. března Řešené území leží na jihovýchodním okraji města, poblíž hranice s obcí Lukavice. Tato studie detailně pojednává velkou zastavitelnou plochu ZB 1. Funkční využití této plochy je bydlení v rodinných domech městské a příměstské. Zároveň bude řešena i zastavitelná plocha ZO 1, jejíž funkční využití je občanská vybavenost komerční zařízení malá a střední, a to včetně souvisejícího koridoru dopravní infrastruktury ZDk9. Výměra plochy ZB 1 je cca 8,8 ha, celková výměra řešeného území je cca 9,7 ha. A.2. SEZNAM VSTUPNÍCH PODKLADŮ Katastrální mapa; ortogonální fotografie; orientační výškopis; Územní plán Žamberk; ÚAP ORP Žamberk; Předběžné konzultace s některými správci sítí; B. VYMEZENÍ A SPECIFIKACE ÚZEMÍ B.1. ŠIRŠÍ VZTAHY Město Žamberk se nachází v severovýchodní části Pardubického kraje, poblíž hranice s Královéhradeckým a Olomouckým krajem. Městem prochází komunikace I. třídy č. 11. Žamberk leží vzdušnou čarou 50 km od Pardubic a 47 km od Hradce Králové. Žamberk plní roli obce s pověřeným obecním úřadem (POÚ) pro 12 okolních obcí a zároveň má funkci obce s rozšířenou působností (ORP) pro 27 měst a obcí. Žamberk je také sídelním městem pro Sdružení obcí Orlicko, které bylo založeno v roce 1992 jako Sdružení obcí a měst Orlice (dnešní název platí od roku 2001). Město je prostřednictvím Sdružení obcí Orlicko členem Místní akční skupiny Orlicko a Euroregionu Glacensis. Trvalý pobyt na území města má hlášeno cca obyvatel. URBAPLAN s.r.o. 4

5 Žamberk leží na celostátní železniční trati č. 021 Týniště nad Orlicí Letohrad, která navazuje na trať č. 020 do Hradce Králové a Velkého Oseka a v Letohradě je propojena pomocí tratě č. 024 s hlavní koridorovou tratí č. 010 Česká Třebová Ústí nad Orlicí Choceň Pardubice Kolín. Z dopravně-geografického hlediska lze polohu Žamberka hodnotit jako vcelku exponovanou. Přítomnost komunikace I. třídy, hustá síť silnic nižších tříd, napojení na celostátní železnici, přítomnost veřejného vnitrostátního letiště a blízkost hierarchicky nadřazených i srovnatelných center osídlení posilují dobré předpoklady pro rozvoj města (širší nabídka pracovních příležitostí a služeb aj.). B.2. VYMEZENÍ ŘEŠENÉHO ÚZEMÍ Řešené území leží na jihovýchodním okraji města, poblíž hranice s obcí Lukavice. Má trojúhelníkový tvar vymezený zastavěným územím podél ulic Sokolovská a 28. října. Jižní hranici lokality tvoří plocha smíšená nezastavěného území přírodní, zemědělská a sportovně-rekreační. Tato studie podrobně řeší velkou zastavitelnou plochu ZB 1. Funkční využití této plochy je Bydlení v rodinných domech, městské a příměstské, a to včetně přilehlé zastavitelné plochy ZO 1, jejíž funkční využití je Občanská vybavenost komerční zařízení malá a střední. Součástí řešeného území je i koridor dopravní infrastruktury ZDk9. Výměra plochy ZB 1 je cca 8,8 ha, celková výměra řešeného území je cca 9,7 ha. B.3. CHARAKTERISTIKA ŘEŠENÉHO ÚZEMÍ, ZÁKLADNÍ HODNOTY A LIMITY VYUŽITÍ Předmětná lokalita je vklíněna mezi rodinné domy při ulicích 28. října a Sokolovská a objekt kotelny s komínem, který spolu s namalovanou 50m velkou žirafou tvoří dominantu celé oblasti. Území je v současné době nezastavěné, zemědělsky neobdělávané a má charakter kulturní krajiny, respektive louky a pastvin, a to prakticky bez vzrostlé zeleně. Celá oblast je mírně zvlněná tak, že terén spáduje od výše zmíněných ulic směrem do středu řešeného území, kde vytváří údolní nivu, kterou je kompaktní město propojeno s volnou krajinou. V severní části této údolnice se pod příkrým svahem s kompozicí stromů nachází prameniště (mokřad). Limitujícím faktorem pro využití území pro výstavbu rodinných domů je kromě ochrany přírodních hodnot také omezená možnost napojení na dopravní infrastrukturu, konfigurace terénu a přítomnost sítí technické infrastruktury. Obr. 01: Pohled na řešené území od jihozápadu Obr. 02: Pohled na řešené území od jihovýchodu URBAPLAN s.r.o. 5

6 B.4. POŽADAVKY VYPLÝVAJÍCÍ Z ÚZEMNÍHO PLÁNU BYDLENÍ V RODINNÝCH DOMECH MĚSTSKÉ A PŘÍMĚSTSKÉ - BI Hlavní využití: - bydlení v rodinných domech Přípustné využití: - pozemky, stavby a zařízení pro bydlení v rodinných domech - stávající objekty individuální rekreace - pozemky, stavby a zařízení OV veřejné infrastruktury městského významu - pozemky, stavby a zařízení komerčního občanského vybavení místního významu - pozemky, stavby a zařízení nerušících služeb, drobné a řemeslné výroby a nerušící výroby - pozemky, stavby a zařízení veřejných prostranství, veřejné a soukromé zeleně - pozemky, stavby a zařízení dopravní infrastruktury pro obsluhu lokalit - pozemky, stavby a zařízení technické infrastruktury pro obsluhu řešeného území - pozemky, stavby a zařízení pro ochranu území (protipovodňová, protierozní opatření apod.) Podmíněně přípustné využití: - pozemky, stavby a zařízení pro bydlení v bytových domech tam, kde to připouští podmínky využití jednotlivých zastavitelných ploch stanovených v kapitole 3 (ZB1, ZB3) - bytové domy ve stabilizovaných plochách za podmínky, že nebude zvyšována jejich podlažnost - pozemky, stavby a zařízení komerční občanské vybavenosti městského významu za podmínky, že svým provozováním a kapacitou nenaruší užívání staveb, pozemků a zařízení ve svém okolí, nesníží kvalitu okolního prostředí a nezvýší dopravní zátěž v lokalitě nad přípustnou míru - další pozemky, stavby a zařízení za podmínky, že nesnižují kvalitu prostředí a pohodu bydlení ve vymezené ploše, jsou slučitelné s bydlením a slouží zejména obyvatelům v dané lokalitě Nepřípustné využití: - pozemky, stavby a zařízení pro průmyslovou a zemědělskou výrobu - pozemky, stavby a zařízení pro čerpací stanice pohonných hmot, kapacitní veřejná parkoviště, plochy pro odstavování nákladních vozidel, kapacitní stavby pro odstavování vozidel (s výjimkou stávajících řadových garáží jako dosavadní využití) - další stavby, zařízení a činnosti, které snižují kvalitu prostředí a pohodu bydlení ve vymezené ploše, či nejsou slučitelné s bydlením Podmínky prostorového uspořádání a ochrany krajinného rázu: - novostavby a změny stávajících staveb budou respektovat stávající urbanistickou strukturu, výškovou hladinu okolní zástavby a v lokalitě obvyklé intenzity zástavby pozemků; odborné odůvodnění návrhu bude požadováno u staveb výrazně se svým řešením odlišujících od okolní zástavby URBAPLAN s.r.o. 6

7 OBČANSKÁ VYBAVENOST KOMERČNÍ ZAŘÍZENÍ MALÁ A STŘEDNÍ - OM Hlavní využití: - občanské vybavení komerčního charakteru malého a středního rozsahu Přípustné využití: - pozemky staveb a zařízení občanské vybavenosti komerčního charakteru (nové stavby pro obchodní prodej s jednotlivou prodejní plochou nepřesahující 500 m 2 ) - pozemky staveb a zařízení občanské vybavenosti, která je součástí veřejné infrastruktury - pozemky veřejných prostranství, veřejné, vyhrazené a ochranné zeleně - pozemky, stavby a zařízení dopravní a technické infrastruktury pro obsluhu řešeného území - pozemky, stavby a zařízení pro ochranu území (protipovodňová, protierozní opatření apod.) Podmíněně přípustné využití: - stavby pro bydlení, pokud se jedná o bydlení majitelů nebo správců areálu, služební byty, - resp. za podmínky přímé funkční a prostorové vazby na provoz areálu - nové stavby pro služby a obchodní prodej s jednotlivou prodejní plochou přesahující 500 m 2, pokud budou situovány v zastavitelných plochách ZO1, ZO2 - čerpací stanice pohonných hmot za podmínky situování v zastavitelných plochách ZO2 a za podmínky, že zóna havarijního plánování nezasáhne obytnou zástavbou Nepřípustné využití: - stavby, zařízení a činnosti, které budou v rozporu s využitím hlavním, přípustným a podmíněně přípustným Podmínky prostorového uspořádání a ochrany krajinného rázu: - novostavby a změny stávajících staveb budou respektovat stávající urbanistickou strukturu, výškovou hladinu okolní zástavby a v lokalitě obvyklé intenzity zástavby pozemků URBAPLAN s.r.o. 7

8 DOPRAVNÍ INFRASTRUKTURA - SILNIČNÍ - DS Hlavní využití: - plochy a koridory pozemních komunikací, pokud nejsou součástí jiných funkčních ploch, plochy dopravy v klidu a dalších zařízení dopravy neliniového charakteru Přípustné využití: - pozemky, stavby a zařízení silnic včetně pozemků součástí komunikací (odvodnění komunikací, zářezy, násypy, opěrné a zárubní zdi, mosty, stavby protihlukové ochrany apod.) - pozemky, stavby a zařízení místních a účelových komunikací včetně pozemků součástí komunikací - pozemky, stavby a zařízení pro dopravu v klidu (odstavné a parkovací plochy) - pozemky, stavby a zařízení pro veřejnou dopravu (zastávky veřejné autobusové dopravy a jejich vybavení) - komunikace pro pěší a cyklisty - pozemky, stavby a zařízení železniční dopravy včetně pozemků a staveb souvisejících - zeleň na dopravních plochách - pozemky, stavby a technické infrastruktury - pozemky, stavby a zařízení pro ochranu území (protipovodňová, protierozní opatření apod.) Podmíněně přípustné využití: - pozemky, stavby a zařízení pro čerpací stanice pohonných hmot - pouze zařízení stávající nebo umístěná v plochách dopravních koridorů silnic dle podrobnější dokumentace, a to až po definitivním umístění vlastní komunikace - pozemky, stavby a zařízení pro individuální garáže za podmínky jejich situování ve stabilizovaných plochách označených Plochy dopravní infrastruktury silniční garáže, DS1; v plochách DS1 je možné umístit zařízení drobné a řemeslné výroby a nerušící výroby - pozemky, stavby a zařízení pro terminál autobusové dopravy včetně služeb pro cestující pouze ve stabilizované ploše DS v ulici Divišova - v rámci koridorů ZDk1, ZDk2, ZDk3 po stabilizaci trasy (tedy min. po vydání územního rozhodnutí) na příslušné komunikace je možno zbývající plochu koridoru využít shodně jako funkční plochu sousedící s vymezeným koridorem Nepřípustné využití: - jiné využití, než je uvedeno jako hlavní, přípustné a podmíněně přípustné URBAPLAN s.r.o. 8

9 C. URBANISTICKÁ KONCEPCE C.1. NÁVRH URBANISTICKÉ KONCEPCE VČETNĚ PRVKŮ REGULACE Navrhovaná urbanistická koncepce vychází z tvaru a morfologie předmětné lokality a celkového charakteru prostředí, které vybízí k návrhu organičtější struktury zástavby s kompozičně svébytným pojetím. Studie navrhuje vytvoření části sídla mající svojí identitu, která se snaží navázat na celek města i sousední volnou krajinu. Hlavními zásadami územní studie je vytvoření urbanizovaného prostředí, které bude v rovnováze s přírodními hodnotami místa. Hlavní myšlenkou je definování základní uliční sítě, která plně reflektuje terénní rozmanitost lokality. Křivočaré obslužné komunikace budou propojeny lineárnějšími obytnými ulicemi, čímž dojde k vytvoření výchozí blokové struktury. Ta bude doplněna veřejným prostranstvím, které krom uliční sítě, sestává ze dvou prostorů s charakterem náměstí a jednoho parku s dětským hřištěm a odpočinkovými plochami, jenž je umístěn do rovinaté plochy v těsném kontaktu se stávající rodinnou zástavbou. Mezi nezastavitelné plochy je zařazena i údolní niva s mokřadem a vzrostlými stromy, navržená vodoteč a plochy doplňující zeleně. Zastavitelné plochy jsou navrženy v rámci jednotlivých vymezených bloků, přičemž typ navržených objektů a jejich funkční využití reflektuje návaznost na stávající zástavbu, popřípadě okolní krajinu. V rámci celého území je navrženo několik typů domů, kdy výchozím typem je přízemní dům se sedlovou střechou a využitelným podkrovím, respektive patrový dům s plochou střechou. Ve střední části území jsou na nadstandardních parcelách navrženy přízemní objekty se stanovou střechou bez možnosti využití podkroví (bungalovy). Při vstupu do území ze severozápadu (z ulice Školská) jsou navrženy dvojdomy tak, aby maximálně využili potenciál jižního svahu. Zde se předpokládá výstavba tři dvojdomů s plochou střechou tak, že uliční fasáda bude jednopatrová, zatímco fasáda východní (zahradní) bude dvoupatrová. V kontinuitě s trojicí dvojdomů a v návaznosti na veřejné prostranství se navrhuje umístění většího dvoupatrového domu s možností využití přízemí pro komerční služby. V rámci řešeného území se dále navrhuje trojice přízemních domů se sedlovou střechou, které budou orientovány (přístupné) z ulice 28. října. V rámci funkční plochy občanské vybavenosti (OM) jsou navrženy přízemní objekty pro občanské vybavení komerčního charakteru malého rozsahu s tím, že vzhledem k tvaru terénu bude západní fasáda patrová. Parkování vozidel bude v suterénu. C.2. ZÁSADY REGULACE ZÁSTAVBY Plošné a prostorové uspořádání: V grafické části je stanovena uliční čára (rozhraní soukromých pozemků a veřejných prostranství) a stavební čára (hranice zástavby), která vymezuje prostor zastavění udávající nepřekročitelnou hraniční polohu výstavby hlavního objektu RD. Před stavební čáru (hranici zástavby) smí vystupovat pouze drobné architektonické prvky např. balkóny, arkýře, markýzy, římsy. Dokumentace vymezuje minimální odstupové vzdálenosti od sousedních parcel v hodnotě 5.0 m (s výjimkou bloku H, kde z důvodu stísněného území je hodnota 3,5 m), které zajišťují rovnocennou využitelnost všech navržených parcel. URBAPLAN s.r.o. 9

10 Struktura zástavby a výšková regulace: územní studie navrhuje dva základní typy rodinných domů, a to přízemní dům se šikmou střechou a patrový dům s rovnou střechou. Detailnější rozdělení domů a typů střech je popsáno výše a zakresleno v grafické části. Podlažnost (PD) udává maximální počet nadzemních podlaží. První číslice udává počet nadzemních podlaží (1 = přízemní objekt; 2 = jednopatrový objekt, 3 = dvoupatrový objekt) + P udává, zdali je přípustné podkroví; + 0 definuje plochou střechu. Číslo v závorce udává podlažnost ve vnitrobloku v případě, že objekty jsou situovány ve svahu. Objekty rodinných domů a garáží budou umístěny v rámci vymezených ploch zastavění. Vymezení veřejných prostranství: Územní studie vymezuje několik typů veřejných prostranství; liniové komunikace se stromořadími, ústřední náměstí s prvky drobné architektury a kompozicemi vzrostlé zeleně, park s dětským hřištěm a odpočinkovými plochami, plochu kulturní krajiny s navrženou vodotečí a doplňkové plochy zeleně. Navržené vjezdy na pozemky jsou informativní, ale budou vždy z přilehlé veřejně přístupné dopravní komunikace. Koeficient zastavění pozemků: Koeficient zastavěné plochy (KZP) udává maximální podíl zastavěné plochy (dle 3 odstavce (7) zákona č. 183/2006 Sb. (Stavební zákon) pozemku v m 2. Koeficient zeleně (KZ) udává minimální podíl započitatelných ploch zeleně na ploše pozemku. Do ploch zeleně se započítávají zatravněné plochy a záhony (za stromy a keře se neuplatňuje žádné zvýhodnění). územní studie definuje pro bloky s rodinnými domy KZP = 0,5 a KZ = 0,4. Architektonické řešení: Barevnost a materiály: vyloučena jsou barevná řešení s převahou barev pastelových a křiklavých, Nepřípustné jsou celoroubené dřevěné stavby a mobilní domy. V území lze umisťovat rodinné domy, které nejsou v rozporu s územním plánem a stavebním zákonem včetně souvisejících předpisů. Přípustnost dalších staveb na pozemku, oplocení: Oplocení z uliční strany musí být alespoň z části průhledné, výška oplocení do 1,5 m, měřené směrem z ulice od výškové hladiny chodníku, s podezdívkou do výšky max. 45 cm. Plocha plotu nad soklem musí mít průhlednost minimálně 30% celkové plochy včetně sloupků a dalších konstrukcí při kolmém pohledu, vyjma "živých plotů" (ploty ze zeleně). Doplňkové stavby budou pouze přízemní. Na vlastním pozemku rodinného domu bude vyřešena plocha na tuhý komunální odpad přístupná pro odvoz, sousedící s elektrorozvodnou skříní (pokud je umístěna na hranici pozemku), případně sloupkem hlavního domovního uzávěru plynu. URBAPLAN s.r.o. 10

11 C.3. NÁVRH ŘEŠENÍ DOPRAVY Figura dopravní infrastruktury tvoří páteř koncepce navrženého řešení. Území je dopravně napojeno třemi hlavními vstupními body. Dva se nacházejí v severní části a jejich propojením vznikne kromě napojení celku i možnost silničního propojení ulice 28. října a Školské. Třetí napojovací bod je navržen v jihovýchodní části území na ulici 28. října. Podružné dopravní napojení je možné i v jihozápadní části lokality, ale vzhledem k charakteru navazující úzké ulice je toto místo pouze v rámci obytné zóny (a uvažuje se pouze o jednosměrném provozu). Pro případ budoucího urbanistického rozvoje jižně od předmětné lokality je ponechána rezerva pro možné propojení daných sídelních celků. Trojice, respektive čtveřice vstupních / výstupních bodů je spojena obslužnými komunikacemi, které jsou vzhledem k morfologii terénu navrhnuty v křivočaré podobě. Navržené silnice jsou dále propojeny lineárními ulicemi s převážně obytnou funkcí. Na styku jednotlivých komunikací jsou vymezena veřejná prostranství. Uliční profil obslužných i obytných komunikací počítá s dopravním prostorem, vymezenými odstavnými plochami, chodníkem pro pěší a pásem zeleně se stromy. Územní studie dále vymezuje a navrhuje k ochraně významné pěší propojení řešeného celku s okolím. C.4. TECHNICKÁ INFRASTRUKTURA Významným limitem v rámci řešeného území je existence technické infrastruktury, respektive dvou tras nadzemních vedení vysokého napětí. Severojižní trasa spolu s odbočkou se v souladu s územním plánem navrhuje k přeložení mimo řešenou lokalitu. Pozice východozápadní trasy zůstane zachována, navrhuje se pouze změna nadzemního vedení za kabelové. Regulativy návrhu územní studie však počítají s možností ponechání nadzemního vedení ve stávající pozici. Koncepce tras odkanalizování a zásobování pitnou vodou bude reflektovat uliční síť a její přesná podoba bude doplněna na základě veřejného projednání. Odkanalizování celé lokality bude směřováno na čerpací stanici kalů 28. října (na pozemcích p.č.: 2046 a 2047). Likvidace dešťových vod ze zastavěných nebo zpevněných ploch bude u rodinných domů řešena na vlastních pozemcích. C.5. ŘEŠENÍ ZELENĚ, OCHRANA ŽIVOTNÍHO PROSTŘEDÍ Celková koncepce řešeného území spočívá v řidší zástavbě rodinnými domy v zeleni s tím, že v ústředních urbanizovaných prostorech vzniknou dvě náměstí se vzrostlými stromy. Při styku nově navržené zástavby se stávajícím sídlem je navržen park s dětským hřištěm. Určujícím motivem celého návrhu je ponechání a ochrana údolní nivy s vodotečí, která se táhne od prameniště v severní části údolnicí směrem k jihu. Na přilehlých svazích se počítá se zachováním ploch přírodního charakteru s nízkou travní zelení a solitérními stromy a keři menší velikosti. Tato plocha může sloužit pro rekreační volnočasové aktivity. C.6. NÁVRH ETAPIZACE REALIZACE Územní studie nenavrhuje etapizaci výstavby, pokud z veřejného projednání nevzejde jiný požadavek. URBAPLAN s.r.o. 11