ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1763/133/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1763/133/2013 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Rodinný dům č.p. 20 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 13 a zahradě číslo parcelní 38, v katastrálním území obce Drhovy, okres Příbram. Kraj Středočeský, okres Příbram, obec Drhovy, k.ú. Drhovy Drhovy č.p. 20, Drhovy nar , Jiří Dešt, Na Čihadlech 984, Dobříš, vlastnictví: výhradní nar , Jiří Dešt, Na Čihadlech 984, Dobříš, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Plzeň-sever, JUDr. Vendula Flajšhansová Divadelní 2728/3a, Plzeň ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Pavel Ulč Třemošná - Záluží 177, Třemošná telefon: Pavel.Ulc@seznam.cz ÚČEL OCENĚNÍ: podklad pro exekuční řízení č.j. 121 EX 3539/12. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA ,- Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 8 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Třemošné - Záluží, dne NÁLEZ

2 Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 20 se všemi součástmi a příslušenstvím na zastavěné ploše číslo parcelní 13 a zahradě číslo parcelní 38, v katastrálním území obce Drhovy, okres Příbram, za účelem exekučního řízení vedeného pod č.j. 121 EX 3539/12, k datu Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, LV.č. 240 pro kat. území obce Drhovy, vyhotovený dne kopie katastrální mapy v měř. 1:1000 pro kat. území obce Drhovy vyhotovená dne pod č. PU 9318/ kupní smlouva sepsaná v Praze dne , právní účinky vkladu vznikly dnem , rozhodnutím č.j. V-2102/ usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové sepsané v Plzni dne pod č.j. 121 EX 3539/ vyrozumění - výzva o provedení ohledání nemovitosti exekutorem sepsaná v Plzni dne pod č.j. 121 EX 3539/ informace, výměry a skutečnosti zjištěné na místě znalcem dne za účasti zástupce soudního exekutora a výlučného vlastníka nemovitosti, kdy bylo provedeno vlastní ohledání nemovitosti a poskytnuty dostupné podklady - informace a údaje získané u renomovaných realitních kanceláří působících v dané lokalitě Místopis Znalecký posudek je zpracován dle zjištěných skutečností, výměr, informací získaných při vlastním ohledání nemovitosti znalcem od spoluvlastnice a rovněž informací získaných u renomovaných realitních kanceláří působících v dané oblasti. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost, rodinný dům č.p. 20 se všemi součástmi a příslušenstvím, je situována v severní části intravilánu obce Drhovy, poblíž centra obce na zastavěné ploše č. parcelní 13 v původní zástavbě rodinných domů. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Přístup k oceňované nemovitosti je z jihozápadu, přímo z přilehlé státní silnice směr Dobříš - Sedlčany. V dané části obce je zaveden dle zjištěných informací a zejména prohlášení vlastníka nemovitosti, pouze vzdušný rozvod elektro, obec nemá veřejný rozvod vody, kanalizace ani zemního plynu. Obec Drhovy čítá cca 250 obyvatel, nemá potřebnou základní občanskou vybavenost, má velmi omezenou možnost kulturního, společenského a sportovního vyžití, chybí zde vyšší úřady a instituce. Obec má celkem dobrou dostupnost autobusovou dopravou. V dané lokalitě jsou celkem omezené pracovní možnosti. Za vyšší občanskou vybaveností, kulturním, sportovním a společenským vyžitím a vyššími úřady a institucemi, je nutno cestovat do spádového městečka Dobříš, vzdáleného cca 7 km a zejména okresního města Příbram, vzdáleného cca 23 km. Okolní zástavbu přímého okolí tvoří rodinné domy stejného stylu, podobného stáří, technického - 2 -

3 stavu a průběžné údržby. Vlastní budova přízemního rodinného domu č.p. 20 situovaného na zastavěné ploše č. parcelní 13, je střední velikosti se zastavěnou plochou 135 m 2. Životní prostředí je v dané oblasti poměrně nenarušené přímým vlivem jakéhokoliv škodlivého průmyslu nebo provozu. Nemovitost je ovšem rušena automobilovým provozem na přímo přilehlé státní silnici. S nemovitostí rodinného domu č.p. 20 je předmětem ocenění rovněž vedlejší stavba - stodola, dále pak studna, venkovní úpravy (přípojka elektro, přípojka vody ze studny, přípojka kanalizace do žumpy, žumpa, zpevněná plocha, oplocení, vrata a vrátka) a pozemek s několika málo trvalými porosty. Stručná charakteristika oceňovacích metod: - metoda porovnávací Při porovnávací metodě se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena předmětné nemovitosti, se zohledněním současné situace na trhu srovnatelných nemovitostí. - obvyklá cena - tržní Jedná se o cenu, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou nemovitost v daném místě, čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v daném místě a čase. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Nemovitost v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ - 3 -

4 Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovitosti Přízemní nepodsklepený rodinný dům č.p. 20 se sedlovou střechou, je situován na zastavěné ploše č. parcelní 13, v severní části intravilánu obce Drhovy. Situování nemovitosti je patrno z kopie katastrální mapy v měř. 1:1000, která je přílohou znaleckého posudku. Rodinný dům byl dle prohlášení výlučného vlastníka postaven před cca 80 lety. Dům obsahuje v přízemí vstupní předsíň s bytem dispozice 2+1 a úplným příslušenstvím. Obvodové zdivo je vyzděno na tl cm z klasických zdících materiálů své doby výstavby s odžitou izolací proti vodě a zemní vlhkosti. Stropy jsou s rovným omítaným podhledem, střešní konstrukce je sedlová, zakryta jednodrážkovou taškovou krytinou s úplnými klempířskými prvky, bez bleskosvodu. Fasádní omítka je dvouvrstvá břizolitová, vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Dveře jsou plné a prosklené do ocelové zárubně, okna osazena již plastová s izolačním dvojsklem. Podlahy obytných místností jsou betonové s položenými standardními finálními podlahovými krytinami, dlažby položeny keramické. Vytápění domu je krbovou vložkou na tuhá paliva, elektroinstalace zavedena třífázová jištěna pojistkovými automaty. Ohřev TUV je zajištěn elektrickým bojlerem, zásobování pitnou vodou přípojkou ze studny, odkanalizování splaškových vod je svedeno do žumpy. Rodinný dům je pokročilého původního stáří, celkem standardně vybaven a rovněž tak užíván ke svému účelu. S nemovitostí rodinného domu č.p. 20 je předmětem ocenění rovněž vedlejší stavba - stodola, dále pak studna, venkovní úpravy (přípojka elektro, přípojka vody ze studny, přípojka kanalizace do žumpy, žumpa, zpevněná plocha, oplocení, vrata a vrátka) a pozemek s několika málo trvalými porosty. Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům - Drevníky. Rodinný dům - Drevníky. Rodinný dům - Rybníky. Oceňovaná nemovitost Jednotka Výměra Zastavěná plocha všech podlaží ZP 135,00 m 2 Hrubá užitková plocha PUH 135,00 m2 Hodnocení objektu dle kritérií Kritérium Rozmezí koeficientu Hodnota Min Max koeficientu Velikost obce 0,85 1,25 0,860 Správní funkce 0,97 1,03 0,980 Poptávka po koupi nemovitostí 0,90 1,10 0,950 Přírodní okolí 0,94 1,06 0,990 Obchod a služby 0,94 1,06 0,940 Školství 0,94 1,06 0,940 Zdravotnictví 0,94 1,06 0,940 Kultura, sport 0,94 1,06 0,940 Hotely ap. 0,98 1,02 0,980 Struktura zaměstnanosti 0,94 1,06 0,

5 Životní prostředí 0,94 1,06 0,990 Poloha vzhledem k centru obce 0,94 1,06 1,030 Dopravní podmínky 0,94 1,06 0,980 Orientace ke světovým stranám 0,94 1,06 1,040 Konfigurace terénu 0,92 1,05 1,000 Převládající zástavba 0,94 1,06 1,000 Parkovací možnosti v okolí 0,94 1,06 1,040 Obyvatelstvo v sousedství 0,94 1,06 1,000 Územní plán 0,94 1,06 1,000 Inženýrské sítě 0,60 1,05 0,600 Typ stavby 0,94 1,06 0,990 Dostupnost jednotlivých podlaží 0,90 1,05 1,000 Regulace nájemného 0,90 1,10 1,000 Výskyt radonu 0,93 1,05 1,000 Další možnosti ohrožení 0,60 1,00 0,800 Příslušenství nemovitosti 0,90 1,10 1,010 Možnost dalšího rozšíření 0,98 1,02 0,990 Technická hodnota stavby 0,20 1,00 0,500 Údržba stavby 0,85 1,10 1,000 Pozemky k objektu celkem 0,85 1,15 1,000 Názor odhadce 0,90 1,10 0,990 Výsledný koeficient 0,153 Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům - Drevníky. Výchozí cena: ,00 Kč Koeficient úpravy 0,80 Upravená cena: ,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 0,86 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 0,95 4. Přírodní okolí 1,01 5. Obchod a služb y 0,94 6. Školství 0,94 7. Zdravotnictví 0,94 8. Kultura a sport 0,94 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 0, Životní prostředí 1,01 12 Poloha k centru 0, Dopravní podmínky 0, Orientace ke světovým stranám 0, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 0, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 0, Příslušenství nemovit. 1, Možnost rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celk. 1, Názor odhadce 1,00 Součin dílčích koeficientů 0,165 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Hrubá užitková plocha [PUH] 150,00 m ,- 0, ,- Název: Rodinný dům - Drevníky

6 Výchozí cena: ,00 Kč Koeficient úpravy 0,80 Upravená cena: ,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 0,85 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 0,95 4. Přírodní okolí 1,01 5. Obchod a služb y 0,94 6. Školství 0,94 7. Zdravotnictví 0,94 8. Kultura a sport 0,94 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 0, Životní prostředí 1,01 12 Poloha k centru 1, Dopravní podmínky 0, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 0, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 0, Příslušenství nemovit. 1, Možnost rozšíření 0, Technická hodnota 0, Údržba stavby 0, Pozemky k objektu celk. 1, Názor odhadce 0,97 Součin dílčích koeficientů 0,112 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Hrubá užitková plocha [PUH] 140,00 m ,86 0, ,- Název: Rodinný dům - Rybníky. Výchozí cena: ,00 Kč Koeficient úpravy 0,80 Upravená cena: ,00 Kč Hodnocení kritérií pro porovnání cen nemovitostí 1. Velikost obce 0,86 2. Správní funkce 0,98 3. Poptávka nemovitostí 0,95 4. Přírodní okolí 0,99 5. Obchod a služb y 0,94 6. Školství 0,94 7. Zdravotnictví 0,94 8. Kultura a sport 0,94 9. Hotely apod. 0, Struktura zaměstnanosti 0, Životní prostředí 1,00 12 Poloha k centru 0, Dopravní podmínky 0, Orientace ke světovým stranám 1, Konfigurace terénu 1, Převládající zástavba 1, Parkovací možnosti 1, Obyvatelstvo v okolí 1, Územní plán 1, Inženýrské sítě 0, Typ stavby 1, Dostupnost podlaží 1, Regulace nájemného 1, Výskyt radonu 1, Další možnosti ohrožení 0, Příslušenství nemovit. 0, Možnost rozšíření 1, Technická hodnota 0, Údržba stavby 1, Pozemky k objektu celk. 1, Názor odhadce 1,03 Součin dílčích koeficientů 0,273 Jednotka: Výměra Jedn. cena KC Upr. jedn. cena Hrubá užitková plocha [PUH] 80,00 m ,- 0, ,- Ocenění Objekt číslo Přepočtené jedn. ceny SJP porovnatelných objektů ZP PUH 1.Rodinný dům - Drevníky ,00 2.Rodinný dům - Drevníky ,00 3.Rodinný dům - Rybníky ,00 SJC - minimum ,00-6 -

7 SJC - průměr ,00 SJC - maximum ,00 Index oceňovaného obj. 0,153 0,153 JCO - minimum 8 902,00 JCO - průměr ,00 JCO - maximum ,00 Výměry oceňovaného obj. 135,00 135,00 CO - minimum CO - průměr CO - maximum Cena objektu zjištěná porovnávací metodou Minimální cena ,- Kč Průměrná cena ,- Kč Maximální cena ,- Kč C P = CO PRŮMĚRNÁ - [ 0,15 * ( CO MAXIMÁLNÍ - CO MINIMÁLNÍ ) ] C P = [ 0,15 * ( )] = ,75 Kč Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Současný stav Kč - 7 -

8 Obvyklá cena ,- Kč slovy: Jedenmilionpětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: V Třemošné - Záluží Pavel Ulč Třemošná - Záluží Třemošná Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr. 1251/98 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1763/133/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 133/