ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2014 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům včetně příslušenství a pozemků Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Rakovník, obec Nové Strašecí, k.ú. Nové Strašecí Adresa nemovité věci: Dukelská ul., Nové Strašecí Vlastník stavby: SJM Kos Roman a Kosová Monika, Topinkova 1139, Nové Strašecí Vlastník pozemků: SJM Kos Roman a Kosová Monika, Topinkova 1139, Nové Strašecí OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 1, Soudní exekutor JUDr. Ivo Luhan Adresa objednatele: Karlovo nám. 17, Praha 2 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: JUDr. Karel Mošna Hluboká 314/48, Plzeň IČ: telefon: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: zjištění obvyklé ceny nemovitostí v exekučním řízení č.j. 099 CD 7190/14 OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 8 stran Počet příloh: 25 stran Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne JUDr. Karel Mošna

2 NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení ceny obvyklé pozemku parc.č. st.2538 o výměře 105 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, na kterém stojí rozestavěná stavba, pozemku parc.č. 1748/12 o výměře 993 m 2 - zahrada, a pozemku parc.č. 1747/2 o výměře 186 m 2 - trvalý travní porost, vše zapsáno na LV č pro katastrální území Nové Strašecí, obec Nové Strašecí, okres Rakovník. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 CD 7190/14-9 ze dne a výpis z katastru nemovitostí LV č ze dne Znalec dále pořídil snímek z katastrální mapy a dne bylo za účasti insolvenčního správce Ing. Josefa Nožičky provedeno ohledání nemovitostí dle 336 odst.2 zákona č.99/1963 Sb., v platném znění, a byla pořízena fotodokumentace. Místopis Oceňovaný objekt je postaven na koncové řadové parcele situované na západním okraji zastavěného území města Nové Strašecí, v zástavbě rodinných domů s přístupem po místní veřejné komunikace s asfaltovým povrchem a s dostupností všech inženýrských sítí v místě. Pozemek však svojí severozápadní hranicí přímo sousedí s frekventovanou komunikací II.tř. ve směru do Rakovníka, což výrazně negativně ovlivňuje životní prostředí v místě hlukem, vibracemi a zvýšenou prašností. Řešením by bylo patrně jen vybudování protihlukové stěny. Město Nové Strašecí leží na východním okraji okresu Rakovník při hranici s okresem Kladno, na 32 km rychlostní komunikace R6 ve směru z Prahy, ve vzdálenosti 15 km severovýchodně od Rakovníka, 17 km západně od Kladna a 43 km západně od centra Prahy. Ve městě je vybudována rozšířená občanská vybavenost, nachází se zde městský úřad, pošta, gymnázium, základní a mateřská škola, restaurace, zdravotnické zařízení, nákupní střediska, kulturní dům, služby apod., dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno autobusovými a vlakovými spoji. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaný objekt je volně stojící novostavba rodinného domu o jednom nadzemním podlaží a podkroví, zastřešená sedlovou střechou, jehož výstavba byla zahájena přibližně před 10 lety. V přízemí domu se nachází obývací pokoj 30,40 m 2, kuchyň s jídelnou a halou 28,50 m 2, pokoj 15,80 m 2, koupelna 7,36 m 2, prostor schodiště 6,08 a zádveří 3,50 m 2, v podkroví se pak nacházejí 4 pokoje 19,53 m 2, 18,00 m 2, 16,70 m 2 a 11,27 m 2, chodba s prostorem schodiště 13,00 m 2 a koupelna s WC 8,92 m 2. V obou štítech je umístěn dřevěný balkon. Objekt je založen na základové železobetonové desce s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové stěny montované na bázi dřeva se zateplením obvodového pláště, stropy dřevěné s rovným podhledem, střecha sedlová s dřevěným vázaným krovem a krytinou z betonových tašek Bramac, klempířské konstrukce z pozink. plechu, - 2 -

3 okna plastová s izolačním dvojsklem, schodiště dřevěné. Objekt je vytápěn v přízemí elektrickým podlahovým topením, v podkroví el. přímotopy, v obývacím pokoji je instalován krb s krbovou vložkou pro rozvod tepla do všech místností, ohřev TUV je zajištěn el. boilerem, v objektu je proveden rozvod všech inženýrských sítí, kromě plynovodu. Na podlahách obytných místností jsou plovoucí podlahy, v ostatních místnostech je na podlahách keramická dlažba, v koupelnách a v kuchyni za kuch.linkou jsou na stěnách keramické obklady. Výstavba objektu byla zahájena patrně před cca 10 lety, interiér objektu je vybaven kuchyňskou linkou s vestavěnými kuchyňskými spotřebiči a zařizovacími předměty koupelen, toto vybavení včetně spotřebičů je však převážně zničeno, a je nutná jejich výměna. Značně poškozené jsou též podlahy v obytných místnostech a úprava vnitřních povrchů stěn v celém domě. S ohledem na známky úmyslného poškození tohoto vybavení není vyloučeno též poškození některých instalací, popř. krádež vodičů apod. S jistotou nelze potvrdit ani funkčnost krbové vložky s teplovzdušnými rozvody. Do objektu však nezatéká a nosné konstrukce nejeví známky poškození. Stavba je postavena na rovinném pozemku o celkové výměře 1284 m 2, k objektu dále náleží nedokončená venkovní terasa cca 25 m 2, dřevěný šestiboký zahradní altán, dřevěný zahradní domek, skleník, zahradní jezírko s betonovou šachtou pro umístění filtrace a venkovní úpravy, zejm. oplocení ze strojového pletiva na ocelových sloupcích, ocelová vrata a přípojky inženýrských sítí, a dále značně zanedbané smíšené porosty, zejm živý plot z tújí při severozápadní hranici pozemku zahrady, 1x vzrostlá třešeň a 4x ostatní blíže nespecifikované ovocné stromy. Objekt je přístupný ze severovýchodní strany z místní veřejné komunikace s asfaltovým povrchem, k objektu je přiveden veřejný vodovod, veřejná kanalizace a veřejná el. síť, v komunikaci je uložen též veřejný plynovod

4 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Stavba je v KN zapsána jako rozestavěná, není dosud patrně zkolaudována Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Nemovitá věc v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Komentář: Objekt se nachází v těsné blízkosti frekventované silnice II. třídy č.237 z Rakovníka do Prahy s negativními vlivy z dopravy - hluk, vibrace, zvýšená prašnost apod. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: na nemovitostech váznou zástavní práva exekutorská, nařízená exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu rozestavěné Komentář: objekt je prázdný, nájemní smlouva nebyla předložena, jedná se o dlouhodobě rozestavěnou budovu (cca 10 let), jejíž stavebně technický stav ej výrazně zhoršený - 4 -

5 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 179,06 m 2 Zastavěná plocha: 108,63 m 2 Plocha pozemku: 1 284,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: RD Nové Strašecí Lokalita okr. Rakovník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 0,90 K4 Celkový stav 0,80 K5 Velikost pozemku 1,10 K6 Vlivy životního prostředí 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - zděný dům; Celkový stav - novostavba; Velikost pozemku - menší pozemek; Vlivy životního prostředí - bez vlivu; Celkový koef. K C 0,61 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 132,00 m m Kč Kč/m 2 Název: RD Nové Strašecí Lokalita ul. Nad Nádražím Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 1,00 K4 Celkový stav 1,10 K5 Velikost pozemku 1,00 K6 Vlivy životního prostředí 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Velikost pozemku - srovnatelná; Vlivy životního prostředí - bez vlivu; Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 164,00 m m Kč Kč/m 2-5 -

6 Název: RD Nové Strašecí Lokalita ul. Na Spravedlnosti Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Poloha 1,00 K3 Provedení a vybavení 0,90 K4 Celkový stav 0,90 K5 Velikost pozemku 1,20 K6 Vlivy životního prostředí 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - vzorek z realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - zděný dům; Celkový stav - dobrý stav; Velikost pozemku - výrazně menší; Vlivy životního prostředí - bez vlivu; Celkový koef. K C 0,74 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m m Kč Kč/m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí RD Nové Strašecí Novostavba rodinného domu o velikosti 4+kk a celkové ploše 132 m2 v Novém Strašecí. Pozemek o velikosti 758 m2 je oplocen. Možnost úpravy vnitřní dispozice dle přání kupujícího. RD Nové Strašecí RD 4+1 s garáží a velkou terasou v ulici Nad nádražím.dům je kolaudován v roce 1994, je nutné počítat s investicí do rekonstrukce, dům je však okamžitě obyvatelný. Dům je podsklepen a na vyzděných základech je posazena, zateplená dřevostavba. Eternitová střecha, plynové etážové topení,obecní vodovod. Kanalizace - septik, výhled do zeleně. RD Nové Strašecí RD x přísl. + garáž(možno dvougenerační) v Novém Strašecí, ul. Na Spravedlnosti, kolaudace v roce 1984, na vlastním pozemku o celkové výměře 573 m2, z toho zastavěná plocha je 81 m2 a obytná plocha je cca 150 m2. Dům je podsklepen 81 m2, je napojen na obecní vodovod, jímku, el. 220/380V, plyn, vytápí se ústředním topením na plyn nebo tuhá paliva, internet. Nemovitost je možno užívat jako 2 bytové jednotky. Suterén: garáž, prádelna, sušárna, dílna a kotelna. 1.patro: kuchyň, obývací pokoj, ložnice, WC s umyvadlem, komora, chodba. 2.patro: kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna s WC, chodba, balkon. K domu dále patří zahrádka, zděné kůlny a skleník. Celkový stav nemovitosti je velmi dobrý. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 179,06 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 6 -

7 - 7 -

8 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 3 Usnesení soudního exekutora JUDr. Ivo Luhana č.j. 099 CD 7190/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy ze dne

9 Fotodokumentace - 9 -

10 - 10 -

11 - 11 -