ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015 NEMOVITÁ VĚC: Penzion Libuše če. 23 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Dobroslavice, k.ú. Dobroslavice Adresa nemovité věci: Na Rybárně 23, Dobroslavice OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: IMEX REALITY s.r.o. Černá louka pav. K/1167, Ostrava ZHOTOVITEL: Martin Vehovský Adresa zhotovitele: Na Kopci 158, Rohov IČ: telefon: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely nedobrovolné dražby OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni: Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce Počet stran: 14 Počet stran příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne Martin Vehovský

2 NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 683 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Opava, ke dni , podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 683 ze dne Kopie katastrální mapy pozemků ze dne Údaje o stáří stavby a provedených opravách, sdělené zástupcem zadavatele p. Čápovou. - Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci a kú Dobroslavice, v obci je základní občanská vybavenost, je zde autobusová doprava, je zde možnost napojení na rozvod elektroinstalace, vodovod, plynovod a dešťovou kanalizaci. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II., III.tř Poloha v obci: okrajová část - samota Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 714/1 Obec Darkovice Celkový popis Stavba je přístupná ze zpevněné komunikace parc. čís. 714/1 - ostatní plocha (ostatní komunikace), která je ve vlastnictví Obec Dobroslavice, v místě je možnost napojení na rozvod elektroinstalace a vodovod. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy - 2 -

3 Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: 1. Stavba je situovaná v záplavové oblasti č. 4. Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch TG CREDIT CZ s.r.o.. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně obvyklé zohledněno. 2. Na pozemku parc. čís. 700 vázne věcné břemeno chůze a jízdy za účelem přístupu k protipovodňové hrázi, oprávnění pro vlastníka pozemku parc. čís. 660/5. Výše uvedené věcné břemeno nemá zásadní vliv na stanovenou cenu obvyklou. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Jednotková cena pozemků byla převzata z databáze odhadce, stanovena jako průměrná cena z již uskutečněných prodejů obdobných pozemků v dané lokalitě. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří , ,00 trvalý travní porost 697/ , ,00 trvalý travní porost 698/ , ,00 ostatní plocha , ,00 ostatní plocha 701/ , ,00 Celkem ,00 Výsledná cena = , Kč - 3 -

4 Výpočet věcné hodnoty stavby Penzion Libuše Je užívaný od roku 1975, jako podsklepený, o 2.NP, je součásti pozemku parc. čís Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje v PP 2x garáž, kotelnu a skladovací prostory, v 1.NP zádveří, společenská místnost se schodištěm, koupelna s WC (sprchovací kout, umývadlo, záchod, pisoár), WC, kuchyni (dřez v lince, sporák) a 1x pokoj, ve 2.NP je chodba a 3x pokoj. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy betonové a dřevěné trámové, střecha plochá, krytina živičná, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda břizolítová, sokl z keramických obkladů, vnitřní omítky vápenné, okna plastová, dveře plné a prosklené, podlahy s dlažbou a koberci, bleskosvod není instalován, schody dřevěné, vytápění ústřední, radiátory panelové, ohřev TUV el. ohřívačem. Stavební a technický stav stavby je dobrý. Příslušenství stavby tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, žumpa, přípojka elektro, oplocení, zpevněné plochy, venkovní schody. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: s plochou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP (12,11 8,63)-(3,15 3,13) = 94,65 1.NP (12,11 8,63)-(3,15 3,13) = 94,65 2.NP (12,11 8,63)-(3,15 3,13) = 94,65 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 94,65 m 2 2,15 m 1.NP 94,65 m 2 2,95 m 2.NP 94,65 m 2 2,90 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový (94,65 8,30) = 785,60 m 3 Název Typ Obestavěný prostor Celkový NP 785,60 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 785,60 m 3-4 -

5 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S Zdivo zděné tl. 45 cm S Stropy betonové, dřevěné trámové S Střecha plochá střecha S Krytina živičná, vícevrstvá S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky vápenné omítky S Fasádní omítky břízolitové omítky S Vnější obklady sokl - keramické obklady S Vnitřní obklady keramické obklady S Schody dřevěné S Dveře hladké plné a prosklené dveře S Okna plastová S Podlahy obytných místností koberec S Podlahy ostatních místností dlažba S Vytápění ústřední topení S Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod chybí C Rozvod vody plast, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody bojler S Instalace plynu rozvod zemního plynu S Kanalizace plastové potrubí S Vybavení kuchyně PB sporák, dřez v lince S Vnitřní vybavení umyvadlo, sprchový kout, pisoáry S Záchod splachovací S Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 4, ,00 4,30 2. Zdivo S 24, ,00 24,30 3. Stropy S 9, ,00 9,30 4. Střecha S 4, ,00 4,20 5. Krytina S 3, ,00 3,00 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,40 8. Fasádní omítky S 3, ,00 3,30 9. Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 3, ,00 3, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 4, ,00 4,20-5 -

6 17. Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 2, ,00 2, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 96,50 Koeficient vybavení K 4 : 0,9650 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 070, Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): 0,9650 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 379,90 Plná cena: 785,60 m ,90 Kč/m 3 = ,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 40 / 100 = 40,0 % Koeficient opotřebení: (1-40,0 % / 100) 0,600 Penzion Libuše - zjištěná cena = ,60 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 174,10 m 2 Obestavěný prostor: 785,60 m 3 Zastavěná plocha: 94,65 m 2 Plocha pozemku: 1 706,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací domy jsou situovány ve vzdálenosti do 10 km od oceňovaného domu. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí). Srovnatelné nemovité věci Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 2.NP s plochou střechou, užívaný od roku Dům obsahuje byt o velikosti 2+1 a 3+1, je situován v lepší lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem

7 Lokalita Hlučín, U stadionu 6 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Poloha - lepší poloha; kupní smlouva Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 224,33 m m Kč Kč/m 2 Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 2.NP s plochou střechou, užívaný od roku Dům obsahuje 2x byt o velikosti 4+1, je situován v lepší lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Lokalita Hlučín, Dělnická 3 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Poloha - lepší poloha; kupní smlouva Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 252,55 m m Kč Kč/m 2 Název: RD Zděný dům, částečně podsklepený, o 1.NP s plochou střechou, užívaný od roku Dům obsahuje byt o velikosti 3+1, je situován v lepší lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem

8 Lokalita Děhylov, Porubská 77 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Poloha - lepší poloha; kupní smlouva Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 91,69 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 174,10 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč 1 Věcné břemeno Výpočet věcných břemen Věcné břemeno chůze a jízdy přes pozemek parc. čís. 700 za účelem přístupu k protipovodňové hrázi. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: , Kč Ocenění věcného břemene činí = , Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Věcné břemeno Kč 0 Kč Kč Kč Kč - 8 -

9 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena Kč slovy: Jedenmiliondevětsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. Výsledná cena obvyklá je včetně váznoucího věcného břemene chůze a jízdy. V Rohově Martin Vehovský Na Kopci Rohov telefon: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 683 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Mapa oblasti 1-9 -

10 - 10 -

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -