Vysoká škola ekonomická v Praze Diplomová práce

Transkript

1 Vysoká škola ekonomická v Praze Diplomová práce 2012 Lucie Svobodová

2 Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta financí a účetnictví Katedra finančního účetnictví a auditingu Obor: Účetnictví a finanční řízení podniku Název diplomové práce: Hospodaření malého bytového družstva a společenství vlastníků bytových jednotek Autor diplomové práce: Lucie Svobodová Vedoucí diplomové práce: prof. Ing. Libuše Müllerová, CSc. Rok obhajoby: 2012

3 Prohlášení: Prohlašuji, že diplomovou práci na téma Hospodaření malého bytového družstva a společenství vlastníků bytových jednotek jsem vypracovala samostatně. Použitou literaturu a podkladové materiály uvádím v přiloženém seznamu literatury. V Praze dne Podpis

4 Poděkování: Na tomto místě bych ráda poděkovala prof. Ing. Libuši Müllerové, CSc. za vedení a cenné připomínky k této diplomové práci. A dále především paní Márii Křížové, předsedkyni družstva, za poskytnutí podkladů a informací pro vypracování této práce, bez nichž by tato práce nevznikla.

5 Obsah: 1. Úvod Historie bytových družstev Současná právní úprava bytových družstev Založení, vznik bytového družstva Vznik členství v bytovém družstvu Práva a povinnosti členů v bytovém družstvu Správa bytových družstev Členská schůze Představenstvo Předseda představenstva Kontrolní komise Zánik členství v bytovém družstvu Zrušení a zánik družstva Ekonomické a účetní aspekty bytového družstva Účetní předpisy bytového družstva Náklady bytového družstva Výnosy bytového družstva Daňové přiznání, účetní výkazy bytového družstva Společenství vlastníků bytových jednotek Ekonomické aspekty hospodaření společenství vlastníků bytových jednotek Bytové družstvo versus společenství vlastníků Praktická část Popis bytového družstva Stanovy, předpisy družstva Hospodaření družstva Souhrnný rozbor hospodaření roku Výnosy bytového družstva Náklady bytového družstva Účetní aspekty BDO Výkaz zisku a ztráty, rozvaha Závěr Použité zdroje Seznam tabulek Seznam příloh... 72

6

7

8 1. Úvod Jako téma své diplomové práce jsem zvolila hospodaření malého bytového družstva a společenství vlastníků bytových jednotek. K výběru tohoto tématu mě přivedla má současná bytová situace, která mi umožnila přestěhování z obecního bytu do družstevního bytu. Právě v tomto okamžiku jsem začala přemýšlet o tom, jak takové bytové družstvo funguje a proč vlastně lidé volí tento druh bydlení, a to například v porovnání s bydlením ve společenství vlastníků bytových jednotek. Právě volba mezi družstevním bydlením a společenstvím vlastníků bytových jednotek bývá často diskutována. Proto se v této práci pokusím provést porovnání těchto dvou druhů bydlení. Práce je rozdělena na teoretickou a praktickou část. V teoretické části práce se zaměřuji na obecné aspekty hospodaření malých bytových družstev, a to od úplného začátku, tedy vzniku bytového družstva, až po finanční hospodaření bytového družstva. Následně se zaměřím na teoretický popis společenství vlastníků bytových jednotek a porovnání výhod a nevýhod mezi těmito druhy bydlení. Tato část práce vychází z veřejně dostupné literatury a také především ze zákonů, které s touto problematikou souvisejí. Cílem této části práce je podat všeobecný přehled o této problematice. V praktické části práce budou aplikovány teoretické poznatky na konkrétní bytové družstvo. Veškeré informace budou čerpány z interních zdrojů družstva, bude tedy možné porovnat, jak takové malé bytové družstvo skutečně funguje, například oproti zmínkám v literatuře nebo všeobecným požadavkům na hospodaření družstva. Závěr práce je věnován mému zhodnocení celkového hospodaření družstva a zároveň se pokusím shrnout své názory na bydlení jak v družstevním domě, tak v domě ve společenství vlastníků. 1

9 2. Historie bytových družstev Bytová družstva mají svou dlouholetou tradici. První bytové družstvo bylo založeno přibližně v roce 1903 již za doby Rakouska Uherska, toto družstvo bylo nazváno jako Společenstvo pro zřizování bytů. Následně docházelo k rozvoji bytových družstev a o patnáct let později, tedy v roce 1918, bylo v tehdejším Československu vytvořeno 165 různých bytových sdružení. Postupem času se počet různých bytových sdružení neustále rozrůstal, a to zejména mezi lety , po druhé světové válce, kdy v roce 1948 bylo zaznamenáno 942 Stavebně bytových družstev. I přes tento velký nárůst bytových družstev, však stále nebyla pokryta poptávka po tomto druhu bydlení, a to díky poválečnému období a nedostatku materiálových a stavebních kapacit. Po roce 1948 byl družstevní majetek chápán jako socialistické vlastnictví, činnost těchto družstev byla podřízena politikám tehdejší Československé socialistické republiky. Znamenalo to například, že výběr předsedy družstva nebyl plně v kompetenci členů družstva. Zároveň docházelo k výstavbě velkých nájemních domů, dnes bychom je lidově nazvali paneláky, a to převážně v oblastech s rozšířeným průmyslem. V roce 1954 se dosavadní bytová družstva v rámci okresů sloučila a takto bylo vytvořeno 82 okresních bytových družstev, která byla jednotně nazývána Lidová bytová družstva. Další významný rozvoj bytových družstev nastal v roce 1959, kdy bylo vytvořeno 381 takzvaných Stavebních bytových družstev. Tento nárůst vedl v roce 1969 k založení Českého svazu bytových družstev. Svaz má svou působnost dodnes. Jeho cílem je zastupovat členská družstva při jednání s vládou, Parlamentem ČR a dalšími organizacemi. Zároveň se prostřednictvím územních pracovišť snaží bytovým družstvům poskytnout veškeré potřebné informace pro jejich činnost. Postupem času byla snaha zefektivnit správu těchto družstev a docházelo ke slučování menších družstev do větších celků. V následujících obdobích stále docházelo k vytváření nových bytových družstev, a to až do roku 1989, kdy došlo k politickému převratu a tím i k útlumu rozvoje bytových družstev. 2

10 Dá se říci, že tento útlum trvá dodnes, a to hlavně v poměru k soukromé výstavbě nebo z důvodu převodu družstevních jednotek do osobního vlastnictví. V následující tabulce je zobrazen vývoj malých bytových družstev v České republice mezi lety Tabulka 1: Vývoj malých bytových družstev mezi lety Zdroj: 3. Současná právní úprava bytových družstev Bytová družstva mají svou právní úpravu zastoupenou převážně v zákoně č. 513/1991 Sb., Obchodní zákoník. Zde se bytovým družstvům věnuje část druhá, O obchodních společnostech a družstvech. V paragrafech 221 až 260 jsou popsány základní podmínky pro vznik bytových družstev, ustavení kontrolních orgánů, členství v družstvu, zánik družstva a povinnosti pro sestavení roční účetní závěrky. Dalšími zákony, upravujícími hospodaření bytových družstev, jsou zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník a zákon č. 72/1994 Sb., O vlastnictví bytů. Tyto zákony se zaměřují na nájemní a právní vztahy bytových družstev, najdeme zde například informace o převodu družstevních bytů. Neméně významnými zákony jsou zákon o dani z příjmů č. 586/1992 Sb. a zákon č. 338/1992 Sb., O dani z nemovitosti. Oba tyto zákony popisují způsob výpočtu daně a základní pojmy, týkající se příslušné daně. 3

11 Bytová družstva jsou sice v legislativě charakterizována, ale jak bude i z následujících kapitol patrné, každé bytové družstvo se při svém hospodaření řídí převážně svými stanovami, které jsou v každém bytovém družstvu individuální a jedinou podmínkou je, že tyto stanovy nesmí být v rozporu s příslušným právním předpisem. 4. Založení, vznik bytového družstva Bytové družstvo může založit jak fyzická, tak právnická osoba. Důvodů pro založení družstva může být mnoho a bývají subjektivní. Podstatnými důvody pro založení bytového družstva jsou převážně finanční kritéria a možnost aktivně se podílet na činnostech družstva. Základním předpokladem bytových družstev je totiž otevřenost, demokracie a prospěch pro všechny členy bytového družstva. Konkrétně bychom tyto předpoklady mohli specifikovat jako právo na informace, právo rozhodovat o činnostech družstva a preferenci kvalitního bydlení před dosažením zisku. V kapitole o historii bytových družstev byly zmíněny různé typy družstev, proto se následně ve zkratce zaměřím na popis těchto družstev, abychom si ujasnili případné rozdíly mezi těmito družstvy a navázali na tuto kapitolu. Jako první byla zmíněná takzvaná Lidová bytová družstva. Tato družstva jsou nejstarším typem. Jak již bylo zmíněno, Lidová bytová družstva vznikala sloučením dosavadních bytových družstev a různých sdružení. V devadesátých letech však došlo k transformaci, kdy občanům vznikl zákonný nárok na převod domů nebo jednotlivých bytů do vlastnictví a tito lidé tohoto nároku využili. Znamená to, že v dnešní době bývá Lidové bytové družstvo kombinací družstevních jednotek a jednotek v osobním vlastnictví. Druhým typem jsou Stavební bytová družstva. Již ze samotného názvu je patrné, že tato družstva byla zřízena za účelem výstavby. 4

12 Tato etapa je zaznamenána převážně po roce 1958, kdy se lidé začali sdružovat a společnou prací a prostředky postavili domy a byty, kterých byl v této době nedostatek. Svou úlohu zde sehrál i stát, který nabídl finanční a úvěrovou pomoc na tuto výstavbu. Pro tuto diplomovou práci je však nejvýznamnější třetí typ bytového družstva, a to Privatizovaná bytová družstva. V tomto případě dochází k privatizaci obecního majetku, a to pouze právnické osobě. Zde může nastat situace, že někteří občané se stanou členy družstva a jiní ne. Pro případné nečleny platí, že dochází pouze ke změně pronajímatele. Jinak jsou jim zachována původní práva a povinnosti. V dnešní době existují všechny tyto typy bytových družstev. Nicméně nová družstva vznikají převážně jako privatizovaná bytová družstva, proto jsou podmínky pro vznik družstva směřovány především na ně. Tyto podmínky jsou upraveny obchodním zákoníkem. Pokud se tedy rozhodneme založit bytové družstvo, musíme splnit základní podmínky dané obchodním zákoníkem. V 221 až 223 jsou stanoveny obecné podmínky pro založení družstva, jimiž například jsou 1 : Družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů, je družstvem bytovým. Firma družstva musí obsahovat označení "družstvo". Družstvo musí mít nejméně pět členů; to neplatí, jsou-li jeho členy alespoň dvě právnické osoby. Družstvo je právnickou osobou. Za porušení svých závazků odpovídá celým svým majetkem. Základní kapitál družstva tvoří souhrn členských vkladů

13 Stanovy určují výši základního kapitálu družstva, který se zapisuje do obchodního rejstříku (zapisovaný základní kapitál). Zapisovaný základní kapitál musí činit nejméně Kč. Samotné založení družstva je rozděleno do dvou etap, a to na založení bytového družstva a vznik bytového družstva, tedy nabytí právní subjektivity. Pokud se zaměřím na první etapu, tedy založení bytového družstva, musíme splnit tři podmínky dle 224 obchodního zákoníku, a to 2 : určit výši zapisovaného základního kapitálu, schválit stanovy bytového družstva, ustanovit představenstvo a kontrolní komisi. Jak již bylo řečeno, základní kapitál je tvořen souhrnem členských vkladů a jeho minimální výše je stanovena na Kč. Zakládající členové si tak sami mohou určit jeho výši, pokud bude činit více jak Kč. Dalším krokem je vytvoření a schválení stanov bytového družstva. Na vytváření stanov by se měl podílet každý zakládající člen, protože jak již bylo řečeno v kapitole o legislativě bytových družstev, pro většinu družstev jsou při rozhodování podstatné stanovy. Důsledkem vlivu stanov mohou být ovlivněna důležitá rozhodnutí. Poté, co jsou tedy vytvořeny stanovy družstva, je svolána schůze členů družstva. Lépe řečeno, tedy schůze budoucích členů družstva. Tito členové by si měli zvolit svého předsedu, který by tuto schůzi řídil. Volba předsedy není konečná a neznamená to, že tato osoba bude předsedou družstva i po vzniku družstva. Předseda vzniklého družstva bývá často volen představenstvem, které, spolu s kontrolní komisí, musí být zvoleno na této zakládající členské schůzi. Pokud má nově vznikající družstvo méně jak 50 členů, je také možné, aby funkce představenstva a kontrolní komise byla plněna členskými schůzemi

14 Volba představenstva a kontrolní komise by tedy nebyla nutná. Založení družstva je následně splněno, pokud se členové shodnou na výši zapisovaného základního kapitálu, schválí stanovy a zvolí si své představenstvo a kontrolní komisi. Zároveň je také nutné podotknout, že tito členové musí základní kapitál, tedy svou výši členského vkladu, zaplatit do 15ti dnů od konání této schůze, a to dle způsobu určeným na této schůzi. Neméně důležitým prvkem vyústění této členské schůze je takzvané usnesení. Toto usnesení je vlastně zápisem, ve kterém je popsán průběh schůze a zaznamenáno hlasování jednotlivých členů. Zároveň platí, že každý člen má v tomto případě jeden hlas a usnesení ze schůze musí být odhlasováno většinou přítomných členů. Následně je možné přejít k dalšímu kroku, a to ke vzniku družstva. Vznik družstva je podmíněn zápisem do obchodního rejstříku. V tomto okamžiku také platí, že před podáním návrhu na zápis do obchodního rejstříku musí být splacena alespoň polovina základního kapitálu a vytvořen tzv. nedělitelný fond. Jak již bylo zmíněno, základní kapitál je tvořen členskými vklady. Jeho výše je dle obchodního zákoníku stanovena na minimálně Kč, při podání návrhu na zápis do obchodního rejstříku tak musí být splaceno alespoň Kč. Nedělitelný fond musí být ve výši 10% základního kapitálu. Tento fond je však tvořen ze zisku, proto při vzniku družstva není požadováno doložení o jeho vytvoření, nicméně v následujících letech musí být tento fond doplňován o 10% ročního čistého zisku do té doby, dokud nedosáhne výše poloviny zapisovaného základního kapitálu. Obecně však v obchodním zákoníku není stanovena minimální výše a způsob čerpání tohoto fondu, takže lze předpokládat, že družstva by měla tvořit tento fond na úhradu případné ztráty. 7

15 Při zápisu do obchodního rejstříku musí být doloženo, výše zmíněné, notářsky ověřené, usnesení ze zakládající členské schůze. Pokud by družstvo chtělo vykonávat také jiné činnosti, než správu a údržbu svého majetku, muselo by doložit také příslušné živnostenské oprávnění. Toto se týká převážně velkých bytových družstev, která například provádějí výstavbu nových domů. V této práci se však zaměřuji na malé bytové družstvo, které se zaměřuje pouze na správu a údržbu svého majetku, a tak se o této problematice nebudu dále více zmiňovat. Den vzniku družstva je spojen s dnem zápisu do obchodního rejstříku. Od této doby má tedy družstvo právní subjektivitu a s tím spojená veškerá práva a povinnosti. Následně se tedy zaměřím na členství ve vzniklém bytovém družstvu. 4.1 Vznik členství v bytovém družstvu Vznik členství v družstvu nelze jednoznačně popsat. Výchozím bodem jsou vždy stanovy příslušného družstva, které jasně specifikují, kdy a za jakých okolností se fyzická či právnická osoba může stát členem družstva. Je však samozřejmé, že požadavky na vznik členství nesmějí být v rozporu s obchodním zákoníkem dle Obecně bychom mohli shrnout, že vznik členství je možný čtyřmi způsoby. V prvním případě je vznik členství spojen se vznikem bytového družstva, členem družstva se tedy stáváme dnem vzniku družstva, tedy dnem zapsání družstva do obchodního rejstříku. Ve druhém případě může členství vzniknout za trvání družstva, a to na základě, členskou schůzí schválené, přihlášky. O této přihlášce bývá hlasováno na členské schůzi. V obou těchto případech je podmínkou vzniku členství zaplacení členského vkladu. 8

16 Třetí možností je případný převod členství v družstvu na jinou osobu. Možnosti převodu bývají jasně stanoveny ve stanovách bytového družstva. Případný převod vždy podléhá souhlasu představenstva nebo souhlasu členské schůze, a to v případě, že dochází k převodu členství na již stávajícího člena družstva. Pokud by převod byl uskutečněn na jinou osobu, resp. nečlena družstva, tento převod nepodléhá souhlasu představenstva nebo členské schůze a tento úkon se jim dá pouze na vědomí. Poslední možností je vznik členství jiným způsobem stanoveným zákonem. V tomto případě se vlastně jedná o přechod členství na základě úmrtí původního člena a přechod členských práv na dědice. Souhlas představenstva s tímto přechodem členství není potřeba Práva a povinnosti členů v bytovém družstvu Každé členství s sebou nese určitá práva a povinnosti. Co se týče práv členů v bytovém družstvu, jejich škála je poměrně široká. Už ze samotné podstaty bytových družstev lze odvodit základní práva, kterými jsou, ve zkrácené verzi, například 3 : právo podílet se na činnosti družstva, právo na přístup k informacím ohledně činnosti družstva a svého členství, právo účastnit se členských schůzí a právo na možnost zvolení do orgánů bytového družstva, právo předkládat návrhy na zlepšení činnosti družstva, právo vystoupit z družstva a obdržet vypořádací podíl, případně právo na likvidační zůstatek, při zániku družstva likvidací. 3 Taraba Milan, Rádce pro členy bytových družstev a vlastníků bytů. 3. přeprac. vyd., Grada, 2006, s. 44 9

17 Co se týče povinností, mezi základní povinnost každého člena patří uhrazení členského vkladu a následně i uhrazovací povinnost během trvání členství, tedy platba nájemného a s tím souvisejících výdajů. Ostatní povinnosti jsou, dá se říci, obecné, jako například dodržování stanov a příslušných řádů. Případně, pokud je člen v jakémkoliv kontrolním orgánu družstva, musí plnit své povinnosti, které mu z dané funkce vyplývají. Všechna práva a povinnosti jsou blíže specifikována ve stanovách příslušného družstva. Zde je také důležité zmínit, že jednotliví členové neručí za závazky družstva, tato priorita je přenechána na statutární orgán družstva, této problematice se budu věnovat v kapitole o správě družstev. Pronájem bytové jednotky v bytovém družstvu Každé bytové družstvo má určitý počet bytových jednotek, ne vždy však musí být tyto jednotky plně obsazeny členy družstva. Může se stát, že určitá bytová jednotka zůstává pouze pronajímána, a to nečlenům družstva. Tak jako členové družstva, i nájemníci bytových jednotek mají svá práva a povinnosti. Obecné povinnosti zůstávají stejné, tedy dodržování stanov a příslušných řádů. Oproti členům družstva však nedochází k povinnosti uhrazení členského vkladu, je pouze uzavírána nájemní smlouva. Práva nájemníků jsou oproti členům trochu jiná. Nájemníci družstevních bytů nemají právo podílet se na činnosti družstva, účastnit se členských schůzí, ani nemají právo na informace ohledně členů družstva. Vztahy s těmito nájemníky se řídí především občanským zákoníkem, ve kterém jsou definována práva a povinnosti všech nájemníků, ať už se jedná o bytové družstvo nebo např. o obecní byt. 10

18 V případě pronájmu bytu je pro nájemníka důležité nařízení vlády 258/1995 Sb., ve kterém je jasně specifikováno, které úpravy hradí sám nájemník a které jsou prováděny na náklady pronajímatele. 5. Správa bytových družstev Bytová družstva sice nebývají chápána jako obchodní společnosti, které mívají za hlavní cíl maximalizaci zisku, přesto však, tak jako u obchodních společností, i u bytových družstev je potřeba zabezpečit organizační a ekonomické aspekty. Každý člen má právo podílet se na činnostech družstva, nicméně pro efektivní a hospodárné vedení družstva je potřeba vymezit organizační strukturu a přidělené pravomoci. Celková organizace se odvíjí od velikosti a činnosti družstva. V následující části práce se tak zmíním o orgánech bytového družstva a rozsahu jejich činností, pravomocí. Orgány družstva Orgány družstva a vymezení jejich pravomocí bývá určeno ve stanovách. Orgánem družstva může být pouze člen družstva. Funkční období pro všechny orgány nesmí překročit pět let, dle stanov může být tato doba kratší. Výjimkou je první funkční období, které je stanoveno maximálně jako tříleté. Každý člen může být do své funkce zvolen vícekrát. U kontrolních orgánů vždy platí, že nesmí být narušena nezávislost těchto orgánů. Člen představenstva tedy nemůže být členem kontrolní komise apod. Tak jako u obchodních společností, i zde platí pro všechny členy orgánů družstva zákaz konkurence. Nesmí tedy podnikat nebo být členem statutárního, dozorčího, orgánu v podniku, který podniká v příbuzném oboru jako družstvo. Každý člen má právo požádat o odvolání ze své funkce. 11

19 Postup jednání orgánů družstva bývá ustanoven v jednacím řádu. Každé jednání orgánů družstva musí být zaznamenáno v zápisu ze schůze. Tento dokument je velmi důležitý, protože je případným důkazním prostředkem při řešení různých problémů. 5.1 Členská schůze Členská schůze je nejvyšším orgánem družstva. Členové družstva se scházejí dle termínů určených ve stanovách, případně dle potřeb. Dle obchodního zákoníku je určeno, že se členská schůze musí sejít alespoň jednou ročně. Pokud požádá třetina všech členů družstva o konání mimořádné členské schůze, musí být tomuto požadavku do 40ti dnů vyhověno. Po této lhůtě jsou tito členové oprávněni uspořádat členskou schůzi sami. Konání členské schůze musí být všem členům včas a řádně oznámeno. Na členské schůzi jsou probírány veškeré potřebné skutečnosti a zároveň i důležité aspekty fungování družstva, jako změny stanov, jednací řád či volba členů představenstva a kontrolní komise aj. Program členské schůze bývá oznámen předem. Případně, pokud požádá třetina členů družstva nebo kontrolní komise o projednání jiné záležitosti, musí být tomuto požadavku vyhověno. Ve stanovách musí být vždy určeno, za jakých okolností je členská schůze usnášeníschopná. Často bývá požadována nadpoloviční většina přítomných členů. 5.2 Představenstvo Představenstvo je výkonným orgánem družstva, znamená to tedy, že rozhoduje o všech záležitostech družstva, které nejsou v kompetenci jiných orgánů. Činnost představenstva obvykle zahrnuje jednodušší, často se opakující činnosti. Zároveň prezentuje družstvo navenek, je tedy i statutárním orgánem. V tomto případě je vhodné, aby si zvolilo svého předsedu, který by dané představenstvo prezentoval. 12

20 V písemných dokumentech družstva bývá požadován podpis dvou členů představenstva, v praxi tedy většinou předsedy a místopředsedy nebo jiného člena představenstva. Představenstvo bývá svoláváno dle potřeb, případně, při nesplnění námětů kontrolní komise, do deseti dnů od podnětu kontrolní komise. Za svá rozhodnutí je představenstvo odpovědné členské schůzi. A jak již bylo výše zmíněno, představenstvo ručí za závazky družstva celým svým majetkem. 5.3 Předseda představenstva Předseda představenstva není v zákoně přímo stanoven, jak jsem však již zmínila v kapitole o založení družstva, je vhodné, aby tato funkce byla v družstvu zastoupena. Jako v každé organizaci, i v bytovém družstvu je potřeba, aby zde byla osoba, která by se starala o organizační záležitosti a řídila činnosti jednotlivých orgánů. Funkce předsedy bývá stanovena již ve stanovách družstva. Zároveň je zde určeno, jakými činnostmi se předseda zabývá a jaké má rozhodovací pravomoci nebo případnou odpovědnost za svá rozhodnutí. Činnost předsedy často spočívá v zajištění administrativní agendy družstva, v komunikaci s dodavateli apod. Družstvo by také mělo zvolit svého místopředsedu, který by zastupoval předsedu v jeho nepřítomnosti tak, aby nebyl narušen chod družstva. 5.4 Kontrolní komise Z názvu je patrné, že kontrolní komise je kontrolním orgánem družstva. Kontrolní komisi tvoří nejméně tři členové. Tato komise si volí svého předsedu, pokud není dle stanov určen členskou schůzí. Cílem kontrolní komise je kontrola veškeré činnosti družstva, za svá rozhodnutí je odpovědná členské schůzi. Zároveň kontrolní komise přijímá případné stížnosti od členů družstva a má právo se vyjadřovat k tvorbě účetní závěrky a k otázkám ohledně hospodaření družstva. 13

21 Své podněty předává představenstvu družstva, které je povinno reagovat, pokud by se tak nestalo, má kontrolní komise právo na svolání členské schůze. Hlavním požadavkem na kontrolní komisi je její nezávislost, aby byl splněn účel této komise. 6. Zánik členství v bytovém družstvu Zánik členství v bytovém družstvu je specifikován v obchodním zákoníku v 231. Způsobů zániku členství je mnoho, mezi nejčastější formy zániku patří dohoda, vystoupení nebo vyloučení, případně i zánik členství v důsledku zániku družstva. 4 Tak jako obecně, i zde platí, že dohoda o zániku členství musí být uzavřena ze svobodné vůle, bez nátlaku a musí být srozumitelná a jasně formulována. Zároveň platí, že v tomto případě musí mít dohoda vždy písemnou formu a musí být zřejmý den, ke kterému členství zaniká. Vystoupení je, oproti dohodě, pouze jednostranný právní akt. Znamená to tedy, že v tomto případě člen oznamuje své vystoupení z družstva kontrolnímu orgánu a okamžik jeho vystoupení je dán buď lhůtou danou ve stanovách nebo uplynutím šesti měsíců od písemného oznámení. Vyloučení člena je také jednostranný právní akt, nicméně v tomto případě není postup družstva jednoduchý a vyloučení člena bývá spojováno s opětovným porušováním členských povinností nebo spácháním trestného činu vůči družstvu. Pro všechny výše uvedené příklady platí, že při zániku členství má bývalý člen právo na tzv. vypořádací podíl, který v podstatě tvoří majetková účast člena, tedy jeho vklady. Zánik členství je také popsán ve stanovách družstva a zde je konkrétně uvedeno, jaké jsou povinnosti člena a družstva při ukončení členství. 4 Kolektiv autorů SČMBD, Co je dobré vědět o bytovém družstvu,

22 7. Zrušení a zánik družstva Tak jako vznik družstva je rozdělen na dvě části, tedy založení a vznik družstva, i zrušení družstva je možné ve dvou fázích. První fází je zrušení družstva. Zrušení družstva je možné například na základě usnesení členské schůze, prohlášením konkurzu nebo na návrh soudu. Zánik družstva je okamžikem, kdy dojde k výmazu z obchodního rejstříku. Je potřeba věnovat velkou pozornost, zda se jedná o zánik družstva s likvidací nebo bez likvidace. Pokud družstvo zaniká bez likvidace, tedy například převodem majetku na jiného právního nástupce, a to fúzí nebo splynutím, není vyplácen vypořádací podíl a členství přechází. Pokud by se jednalo o zánik družstva s likvidací, v tomto případě má každý člen právo na takzvaný likvidační zůstatek, kterým se rozumí čistý majetkový zůstatek, který je možné rozdělit. 8. Ekonomické a účetní aspekty bytového družstva Nejprve bychom si měli uvědomit, co ovlivňuje ekonomiku družstva. Jedná se již například o samotný pojem družstvo a z toho plynoucí povinnosti. Bytové družstvo je vždy právnickou osobou. To znamená, že i pro družstvo, které je zapsané v obchodním rejstříku, platí podmínky jako pro ostatní právnické osoby. Jedná se například o povinnost vést účetnictví. Jako pro každou jinou společnost, jež se řídí zákonem o účetnictví, i zde platí, že účetnictví musí odpovídat skutečnosti, být srozumitelné a průkazné. Jak jsem již zmínila v kapitole o právní legislativě bytových družstev, výchozím právním předpisem, který upravuje hospodaření bytových družstev, je obchodní zákoník. 15

23 Zde je v paragrafu věnována pozornost účetní závěrce a výroční zprávě. Nicméně účetní závěrka zobrazuje finanční pozici za určité účetní období. Vypracování účetní závěrky musí předcházet určité kroky, a to například sledování různých finančních aspektů, které jsou zde zobrazeny. Proto je vhodné si vymezit základní účetní předpisy a postupy, kterými se družstva musí řídit. 8.1 Účetní předpisy bytového družstva Jak jsem výše zmínila, družstvo je vždy právnickou osobou a zároveň má povinnost vést účetnictví, a to po dobu od svého vzniku až do okamžiku zániku. Vedením účetnictví může být pověřena i externí osoba, odpovědnost za vedené účetnictví má však družstvo. Prvotním předpisem, kterým se musí družstvo řídit, je zákon o účetnictví č. 563/1991 Sb. Zde jsou upravena veškerá základní pravidla pro vedení účetnictví. Dalším účetním předpisem, jímž se družstvo musí řídit, je vyhláška č. 500/2002 Sb. Tato vyhláška je prováděcí vyhláškou k účetnictví podnikatelů a upravuje některá ustanovení zákona o účetnictví č. 563/1991 Sb. Přesněji řečeno, v této vyhlášce je vymezena účetní závěrka a s tím související označování a uspořádání položek rozvahy. V neposlední řadě se družstvo řídí Českými účetními standardy pro podnikatele, které jsou vydávány Ministerstvem financí. Tyto standardy jsou pouze doporučující a jsou zde upraveny základní způsoby účtování. Konkrétní položky, které zachycují hospodaření družstva, jsou náklady a výnosy. 16

24 8.2 Náklady bytového družstva Náklady bytového družstva bychom mohli spojit s životním cyklem družstva, a to tedy náklady spojené se vznikem družstva, náklady související s fungováním družstva a náklady vzniklé při zániku družstva. V následující části práce se zaměřím na náklady související se vznikem a fungováním družstva. Zánik družstva nebude v praktické části práce řešen, proto tyto náklady vynechám a zaměřím se především na položky související s praktickou částí. Náklady spojené se vznikem družstva Již před samotným vznikem družstva musí budoucí členové uskutečnit určitá opatření, která vedou k nabytí právní subjektivity, tedy k zapsání do obchodního rejstříku. Výše jsem zmínila, že součástí návrhu na vklad do obchodního rejstříku je například notářsky ověřený zápis z ustavující členské schůze. Následně tedy vyvstává otázka, zda je budoucí družstvo oprávněno zahrnout poplatek za toto ověření do svého účetnictví jako náklad. Ano je. Tyto poplatky bývají nazývány jako zřizovací výdaje a jsou popsány ve vyhlášce č. 500/2002 Sb., a to konkrétně v 6 Dlouhodobý nehmotný majetek 5. Dlouhodobý nehmotný majetek obsahuje zejména zřizovací výdaje. Podle odstavce 1 jsou zřizovacími výdaji souhrn výdajů vynaložených na založení účetní jednotky do okamžiku jejího vzniku, zejména soudní a správní poplatky, výdaje na pracovní cesty, odměny za zprostředkování a poradenské služby a nájemné. Zřizovací výdaje se odpisují nejvýše po dobu pěti let

25 Abychom tyto zřizovací výdaje mohli zahrnout do dlouhodobého nehmotného majetku, je potřeba, aby si družstvo stanovilo finanční hranici, od které je možné zařadit tyto výdaje do dlouhodobého nehmotného majetku. Do roku 2002 byla tato hranice stanovena zákonem o účetnictví na Kč, nyní je stanovení této výše plně v kompetenci družstva. Pokud by tyto zřizovací výdaje byly zahrnuty do dlouhodobého nehmotného majetku, účtovali bychom následně: Notářské služby MD 041/ Dal 221 Zřizovací výdaje MD 011/ Dal 041 Odpisy zřizovacích výdajů 6 MD 551/Dal 071 V opačném případě, pokud by výdaje nedosáhly stanovené hranice, družstvo by tuto položku účtovalo přímo do nákladů, tedy například: Ostatní služby (notář) MD 548/ Dal 011 Jak již bylo zmíněno, při vzniku družstva je potřeba uhradit zapisovaný kapitál v minimální výši Kč. Tento kapitál je tvořen členskými vklady, o kterých bychom účtovali následně: Pohledávka z titulu zapisovaného vkladu MD 353/ Dal 411 Úhrada pohledávky MD 221/ Dal Odpis těchto výdajů je možný po dobu pěti let. 18

26 Účet 411 Základní kapitál, je vhodné dělit v analytické evidenci, a to například na: 411 Zapisovaný základní kapitál 411 Základní členský vklad 411 Dodatečný členský vklad aj. Ve své práci se zaobírám bytovým družstvem, které bylo založeno formou privatizace bytového domu, a tak i náklady, související se vznikem družstva, budou zaměřeny na tento způsob vzniku družstva. Prodej domu bytovému družstvu se uskutečňuje na základě sepsání řádné kupní smlouvy. Tato kupní smlouva musí být dle 46 občanského zákoníku písemná a podepsána oběma smluvními stranami. Poté musí být smlouva doručena na katastr nemovitostí, který zaznamená převod vlastnického práva. Tento převod má právní účinek dnem vkladu na katastru nemovitostí. Nicméně katastr nemovitostí má na tento vklad lhůtu 30 dnů, v tomto období může být tedy kupující strana v nejistotě a není zde zaručeno, že dojde k převodu vlastnických práv. S tím také souvisí zaplacení kupní ceny. V tomto případě se doporučuje, aby kupní cena byla zaplacena až po uskutečnění vkladu a do té doby byly finanční prostředky v notářské úschově nebo vázány na účtu banky. Poplatky za případnou notářskou úschovu jsou součástí pořizovací ceny majetku. Často bývá nákup budovy financován z úvěru. Málokteré družstvo má dostatečné finanční prostředky na úhradu z vlastních zdrojů, z tohoto důvodu budou následující účetní transakce zobrazovat nákup domu za použití úvěru. 19

27 O celé transakci bychom účtovali následovně: Kupní cena budovy MD 042/ Dal Notářská úschova finančních prostředků na nákup budovy MD 042/ Dal 479 Kupní cena pozemku MD 042/ Dal 479 Zařazení domu do užívání MD 021/ Dal 042 Zařazení pozemku do užívání MD 031/ Dal 042 Splátky domu a pozemku MD 479/ Dal 221 V případě pronájmu pozemku předpis nájemného MD 518/ Dal úhrada nájemného MD 379/ Dal 221 Náklady související s fungováním družstva V souvislosti s fungováním družstva vzniká mnoho nákladů. Výše těchto nákladů ovlivňuje významnou položku družstva, a to nájemné. Zde může vyvstat otázka, proč je zde uvedeno nájemné, když členové družstva již za svůj byt zaplatili a nájemné by tedy nemělo být již placeno. Členové družstva totiž nejsou vlastníci bytu, tím je družstvo. Zároveň také musí být provoz družstva nějak financován a proto se platí nájemné, jímž se uhradí provozní náklady a zároveň dochází ke kumulaci prostředků na případné větší výdaje. Výše nájemného je dána předpokládanými, vynaloženými náklady a samozřejmě také ovlivňuje výši výnosů a tím celkové hospodaření družstva. Nyní se tedy nejprve zaměřím na náklady, které bývají nazývány jako ekonomicky oprávněné náklady domu. 7 Účet 479 Dlouhodobé závazky vyjadřuje splácení kupní ceny domu a pozemku obci, od které je majetek pořízen 20

28 Náklady na opravu a údržbu Náklady na opravu a údržbu bytového družstva nelze jednoznačně specifikovat. Největší finanční výdaje jsou však spojeny s renovací samotné nemovitosti. Proto je pro družstvo důležité mít pro tyto případy určitou finanční rezervu. Tvorba této rezervy by měla vycházet z plánu oprav, a to pro delší časové období. Způsob tvorby a účel užití bývá popsán ve stanovách družstva. Nicméně je důležité zmínit, že tvorba rezervy na opravu a údržbu není daňově uznatelným nákladem, a to v případě, že má družstvo příjem z nájemného pouze od členů družstva. Pokud má družstvo příjem i od nečlenů družstva, může vytvářet tzv. zákonnou rezervu. Tato rezerva bývá nazývána jako Rezerva na opravu dlouhodobého hmotného majetku a podmínky pro tvorbu a čerpání jsou uvedeny v zákoně o účetnictví č. 563/1991 Sb. Tvorba této rezervy je daňově uznatelným nákladem. Za nejznámější položku je považován tzv. fond oprav, který je znám i široké veřejnosti a v podvědomí lidí utkvěl právě v souvislosti s bytovými družstvy. V podstatě nahrazuje možnost tvorby rezerv, jeho vytváření je plně v kompetenci družstva a bližší specifikace jsou popsány ve stanovách družstva. Obecně však platí, že příspěvky do tohoto fondu jsou součástí výpočtu nájemného a úhrada probíhá formou měsíčních záloh, proto i v účetnictví je zobrazen na účtu 475 Dlouhodobé zálohy. Ostatní náklady zahrnují běžné provozní náklady, jakými mohou být například drobné opravy. Účetně: Tvorba rezervy MD 554/ Dal 459 Rozpuštění rezervy MD 459/ Dal 554 Tvorba zákonné rezervy MD 552/ Dal 451 Rozpuštění zákonné rezervy MD 451/ Dal 552 Tvorba fondu oprav MD 311/ Dal 475 Čerpání z fondu oprav MD 475/ Dal 648 Provozní náklady MD 5xx/ Dal 221,

29 Náklady související s užíváním zastavěného pozemku Mezi další významnou nákladovou položku patří náklady související s užíváním pozemku. V našem případě bude daný pozemek pouze v nájmu, souvisejícím nákladem je zde tedy nájemné. Účetně: Předpis nájemného za pozemek MD 518/ Dal 379 Úhrada nájemného MD 379/ Dal 211 Osobní náklady nebo-li náklady na správu domu Osobní náklady v bytovém družstvu představují mzdy správních orgánů družstva. Předsedovi družstva je pravidelně vyplácena měsíční mzda, z níž je povinnost odvádět zdravotní pojištění. Dále se jedná o mzdy pracovníků, kteří vykonávají činnost pro družstvo na základě různých dohod. Výše těchto odměn není samozřejmě zákonně stanovena. Účetně: Zúčtování hrubé odměny MD 523/ Dal 366 Vyplacení odměny MD 366/ Dal 221 Předpis pojistného MD 524/ Dal 336 Odvod pojistného MD 336/ Dal

30 Pojištění družstva Každý vlastník jakéhokoliv majetku by měl učinit potřebné kroky pro ochranu tohoto majetku. Mnohým škodám však nelze předejít, ať už se jedná o živelné pohromy, vandalismus apod. To platí i pro družstvo, proto by pojištění nemělo být opomenuto. Družstvo v sobě váže velké finanční prostředky, z tohoto důvodu by měla být odpovídající i výše a způsoby pojištění. Ráda bych také ráda upozornila na pojištění představenstva družstva. V tomto případě se sice nejedná o pojištění družstva jako takového a jsou pojištěny konkrétní osoby, nicméně fakt, že představenstvo ručí celým svým majetkem, by mělo být dostačující pro volbu pojištění i pro tyto osoby. Účetně: Pojištění družstva MD 548/ Dal 221 Odpisy Majetek družstva je postupem času opotřebováván. Toto opotřebení vyjadřují odpisy majetku. Tyto odpisy rozlišujeme na účetní a daňové, účetní odpisy vyjadřují skutečné opotřebení majetku a rozvrh odpisování je v kompetenci účetní jednotky. Oproti tomu výpočet daňových odpisů je dán zákonem a slouží ke stanovení daně z příjmů. Dle 24 a zákona č. 563/1991 Sb. o účetnictví, má každá účetní jednotka povinnost oceňovat svůj majetek, tedy i povinnost zobrazovat snížení hodnoty majetku, což se děje právě prostřednictvím odpisů. Nicméně zde je důležité zmínit, že bytové družstvo zde má výjimku, a to díky vyhlášce č. 500/2002 Sb., kde je napsáno 8 :

31 Dlouhodobý hmotný majetek ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví bytových družstev se nemusí odpisovat. Právnické osoby založené k tomu, aby se staly vlastníkem domu s byty v nájmu společníků, členů nebo zakladatelů a lidová bytová družstva nemusí tento dlouhodobý hmotný majetek odpisovat. Proto bych zde ráda zmínila, že bytová družstva nejsou povinna svůj majetek odepisovat. Uplatnění daňových odpisů do daňově uznatelných nákladů je na rozhodnutí každé účetní jednotky, nicméně daňové odpisy slouží k optimalizaci výše daně z příjmů, proto, pokud to jde, jsou uplatňovány jako daňově uznatelný náklad. Při uplatňování odpisů však musíme být obezřetní, protože daňově uznatelné jsou pouze odpisy prostor členů družstva, znamená to tedy, že například v případě pronájmu nečlenovi družstva, by odpisy musely být kráceny v poměrné výši, a to dle velikosti podlahové plochy. Účetně: Odpisy domu MD 551/ Dal 081 Pozemky neodepisují se Daň z nemovitosti, daň z převodu nemovitosti Ze zákona je družstvo právoplatným vlastníkem dané nemovitosti. Z této podstaty mu také vyplývají určité povinnosti, a to dle zákona č. 338/1992 Sb., O dani z nemovitostí. Každoročně je družstvo povinno zaplatit tuto daň, a to jak daň z nemovitosti, tak daň z pozemku. V případě, že je pozemek pouze v nájmu, družstvo tuto daň samozřejmě neplatí. Výše daně se odvíjí dle základních zákonných pravidel. Zjednodušeně, u staveb dle výměry půdorysu nadzemní části stavby v m 2, u bytu dle výměry podlahové plochy bytu v m 2. Takto vypočítaná a zaplacená daň bývá rozpočítána mezi jednotlivé členy družstva. 24

32 Případně, kdyby byla nemovitost používána pro podnikání, byla by zaplacená daň z nemovitostí v souladu s 24 zákona o dani z příjmu daňově uznatelným výdajem. V našem případě však tato daň nebude daňově uznatelným výdajem. Účetně: Předpis daně z nemovitosti MD 532/ Dal 345 Zaplacení daně z nemovitosti MD 345/ Dal 221 Co se týče daně z převodu nemovitosti, tak ta se u bytových družstev neplatí. Pokud chceme prodat družstevní byt, dochází zde k tzv. převodu členského podílu. Z tohoto převodu se však daň neplatí. Daň z příjmů Neméně významnou položku tvoří i daň z příjmů. Jak již bylo řečeno, bytové družstvo je právnickou osobou, hospodářský výsledek družstva tedy podléhá dani z příjmů právnických osob. Výše vypočtené daně je samozřejmě dána výší základu daně, který je odvozen od hospodářského výsledku. Účetně: Předpis daně z příjmů: MD 591/ Dal 341 Zaplacení daně z příjmů: MD 341/ Dal 221 Na závěr této kapitoly by bylo vhodné malé shrnutí problematiky nákladů. Většina specifikovaných nákladů vzniká družstvu během roku a jejich úhrada probíhá průběžně, a to například dle splatnosti faktur nebo na základě výdajových pokladních dokladů. Tyto náklady jsou tedy hrazeny z finančních prostředků, které družstvo již má k dispozici. Na konci roku se provede vyúčtování, tedy souhrn, co vše bylo hrazeno a následně se provede analýza budoucích, potřebných úhrad a takto vytvořený souhrn tvoří podklad pro výpočet budoucích potřebných finančních prostředků, tedy pro určení 25

33 výše nájemného, které budou jednotliví obyvatelé družstva hradit. Tento rozpočet se provádí dle velikosti obývané plochy, zjednodušeně tedy řečeno, čím větší byt, tím větší nájemné. Pro družstvo je nájemné výnosem a proto navážeme další kapitolou, nazvanou Výnosy bytového družstva. 8.3 Výnosy bytového družstva V návaznosti na předchozí kapitolu je patrné, že hlavním výnosem družstva je nájemné a jak jsem již několikrát zmínila, jeho výše je dána výší vynaložených nákladů. Kalkulace nájemného tedy vychází z těchto nákladů: Náklady na opravu a údržbu Náklady související s užíváním zastavěného pozemku Osobní náklady nebo-li náklady na správu Pojištění domu Daň z nemovitosti Nájemné je stanoveno na rok dopředu a je placeno na měsíční bázi formou záloh. Pro družstvo je rozhodující, zda je tento příjem od člena nebo nečlena družstva. Nájemné, od členů družstva, je pro družstvo osvobozeno od daně z příjmů, a to dle 19 zákona č. 586/1992 Sb. Oproti tomu nájemné od nečlenů družstva je zdanitelné. Pokud se zaměřím na účetní aspekty nájemného, tak jsem již několikrát zmínila, že jeho výše se odvíjí od předpokládaných a vynaložených nákladů, které jsem specifikovala v předchozí kapitole. V této kapitole však nebyly zmíněny náklady, které vznikají každému obyvateli družstva, a tím jsou dodávky tepla, vodné a stočné, elektřina, odvoz odpadu aj. 26

34 U těchto služeb vystupuje družstvo jako zprostředkovatel a je zde předpoklad, že tyto položky by se neměly projevit v nákladech družstva. V podstatě se jedná o pohledávky za jednotlivými obyvateli, které jsou vyúčtovány na konci roku, a to na základě faktur od jednotlivých dodavatelů. Účetně tedy následně: Předpis měsíčního nájemného MD 311/ Dal 602 (Vhodné doplnit analytickou evidencí na členy a nečleny družstva z důvodu výpočtu daně z příjmu) Úhrada nájemného MD 221/ Dal 311 Předpis zálohy na služby od nájemníků MD 311/ Dal 324 Úhrada záloh na služby MD 221/ Dal 311 Zaplacené zálohy dodavatelům (platí družstvo) MD 314/ Dal 221 Vyúčtování od dodavatele (na nájemníky) MD 315/ Dal 321 Zúčtování faktury k zaplaceným zálohám MD 321/ Dal 314 Vyúčtování plateb (přijaté zálohy vs. platby) MD 324/ Dal 315 Výsledek vyúčtování - nedoplatek MD 311/ Dal přeplatek MD 324/ Dal 311 Výše uvedené účtování vypadá složitě, ale v podstatě jde jen o přeúčtování placených záloh od dodavatele, přes družstvo k nájemci. V souvislosti s nájemným mohou výnosy družstva obsahovat i úroky z prodlení za opožděnou platbu nájemného. Této problematice se věnuje nařízení vlády č. 142/1994 Sb., kterým se stanoví výše úroků a poplatku z prodlení dle občanského zákoníku. 27

35 Zde je uvedeno 9 : 1 Výše úroků z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou zvýšené o sedm procentních bodů. V každém kalendářním pololetí, v němž trvá prodlení dlužníka, je výše úroků z prodlení závislá na výši repo sazby stanovené Českou národní bankou a platné pro první den příslušného kalendářního pololetí. 2 Výše poplatku z prodlení činí za každý den prodlení 2,5 promile dlužné částky, nejméně však 25 Kč za každý i započatý měsíc prodlení. Účetně: Předpis poplatku z prodlení MD 311/ Dal 644 Úhrada poplatku z prodlení MD 221/ Dal 311 Přijaté úroky MD 221/ Dal 66x Neméně významným výnosem, a to převážně při ziskovém hospodaření, mohou být i úroky z vkladů na běžném nebo termínovaném účtu. Tyto příjmy jsou však u družstva zdaněny a dochází k tzv. vnitřnímu dvojímu zdanění, kdy je z úroků odvedena nejprve srážková daň a následně je tento příjem zdaněn i na úrovni právnické osoby, tedy družstva. Účetně: Přijaté úroky MD 221/ Dal

36 Pro celkové výnosy bytového družstva je takový předpoklad, že musí být alespoň v takové výši, aby pokryly veškeré náklady, které družstvu vznikají. V opačném případě by se družstvo mohlo lehce dostat do ztráty a mít existenční problémy. 8.4 Daňové přiznání, účetní výkazy bytového družstva Bytová družstva jsou dotčena daňovými zákony, tak jako každý jiný poplatník. Každé bytové družstvo musí k 31. březnu předložit svému správci daně daňové přiznání a s tím souvisí i sestavení účetní závěrky, která musí obsahovat rozvahu, výkaz zisku a ztráty a přílohu, ve které jsou podrobněji vysvětleny údaje v rozvaze a výkazu zisku a ztráty. V případě využití služeb daňového poradce a nutnosti ověření účetní závěrky auditorem, je lhůta prodloužena až do 30. června daného roku. Pro výpočet daně z příjmu je nutné nejprve provést inventarizaci majetku a závazků. V případě malých bytových družstev je inventura prováděna ve zjednodušeném rozsahu, a to v následujících etapách 10 : 1. Fyzická inventura Inventura pokladny Cílem inventury pokladny je kontrola zůstatku finančních prostředků, a to v souladu s příslušnými účetními doklady. Poslední inventura pokladny by měla být provedena k poslednímu dni účetního období. Obecně je četnost inventur dána vnitřními předpisy družstva. Inventura ostatního majetku Tato inventura zahrnuje kontrolu budovy a jejího příslušenství. Na základě kontroly budovy mohou být sestaveny budoucí plány oprav a potřebných finančních prostředků. 10 Neplechová Marta, Účetnictví pro bytová družstva a společenství vlastníků bytových jednotek od A do Z 4. aktualizované vyd., Anag, 2008, s

37 2. Dokladová inventura kontrola dokladů a faktur by měla být prováděna průběžně během celého účetního období, a to také z důvodu kontroly plateb nájemného a s tím souvisejících případných pohledávek. Součástí této inventury, a v návaznosti na inventuru ostatního majetku, je také kontrola rezerv na opravu hmotného majetku, jejímž cílem je zhodnocení potřebných oprav a s tím související způsob tvorby finančních prostředků. 3. Prověření vybraných hospodářských operací v případě složitějších, méně často se opakujících operací, je vhodné prokonzultovat uskutečněné postupy s odborníky, jedná se například o transakce, které musí být v souladu s příslušnými ustanoveními, např. zvýšení základního kapitálu. Výpočet daně z příjmu se odvíjí od výše daňového základu. Tento daňový základ je stanoven rozdílovým způsobem, a to rozdílem mezi výnosy a náklady družstva s tím, že v základu daně jsou zahrnuty pouze ty výnosy a náklady, které mají daňový charakter, nejsou tedy od daně osvobozeny. V případě bytového družstva tvoří osvobozené příjmy převážně nájemné členů družstva, od nečlena družstva je nájemné daňovým příjmem. Při výpočtu daně z příjmu musíme brát v úvahu velikost prostorů, které jsou užívány členy a nečleny družstva. Toto členění je důležité z důvodu rozčlenění nákladů na daňově uznatelné či neuznatelné. Blíže bude tato problematika patrná v praktické části práce. Účetní závěrka podává přehled o hospodaření družstva. Rozsah účetní závěrky se odvíjí od povinnosti ověření auditorem. Pokud má družstvo povinnost ověřit svou účetní závěrku auditorem, účetní závěrka musí být vypracována v plném rozsahu. Pokud tuto povinnost družstvo nemá, závěrka může být sestavena ve zjednodušeném rozsahu. 30

38 Jak již bylo v předchozích kapitolách zmíněno, vznik družstva je podmíněn zápisem do obchodního rejstříku. V souladu s tímto krokem plyne bytovým družstvům povinnost, a to dle 21 zákona o účetnictví, zveřejnit svou účetní závěrku. Toto zveřejnění se uskutečňuje předáním účetní závěrky, výkazu zisku a ztrát a přílohy v elektronické podobě rejstříkovému soudu a následně jsou tyto dokumenty uloženy ve sbírce listin obchodního rejstříku. Tato sbírka listin je veřejně dostupná na internetu. Samotnému vypracování účetní závěrky předchází uzavření účetních knih. Účty nákladů a výnosů jsou převedeny na účet Účet zisku a ztrát. Tento účet zobrazuje výsledek hospodaření družstva a následně se převede na rozvahový účet Konečný účet rozvažný, kde jsou již zobrazeny účty aktiv a pasiv. V tomto okamžiku by tento účet měl být vyrovnán, pokud bylo účetnictví vedeno správně. Účetní závěrka je souhrnem těchto účtů. Účet zisku a ztráty je přehledně a podrobně zobrazen ve výkazu zisku a ztráty, stejně tak Konečný účet rozvažný, který tvoří rozvahu. Takto sestavené výkazy tvoří účetní závěrku družstva. Tímto však veškeré povinnosti ke konci účetního období nekončí. Povinnost odevzdat daňové přiznání a zveřejnit účetní závěrku již byla zmíněna. Zároveň však družstvo musí zhodnotit své hospodaření, a to hlavně schválením hospodářského výsledku. Hospodaření družstva může skončit ziskem či ztrátou. V případě zisku musí být část převedena nejprve do nedělitelného fondu, a to pokud stále nebyla naplněna zákonem stanovená podmínka, tedy polovina zapisovaného základního kapitálu. Zbylá výše zisku je rozdělována dle stanov družstva. Obdobně i v případě vykázané ztráty se postupuje dle stanov, případně je na rozhodnutí představenstva družstva, jak se s vykázanou ztrátou naloží. Ztráta by měla být uhrazena právě z nedělitelného fondu, případně převedena do následujících let. Pokud toto není možné, může dojít k situaci, že ztráta je předepsána k uhrazení členům družstva, a to např. dle výše svého členského vkladu. Tato situace se však v praxi příliš nevyskytuje. Obecně platí, že veškeré úkony, související s hospodářským výsledkem družstva, musí být schváleny členskou schůzí, pokud není ve stanovách stanoveno jinak. 31