ZNALECKÝ POSUDEK . 576/050/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK. 576/050/2011 o cen obvyklé rodinného domu.p. 259, na pozemku. parc. St p íslušenství a pozemk. parc. St. 367,. parc. 295/25,. parc. 332/31, k.ú. Halže, obec Halže, zapsáno na LV. 213 u Katastrálního ú adu pro Plze ský kraj, KP Tachov Objednatel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 el posudku:. j. 132 EX 18338/09-17/Ku Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel , marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje v etn p íloh 12 stran. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Sadová Halže Kraj: Plze ský Okres: Tachov Obec: Halže Katastrální území: Halže Po et obyvatel: 978 Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti manželky spolumajitele p. Pavla Kyjanici. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, sledky p írodních nebo jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 213 ze dne , k.ú. Halže 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Halže 3) Usnesení. j. 132 EX 18338/09-17/Ku 4) Informace získané p i místním šet ení dne Dokumentace a skute nost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavba byla prohlédnuta a zam ena. Obsah posudku Ur ení obvyklé ceny rodinného domu.p. 259, na pozemku. parc. St p íslušenství a pozemk. parc. St. 367,. parc. 295/25,. parc. 332/31, k.ú. Halže, obec Halže, zapsáno na LV. 213 u Katastrálního ú adu pro Plze ský kraj, KP Tachov Typ stavby Vlastníci pozemk : Rodinný d m, samostatn stojící, stávající dokon ený Podíl 5/8 : Kyjanica Pavel, Sadová 259, Halže, Podíl 1/8 : Kyjanica Petr, Kaštanová 209, Halže, Podíl 1/8 : Kyjanicová Alena, Sadová 259, Halže, Podíl 1/8 : Kyjanicová Jind iška, Smíchovská 298, Zru,

3 Vlastníci staveb: Podíl 5/8 : Kyjanica Pavel, Sadová 259, Halže, Podíl 1/8 : Kyjanica Petr, Kaštanová 209, Halže, Podíl 1/8 : Kyjanicová Alena, Sadová 259, Halže, Podíl 1/8 : Kyjanicová Jind iška, Smíchovská 298, Zru, Katastrální ú ad: pro Plze ský kraj, KP Tachov LV. 213 Katastrální úz.: Halže Kraj: Plze ský Obec: Halže ást obce: Halže Ulice: Sadová po et obyvatel: 978.p. 259 zp sob ochrany: - na pozemku. parc. St. 367, vým ra 110 m2, zast. plocha a nádvo í další pozemky: Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obt žující za ízení. parc. 295/25, vým ra 487 m2, ostatní plocha. parc. 332/31, vým ra 12 m2, ostatní plocha Oce ované nemovitosti jsou v obci Halže. Jedná se o malou obec ležící cca 5 km severozápadn od Tachova, 3 km od hranic se SRN. V obci je základní ob anská vybavenost, kompletní vybavenost je v Tachov - dob e dostupném po místní komunikaci a silnici. 199 cca 5km. Rodinný d m.p. 259 je v ulici Sadová, situován v severní ásti obce v lokalit zástavby dokon ených rodinných dom. P ístupová komunikace je z jižní strany, jedná se o klidnou ulici pouze s místním provozem, nemá rušivý vliv. Jedná se o klidné místo, vhodné pro bydlení. Nebyly zjišt ny žádné rušivé vlivy. Dopravní prost edky a dostupnost Zastávka autobus cca 300 m. ípojky inženýrských sítí Elektro, vodovod, kanalizace. Základové pom ry Nebyly zjišt ny poruchy stavby zp sobené nestandardními základovými pom ry. Pozemek. parc. St. 367 je zastav n stavbou domu. p Pozemek. parc. 295/25 je upravená zahrada. Pozemek. parc. 332/31 je malý pruh podél p ístupové Povrchová úprava, tvar pozemku komunikace jižn od domu. Pozemky. parc. St. 367 a. parc. 295/25 jsou užívány ve funk ním celku, jsou oploceny, dohromady mají tvar obdélníku a jsou tém rovinné. P ístup je ze zpevn né komunikace s chodníkem z jižní strany. Druh zástavby Samostatn stojící rodinný d m, stávající dokon ený Popis stavby Rok dokon ení cca 1990 ístavby, nástavby, rekonstrukce, modernizace - Druh konstrukce (zd ná, betonová, ev ná apod.) zd ná Po et podlaží podzemních % ZP nadzemních 1+1 1NP + podkroví upravené k bydlení. Po et bytových jednotek 1 garážových stání - nebytových 0 v PP jednotek 1

4 Popis Rekonstrukce a modernizace Stavba rodinného domu je podsklepena, má 1 NP a obytné podkroví. Svislé konstrukce jsou zd né. St echa na RD je šikmá sedlová, krytina eternitové šablony. Klempí ské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou d ev ná, dve e vstupní jsou d ev né, vnit ní dve e jsou hladké, nápl ové, z ásti prosklené do kovových zárubní. Vnit ní povrchy keramické obklady, hladké omítky. Povrchy podlah keramická dlažba, korek, koberec. Vybavení a za izovací p edm ty standardní: v koupelnách umyvadla, sprchový kout, vana. 2x samostatné WC. V kuchyni je sporák na PB bombu. Fasáda - Hrubá omítka. Topení úst ední na tuhá paliva, TUV elektrický bojler. ípojky: elektro, vodovod, kanalizace. Dispozi ní ešení: 1.PP: kotelna, prádelna, sklepy. 1.NP: edsí 5,5 m2, chodba 6,4 m2, kuchy 9,9 m2, obývací pokoj 24,4 m2, jídelna 6,9 m2, WC 1 m2. PO: schodišt d ev né, chodba 10,4 m2, koupelna s vanou 4 m2, WC se sprch. koutem 4 m2, pokoj 12,7 m2, pokoj 21,9 m2, pokoj 18,9 m2. Celkem: 5 + 1, UP 126 m2. Provád na základní údržba, bez podstatné rekonstrukce a modernizace. Stavebn technický stav je dobrý. Vn jší za ízení Jihozápadní hranice pozemku - d ev né plotovky, podezdívka a sloupky z betonových tvárnic. Oplocení Jihovýchodní strana pozemku - d ev né plotovky, ocelové sloupky bez podezdívky. Ostatní drát né pletivo, ocelové sloupky bez podezdívky. Zpevn né plochy beton Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod ano Kanalizace ano Plynovod ne Vedlejší stavby a p íslušenství ístup po zpevn né komunikaci ano Popis Nejsou. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav stavby Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Dobrý, je provád na základní údržba. Vhodná pro bydlení, v zastav né ásti obce, bez rušivých vliv. Podle KN je stavba ur ena k bydlení, podle zjišt ní na míst je tak i užívána. 1) Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zapsané v ásti C LV. 213, k.ú. Halže 2) Exeku ní tituly zapsané v ásti C LV. 213, k.ú. Halže Zahrnuta v tržní cen 1),2) Nejsou zohledn ny v cen obvyklé.

5 - 5 - Stav zápisu katastru Nebyl zjišt n nesoulad mezi zápisem na LV. 213, k.ú. Halže a nemovitostí a skute nosti skute ností zjišt nou p i místním šet ení. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Jiná rizika Nebyla zjišt na. Prov ení p ístupu ístup je z komunikace. parc. 332/6 (ostatní komunikace, vlastník Obec k nemovitosti Halže). Bez rizika. CENY, HODNOTY CNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [K /m 2 ] Cena pozemku [K ]. parcelní vým ra [m 2 ] sou asný stav budoucí stav sou asný stav druh pozemku St zast. plocha a nádvo í 295/ ostatní plocha 332/ ostatní plocha I. CENA POZEMKU K STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opot. stavby Cena stavby po odpo tu opot ebení [K ] stá í [m 3 ] [K /m 3 ] [%] [K ] [%] sou asný stav stavba RD 21 let Reproduk ní cena staveb - - II. CENA STAVEBY (V CNÁ HODNOTA STAVEB) K sou asný stav budoucí stav III. V CNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.)

6 - 6 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD. 1: Tachov, RD, ZP 116 m2, UP 330 m2, pozemek 284 m2 Plynové ÚT, ve ejný vodovod a kanalizace. Cihlová stavba, v cen kuch. linka. Nabídková cena: K, 10/ není podsklepeno + garáž, plyn Lepší lokalita Porovnatelný RD. 2: Chodský Újezd, RD ZP 91 m2, UP 250 m2, pozemek 1935 m2 Po áste né rekonstrukci - elek ina, koupelna, WC, topná t lesa. ÚT na TP. Nabídková cena: K, 11/ v tší plocha pozemku, po ást. rekonstrukci - nepodsklepeno Srovnatelná lokalita. Porovnatelný RD. 3: Dlouhý Újezd, RD ZP 100 m2, UP 150 m2, pozemek 759 m2 Po kompletní rekonstrukci, vše nové. Obecní vodovod, elektrický kotel. Na zahrad dvougaráž. Nabídková cena: K, 1/ v tší pozemek, po rekonstrukci, garáž Srovnatelná lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY K

7 - 7 - UR ENÍ OBVYKLÉ CENY Lokalita s nedostatkem pracovních p íležitostí. menší pozemek, není Slabé stránky možnost napojení na plyn. Silné stránky Prostorný RD s dostatkem úložných prostor, dobrý stav. Cena obvyklá je stanovena na základ porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalit s p ihlédnutím k v cné hodnot, umíst ní a Zd vodn ní ceny obvyklé technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a slabých stránek nemovitosti. OBVYKLÁ CENA rodinného domu.p. 259, na pozemku. parc. St. 376 v. íslušenství a pozemk. parc. St. 367,. parc. 295/25,. parc. 332/31, k.ú. Halže, obec Halže, zapsáno na LV. 213 u Katastrálního ú adu pro Plze ský kraj, KP Tachov K Spoluvlastnický podíl 1/8 Petr Kyjanica K V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 576/050/2011 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. Z/050/2011. ílohy: 1) Fotodokumentace ke dni ) Situace, kopie katastrální mapy, k.ú. Halže, stav k , Nahlížení do KN 3) Výpis z KN, LV. 213 z , k.ú. Halže, obec Halže

8 - 8-1) Fotodokumentace ke dni

9 - 9-2) Situace, kopie katastrální mapy, k.ú. Halže, stav k , Nahlížení do KN