ZNALECKÝ POSUDEK č. 21-1/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 21-1/2015 o ceně nemovitostí v katastrálním území Babice u Rosic, obec Babice u Rosic, okres Brno-venkov: pozemků parc. č. 500/10, 641/27 Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor Mgr. Marcela Petrošová Exekutorský úřad Břeclav 17.listopadu 1a, Břeclav Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitostí povinného, který byl nařízen exekučním příkazem č.j. 160 EX 5571/12-9 dne Ing. Jitka Mutinová, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové, Dělnická 233, Rosice, tel: Datum místního šetření: 20. srpna 2015 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Zvláštní požadavky objednatele: Použitý oceňovací předpis: 20. srpna 2015 k datu místního šetření Nejsou Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Datum vyhotovení: Tento posudek obsahuje 31 stran včetně titulní strany a příloh a předává se v 2 vyhotovení

2 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana 2 A. ÚVOD 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení čj. 160 EX 5571/ Exekutorského úřadu Břeclav se sídlem 17. listopadu 1a, Břeclav je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitostí spoluvlastnického podílu id. 1/12 pozemků parc.č. 641/27 v k.ú. Babice u Rosic a parc.č. 500/10 k.ú. Babice u Rosic, zapsané na LV č. 247 pro k.ú. Babice u Rosic, obec Babice u Rosic, okres Brno-venkov, které jsou ve vlastnictví povinného paní Lenky Elumah, bytem Hálkova 177/7, Husovice-Brno, PSČ: Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, tj Úkolem znalce: - Stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 160 EX 5571/12-9 ze dne tak, jak jsou nyní uvedeny na LV 247, resp. ocenit spoluvlastnický podíl id. 1/12 nemovitostí. - Stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, práva z nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zjištění pohledávek věřitelů např. zástavní právo). Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (=obecnou, tržní, obchodovatelnou cenou). Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura a znalecké standardy. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené dle 2, odst. 1 a 3. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů, dále dle Znaleckých standardů ÚSI VUT v Brně a pomocně dle vyhl. č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. 2. Uznávané metody ocenění 2.1. Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku,

3 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana 3 chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb Metoda výnosová Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: VH = V/i [Kč] kde: VH...hledaná výnosová hodnota nemovitosti V... čisté příjmy z nemovitosti i... míra kapitalizace Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitosti. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovitosti zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitost v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovitosti je třeba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovitosti, daň z nemovitosti a pojištění nemovitosti). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří:

4 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana 4 Poloha nemovitostí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebně-technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009, str. 50: Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitost měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost.. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.,VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006.

5 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana 5 B. NÁLEZ 1. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1 Výpisy z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 247 vyhotovený dne pro k.ú. Babice u Rosic: A: Vlastník: Elumah Lenka, bytem Hálkova 177/7, Husovice, Brno, Podíl 1/12 Krejsková Šárka Ing., Sirotkova 219/27, Žabovřesky, Brno, Podíl 1/4 Novotna Hana, č.p. 58, Znětínek, Podíl 1/12 Širůčková Eva, Nováčkova 1364/4, Husovice, Brno, Podíl 1/12 Vlach Jiří Ing., Stamicova 288/3, Kohoutovice, Brno, Podíl ¼ Vlček Jaroslav, č.p. 53, Štěnovický Borek, Podíl 1/4 B: Nemovitosti: Pozemky parcela: 500/10, výměra: 22 m 2, druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace parcela: 641/27, výměra: 1954 m 2, druh pozemku: orná půda C: Omezení vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská Zahájení exekuce Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku Výřez z katastrální mapy Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Babice u Rosic z (viz přílohy znaleckého posudku) Územní plán Výřezy z aktuálního územního plánu obce Babice u Rosic (viz přílohy znaleckého posudku) Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinného Předpisy a metodiky pro ocenění - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. - Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. - Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013 ( - Bradáč A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno, Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007

6 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana 6 - Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství EKOPRESS, Praha Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, nakladatelství EKOPRESS, Praha Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitostí byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách 2. Situace oceňovaných nemovitostí Předmětem ocenění jsou následující nemovitosti: Parcelní číslo Druh pozemku Způsob využití Výměra 641/27 Orná půda /10 Ostatní plocha Ostatní komunikace 22 Oceňované pozemky se nacházejí na jihozápadním okraji souvisle zastavěného území obce Babice u Rosic. Oceňované pozemky spolu přímo sousedí a rozkládají se v mírně zvlněném terénu. Pozemek parc.č. 500/10 k.ú. Babice u Rosic zaujímá malou část příjezdové štěrkové pozemní komunikace, která zde slouží zejména ke spojení sousedních nemovitostí převážně novostaveb rodinných domů a k obhospodařování přilehlých zemědělských pozemků. Na hranici tohoto pozemku se také nachází odvodňovací příkop, který probíhá podél štěrkové příjezdové komunikace. Tato se z převážné části nachází na pozemku, který je ve vlastnictví obce Babice u Rosic, tudíž lze předpokládat, že se jedná o veřejně přístupnou účelovou komunikaci. Oceňovaný pozemek parc.č. 641/27 k.ú. Babice u Rosic svým dlouhým obdélníkovým tvarem na pozemek parc.č. 500/10 k.ú. Babice u Rosic přímo navazuje a pokračuje v přímé linii kolmo na štěrkovou cestu jihozápadním směrem k okolním zemědělským pozemkům. Délka tohoto pozemku činí cca 230 m a šířka je na začátku u cesty cca 11,30 m a postupně se zužuje a dostává se na konci pozemku na šířku cca 7,50 m. Pozemek v současné době slouží jako orná půda, k datu místního šetření ve stavu sklizně plodin. Oceňovaný pozemek je tedy přímo přístupný z veřejné účelové komunikace. Dle územního plánu je pozemek umístěn v zastavitelných plochách s funkčním využitím území pro bydlení v zóně pro rodinné domy. Oceňovaný pozemek parc.č. 641/27 k.ú. Babice u Rosic zaujímá zastavitelnou plochu jak návrhovou (cca 1280 m 2 ), tak plochu územní rezervy. Na hranici pozemku se nachází vodovodní řad a vedení energetické sítě. Pozemek se nenachází v záplavovém území. Místopis obce Babice u Rosic Obec Babice u Rosic se nachází v okrese Brno-venkov v Jihomoravském kraji, 25 km jihozápadně od Brna. Obec leží v Rosicko - oslavanské kamenouhelné pánvi a rozkládá se v Boskovické brázdě, dále je součástí mikroregionu Kahan. Černé uhlí se zde těžilo v 19. a 20. století. Zástavba obce se v současnosti skládá ze čtyř urbanisticky nesouvisejících částí, jimiž jsou původní vesnice, blízký areál bývalého JZD, dále budovy areálu dolu Ferdinand a nakonec nejnovější a nejsevernější zástavba, která urbanisticky souvisí se zástavbou sousední obce Zastávky. Babice dnes mají náves a sedm ulic. Na oválné návsi se rozkládá rybník, parčík s památnými lípami a jírovcem, je zde také obecní úřad, hostinec, kulturní dům a výrobna Babického listového těsta. V okolí zdejší obce se nachází cyklotrasy a také turistické trasy vhodné k výletům do přírody.doprava je zde zajištěna pravidelnou autobusovou linkou. Nachází se zde mateřská škola, kostel a hřbitov. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště a knihovna. V Babicích je vybudován veřejný vodovod.

7 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana 7 C. POSUDEK Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný pozemek určený k zastavění, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti - zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení, a jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Je-li v obci schválena cenová mapa pozemků, použijí se pro stavební pozemky a zahrady, resp. ostatní plochy tvořící s nimi funkční celek, ceny z cenové mapy. Není-li v obci cenová mapa, ocení se plocha zastavěná hlavní stavbou pomocí indexové metody resp. Naegeliho metody třídy polohy, nebo indexovou metodou. V případě pozemků, které jsou předmětem tohoto znaleckého posudku se o zastavěné pozemky nejedná, není tato metoda v posudku použita. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad pronájmu, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto nemovitost pronajímat. V případě oceňovaného pozemku orné půdy, který nyní slouží pro zemědělské účely, se maximalizace užitku neuplatní a použití výnosové metody není způsob pro stanovení obvyklé ceny v tomto případě vypovídající, když víme, že budoucí využití oceňovaného pozemku bude jako stavební pozemek. S tímto budoucím stavem počítá komparativní metoda, která je pro dané ocenění směrodatná. 1. Ocenění cenovým porovnáním Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Při ocenění pozemků se použije metoda přímého porovnání jednotkových cen. Na základě nabídky realitní inzerce byly s rozvahou vybrány obdobné pozemky jako srovnávací reprezentanty k pozemkům oceňovaným. Ocenění je provedeno pomocí zvolených koeficientů, které vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi srovnávacím a oceňovaným pozemkem. Pro výpočet jsou použity koeficienty Kcr-redukce pramene ceny, K1- poloha pozemku, K2- velikost pozemku, K3-intenzity využití, svah aj., K4 stav a vybavení, K5-jiné, K6-úvaha zpracovatel ocenění. Jeví-li se v daném kritériu srovnávací pozemek cenově lepší, je koeficient větší než 1, jeví-li se v daném kritériu srovnávací pozemek cenově horší je koeficient menší než 1, pokud se jeví-li v daném kritériu srovnávací pozemek cenově stejný nebo není-li daná skutečnost známa, je koeficient roven 1. Přepočtem následně obdržíme jednotkové ceny oceňované nemovitosti odvozené z jednotlivých srovnávacích objektů, jejichž aritmetickým průměrem je zjištěna porovnávací hodnota oceňované nemovitosti. Pro ocenění byly vyhledány srovnávací pozemky, které jsou určeny k zastavění rodinnými domy, nebo se nachází v zastavěném území obce. Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy

8 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana 8 zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient kcr 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85 (pozn.: Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str. 188). Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). 1.1 Porovnávací objekty realitní inzerce 1. Prodej stavebního pozemku m² Babice u Rosic, okres Brno-venkov Kč (1 430 Kč za m²) Ve výhradním zastoupení nabízíme prodej krásného stavebního pozemku obdélníkového tvaru, 1049m2, uliční šíře 15,5m2. Pozemek je vhodný na výstavbu rodinného domu. Příjezdová cesta, elektřina na pozemku, vodovod u cesty, nutno vybudovat jímku v obci není kanalizace. V obci je veškerá občanská vybavenost. Babice se nachází 5km od Rosic, 8km od D1 a 20 minut od Brna. Celková cena: Kč za nemovitost, + provize RK Cena za m²: Kč Poznámka k ceně: + provize ID zakázky: Aktualizace: Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 1049 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální elektrické Odpad: Jímka Doprava: Silnice, Autobus

9 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana 9 2. Prodej stavebního pozemku m² Sportovní, Zastávka Kč (1 450 Kč za m²) Prodej atraktivního stavebního pozemku pro samostatně stojící rodinný dům. Parcela je na jihozápadní straně obklopena vzrostlými stromy a pozvolna klesá od strany severní. V místě umístění stavby se zcela ideálně rozevírá do prostoru nad okolní zástavbu, čímž nabízí budoucímu vlastníkovi mimořádný výhled do krajiny. Pozemek vzniká oddělením od nabídky č A. Spodní patou sousedí s obecní asfaltovou komunikací, která vede po slepé vilové ulici a jde o poslední zastavitelnou část. Celková plocha činí 1.209,00 m2 (22,00 x 55,00 m). Kanalizace na hranici pozemku, ostatní sítě (plyn, voda a elektřina) do 13 m od parcely. Obec Zastávka nabízí širokou občanskou vybavenost (mateřská a základní škola, gymnázium, relaxační centrum aj.). Dobrá dostupnost Rosice 1,5 km, přivaděč na dálnici D1 7,5 km, centrum Brna 22 km. Celková cena: Kč za nemovitost, + provize RK, včetně právního servisu Cena za m²: Kč ID zakázky: 1324 B Aktualizace: Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 1209 m 2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod 3. Prodej stavebního pozemku m² Zbraslav, okres Brno-venkov Kč (1 357 Kč za m²) Nabízíme ke koupi pěknou stavební parcelu o ploše 1105m2, která se nachází v obci Zbraslav u Brna. Jedná se o rovinatý pozemek čtvercového tvaru, jehož součástí je malý dům vhodný k demolici nebo rozsáhlé rekonstrukci. Všechny inženýrské sítě jsou na hranici pozemku, včetně přípojky vody, kanalizace a plynu. Doporučuji pro výstavbu rodinného domu na velmi pěkném a klidném místě. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: Kč ID zakázky: 08512J Aktualizace: Včera Umístění objektu: Centrum obce Plocha pozemku: 1105 m 2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace, Septik Elektřina: 230V

10 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana Prodej stavebního pozemku m² Říčky, okres Brno-venkov Kč (1 000 Kč za m²) Nabízíme stavební pozemek v obci Říčky, okres Brno-venkov cca 20 km od Brna. Pozemek je dle územního plánu určen pro výstavbu samostatně stojícího rodinného domu. Nachází se v klidné části obce ( Na Nivě) mimo hlavní silnici, je rovinatý, v blízkosti lesa. Výstavba rodinných domů již byla započata. Výměra pozemku je 1287m2. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Jedná se o velice klidnou lokalitu v blízkosti přírody s výbornou dostupností do Brna po dálnici D1 nebo IDS. Obec nabízí základní občanskou vybavenost. Celková cena: Kč za nemovitost, + provize RK, včetně právního servisu Cena za m²: Kč ID: Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 1287 m 2 5. Prodej stavebního pozemku m² Babice u Rosic, okres Brno-venkov Kč (500 Kč za m²) Nabízíme k podeji lukrativní pozemek v Babicích u Rosic o celkové rozloze 1000 m2. Pozemek je obdélníkového tvaru o uliční šířce 11,2m. U pozemku je zavedena elektřina, voda asi 100 m od pozemku. V obci je veškerá občanská vybavenost. Babice se nachází 5km od Rosic, 8km od D1 a 20 minut od Brna. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: 500 Kč ID zakázky: Aktualizace: Plocha pozemku: 1000 m 2 Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová

11 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana Prodej stavebního pozemku m²babice u Rosic, okres Brno-venkov Kč (874 Kč za m²) Prodej pozemku určeného pro výstavbu samostatně stojícího RD v Babicích u Rosic. Pozemek o rozloze 1.030m2 je mírně svažitý, přístupný po obecní komunikaci. Voda, elektřina na hraně pozemku. V obci je MŠ, obchod, IDS, snadná dostupnost na dálnici Brno-Praha /10-15 min./, do Brna /12-15 min./, ostatní školy a další občan. vybavenost ve Zbýšově nebo Zastávce u Brna / 5 min./ Celková cena: Kč za nemovitost, včetně právního servisu Cena za m²: 874 Kč Poznámka k ceně: + provize RK, včetně právního servisu ID zakázky: BM0430 Aktualizace: Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 1030 m 2 Voda: Místní zdroj Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Vlak, Dálnice, Autobus Komunikace: Asfaltová 7. Prodej stavebního pozemku m² Ostrovačice, okres Brno-venkov Kč (1 425 Kč za m²) Okres Brno - venkov, Ostrovačice. Prodej stavebního pozemku na atraktivním místě o výměře 1193 m2. Pozemek se nachází na okraji obce, k dispozici jsou kompletní sítě, výborná dostupnost do Brna. Dispozice pozemku: stávající řadová zástavba rodinných domů, asfaltová komunikace. Voda, plyn, kanalizace, elektřina vše na hranici pozemku. Celý pozemek na rovině, šířka pozemku 11,5 m, vhodný na stavbu rodinného domu o velikosti 2. NP, bydlení spojené s komercí. Zastavitelná je celá šíře pozemku, výborná orientace, možnost vystavět 2 domy, v přední i zadní části pozemku. Příjezdová cesta i ze zadní strany. Občanská vybavenost, velmi dobrá dopravní dostupnost IDS, Brno 18 km, v blízkosti nájezd na dálnici D1. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: Kč Poznámka k ceně: + provize RK Aktualizace: ID: Plocha pozemku: 1193 m 2

12 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana Prodej stavebního pozemku m² Říčany, okres Brno-venkov Kč (1 432 Kč za m²) Nabízíme pozemek pro výstavbu domu - možná výstavba tří rodinných domů. Stavební pozemek lze rozparcelovat. Veškeré inženýrské sítě, kanalizační přípojka, vodovod, a plynová přípojka je 20 metrů od hranice pozemku, elektřina na hranici pozemku. Jedná se o mírně svažitý pozemek, o výměře metrů. Uliční šířka parcely je 19 metrů. Pozemek, s překrásným výhledem, v klidné části obce, V obci, veškerá občanská vybavenost,nájezd na dálnici D1 Brno -Praha 1,5 km. Do Brna 8 minut jízdy po dálnici. Najdete Nás v Brně- Černovicích ul. CHarbulova 96/168,po domluvě přijedeme. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m²: Kč ID zakázky: Aktualizace: Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 1683 m 2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Doprava: Dálnice, Autobus Komunikace: Neupravená 9. Prodej stavebního pozemku 989 m² Lukovany, okres Brno-venkov Kč (839 Kč za m²) Nabízíme k prodeji poslední krásný pozemek k výstavbě rodinného domu o celkové výměře 989 m2, (šířka 18,7 m), na kraji obce Lukovany. K tomuto pozemku je možno přikoupit ještě vedlejší pozemek o velikosti 846 m2, celkem tedy m2. Na okraji pozemku (silnice) jsou přivedeny inženýrské sítě (voda, plyn, elektřina), kanalizace v obci není. Příjezdová komunikace je asfaltová. Obec Lukovany je vzdálena 10 km od Rosic a 30 km od Brna. Výhodou situování tohoto pozemku je krásná příroda a pěkné, klidné bydlení s velmi dobrou dopravní dostupností, autem, autobusem nebo vlakem. Pro více informací kontaktujte RK. Celková cena: Kč za nemovitost, + provize RK, včetně DPH Cena za m²: 839 Kč ID zakázky: Aktualizace: Plocha pozemku: 989 m 2

13 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana Výpočet Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 Č. Lokalita (Brnovenkov) velikost pozemku m 2 Způsob využití Vlastnosti Oceň. objekt Babice u Rosic ul. Grunty na stavbu rodinného domu pozemek v mírně zvlněném terénu, situovaný u cesty, všechny sítě v dosahu (1) (2) (3) (4) (5) 1 Babice u Rosic 1049 na RD 2 Zastávka, Sportovní 1209 na RD 3 Zbraslav 1105 na RD 4 Říčky 1287 na RD 5 Babice u Rosic 1000 na RD pozemek obdélníkový, v rovinatém terénu, u silnice, inž. sítě voda a elektřina pozemek pozvolna klesající, u místní komunikace, všechny sítě témř na hranici pozemku, výhled do krajiny rovinatý pozemek, všechny IS (voda, kanalizace, plyn, elktřina), klidné místo pozemek rovinatý, klodná lokalita v přírodě, u silnice, všechny sítě na hranici pozemku pozemek rovinatý u silnice, v blízkosti elektřina, 100 m voda, přístup přes pozemek ve vlastnictví ČR 6 Babice u Rosic 1030 na RD 7 Ostrovačice 1193 na RD 8 Říčany 1683 na RD 9 Lukovany 989 na RD pozemek mírně svažitý, přístupný z obecní komunikace, voda a elektřina na hranici pozemku, podél pozemku probíhá silnice pozemek rovinný na okraji obce, při silnici, všechny sítě na hranici poz., stávající řadová zástavba RD,všechny sítě mírně svažující pozemek, u obecní cesty, všechny sítě do 20 m, dopravní uzel IDS, klidná lokalita mírně svažující pozemek, u silnice, inž. sítě (voda plyn, elektřina) nahranici pozemku Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč celkem Kč / m 2 men ceny pra- K CR Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Cena po Koef. redukci redukce na K1 K2 K3 K4 K5 K6 pramen na ceny Kč / m 2 polo-ha velikost intenzita využití stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m 2 (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) , ,00 1,15 1,10 1,00 1,10 1,00 1, , ,10 1,00 1,00 1,30 1,10 1,00 1, , ,00 1,00 1,00 1,30 1,10 1,00 1, , ,00 1,00 1,00 1,30 1,10 1,00 1,43 594

14 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana , ,90 1,00 1,00 0,90 1,00 0,80 0, , ,90 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 0, , ,10 1,00 1,00 1,30 1,10 1,00 1, , ,10 1,00 1,00 1,20 1,00 1,00 1, , ,00 1,00 1,00 1,10 1,10 1,00 1, Celkem jednotková cena - průměr Kč / m Minimum Kč / m Maximum Kč / m Výměra oceňovaného pozemku m Celkem cena pozemku - průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč K1 Koeficient úpravy na polohu objektu 0,8-1,9 K2 Koeficient úpravy na velikost objektu 0,8-1,2 K3 Koeficient intenzity využití 0,5-1,5 K4 Koeficient stav a vybavení 0,4-2,0 K5 Koeficient jiné-dopravní dostupnost, přístup 0,8-1,3 K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) 0,5-1,5 Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K CR = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší IO Index odlišnosti IO = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Rekapitulace pozemků porovnávací metoda Parcelní číslo Druh pozemku Způsob využití Jednotková cena Kč / m 2 Výměra m 2 Celkem 641/27 orná půda Cena pozemku parc. č. 641/27 k.ú. Babice u Rosic cenovým porovnáním ve výši spoluvlastnického podílu 1/ Jednotková cena pozemku 750,- Kč/m2 byla stanovena jako průměrná hodnota koeficienty přepočtených nabídkových cen (hodnot) vyhledaných srovnávacích reprezentantů, jejichž cenové nabídky za pozemky určených k bydlení ve stejných příp. v obdobných lokalitách jako pozemek oceňovaný se pohybovaly v rozmezí od 500,-Kč /m2 do 1 450,-Kč/m2. Tato jednotková cena ve výši 750,- Kč/m 2 byla přiřazena pouze k pozemku parc.č. 641/27 k.ú. Babice u Rosic, veden jako orná půda, který je územním plánem určen k zastavění rodinnými domy. Druhý oceňovaný pozemek parc.č. 500/10 k.ú. Babice u Rosic vedený jako ostatní plocha, ostatní komunikace sloužící svému způsobu využití uvedenému dle katastru trhu nemovitostí, je pozemek z hlediska oceňování

15 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana 15 porovnávacím způsobem specifický, neboť se jedná o komunikaci bez možnosti jiného využití. S nemovitostí tohoto druhu, velikosti a technického stavu se běžně neobchoduje a není zde rozvinut trh, ze kterého by se daly zjistit informace o obvyklých cenách. Z výše uvedených důvodů nelze pro stanovení obvyklé ceny použít srovnávací, či jinou obdobnou metodu. Tyto metody mají praktický význam tam, kde existuje aktivní a rozvinutý trh s obdobnými nemovitostmi a cenu obvyklou proto stanovuji na základě těchto skutečností odborným odhadem. 2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k Zákonu o oceňování Podpůrně je ocenění provedeno také postupem dle prováděcí vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění, která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR, naposledy ve stavu s účinností k (Pozn. : Ocenění bylo provedeno za podpory programu NEMExpres AC od společnosti PLUTO - OLT, spol. s r.o.). Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na II 0,00 využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do III 0,00 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 1,040 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 1,000 * 1,040 = 1,030

16 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana 16 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,12 1, ,76 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 orná půda 641/ ,00 399, ,04 Stavební pozemek - celkem 1 954,00 m ,04 Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy -0,50 letišť v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. sídelní části obce v nezastavěném území -0,15 P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,60 4 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + P i ) = 0,210 i = 1 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,12 0,210 1,000 81,51 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha, 500/10 22,00 81, ,22 ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem 22,00 m ,22 Pozemky celkem - určená cena = ,26 Kč

17 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana 17 Rekapitulace pozemků dle prováděcí vyhlášky 1) Pozemek parc.č. 641/27 k.ú. Rosice u Brna Kč ,04 Spoluvlastnický podíl 1/12 Hodnota spoluvlastnického podílu: Kč ,25 2) Pozemek parc.č. 500/10 k.ú. Babice u Rosic Kč 1 793,22 Spoluvlastnický podíl 1/12 Hodnota spoluvlastnického podílu: Kč 149,43 Určená cena dle cenových předpisů celkem Kč ,26 Po zaokrouhlení dle 50 vyhlášky Kč ,00 Hodnota spoluvlastnického podílu celkem: Spoluvlastnický podíl 1/12 Kč ,70 Po zaokrouhlení dle 50 vyhlášky Kč ,00 3. Práva a závady Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 247 pro k.ú. Babice u Rosic v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu.

18 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana 18 C. REKAPITULACE Znaleckým úkolem bylo znaleckým posudkem stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 160 EX 5571/12-9 ze dne tak, jak jsou nyní uvedeny na LV 247, resp. ocenit spoluvlastnický podíl id. 1/12 nemovitostí. Dále stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, práva z nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zjištění pohledávek věřitelů např. zástavní právo). Znalecký posudek je zpracován na základě stavebně technického stavu, ve kterém se oceňované nemovitost k datu místního šetření nacházely, tj. ke dni Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů, dále dle Znaleckých standardů ÚSI VUT v Brně a pomocně dle vyhl. č. 199/2013 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku o provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku zák. č. 151/1997 Sb.. Rekapitulace cen Způsob ocenění Porovnávací metoda Cena pozemku parc.č. 641/27 k.ú. Babice u Rosic ve výši spoluvlastnického podílu 1/12 Cena pozemku parc.č. 500/10 k.ú. Babice u Rosic ve výši spoluvlastnického podílu 1/12 Cena dle vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. Cena pozemku parc.č. 641/27 k.ú. Babice u Rosic ve výši spoluvlastnického podílu 1/12 Cena pozemku parc.č. 500/10 k.ú. Babice u Rosic ve výši spoluvlastnického podílu 1/12 Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Cena pozemku parc.č. 641/27 k.ú. Babice u Rosic ve výši spoluvlastnického podílu 1/12 Cena pozemku parc.č. 500/10 k.ú. Babice u Rosic ve výši spoluvlastnického podílu 1/12 Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem Cena [Kč] Nelze stanovit Odůvodnění: Práva nebo závady spojená s nemovitostí - rizika nemovitosti nebyla zjištěna, na pozemku neváznou omezení vlastnických práv. Při celkovém hodnocení působí na výsledné závěry především vlastnosti pozemku plynoucí z platného územního plánu.

19 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana 19 Závěrečné zdůvodnění Při návrhu ceny pozemku byly vzaty v úvahu všechny výše popsané vlivy a skutečnosti zjištěné na základě prohlídky nemovitosti, vyhodnocení předaných podkladů a zjištěných dostupných informací a průzkumu a analýzy trhu v daném segmentu nemovitostí. Ve věci ocenění pozemku parc.č. 500/10 k.ú. Babice u Rosic z výše uvedeného vyplývá absence použití tržních mechanismů při ocenění. V případě pozemku ostatní plochy, ostatní komunikace se jedná o obtížněji obchodovatelný nemovitý majetek, na trhu atypický v návaznosti na stávající umístění, možnosti využití a platný územní plán, v podstatě mimo běžné obchodování v daném segmentu trhu - nelze ale vyloučit různé spekulativní úvahy dalších subjektů na trhu - tyto však jsou mimo rámec běžných obchodních zvyklostí - ocenění se provádí k současnému stavu a za předpokladu obvyklého chování na trhu s pozemky. V daném případě je zřejmé, že pro porovnání lze obtížně nalézt přímo porovnatelné pozemky v daném segmentu trhu, trh s obdobnými pozemky není dostatečně transparentní, četnost obchodování je velmi nízká. Protože je z výše uvedených důvodů uplatnění porovnávací metody u pozemku parc. č. 500/10 k.ú. Babice u Rosic obtížné, není k dispozici databáze nebo nabídka vhodných přímo srovnatelných nemovitostí, přikláním se ke stanovení obvyklé ceny pomocí náhradní metodiky ocenění, kterou je ocenění nemovitosti dle platného cenového předpisu (viz 10 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku), takto určenou cenu zároveň považuji i za cenu obvyklou v daném čase a místě. Závěr: Na základě provedené analýzy je mnou stanovená cena obvyklá (tržní), v místě a čase, nemovitostí zapsaných na LV č. 247, pro k.ú. Babice u Rosic, obec Babice u Rosic, okr. Brno - venkov, u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno - venkov, ve výši spoluvlastnického podílu id 1/12 k datu celkem: ,- Kč slovy: stodvacetpěttisíctřista korun českých V Rosicích u Brna, dne Ing. Jitka Mutinová Dělnická Rosice Tel:

20 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana 20 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , pod č.j. Spr 2577/2010, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady, specializace nemovitosti, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a odvětví stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 20-1/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu dle faktury č. 01/2015. Seznam příloh: Příloha č.1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 247 Příloha č.2: Zobrazení nemovitostí na podkladu základní mapy a katastrální ortofotomapy Příloha č.3: Výřez z územního plánu obce Babice u Rosic Příloha č.4: Fotodokumentace z místního šetření

21 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana 21 Příloha č.1

22 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana 22

23 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana 23

24 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana 24

25 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana 25

26 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana 26

27 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana 27

28 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana 28 Příloha č.2 Zobrazení nemovitostí na podkladu základní mapy Zobrazení nemovitostí na podkladu katastrální ortofotomapy

29 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana 29 Zobrazení nemovitostí na podkladu katastrální mapy parc.č. 500/10 parc.č. 641/27 Detail pozemku parc.č. 500/10 k.ú. Babice u Rosic

30 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana 30 Příloha č.3 Zobrazení nemovitostí na podkladu platného územního plánu Zobrazení nemovitostí na podkladu platného územního plánu - detail

31 Znalecký posudek č. 21-1/2015 strana 31 Přílohy č. 4 Fotodokumentace pořízená dne na místním šetření