ZNALECKÝ POSUDEK. Mgr. Petr Jaroš, soudní exekutor Škroupova 150, Chrudim IČ:

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2014 dle Usnesení č.j. 129 EX 4778/10-48 Objednavatel: Exekutorský úřad Chrudim Mgr. Petr Jaroš, soudní exekutor Sídlo: Škroupova 150, Chrudim IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 129 EX 4778/10-48 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Petrem Jarošem, dne Posudek obsahuje: 42 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady Uznávané metody ocenění...4 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění...9 C REKAPITULACE...30 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...31 PŘÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 129 EX 4778/10-48: - stanovit cenu nemovitých věcí se všemi jejími součástmi a jejich příslušenstvím, - stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitých věcech: Vedlejší stavby: stodola navazující na rodinný dům a samostatně stojící stodola (vše na parc.č. St. 55), Příslušenství: venkovní úpravy: oplocení, branka, zpevněné plochy (štěrkové a betonová dlažba), inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace, původní odpadní jímka. Součástí pozemků je rostlinstvo: pozemek parc.č. 943/1: ovocné stromy (4 kusy), pozemek parc.č. 943/2: ovocné stromy (1 kus). Technický popis staveb, jejich konstrukční provedení a technické vybavení, je detailně provedeno níže v části B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z veřejně přístupných míst. Povinná na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagovala. Část pozemků byla volně přístupná. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 3

4 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 91, k.ú. Domašov u Jeseníka, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy - Územní pán obce Bělá pod Pradědem - Usnesení č.j. 129 EX 4778/ barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a dostupného zaměření nemovitých věcí - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. - vyhláška č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 199/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). 4

5 5.2 Metoda výnosová Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: V VH = [Kč] i kde: VH... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí V... čisté příjmy z nemovitých věcí i... míra kapitalizace Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitou věcí. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovité věci návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každoroční čisté příjmy z nemovité věci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP... hodnota pozemku. Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 5

6 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy jádro tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet: - bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde: i = i bezp + Σσ i... míra kapitalizace i bezp... bezpečný typ investice Σσ... součet prémií (přirážek) za rizika Viz např. Výnosová hodnota nemovitostí, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu stavby. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. 6

7 Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří: Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitých věcí - stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009, str. 50: Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost. Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress

8 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je rodinný dům a pozemky, ke kterým je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných staveb včetně pozemků na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných staveb sloužících pro rodinné bydlení a pozemků v plochách dle územního plánu pro individuální bydlení primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 8

9 2 OCENĚNÍ Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka s obdélníkovou přístavbou, je samostatně stojící, situovaný na rovinatém terénu. Naproti domu je samostatně stojí stodola. Pozemky parc.č. 943/1 a 943/2 se dle Územního plánu nacházejí v plochách individuálního bydlení. Štěrková cesta odděluje pozemky parc.č. 943/1 a 943/2 od pozemků parc.č. St. 55 a 941/1, které jsou ve funkčním celku s rodinným domem. Za pozemky protéká vodní tok Bělá. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy. Centrum obce Bělá pod Pradědem je ve vzdálenosti 2,2 km, do Jeseníku je vzdálenost 5,6 km. Přístup ke stavbě je možný volně, část pozemku mezi domem a stodolou je oplocen, vstup přes branku. Zbývající části zahrady a oddělené pozemky, bez oplocení. Konstrukční řešení a technické vybavení rodinného domu č.p. 33: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 80 lety; údržba: zanedbaná Počet podlaží: nepodsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je upravené podkroví) Základy: kamenné pasy bez izolací proti zemní vlhkosti, částečně podřezáno s vloženou hydroizolací Nosné konstrukce: zděné v tl cm, z cihel; nezatepleno Stropy: dřevěné trámové; podbití rákosem a omítnutí Střecha: tvar sedlový; krov je dřevěný Krytina střechy: plechová a osinkocement (vlnitý) Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; z pozinkovaného plechu; částečně zkorodováno vápenocementové omítky; obklady keramické v koupelně Vnější povrchy: vápenocementové omítky, místy opadané Schody: nosná část dřevěná; zábradlí a madlo dřevěné Dveře: hladké plné s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou plně a částečně prosklené Vrata: nejsou Okna: dřevěná se zdvojeným jednoduchým zasklením Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, PVC, betonová mazanina 9

10 Vytápění: lokální; na tuhá paliva Ohřev teplé vody: zajišťován el. ohřívačem; zásobníkovým Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací oddělené od koupelny; v koupelně umyvadlo, vana Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporák (na el. energii) Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství. Pravděpodobná dispozice: 1.NP: vstup, chodba, koupelna, WC, schodišťový prostor, 3x pokoj, kuchyň, spíž; samostatný vstup, 2x místnost 2.NP: chodba, schodišťový prostor, 3x pokoj, půdní prostor Konstrukční řešení a technické vybavení navazující stodoly na pozemku parc.č. St. 55: Stodola stavebně navazuje na stavbu rodinného domu, je půdorysně postavena ve tvaru obdélníka. Objekt je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím. Základy tvoří kamenné pasy bez izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je tvořena zděnými pilířky z cihel v kombinaci s dřevěnými výplněmi. Tvar střechy je sedlový, krytina na jedné straně plechová, na druhé straně osinkocement (vlnitý). Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka je vápenocementová, místy opadaná. Vrata dřevěná dvoukřídlá. Konstrukční řešení a technické vybavení samostatně stojící stodoly na pozemku parc.č. St. 55: Stodola je půdorysně postavena ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící, situovaná na rovinatém terénu. Základy tvoří betonové pasy. Nosná konstrukce je tvořena zděnými pilířky z cihel bez povrchové úpravy (režné zdivo) v kombinaci s dřevěnými výplněmi. Tvar střechy je sedlový, krytina osinkocementová (šablony). Část přesahu střechy u štítu se rozpadá. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, zkorodované, chybějící žlab a svody. Vrata dřevěná dvoukřídlá. 10

11 Srovnávací parametry: 1) Rodinný dům č.p. 33 s pozemky parc.č. St. 55 a 941/1 (ve funkčním celku) Název Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Rodinný dům č.p ,80 286,00 Navazující stodola na pozemku parc.č. St ,47 73,66 Samostatně stojící stodola na pozemku parc.č. St ,52 130,20 Pozemky ) Pozemky parc.č. 943/1 a 943/2 (tvořící jeden celek) Název Výměra [m 2 ] Pozemky Srovnávací kritéria: č. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 1 819, z toho v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad; ostatní v Jeseníku 3 Poptávka po nemovitých věcech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství základní škola 1. a 2. stupeň 7 Zdravotnictví není 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování dostatečná kapacita 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B UMÍSTĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce širší centrum 13 Dopravní podmínky příjezd až ke stavbě 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu rovinatý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti na vlastních pozemcích 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 11

12 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě v obci všechny C VLASTNÍ NEMOVITÁ VĚC 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovité věci vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby velmi zanedbaná 30 Pozemky celkem m 2 Technický stav: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na venkovních omítkách. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 91 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 12

13 Srovnávací nemovité věci (SN): Rodinné domy: 1) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Stará Červená Voda (okres Jeseník) Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha pozemku: 1680 m2 Užitná plocha: 200 m2 Garáž: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V Popis: Samostatně stojící rodinný dům se zahradou, stodolou a garáží. Jednopodlažní budova s obytným podkrovím. Dispozice domu 4+kk, po částečné rekonstrukci. Dům napojen na síť NN, vytápění kotlem na tuhá paliva, ohřev TUV elektrickým bojlerem, voda vlastní ze studny, odpady svedené do septiku, možnost napojení na plynovou přípojku i obecní vodovod. Zdroj: Realitní kancelář MORAVOLEN HOLDING a.s. Krátká 2863/2, Šumperk Tel.:

14 2) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Lipová-lázně - Horní Lipová (okres Jeseník) Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 120 m2 Užitná plocha: 200 m2 Plocha pozemku: 773 m2 Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V Popis: V přízemí: kuchyň, 3 pokoje, koupelna, WC a chodba. V prvním poschodí: 3 pokoje. V jedné z místností jsou původní funkční kachlová kamna. V přední části domu plastová okna a vchodové dveře. Vytápění - v místnostech kamna; vybudovaná veřejná kanalizace (květen 2008); zdroj vody studna; elektrika. Zdroj: Realitní kancelář AVAREAL Třebenice 4, Třebenice Tel.:

15 3) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Vápenná (okres Jeseník) Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 106 m2 Užitná plocha: 200 m2 Plocha pozemku: 813 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V Popis: Rodinný dům s dvěma nadzemními podlažími bez podsklepení. V 1. NP: veranda, chodba se schodištěm, koupelna, 2x sklad, kotelna, dřevárna; v 2. NP chodba, WC, spíž, kuchyň, jídelna a 2 pokoje. Přístup k domu po zpevněné komunikaci, střecha sedlová s krytinou s pozinkovaného plechu. Okna vyměněna - dřevěná. Dům napojen na vodovod z řádu, rozvody nízkého napětí, TUV elektrický bojler, vytápění kotlem na tuhá paliva. V blízkosti chatová zástavba. Zdroj: Realitní kancelář MORAVOLEN HOLDING a.s. Krátká 2863/2, Šumperk Tel.:

16 4) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Písečná (okres Jeseník) Stavba: Cihlová Typ domu: Patrový Užitná plocha: 360 m2 Plocha pozemku: 1530 m2 Sklep: Ano Garáž: Ano Popis: Rodinný dům 5+1 s garáží. K domu náleží oplocený pozemek s kůlnou. Dům je v původním stavu a je částečně podsklepen. Okna dřevěná, topení ústřední na tuhá paliva (plyn na hranici pozemkumožnost připojení). K domu přiveden obecní vodovod, kanalizace, elektrika 220/380. Dispozice: přízemí vstupní chodba, kuchyň, spíž, dva pokoje, koupelna, WC a kotelna. Vstup do prvního po dřevěném schodišti, kde se nachází dva pokoje, dvě podkrovní místnosti a půda. Zdroj: Realitní kancelář Elenireality nám. Svobody 1052/2, Jeseník 16

17 5) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Mikulovice - Široký Brod (okres Jeseník) Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 180 m2 Plocha pozemku: 4206 m2 Sklep: 80 m2 Rok rekonstrukce: 2011 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: RD po započaté rekonstrukci. Dílna, chlév, sklep. Pokoje - vytápění plynem i na tuhá paliva. Do patra zavedena elektřina, odpady; rozestavěné místnosti: koupelna, WC, pokoje. Střecha po rekonstrukci. Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding Krakovská 1675/2, Praha - Nové Město Tel.:

18 6) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Zlaté Hory - Ondřejovice (okres Jeseník) Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 388 m2 Užitná plocha: 262 m2 Plocha pozemku: 1333 m2 Plocha zahrady: 945 m2 Sklep: 30 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva, ústřední Odpad: Septik Popis: Rodinný dům 7+1 s garáží. V domě je provedena nedokončená částečná rekonstrukce (plastová okna, vstupní dveře, částečně podlahy a omítky). Vlastní studna a septik. Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding Krakovská 1675/2, Praha - Nové Město Tel.:

19 7) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Bělá pod Pradědem - Adolfovice (okres Jeseník) Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Užitná plocha: 262 m2 Plocha pozemku: 971 m2 Popis: Rodinný dům s oplocenou zahradou. Na pozemku se nachází studna, k domu náleží stodola a přistavená část, která sloužila k hospodářským účelům. Přístup k domu je po vedlejší asfaltové silnici. Dům je v původním, ale udržovaném stavu, částečně podsklepen a má sedlovou eternitovou střechu (nutná rekonstrukce). V domě elektřina 220/380, v roce 2010 do domu zaveden plyn, napojení na obecní vodovod a kanalizaci. Vytápění centrální plynové plynový kotel ve vstupní chodbě a na tuhá paliva kotel umístěn ve sklepě. Dispozice: 1 NP vstupní chodba (dlažba), z chodby vstup do kuchyně č. 1. se spižírnou a kamny na tuhá paliva a kuchyně č. 2. s kamny na tuhá paliva se vstupem do ložnice. Z chodby dále vstup do koupelny s WC (kombinovaný bojler na ohřev vody), dále do sklepa a do hospodářské části domu. 2NP v mezipatře podkrovní komora, z horní chodby vstup do dvou podkrovních pokojů a na půdu. Zdroj: Realitní kancelář Elenireality nám. Svobody 1052/2, Jeseník 19

20 8) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Lipová-lázně (okres Jeseník) Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Podlaží: 3 Plocha zastavěná: 322 m2 Užitná plocha: 200 m2 Plocha pozemku: 1304 m2 Plocha zahrady: 834 m2 Balkón: Ano Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Místní zdroj Plyn: Plynovod Elektřina: 230V Popis: Rodinný dům o dvou bytových jednotkách cca 2 km od Jeseníku. Dům je celý podsklepený, dispozičně řešený v 1.NP a dvě garáže, v 2.NP s balkónem; zahrada. Na domě je nutné provézt rekonstrukci. Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Gambit nám. Svobody 877/18, Jeseník 20

21 9) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Lipová-lázně (okres Jeseník) Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Podlaží: 2+sklep Počet bytů: 2 Plocha zastavěná: 166 m2 Užitná plocha: 332 m2 Plocha pozemku: 673 m2 Balkón: Ano Sklep: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Částečně podsklepený, dvoupodlažní rodinný dům o dvou bytových jednotkách, vzdálený cca 5 km od města Jeseník. Vytápění plynovým kotlem. Dům je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci. Dispozice domu: 1.PP: sklep s kotelnou; 1.NP: veranda, koupelna, WC, kuchyň, 2x pokoj, hala se schodištěm do 2.NP, 2x komora; 2 NP: chodba, koupelna s WC, kuchyň, 3x pokoj, komora. Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Gambit nám. Svobody 877/18, Jeseník 21

22 10) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Bělá pod Pradědem - Domašov (okres Jeseník) Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 158 m2 Užitná plocha: 224 m2 Plocha pozemku: 614 m2 Plocha zahrady: 456 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Dispozice 1.NP: - kuchyně s jídelnou a barem, obývací pokoj, pokoj, koupelna s WC, veranda; 2.NP: - tři pokoje, koupelna s WC. Všechny pokoje vybaveny TV se satelitním příjmem. Na zahradě zastřešená pergola s krbem a ohniště. Před dvěma roky výměna střechy a části oken. Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Gambit nám. Svobody 877/18, Jeseník 22

23 Stavební pozemky: 1) Stavební pozemek Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: 225 Kč za m2 Lokalita: Bělá pod Pradědem (okres Jeseník) Výměra: m² Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Pozemek určen pro výstavbu, veškeré inž. sítě na pozemku. K pozemku vede zpevněná obecní komunikace. Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding Krakovská 1675/2, Praha - Nové Město Tel.: ) Stavební pozemek Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: 250 Kč za m2 Lokalita: Lipová-lázně (okres Jeseník) Umístění: Okraj obce Výměra: m² Popis: Pozemky k zástavbě na okraji obce Lipová lázně, cca 3 km od Jeseníku. Na pozemku kanalizace a elektřina. Přístup zajištěn ze stávající komunikace. 23

24 Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Gambit nám. Svobody 877/18, Jeseník 3) Stavební pozemek Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: 252 Kč za m2 Lokalita: Bělá pod Pradědem - Bělá (okres Jeseník) Výměra: m² Popis: Stavební pozemek (k zástavbě 369m2), pozemek v CHKO, oplocen, vysazeno 60 jedlí. Zdroj: Realitní kancelář EFEKT PLUS, s.r.o. Univerzitní 232/16, Olomouc 24

25 4) Stavební pozemek Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: 253 Kč za m2 Lokalita: Bělá pod Pradědem - Domašov (okres Jeseník) Výměra: m² Popis: Pozemek obci Bělá pod Pradědem, katastrální území Domašov u Jeseníka. Vydáno uzemní rozhodnutí na stavbu rodinného domu. Na pozemku kanalizace, voda, plyn a elektrické vedení ve vzdálenosti od pozemku (cca 60m m). Příjezd po zpevněné komunikaci. Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Gambit nám. Svobody 877/18, Jeseník 5) Stavební pozemek Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: 299 Kč za m2 Lokalita: Lipová-lázně (okres Jeseník) Výměra: m² Popis: Stavební parcela určena k stavbě rodinného domu. Přístup k pozemku je po vedlejší zpevněné komunikaci. K parcele je vypracován projekt na stavbu RD. 25

26 Zdroj: Realitní kancelář Reality Finance MaRS Valová 268/2, Zábřeh 6) Stavební pozemek Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: 330 Kč za m2 Lokalita: Lipová-lázně (okres Jeseník) Výměra: m² Popis: Stavební pozemek na okraji obce Lipová lázně, cca 3 km od Jeseníku. Na hranici pozemku jsou zavedeny inženýrské sítě - voda, elektřina. Mírně svažitý pozemek se nachází na začátku obce. Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Gambit nám. Svobody 877/18, Jeseník 7) Stavební pozemek Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: 442 Kč za m2 Lokalita: Bělá pod Pradědem (okres Jeseník) Výměra: m² Popis: Stavební parcela, veškeré sítě na hranici. 26

27 Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding Krakovská 1675/2, Praha - Nové Město Tel.: ) Stavební pozemek Nabídková cena: Kč Upravená nabídková cena: 490 Kč za m2 Lokalita: Loučná nad Desnou (okres Šumperk) Výměra: m² Popis: Stavební pozemek v katastru Rejhotice, obec Loučná nad Desnou. Pozemek je rovinatý, při obecní komunikaci vzdálené od silnice první třídy cca 50 m. V územním plánu obce je určen pro individuální bydlení a rekreaci s možností výstavby rodinného domu. Inž. sítě: plynovod, přípojka NN, vodovod a kanalizace. Přístup po místní komunikaci. Stavebním úřadem byl vydán souhlas s provedením ohlášené stavby. Zdroj: Realitní kancelář AVAREAL Třebenice 4, Třebenice Tel.:

28 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: 1) Rodinný dům č.p. 33 s pozemky parc.č. St. 55 a 941/1 (ve funkčním celku) Srovnávací nemovité věci Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní Upravená cena [Kč] SN ,85 1,25 1,15 1,00 1, SN ,85 1,00 1,25 1,00 1, SN ,85 1,10 1,20 0,85 1, SN ,85 1,10 1,00 1,00 1, SN ,85 1,00 0,80 1,00 1, SN ,85 0,95 1,00 0,85 1, SN ,85 1,00 1,00 1,00 1, SN ,85 1,00 1,00 1,00 1, SN ,85 1,00 1,20 0,85 1, SN ,85 1,00 1,20 0,85 1, n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši: 1 / Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení:

29 2) Pozemky parc.č. 943/1 a 943/2 (tvořící jeden celek) Srovnávací nemovité věci Výměra [m 2 ] Cena ke Index odlišnosti I O srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost vybavenost ostatní Upravená cena [Kč/m 2 ] SN ,00 0,85 1,00 1,00 0,80 1,00 153,00 SN ,00 0,85 0,95 1,05 1,00 1,00 211,97 SN ,00 0,85 1,00 1,05 0,95 1,00 213,66 SN ,00 0,85 1,00 1,00 1,05 1,00 225,80 SN ,00 0,85 0,95 1,00 1,00 0,95 229,37 SN ,00 0,85 0,95 0,90 0,80 1,00 191,86 SN ,00 0,85 1,00 1,00 0,80 1,00 300,56 SN ,00 0,85 1,00 1,00 0,80 0,90 299,88 n: počet srovnávacích nemovitostí 8 Obvyklá cena: 228,26 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 50,00 Minimální hodnota 153,00 AP - SO 178,26 Aritmetický průměr [AP] 228,26 AP + SO 278,26 Maximální hodnota 300,56 Výměra: 1824 m ,65 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši: 1 / ,33 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: Výpočet: 1) + 2) = ,- Kč ,- Kč = ,- Kč 29

30 C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitých věcech: včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění na: ,- Kč slovy: Pětsetpadesátdevěttisíc korun českých Poznámka: Příslušenství: vedlejší stavba: navazující stodola na rodinný dům a samostatně stojící stodola (vše na pozemku parc.č. St. 55), venkovní úpravy: oplocení, branka, zpevněné plochy (štěrkové a betonová dlažba), inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace, původní odpadní jímka. 30

31 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2014 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové 31

32 E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 91, k.ú. Domašov u Jeseníka, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy 4. Výřez z ÚPO 5. Poštovní dodejka 32

33 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

34 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

35 A Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :40:41 CZ0711 Jeseník Vlastník, jiný oprávněný Obec: Kat.území: Domašov u Jeseníka List vlastnictví: Bělá pod Pradědem Identifikátor B Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany St zastavěná plocha a rozsáhlé chráněné nádvoří území Součástí je stavba: Domašov, č.p. 33, rod.dům Stavba stojí na pozemku p.č.: St /1 325 zahrada rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond 943/ orná půda rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond 943/2 242 trvalý travní porost rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond B1 C Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 129EX 4778/10 pro Exekutorský úřad Chrudim Mgr.Petr Jaroš soudní exekutor V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Vlastnické právo Václavková Marie, Domašov 33, Bělá pod Pradědem Václavková Věra, Domašov 33, Bělá pod Pradědem Jiná práva Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro o - Bez zápisu Povinnost k / /455 Zástavní právo exekutorské ke spoluvlastnickému podílu ve výši 1/2, k uspokojení pohledávky v základní částce 6.112,- Kč a jejího příslušenství. SMART Capital, a.s., Hněvotínská Václavková Marie, Domašov 33, Bělá pod 241/52, Nová Ulice, Olomouc, Pradědem, RČ/IČO: /5801 RČ/IČO: Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, kód: 811. strana 1 Podíl Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Břeclav 123-EX 12519/ ze dne Právní moc ke dni Z-5417/ Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Parcela: St. 55 Parcela: 941/1 Parcela: 943/1 Parcela: 943/2 Z-5417/ Z-5417/ Z-5417/ Z-5417/ Zástavní právo soudcovské ke spoluvlastnickému podílu ve výši 1/2, k uspokojení pohledávky v základní částce 3.039,- Kč a jejího příslušenství Pojišťovna České spořitelny, a.s., Václavková Marie, Domašov 33, Bělá pod Vienna Insurance Group, náměstí Pradědem, RČ/IČO: /5801 Republiky 115, Zelené Předměstí, Parcela: St. 55 Z-4407/ Pardubice, RČ/IČO: Parcela: 941/1 Z-4407/ /2 1/2

36 Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :40:41 CZ0711 Jeseník Povinnost k Obec: Kat.území: Domašov u Jeseníka List vlastnictví: Bělá pod Pradědem V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Parcela: 943/1 Parcela: 943/2 Z-4407/ Z-4407/ Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutroský úřad Chrudim 129 EX-4778/ ze dne Právní moc ke dni Z-4407/ Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu ve výši 1/2 Václavková Marie, Domašov 33, Bělá pod Pradědem, RČ/IČO: /5801 Parcela: St. 55 Z-785/ Parcela: 941/1 Z-785/ Parcela: 943/1 Z-785/ Parcela: 943/2 Z-785/ Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Břeclav 123-EX 12519/ ze dne Z-785/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu ve výši 1/2 Václavková Marie, Domašov 33, Bělá pod Pradědem, RČ/IČO: /5801 Parcela: St. 55 Z-3719/ Parcela: 941/1 Z-3719/ Parcela: 943/1 Z-3719/ Parcela: 943/2 Z-3719/ Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Chrudim 129-EX 4778/ ze dne Z-3719/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu ve výši 1/2 Václavková Věra, Domašov 33, Bělá pod Pradědem, RČ/IČO: /455 Parcela: St. 55 Z-2863/ Parcela: 941/1 Z-2863/ Parcela: 943/1 Z-2863/ Parcela: 943/2 Z-2863/ Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Brno-město 97-EX 3713/ ze dne Právní moc ke dni Z-2863/ o Nařízení exekuce Mgr. Libor Cink - pověřený soudní exekutor Václavková Marie, Domašov 33, Bělá pod Pradědem, RČ/IČO: /5801 Z-4704/ Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Jeseníku 2 EXE-527/ ze dne ; uloženo na prac. Jeseník Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, kód: 811. strana 2

37 Okres: Typ vztahu Oprávnění pro VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :40:41 CZ0711 Jeseník Povinnost k Obec: Kat.území: Domašov u Jeseníka List vlastnictví: Bělá pod Pradědem V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Z-4704/ o Nařízení exekuce Mgr. Petr Jaroš - pověřený soudní exekutor Václavková Marie, Domašov 33, Bělá pod Pradědem, RČ/IČO: /5801 Z-3677/ Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Jeseníku 10 EXE-649/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Jeseník Z-3677/ o Nařízení exekuce JUDr. Karel Urban - pověřený soudní exekutor Václavková Věra, Domašov 33, Bělá pod Pradědem, RČ/IČO: /455 Z-2659/ Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Jeseníku 1EXE-802/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Jeseník Z-2659/ o Nařízení exekuce JUDr. Vlastimil Porostlý - pověřený soudní exekutor Václavková Marie, Domašov 33, Bělá pod Pradědem, RČ/IČO: /5801 Z-1996/ Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Jeseníku 17 EXE-624/ ze dne ; uloženo na prac. Jeseník Z-1996/ D Jiné zápisy - Bez zápisu Plomby a upozornění Číslo řízení Vztah k o Upozornění na probíhající obnovu katastrálního operátu OO-4/ E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o o Rozhodnutí o dědictví D 432/1992 Usnesení Okresního soudu v Šumperku ze dne právní moc dne Pro: Pro: POLVZ:47/1993 Václavková Věra, Domašov 33, Bělá pod Pradědem Václavková Marie, Domašov 33, Bělá pod Pradědem Z / RČ/IČO: /455 Rozhodnutí o dědictví D 432/1992 Usnesení Okresního soudu v Šumperku ze dne právní moc dne POLVZ:80/1993 Z / RČ/IČO: /5801 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, kód: 811. strana 3