ZNALECKÝ POSUDEK Č. 9/19/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 9/19/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemků parc. č. 405, 406, 408 a 412/1; to vše v k. ú. Křížlice, obec Jestřabí v Krkonoších, okres Semily. Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ , Praha 6 IČ: DIČ: CZ Účel znaleckého posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 6801/ vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Zhotovitel: Znalecký ústav ESTIMMO s. r. o. Trojská 163/28, Praha 8 IČ: , DIC: CZ mob: dagmar.vyhnalikova@seznam.cz Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 39 stran vč. příloh a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele. V Praze dne

2 OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod Znalecký úkol Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena Obvyklá cena Administrativní cena Hlavní používané zkratky... 4 B. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Prohlídka nemovitých věcí Podklady pro vypracování znaleckého posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Práva a závady spojené s předmětem ocenění Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI Poloha a vnější vlivy Pozemky Využití ploch územní plán Povodňový plán ČR Shrnutí C. Posudek URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY srovnávacím způsobem Pozemek určený k zastavění Zemědělské pozemky Ostatní pozemky Rekapitulace určení obvyklé ceny Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Určení administrativní ceny D. Závěrečný výrok E. Znalecká doložka F. Seznam příloh kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 32

3 A.Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého ústavu je dle výroku I. a II. v usnesení č. j.: 167 EX 6801/12-227: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 700, tj.: - pozemky parc. č. 405, 406, 408 a 412/1; to vše v k. ú. Křížlice, obec Jestřabí v Krkonoších, okres Semily. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit. 2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 700 pro k. ú. Křížlice, obec Jestřabí v Krkonoších, okres Semily ALV: Tůma Karel Mgr., náměstí Republiky 6, Nové Město nad Metují, Nové Město nad Metují 1; identifikátor: /158 BLV: Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc. č. 405 ostatní plocha neplodná půda 94 m 2 parc. č. 406 trvalý travní porost 663 m 2 parc. č. 408 trvalý travní porost 219 m 2 parc. č. 412/1 trvalý travní porost 3069 m 2 FLV: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: parc. č m 2 parc. č m 2 parc. č. 412/ m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 32

4 3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním Administrativní cena Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/ Hlavní používané zkratky KN katastr nemovitostí; LV list vlastnictví; ALV vlastnické právo; BLV nemovité věci; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. katastrální území; KP katastrální pracoviště; č. j. číslo jednací; č. číslo; parc. č. parcelní číslo; č. p. číslo popisné; oc.nem. oceňovaná nemovitá věc B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne bez přítomnosti povinného. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znaleckému ústavu i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a poskytnout potřebné informace pro ocenění. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že je adresát na uvedené adrese neznámý (uloženo na poště do ). Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 32

5 5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znaleckým ústavem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 700 ze dne , k. ú. Křížlice, obec Jestřábí v Krkonoších, okres Semily vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 6801/ ze dne Znalecký posudek č. 765/337/2012 ze dne , vypracoval: Ing. Dagmar Vyhnalíková Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 700 dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Křižlice dálkový náhled viz. příloha Územní plán obce Jestřábí v Krkonoších Informace získané při místním šetření Mapa oblasti viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR Povodňový plán ČR ( a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 32

6 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znaleckého posudku. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalecký ústav neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalecký ústav při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalecký ústav za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 32

7 Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 700 ze dne (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 700 ze dne váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva viz. přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 700 ze dne dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny a zahájeny exekuce, byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí a dražební vyhláška - viz. přiložené LV část C - Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 32

8 5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsme měli k dispozici podklady, které uvádíme v bodě č tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. 6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci. Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné pozemky pronajímat. To se však u podobných pozemků nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku je určována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovité věci s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 32

9 Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou zemědělské pozemky a pozemek určený k zastavění, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž administrativní cena pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Předmětem ocenění je i dlouhodobě neobhospodařovaný a hospodářsky nevyužitelný pozemek (dle ÚP mimolesní zeleň), u kterého není možné nalézt staticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) realitním trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů, domnívám se, že není vhodné pro ocenění použít klasickou metodu komparativní. Domnívám se, že v takovém případě je vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodou předepsanou Zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. Ocenění je proto v tomto znaleckém posudku provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází na jihozápadním okraji Krkonoš v okrese Semily v obci Jestřabí v Krkonoších, v části obce Křížlice, ve vzdálenosti cca 7 km severním směrem od Jilemnice v k. ú. Křížlice. Obec leží v Krkonošském národním parku ve svahu nad údolím říčky Jizerka v nadmořské výšce okolo 700 m. Nemovité věci se nachází při centrální části obce Křížlice částečně v zastavěném území obce asi 300 m severním směrem od místního kostela v blízkosti objektů č. p. 57 a č. p. 58. Jedná se o klidnou lokalitu vhodnou především k rekreaci, nejbližší lyžařský vlek je v části obce Roudnice (Aldrov) cca 2 km od nemovitých věcí. Okolní zástavba: V části obce Křížlice převažuje rozptýlená zástavba původních rekreačních chalup. Je zde také několik zemědělských stavení, v okolí zástavby převažují louky. Občanská vybavenost: V části obce Křížlice chybí občanská vybavenost. Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v Jilemnici (cca 7 km), veškerá v Semilech (cca 20 km). Dopravní dostupnost: Obec je nevalně dostupná osobní i veřejnou dopravou pouze po silnicích III. třídy, jejichž sjízdnost bývá v zimních měsících zhoršená, nejbližší silnice I. třídy č. I/14 (Trutnov Vrchlabí Tanvald Jablonec nad Nisou) vede údolím asi 6 km od nemovitých věcí. Z veřejné dopravy je v obci pouze zastávka autobusů ČSAD s pouze 4 spoji denně do Jilemnice, kde je také nejbližší železniční stanice. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 32

10 Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Příjezd k pozemku parc. č. 412/1 je po štěrkem zpevněné veřejné komunikaci, z pozemku parc. č. 1483/2 (druh pozemku: ostatní plocha; způsob využití: ostatní komunikace; vlastník: obec Jestřabí v Krkonoších). Příjezd k pozemku parc. č. 406 je po nezpevněné veřejné komunikaci, z pozemku parc. č (druh pozemku: ostatní plocha; způsob využití: ostatní komunikace; vlastník: obec Jestřabí v Krkonoších). Příjezd k pozemkům parc. č. 405 a 408 není z veřejných komunikací. S ohledem na jejich využití není řešen. Parkovací možnosti: Na pozemku parc. č. 412/1 lze zřídit parkovací plochu, v současnosti však není provedena. U ostatních oceňovaných pozemků nejsou parkovací možnosti řešeny. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí je v místě možnost napojení na elektřinu, vodovod a telefon. Ostatní inženýrské sítě v místě nebyly zjištěny. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu Pořado vé číslo Název obce Kód obce Správní obvod CZ Jestřabí v Krkonoších Vysvětlivka: 2 počet částí obce; 3 počet katastrálních území; 4 katastrální výměra v hektarech; 5 obyvatel celkem; 6 obyvatelé ve věku let; 7 dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 pošta; 11 škola; 12 zdravotní zařízení; 13 statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm) 7.2. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 405, 406, 408 a 412/1, které jsou zapsané na LV č. 700 ze dne pro k. ú. Křížlice, obec Jestřábí v Krkonoších, okres Semily. Obvyklá cena trvalých porostů, je zohledněna v určené obvyklé ceně. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Sousední parcely: parc. č. 405: 404/1, 427/2 parc. č. 406: 404/1, 408, 1485/3, 1486, 1487 parc. č. 408: 404/1, 406, 425, 1485/3, 1486 parc. č. 412/1: 365/1, 412/2, 413/1, 413/2, 1483/2, 1486 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 32

11 Pozemek parc. č. 405 Pozemek s výměrou 94 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako ostatní plocha, způsob využití neplodná půda, je středně svažitý (orientace k jihovýchodu), má obdélníkový tvar, a není nijak užíván. Pozemek je neudržovaný - zarostlý plevelem, trvalým porostem listnaté stromy a náletové porosty, nachází se mimo zastavěné území obce na okraji louku, na které je do budoucna uvažována výstavba lyžařského vleku (dle ÚP). Tento pozemek se však dle územního plánu nachází v území označeném písmenem M mimolesní zeleň. Jedná se v současnosti o hospodářsky nevyužitelný pozemek. U pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 406 Pozemek s výměrou 663 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako trvalý travní porost, je středně svažitý (orientace k jihovýchodu), má nepravidelný tvar, převážně slouží v souladu s evidencí KN jako trvalý travní porost. Jedná se o louku, která je pravděpodobně pravidelně sečena, v severní části je také ostrůvek s náletovými porosty. Pozemek leží mimo zastavěné území obce, v územním plánu je označen písmenem T trvalé travní porosty. U pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 408 Pozemek s výměrou 219 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako trvalý travní porost, je mírně až středně svažitý (orientace k jihovýchodu) protáhlého tvaru, není nijak užíván. Pozemek má travnatý povrch s trvalými porosty, odděluje louku a rozptýlenou zástavbu rodinných domů a rekreačních chalup. Jedná se o dlouhodobě kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 32

12 neobhospodařovaný pozemek. Pozemek leží mimo zastavěné území obce, v územním plánu je označen písmenem T trvalé travní porosty. U pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, dle současného stavu se jedná spíše o ostatní plochu. Pozemek parc. č. 412/1 Pozemek s výměrou 3069 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako trvalý travní porost, je středně svažitý (orientace k jihovýchodu), má přibližně lichoběžníkový tvar, slouží v souladu s evidencí katastru nemovitostí jako trvalý travní porost. Pozemek má travnatý, neudržovaný povrch, v jeho jižním rohu jsou také stromy - třešně. Pozemek jihovýchodním okrajem sousedí s pouze štěrkem zpevněnou veřejnou komunikací, podél jeho jihozápadní hranice vede vzdušné vedení elektřiny (možnost napojení) a v jižním rohu je také sloupek s přípojkou telefonu. V severovýchodní části pozemek křižuje vedení elektřiny rozvod elektřiny po obci. V místě je také možnost napojení na vodovod, který je podle územního plánu veden taktéž podél jihozápadní hranice pozemku. Podle územního plánu obce je pozemkem částečně v území změny K22 výměra 1950 m 2 z tohoto pozemku (viz. bod 7.3. znaleckého posudku) leží v zastavěném území obce - BV venkovská obytná zástavba smíšená. Zbývající část pozemku o výměře 1119 m 2 je v územním plánu (koordinační situace) označena písmenem T trvalé travní porosty, leží mimo zastavěné území obce. U pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem Využití ploch územní plán Podle územního plánu obce Jestřabí v Krkonoších se: - pozemek parc.č. 405 nachází v území označeném písmenem M mimolesní zeleň; - pozemek parc.č. 406 a parc.č. 408 nachází v území označeném písmenem T trvalé travní porosty; - pozemek parc.č. 412/1 se částečně výměrou 1119 m 2 nachází v území označeném písmenem T trvalé travní porosty; část pozemku o výměře 1950 m 2 se nachází v území označeném písmeny BV venkovská obytná zástavba smíšená. Jedná se o území změny K22. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 32

13 Textová část územního plánu Lokalita Křížlice K22 lokalizace: oblast Křížlice charakteristika: jedná se o plochy, které doplňují stávající zastavěné území a přímo jsou napojeny na zastavěné území. Bude se jednat o rodinnou zástavbu s možností drobného podnikání v oblasti cestovního ruchu (10 lůžek), podnikání bez dopadu na životní prostředí (služby pro sport a rekreaci), chov drobného zvířectva bez vlivu na životní prostředí. dopravní a technická infrastruktura: napojení na stávající dopravní infrastrukturu doplněnou o některé části zrekonstruovaných zemědělských cest na místní komunikace, lokality v dosahu vodovodu budou napojeny na stávající nebo navrženou rozšířenou vodovodní síť, ostatní budou mít individuální řešení studnami, odpadní vody budou v uliční zástavbě vyřešeny do budoucna ČOV s kanalizačním přivaděčem. V rozvolněné zástavbě bude řešení odpadních vod individuální. Plochy bydlení v rodinných domech smíšené venkovské (BV) Hlavní využití: - bydlení v rodinných domech venkovského rázu; - drobné podnikání v cestovním ruchu možnost ubytování (max. 10 lůžek); - služby pro cestovní ruch (stravování, opravy sportovního nářadí); - drobné podnikání bez vlivu na životní prostředí (provozovny služeb) Přípustné využití: - stavby rodinné rekreace; - ubytovací a stravovací služby provozované v rámci staveb rodinných domů - drobné služby a provozovny slučitelné s bydlením, které svým provozem negativně neovlivní funkci hlavního využití; - objekty a stavby občanského vybavení místního významu; - objekty a stavby pro sport; - stavby pro chov drobného hospodářského zvířectva do kapacity 2 velkých dobytčích jednotek pro nepodnikatelské využití; - stavby bezprostředně související a podmiňující bydlení, a stavby a zařízení, které mohou být dle ustanovení Stavebního zákona umístěny na pozemku rodinného domu; - stavby související technické a dopravní infrastruktury (například vedení a stavby technické infrastruktury, komunikace pro stavby hlavního a přípustného využití apod.); - plochy parkovacích stání pro osobní automobily, pouze v souvislosti s hlavním využitím; - samostatně stojící garáže pouze v souvislosti s hlavním využitím v maximálním počtu odpovídajícím počtu bytů v rodinném domě; - založení prvků územního systému ekologické stability Nepřípustné využití: - stavby a činnosti nesouvisející s hlavním a přípustným využitím, zejména stavby pro skladování a výrobu neslučitelnou s funkcí bydlení; - stavby a činnosti s negativními účinky na životní prostředí Podmínky prostorového uspořádání: - domy 1 2 nadzemní podlaží s možností podsklepení a podkroví, 2 nadzemní podlaží pouze s ohledem na okolní stávající nebo navrhovanou zástavbu kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 32

14 - maximální koeficient zastavění pozemku KZP = 0,30 - intenzita využití pozemků - koeficient zeleně minimálně 0,45 - nové stavby pro bydlení nebudou umístěny ve vzdálenosti menší než 30 m od hranice lesních pozemků, (určení limitu vzdálenosti ze strany dotčeného orgánu Státní správy lesů) - zastřešení je přípustné formou střech sedlových, valbových, polovalbových, nebo jejich kombinace; nejsou povolené pultové a ploché střechy Plochy trvalé travní porosty (T) Hlavní využití: - trvale travní porosty; - pozemky v nezastavěném území sloužící k hospodaření na zemědělské půdě Přípustné využití: - vytváření protierozních prvků; - liniové stavby související veřejné dopravní infrastruktury účelové komunikace; - liniové stavby veřejné technické infrastruktury; - založení prvků územního systému ekologické stability Nepřípustné využití: - veškerá stavební činnost nesouvisející s hlavním, přípustným, popřípadě podmíněně přípustným využitím - stavby bydlení, rodinné rekreace a ubytování Podmíněně přípustné využití: - doprovodné zemědělské stavby (obdobného rozsahu jako například polní krmiště, salaše, přístřešky do plochy 70 m 2, stavby pro chov včelstev apod.); - stavby pro účely rekreace a cestovního ruchu sloužící veřejnému užívání (pouze turistické stezky, cyklistické stezky, informační zařízení) Další podmínky využití: - u staveb s vazbou na pastevní areály a obhospodařování pozemků musí být prokázáno, že nenarušují krajinný ráz a je zajištěno odpadové hospodářství v souladu s platnými předpisy; - při povolování staveb musí být maximálně zohledněn územní systém ekologické stability 7.4. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky se nejedná o záplavové území Shrnutí Rekapitulace oceňovaných pozemků - LV č. 700 ze dne , k. ú. Křížlice, okres Semily Parcela Druh pozemku Územní plán Skutečné / nejlepší využití Výměry 405 ostatní plocha mimolesní zeleň bez využití s porosty - neobhospodařovatelný 94 m trvalý travní porost trvale travní porost louka 663 m trvalý travní porost trvale travní porost bez využití s porosty dlouhodobě neobhospodařovaný 219 m 2 trvale travní porost louka m 2 412/1 trvalý travní porost venkovská obytná zástavba smíšená K22 louka / zastavění m 2 Výměra pozemků celkem m 2 Výměra pozemků určených k zastavění celkem m 2 Výměra zemědělských pozemků celkem m 2 Výměra dlouhodobě neobhospodařovaných a hospodářsky nevyužitelných pozemků celkem 313 m 2 kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 32

15 C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. srovnávacím způsobem Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě Pozemek určený k zastavění Jedná se o část pozemku parc. č. 412/1 o výměře m 2, která je určena k zastavění. Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokality v sobě odráží rozdíl v poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 32

16 K 4 - Koeficient tvaru zohledňuje rozdíl ve tvaru s ohledem na využitelnost porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 5 - Koeficient svažitost a orientace pozemku zohledňuje rozdíl ve svažitosti a orientaci s ohledem na využitelnost porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 6 - Koeficient stavu v sobě odráží stav pozemku, zda je udržovaný, obdělávaný, obhospodařovatelný, stav porostů, připravenost k zastavění. K 7 - Koeficient vybavení IS v sobě odráží možnosti napojení na inženýrské sítě, případně zda je již provedeno napojení na některé inženýrské sítě. K 8 - Koeficient příslušenství v sobě odráží příslušenství, které se na pozemku nachází, např. venkovní úpravy, vedlejší stavby, studny, aj. K 9 - Koeficient velikost pozemku v sobě odráží celkovou výměru pozemku a případnou maximální možnou zastavitelnost. K 10 - Koeficient přístup v sobě odráží charakter přístupové komunikace / cesty, zda je zpevněná či nezpevněná, popř. vzdálenost od zpevněné komunikace, či možnost napojení na komunikaci. K 11 - Koeficient zdroje informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,85, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 12 Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena, ochranná pásma a závady váznoucí na nemovitých věcech. K 13 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu s pozemky určenými k zastavění 1.) Nabídka pozemků určených k zastavění v obci Jestřábí v Krkonoších a okolí do 1 km - byly nalezeny 3 pozemky s nabídkovou cenou od 583 Kč/m 2 do Kč/m 2. Jedná se o pozemky umístěné v blízkosti lyžařských areálů ve vyšší nadmořské výšce. Nabídka pozemků určených k zastavění v obci Jestřábí v Krkonoších a okolí do 5 km od obce - bylo nalezeno celkem 47 pozemků s nabídkovou cenou od 190 Kč/m 2 do Kč/m 2. 2.) Nabídka pozemků určených k zastavění v obci Jestřábí v Krkonoších a okolí do 1 km - bylo nalezeno celkem 6 pozemků s nabídkovou cenou od 61 Kč/m 2 do 270 Kč/m 2. 3.) Nabídka pozemků určených k zastavění na Jilemnicku s výměrou od m 2 do m 2 - bylo nalezeno 13 pozemků s nabídkovou cenou od 100 Kč/m 2 do Kč/m 2. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 32

17 Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Reprezentant č. 1 Reprezentant č. 2 Reprezentant č. 3 Reprezentant č. 4 Reprezentant č. 5 Adresa: GPS: Křížlice, Jestřábí v Krkonoších 50 39'45.32"N, 15 30'37.27"E Víchová nad Jizerou Peřimov, Semily Háje nad Jizerou Poniklá, Semily 50 37'50.306"N, 15 29'7.850"E 50 37'5.694"N, 15 27'38.774"E 50 36'34.05"N, 15 25'34.64"E 50 39'41.466"N, 15 27'47.835"E Horní Tříč, Vysoké nad Jizerou 50 41'20.76"N, 15 25'31.96"E Vzdálenost cca od oc. nem.: x 6 km 11 km 13 km 4 km 14 km Fotografie: Doplňující popis: x Pozemek určený k zastavění, veškeré inženýrské sítě na pozemku. Příjezd po asfaltové komunikaci. Pozemek je mírně svažitý, orientovaný na jih. Příjezd po vlastní zpevněné cestě, jejíž 1/5 je součástí prodeje. Na hranici je přivedena elektřina, voda a kanalizační trubka pro přepad ze septiku nebo ČOV. Pozemky parc. č. 310 a st. 17 s výhledem do krajiny. Na pozemku je několik vzrostlých stromů. Jižně orientovaný, mírně svažitý pozemek na okraji obce. IS - voda, kanalizace, elektrika 4 metry od hranice pozemku. Příjezd po obecní komunikaci. Pozemek parc. č. 831 je určen k výstavbě RD, nebo polyfunkčního objektu. Příjezd až k pozemku po zpevněné asfaltové místní komunikaci. Ostatní: Výměra pozemku [m 2 ]: Nabídková / prodejní cena [Kč]: Jednotková cena [Kč / m 2 poz.]: Variační koeficient [%]: 14,24% Srovnání pomocí indexové metody obdobná; mimo NP horší; mimo NP horší; mimo NP horší; mimo NP obdobná; mimo NP K 1 - Lokalita: Jestřábí v Krkonoše, více obč. vyb. Krkonoše Krkonoše Krkonoše Krkonoše, více obč. vyb. Krkonoších, Semily Koeficient úpravy 1,00 1,05 1,05 1,05 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč Kč Kč Kč 0 Kč K 2 - Obslužnost veřejnou dopravou: nevalná lepší; více spojů lepší; více spojů obdobná lepší; více spojů lepší; více spojů kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 32

18 Koeficient úpravy 0,98 0,98 1,00 0,98 0,98 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč 0 Kč Kč Kč lepší; blíže k silnici I. lepší; blíže k silnici I. lepší; blíže k silnici I. K 3 - Dostupnost osobní dopravou: obdobná obdobná třídy třídy třídy nevalná Koeficient úpravy 0,98 1,00 1,00 0,98 0,98 tj. číselná úprava v hodnotě Kč 0 Kč 0 Kč Kč Kč K 4 - Tvar pozemku: obdobný obdobný obdobný obdobný - předpoklad horší; obdélník + výčnělek Koeficient úpravy 1,00 1,00 1,00 1,00 0,97 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč lepší; rovinný či mírně K 5 - Svažitost a orientace pozemku: lepší; mírně svažitý obdobná lepší; mírně svažitý obdobný svažitý středně svažitý Koeficient úpravy 0,93 0,95 1,00 0,95 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč 0 Kč Kč 0 Kč obdobný; travnatý + obdobný; travnatý + K 6 - Stav: obdobný; travnatý obdobný; travnatý obdobný; travnatý porosty porosty travnatý Koeficient úpravy 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč lepší; K, V, E - u hranice horší; E a V dál od lepší; V, K, E - 4 m od obdobné; E, V - u K 7 - Vybavení IS: lepší; vškeré IS u pozemku E, V, pozemku pozemku hranice pozemku pozemku Koeficient úpravy telefon 0,95 0,98 1,05 0,98 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč Kč 0 Kč K 8 - Příslušenství: obdobné obdobné obdobné obdobné obdobné Koeficient úpravy nebylo zjištěno 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč K 9 - Velikost pozemku: větší menší větší menší menší Koeficient úpravy 1950 m 2 1,05 0,99 1,02 0,93 0,99 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč Kč Kč obdobný; obecní, obdobný; obecní, horší; cca 100 m obdobný; obecní, obdobný; obecní, K 10 - Přístup: obecní, štěrkem zpevněný zpevněný nezpevněný, státní zpevněný zpevněný Koeficient úpravy zpevněný 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč Kč 0 Kč 0 Kč K 11 - Zdroj informací: ceskereality.cz; ID: FCA-CR sreality.cz; ID: sreality.cz; ID: 301 sreality.cz; ID: sreality.cz; ID: 54 Koeficient úpravy 0,80 0,70 0,80 0,85 0,85 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč Kč Kč K 12 - Právní vztahy: v exekuci bez exekuce bez exekuce bez exekuce bez exekuce bez exekuce kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 32 Stránka 18 z 32

19 Koeficient úpravy 0,96 0,96 0,96 0,96 0,96 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč Kč Kč K 13 - Ostatní: obdobné obdobné obdobné obdobné obdobné Koeficient úpravy 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Váhy: 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 Vážený průměr [Kč / m 2 poz.]: 179 Kč 189 Kč 189 Kč 189 Kč 169 Kč 160 Kč Vážený průměr upr. cen [Kč]: Kč Kč Kč Kč Kč Kč Variační koeficient [%]: 6,98% Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]: Maximální upravená cena [Kč]: Obvyklá cena (zaokrouhlený vážený průměr) [Kč]: Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 32 Stránka 19 z 32

20 Mapa umístění reprezentantů - R1 R5 reprezentant č. 1 až č. 5 Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o klidná lokalita s turisticky zajímavými místy v okolí, lyžařské vleky v obci o pozemek určený k zastavění při obecní štěrkem zpevněné komunikaci Ponižující faktory o v obci prakticky chybí občanská vybavenost o střední svažitost pozemku o neúplné inženýrské sítě možnost napojení na elektřinu, vodovod a telefon o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, dle metodiky nejsou exekuční příkazy považované za závady, jiné nebyly nezjištěny Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky určené k zastavění, v průměru od Kč do Kč (tj. cca od 209 Kč/m 2 do 297 Kč/m 2 pozemku). Pozemky umístěné nejblíže stávající zástavby umístěné v pouze mírném svahu s možností napojení na více IS měli největší nabídkovou cenu Kč / m 2 pozemku 276 Kč/m 2 a 297 Kč/m 2. Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 160,- až 189,- Kč/m 2 Určená cena za 1 m 2 u oceňovaných nemovitých věcí: 179,- Kč/m 2 Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši Kč. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru ve výši Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 32

21 občanské vybavenosti, charakteru přístupu, možnosti napojení na IS, velikosti pozemku, stavu, možnosti zastavění, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění v části obce prakticky bez občanské vybavenosti, střední svažitosti pozemku, neúplným inženýrským sítím a omezení vlastnického práva (negativní faktory), i přes umístění na klidném místě s turisticky zajímavými místy v okolí (pozitivní faktory) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí poměrně obtížná a spíše v delším časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty od 0,7 do 0,85. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi (s výměrou nad 1000 m 2 ), s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňované části pozemku parc. č. 412/1 o výměře m 2, v současném stavu, ve výši ,- Kč, tj. 179 Kč/m 2 pozemku. Kontrolní propočet: přiměřený pozemek pro výstavbu RD je 1000 m2 * 300 Kč/m2 + zbývající část 950 m2 * 50 Kč/m2 = Kč. Kontrolním propočtem bylo zjištěno, že určená obvyklá cena, pro pozemek pro výstavbu RD přibližně odpovídá srovnávací hodnotě pro větší ozemky Zemědělské pozemky Jedná se o pozemek parc. č. 406 o výměře 663 m 2 a zemědělská část pozemku parc. č. 412/1 o výměře m 2 tj. celkem 1782 m 2 v k. ú. Křížlice. Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokality v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí vzhledem k obci; životního prostředí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient tvaru zohledňuje rozdíl ve tvaru s ohledem na využitelnost porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient svažitost a orientace zohledňuje rozdíl ve svažitosti a orientaci s ohledem na využitelnost porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 4 - Koeficient stavu v sobě odráží stav pozemku, zda je udržovaný, obdělávaný, obhospodařovatelný, stav porostů a pastvy. K 5 - Koeficient vybavení IS v sobě odráží možnosti napojení na inženýrské sítě, případně zda je již provedeno napojení na některé inženýrské sítě. K 6 - Koeficient příslušenství v sobě odráží příslušenství, které se na pozemku nachází, např. venkovní úpravy, vedlejší stavby, studny, aj. K 7 - Koeficient velikost pozemku v sobě odráží celkovou výměru pozemku, zda se jedná o jeden velký celek či více menších celků. K 8 - Koeficient přístup v sobě odráží charakter přístupové komunikace / cesty, zda je zpevněná či nezpevněná, popř. vzdálenost od zpevněné komunikace, či možnost napojení na komunikaci. K 9 - Koeficient zdroje informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 21 z 32

22 redukovat koeficientem 0,7 až 0,85, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 10 Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena, ochranná pásma a závady váznoucí na nemovitých věcech. K 11 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu se zemědělskými pozemky Na obvyklou cenu pozemků má vliv velké množství faktorů, nejdůležitějšími jsou kvalita půdy (BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současnými uživateli, druh půdy uvedený v evidenci katastrálního úřadu, poloha v krajině a atraktivnost dané lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar a svažitost, možnosti přístupu, průběhu obhospodařování a konkurence v dané lokalitě. Toto platí u pozemků určených dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. V inzerci na serverech a jsou v regionu v nabídce zemědělské pozemky s nabídkovou cenou od 10 Kč/m 2. Většinou se však nabídkové ceny pohybují v rozpětí od 15 Kč/m 2 do 30 Kč/m 2. V regionu je nabídka obdobných pozemků přibližně v rovnováze s poptávkou. Zemědělské pozemky se v posledních letech po vypuknutí finanční krize stávají žádaným artiklem. Jsou ceněné pro to, že jsou stabilním držitelem hodnoty, dlouhodobě jejich obvyklá cena roste, množství zemědělské půdy v čase ubývá. Co se týče nemovitých věcí, jsou zemědělské pozemky jeden z nejméně rizikových segmentů trhu, což dokumentuje i zde uvedená tabulka. Obchodovatelnost proto posuzuji jako průměrnou. Analýza trhu s pozemky 1.) Nabídka pozemků (pole) v obci Jestřábí v Krkonoších (a blízkém okolí do 5 km) bylo nalezeno celkem 22 pozemků s nabídkovou cenou od 14 Kč/m 2 do 62 Kč/m 2. 2.) Nabídka pozemků (zemědělský a lesní) v okrese Semily byly nalezeny pouze 2 nabídky pozemků s nabídkovou cenou 88,5 Kč/m 2 a 29 Kč/m 2. 3.) Nabídka pozemků (zemědělský a lesní obci Semily (a blízkém okolí do 10 km) bylo nalezeno 13 pozemků s nabídkovou cenou od 11 Kč/m 2 do 49 Kč/m 2. kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 22 z 32

23 Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Reprezentant č. 1 Reprezentant č. 2 Reprezentant č. 3 Reprezentant č. 4 Reprezentant č. 5 Adresa: GPS: Křížlice, Jestřábí v Krkonoších 50 39'46.61"N, 15 30'33.25"E Levínská Olešnice, Žďár 50 32'12.730"N, 15 30'58.187"E Lomnice nad Popelkou, Semily 50 32'52.78"N, 15 22'48.47"E Semily, Bítouchov 50 36'43.71"N, 15 19'41.33"E Jablonec nad Jizerou, Semily 50 42'49.57"N, 15 24'48.61"E Nedvězí - Slaná, Semily 50 34'35.26"N, 15 20'30.30"E Vzdálenost cca od oc. nem.: x 21 km 28 km 21 km 14 km 24 km Fotografie: Doplňující popis: x Prodej orné půdy 2756 m 2 ve Žďáru u Staré Paky, pozemek je mírně svažitý navazuje na silnici. Zemědělské pozemky v k. ú. Želechy. Parcely č. 157, 169/1, 169/2, 230/1, 248/21 a 248/23 mají charakter orné půdy, trvalého travního porostu a lesní parcely. Zemědělské pozemky v k. ú. Bítouchov u Semil, charakteru trvalý travní porost, lesní pozemky, ostatní plocha. P. p. č.818/1,818/2,819/1,819/ 2,820,822/1,822/2. K pozemkům vedou příjezdové cesty Zemědělský pozemek parc. č o výměře m². Pozemek je bez nájemního vztahu. Pozemky tvořící 1 půdní blok, parc. č. 157/2 a 158/4. V současné době jsou obhospodařovány bez nájemního vztahu. Prodej možný pouze jako celek. Ostatní: Výměra pozemku [m 2 ]: Nabídková / prodejní cena [Kč]: Jednotková cena [Kč / m 2 poz.]: 0,00 13,43 10,97 25,97 25,01 17,04 Variační koeficient [%]: 32,70% Srovnání pomocí indexové metody K 1 - Lokalita: horší; dál od zástavby horší; dál od zástavby obdobná lepší obdobná Jestřábí v Krkonoších, Koeficient úpravy 1,20 1,20 1,00 0,98 1,00 Semily tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč 0 Kč -891 Kč 0 Kč K 2 - Tvar pozemku: obdobný - předpoklad obdobný horší; nepravidelný obdobný horší; nepravidelný Koeficient úpravy 2x cca obdélníkový 1,00 1,00 1,02 1,00 1,02 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 926 Kč 0 Kč 607 Kč K 3 - Svažitost a orientace pozemku: střední, k jihovýchodu lepší; mírná obdobná obdobná obdobná obdobná kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 23 z 32

24 Koeficient úpravy 0,98 1,00 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě -574 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč obdobný; travnatý, les, obdobný; travnatý, les, K 4 - Stav: obdobný; travnatý obdobný; travnatý obdobný; travnatý, les orná půda ostatní plocha travnaté pozemky Koeficient úpravy 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč horší; nejsou v dosahu horší; nejsou v dosahu obdobné; IS v dosahu - obdobné; IS v dosahu - obdobné; IS v dosahu - K 5 - Vybavení IS: (předpoklad) (předpoklad) předpoklad předpoklad předpoklad v dosahu E a V Koeficient úpravy 1,05 1,05 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč K 6 - Příslušenství: obdobné obdobné obdobné obdobné obdobné Koeficient úpravy nebylo zjištěno 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč obdobná; více malých lepší; více pozemků, v K 7 - Velikost pozemku: lepší; 1x větší pozemek lepší; větší lepší; větší 663 m 2 a 119 m 2, tj. pozemků těsné blízkosti u sebe Koeficient úpravy celkem 1782 m 2 0,98 1,00 0,97 0,98 0,97 tj. číselná úprava v hodnotě -591 Kč 0 Kč Kč -873 Kč -929 Kč K 8 - Přístup: nezpevněný po auty lepší; zpevněný obdobný; nezpevněný lepší; zpevněný obdobný; nezpevněný obdobný; nezpevněný Koeficient úpravy vyjete cestě či přes 0,98 1,00 0,98 1,00 1,00 tj. číselná úprava v hodnotě louku -579 Kč 0 Kč -916 Kč 0 Kč 0 Kč K 9 - Zdroj informací: reality.idnes.cz; ID: reality.idnes.cz; ID: N00863 reality.idnes.cz; ID: N00415 sreality.cz; ID: 0678 reality.idnes.cz; ID: 0644 Koeficient úpravy 0,85 0,85 0,70 0,75 0,85 tj. číselná úprava v hodnotě Kč Kč Kč Kč Kč K 10 - Právní vztahy: bez exekuce bez exekuce bez exekuce bez exekuce bez exekuce Koeficient úpravy v exekuci 0,96 0,96 0,96 0,96 0,96 tj. číselná úprava v hodnotě -965 Kč -838 Kč Kč Kč Kč K 11 - Ostatní: obdobné horší; více druhů pozemku horší; více druhů pozemku obdobné horší; louka / les Koeficient úpravy 1,00 1,10 1,10 1,00 1,10 tj. číselná úprava v hodnotě 0 Kč Kč Kč 0 Kč Kč Váhy: 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 Vážený průměr [Kč / m 2 poz.]: 15,29 12,99 12,41 18,61 17,29 15,13 Vážený průměr upr. cen [Kč]: Kč Kč Kč Kč Kč Kč Variační koeficient [%]: 15,66% kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 24 z 32

25 Mapa umístění reprezentantů - R1 R5 reprezentant č. 1 až č. 5 Vyhodnocení srovnávací metody a určení obvyklé ceny pozemků Částečným vodítkem pro obvyklou cenu zemědělského pozemku je vyhlášková cena dle BPEJ, která se dle kvality půdy pohybuje nejčastěji v rozmezí od 2 do 15 Kč/m 2. V tomto rozmezí se také pohybují obvykle realizované kupní ceny, v případě velké konkurence a vysoké atraktivnosti se realizovaná kupní cenu může vyšplhat i k 300 % z úřední ceny. Oceňované zemědělské pozemky mají poměrně nízkou bonitu, dle BPEJ je jejich jednotková cena dle oceňovací vyhlášky ve výši 2,21 Kč/m 2 (BPEJ 93641) a 2,34 Kč/m 2 (BPEJ 95011). Průměrná tržní cena pozemků s touto bonitou se však pohybuje ve výši 11,8 Kč/m 2. Dle aktuální zprávy o trhu s půdou z ledna 2015 (zdroj: byla v roce 2014 průměrná tržní cena zemědělské půdy ve výši 13,96 Kč/m 2. Nejčastěji se zemědělská půda obchoduje za ceny v rozmezí od 10 do 20 Kč/m 2, u nejkvalitnějších pozemků i nad 20 Kč/m 2. S rostoucí výměrou obchodovaného pozemku také roste jednotková cena viz. graf. Průměrná zjištěná (administrativní) cena zemědělského pozemku pro Českou republiku aktuálně činí 7,14 Kč/m 2. Průměrná tržní cena je však 13,96 Kč/m 2, tj. rozdíl 96%. Při dostatečné konkurenci nemají úřední ceny podstatný vliv na cenu obvyklou. Graf závislosti tržní ceny půdy v jednotlivých úrovních úředních cen (zjištěná cena) ukazuje, že největší rozdíl mezi cenou zjištěnou a tržní cenou je u pozemků s nízkou bonitou. Vzhledem k množství srovnávaných nemovitých věcí, obvyklým skutečným realizovaným cenám dle zkušeností znalce a kvalitě oceňovaných pozemků dle BPEJ, je obvyklá cena pozemků určena na základě provedené srovnávací metody. Výhodou oceňovaných pozemků je především umístění v těsné blízkosti kancelář: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 25 z 32