ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 912/91/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 912/91/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, spoluvl. podíl id. 1/5 p.č. 2276/43, v k.ú. a obci Třeboň, zapsané na LV č. 1270, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec Katastrální údaje : Kraj Jihočeský, okres Jindřichův Hradec, obec Třeboň, k.ú. Třeboň Adresa nemovité věci: Třeboň, OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, Liberec Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, Trutnov IČ: telefon: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ fax: Exekuční řízení sp. zn. 131Ex 3754/ (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: znalce Počet stran: 12 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne Ing. Michal Danielis

2 NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. id. podílu ve výši 1/5 na nemovitostech povinného a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených IV. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č ze dne Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne Povinný Jiří Melichar byl řádně obeslán doručeným dopisem se žádostí o součinnost- bez reakce. Doporučeným dopisem byly obeslány i spoluvlastnice pozemku. Pozemek je volně přístupný. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery, wikipedia 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131Ex 3754/ Povodňová zpráva Místopis Třeboň (německy Wittingau, tj. Vítkův Luh ) je město v okrese Jindřichův Hradec v Jihočeském kraji, 22 km východně od Českých Budějovic, v Třeboňské pánvi na Zlaté stoce mezi rybníky Svět a Rožmberk. V roce 2014 zde žilo téměř 8,5 tisíce trvale hlášených obyvatel. Je lázeňským a rekreačním městem, městskou památkovou rezervací a střediskem CHKO Třeboňsko. Město je významnou památkovou a přírodní rezervací. Proto je hojně navštěvováno turisty a lázeňskými hosty. Ve městě jsou dvojí lázně: Bertiny lázně a Lázně Aurora. Sídlí zde podnik Rybářství Třeboň, největší rybářství v Evropě, a pivovar Regent, který se rokem založení 1379 řadí mezi nejstarší pivovary na světě. Státní zámek je pravděpodobně pátým největším areálem tohoto typu v České - 2 -

3 republice (po Pražském hradu, zámcích v Českém Krumlově a v Jaroměřicích nad Rokytnou, a po Lednicko-Valtickém areálu). V Třeboni na zámku sídlí Státní oblastní archiv s působností pro celý Jihočeský kraj. Širší centrum města, zahrnující historickou část místní části Třeboň I, ale i část území pod Světskou hrází, patřící do městské části Třeboň II, je městskou památkovou rezervací. Bývalý augustiniánský klášter je perlou jihočeské gotiky. Krajina je chráněnou krajinnou oblastí Třeboňsko a Biosférickou rezervací Unesco,o kterou pečuje Ústav krajinné ekologie Akademie věd České republiky. Město Třeboň a jeho okolí je v letním období vhodné jak pro pěší turistiku, tak pro relaxační cykloturistiku a projížďky na koni. Třeboň má osm místních částí, z nichž šest (Branná, Břilice, Holičky, Nová Hlína, Přeseka, Stará Hlína) jsou vesnice přičleněné k městu Třeboň; samotná Třeboň je rozdělená na Třeboň I, zahrnující historické centrum a území na východ od něj směrem na Kopeček. Třeboň II se pak rozprostírá jednak na severozápad a jednak na jih od historického centra (od Třeboně I). Za sever města je považováno území průmyslové zóny Třeboně II, rozprostřené vpravo od výpadovky na Prahu, zahrnující někdejší osadu Daskabát a sídliště Hliník. Jih města (část Třeboně II) je tvořen územím, které se rozprostírá jižně od historického centra města, za Pivovarem Bohemia Regent, směrem na Brannou a Nové Hrady, na Domanín, Borovany a Trhové Sviny. Těchto osm částí leží na šesti katastrálních územích. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - samota - 3 -

4 Celkový popis Oceňovaný pozemek se nalézá v severovýchodní okrajové části města Třebíč, situovaný v bloku orné půdy, hospodářsky obhospodařovávaný, přístupný z nezpevněného pozemku p.č. 2276/1. Pozemek je situovaný cca 2 km od centra města Třeboň a jeho občanské vybavenosti města (městský úřad, policie, ZŠ, MŠ, divadlo, kino, autobusové a vlakové nádraží, pošta, lékárny, nemocnice, zámek, obchody, služby a restaurační zařízení). Pozemek je dle platné ÚPD veden jako plocha zemědělská. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Dle povodňové zprávy - Zóna 2 - s nízkým rizikem povodní Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Podíl Melichar Jiří, Nádražní stezka 97/2, Františkovy Lázně 1/5 Průchová Jana, Buštěhradská 345, Dubí, Kladno 3/10 Saxová Hana, Valdštejnova 1292/42, Cheb 5/10 Způsob ochrany nemovitosti zemědělský půdní fond rozsáhlé chráněné území Seznam BPEJ BPEJ Výměra Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Melichar Jiří Zahájení exekuce - Melichar Jiří Zástavní právo exekutorské Jiné zápisy Zahájeny pozemkové úpravy Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k :10:14. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že pozemek užívají vlastníci, je zemědělsky obhospodařovaný

5 OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek p.č. 2276/43 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 2276/43 o výměře 5695 m 2, v KN veden jako orná půda. Pozemky přístupné z nezpevněného pozemku p.č. 2276/1. Pozemky jsou obhospodařovávané, situované mimo zastavěné území města, dle platné ÚPD obce vedeny jako plochy zemědělské. Přes část pozemku vede dle ÚPD obce cyklistická stezka. Užívání pozemků je v souladu s právním stavem. Obec nemá platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Branná, Třeboň KRC: 0,85 KMP: 0,97 KPP: 1,04 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,15 0,86 8,70 Popis pozemku: zemědělské pozemky o celkové výměře m2 v obci Branná u Třeboně soubor dále uvedených nemovitých věcí s příslušenstvím evidovaných na LV 167 pro katastrální území Branná, obec Třeboň, okres Jindřichův Hradec vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec. Pozemky se nachází mimo zastavitelné území obce Branná. Tyto pozemky jsou užívány k zemědělské prvovýrobě. Celková cena: Kč za nemovitost, Umístění objektu:klidná část obce Plocha pozemku:8736 m2 Lokalita: Klikov u Suchdola nad Lužnicí KRC: 0,85 KMP: 0,93 KPP: 1,04 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,56 0,82 17,72 Popis pozemku: pozemek o celkové rozloze 12525m2 v obci Klikov u Suchdola nad Lužnicí. Jedná se o souhrn pozemků, které jsou v jednom celku a mají, dle územního plánu víceúčelové využití. Inženýrské sítě jsou v dosahu, dobrá příjezdová komunikace. Celková cena: Kč za nemovitost Umístění objektu:klidná část obce Plocha pozemku:12525 m2 Doprava:Silnice, Autobus Lokalita: Stříbřec KRC: 0,85 KMP: 0,92 KPP: 1,04 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 0,81 14,64 Popis pozemku: orná půda v k.ú. Mníšek, obec Stříbřec, okr. Jindřichův Hradec. Celková plocha pozemků m2 (2.29 ha). Celá výměra je v LPIS. Celková cena: Kč za nemovitost, Plocha pozemku:22900 m2 Lokalita: Kolence, KRC: 0,85 KMP: 0,96 KPP: 1,03 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00-5 -

6 Parcela č.: ,00 0,84 12,61 Popis pozemku: zemědělské pozemky v několika kusech o celkové výměře 1,3 ha v k.ú. Kolence. Pozemky mají celkovou výměru m2. Pozemky jsou rozděleny do více půdních bloků. Celková cena: Kč za nemovitost Plocha pozemku:13278 m2 Lokalita: Lomnice nad Lužnicí KRC: 0,85 KMP: 0,92 KPP: 1,03 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,01 0,81 12,09 Popis pozemku: Zemědělské pozemky v katastrálním území Lomnice nad Lužnicí. Celková rozloha pozemků je m2 jsou převážně zahrnuty v LPIS. Lomnice nad Lužnicí se nachází v okrese Jindřichův Hradec, v Jihočeském kraji. Město leží při hranici CHKO Třeboňsko, 10 km severozápadně od Třeboně. Celková cena: Kč za nemovitost, Plocha pozemku:52970 m2 Lokalita: Stříbřec KRC: 0,85 KMP: 0,93 KPP: 1,03 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,00 0,81 16,28 Popis pozemku: zemědělské pozemky o celkové výměře m2 nedaleko obce Stříbřec, okres Jindřichův Hradec. Obec Stříbřec se nachází asi 7 km východně od Třeboně. Pozemky jsou převážně zahrnuty v LPIS. Stříbřec je také názvem katastrálního území. Celková cena: Kč za nemovitost Plocha pozemku:34281 m2 Průměrná jednotková cena 13,67 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase dvojím způsobem: pozemek situovaný mimo zastavěné území města, dle platné ÚPD obce vedené jako plochy zemědělské. Pozemky se pohybují v intervalu od 8,- do 17,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při horní úrovní intervalu, t.j. 17,-Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] orná půda 2276/ Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem

7 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Kč Obvyklá cena Kč slovy: Patnácttisíc Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u zemědělských pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky v okolí cca. 5 km, na základě inzerovaných, resp. realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Spoluvlastnický podíl id. 1/5 na nemovitostech - Pozemku mimo zastavěné území obce, zem.obhospodařovávaných, v platné ÚPD obce vedené jako plochy zemědělské, situovaných v okrajové části města, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že pozemek je za navrženou porovnávací cenu obtížně obchodovatelné a dále jej diskontuji o 20%. Výpočet: Navržená předběžná srovnávací hodnota Id. podíl 1/5 na nemovitostech Korekce obtížné obchodovatelnosti k= 20% ,- Kč ,- Kč ,- Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty - spoluvlastnického podílu id. 1/5 na nemovitostech zapsaných na LV č zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství ,-Kč 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kč 3. práv a závad s nemovitostmi spojených 0,-Kč - 7 -

8 Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu id. 1/5 na nemovitostech - Pozemku p.č. 2276/43, v k.ú. a obci Třeboň, zapsané na LV č. 1270, vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Jindřichův Hradec; se zohledněním práv a závad ve výši ,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice Trutnov telefon: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 912/91/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

9 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 ÚPD obce 1 Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia 0-9 -

10 Snímek katastrální mapy

11 Fotodokumentace nemovitosti

12 Mapa oblasti