ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2014 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Karlovy Vary, obec Karlovy Vary, k.ú. Karlovy Vary Adresa nemovité věci: Skalní 169/17, Karlovy Vary Vlastníci stavby: Josef Zajíček, Jana Palacha 1394/38, Karlovy Vary, vlastnictví: SJM Martina Zajíčková, Jana Palacha 1394/38, Karlovy Vary, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Josef Zajíček, Jana Palacha 1394/38, Karlovy Vary, vlastnictví: SJM Martina Zajíčková, Jana Palacha 1394/38, Karlovy Vary, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Eurodražby.cz a.s. Adresa objednatele: Čimická 780/61, Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, Plasy IČ: telefon: klokocik@centrum.cz DIČ: CZ fax: jako podklad pro nedobrovolnou dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 49 stran Počet příloh: 41 Počet vyhotovení: 2 V Plasích, dne Ing. František Klokočík NÁLEZ Znalecký úkol

2 Zjištění obvyklé ceny rodinného domu č.p. 169 v Karlových Varech, část Doubí, Skalní 169/17 Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu Kopie katastrální mapy k datu Kopie projektové dokumentace Místopis Rodinný dům stojí na pozemku parcelního čísla st. 178, druhu zastavěná plocha a nádvoří, v katastrálním území Doubí u Karlových Varů, obec Karlovy Vary. S domem je funkčně propojen pozemek p.č. 73/6, druhu zahrada. Jedná se žádanou a klidnou lokalitu. Je to bydlení na vesnici a ve městě zároveň. Z domu je překrásný výhled na Krušné Hory. K rodinnému domu je přístup a příjezd z ulice Skalní, která leží na pozemku Města Karlovy Vary. Ulice je zpevněná asfaltová a jsou v ní uloženy tyto inženýrské sítě : rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, kanalizace a plynovod. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Rodinný dům je postavený ve zděném konstrukčním systému a obsahuje jedno podzemní podlaží, dvě nadzemní podlaží a půdu. Rodinný dům je určený k trvalému bydlení a obsahuje jednu bytovou jednotku o velikosti Dispozice 1. podzemní podlaží : Z chodby je vstup do sklepa 1, sklepa 2 a do koupelny. Vstupem ze zahrady je zádveří z kterého je vstup do sklepa nadzemní podlaží : Vstupním prostorem je veranda s předloženým schodištěm, následuje chodba ze které jsou vstupy do kuchyně, do WC, do sklepa a do 2. nadzemního podlaží. 2. nadzemní podlaží : Komunikačním prostorem je chodba ze které jsou vstupy do pokoje, do dalšího pokoje, do koupelny a na balkon. Z podesty schodiště je vstup na WC. Rodinný dům je téměř v původním stavu, když je v 1. podzemním podlaží nově postavena koupelna, v 1. nadzemním podlaží je postaveno WC a krb. Nové jsou i vnitřní dřevěné dveře. Nová jsou zdvojená plastová okna. Dům je ve stavu dožité hydroizolace spodní stavby. Topení je ústřední plynovým kondenzačním kotlem, ale kotel není používán. Topení domu zabezpečuje zejména krb na tuhá paliva. Vlivem dožité hydroizolace i vlivem lokálního topení krbem dochází k tomu, že rosný bod je na vnitřním - 2 -

3 povrchu obvodových stěn čeho důsledek je, že v rozích rostou plísně. Vedlejší stavbou je dřevěná kolna 1 a dřevěná kolna 2. Obě kolny jsou postaveny ze dřeva pokryté pozinkovaným plechem. Kolny jsou již dožité a tedy bez jakékoli hodnoty. Do kolny mi nebylo umožněno nahlédnout. Obě tyto kolny stojí na pozemku p.č. st. 178 v katastrálním území Doubí u Karlových Var. Na tomto pozemku leží i kopaná studna. Rodinný dům ale není zásobován vodou z této studny. Ten je zásobován vodou z veřejného vodovodu na kterém se právě provedla rekonstrukce a to výměna šoupě. Rodinný dům je napojený na rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, kanalizaci a plynovod. Stavební úpravou jsou kovová vrátka ale již dožitá. Stejně tak dožité je zděné uliční oplocení na dřevěnou výplň. Dožité je i oplocení se sousedem. Stáří rodinného domu odhaduji na 82 roků. Silné stránky Dům má svého architekta a tím pádem i svoji architekturu. Jedinečná lokalita, pár kilometrů od centra města. Slabé stránky Dům je určený k exekuci RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 2.000,- Kč s příslušenstvím a náklady oprávněného s oprávněním pro Českou republiku Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 30,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro Karlovarskou krajskou - 3 -

4 nemocnici a.s. Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši14.118,05 Kč s příslušenstvím s oprávněním pro RWE Energie, s.r.o. Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 1.735,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro FINNGASONN s.r.o. Zástavní právo smluvní pohledávka ve výši ,- Kč s příslušenstvím s oprávněním pro SP FINANCE s.r.o. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Na předmětnou nemovitost byla uvalena exekuce Cena pozemků Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Karlovy Vary, část Doubí Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: ,90 0, ,11 Popis pozemku: Stavební pozemek s veškerými inženýrskými sítěmi : rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, kanalizace a plynovod. Průměrná jednotková cena 1 888,11 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky parcelního čísla st. 178 a 73/6 v katastrálním území Doubí u Karlových Var jsou pozemky stavební. K pozemkům je přístup a příjezd po ulici Skalní. Pozemky jsou kompletně zasíťovány : rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, kanalizace a plynovod. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří zahrada 73/ Celková výměra pozemků 346 Hodnota pozemků celkem

5 Věcná hodnota stávajícího stavu Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. podzemní podlaží 57,65 m 2 2,32 m Výčet místností: sklep 1 17,88 m 2 1,00 17,88 m 2 sklep 2 8,93 m 2 1,00 8,93 m 2 sklep 3 2,93 m 2 1,00 2,93 m 2 koupelna 4,09 m 2 1,00 4,09 m 2 zádveří 1,21 m 2 1,00 1,21 m 2 Užitná plocha celkem: 35,04 m 2 1. nadzemní podlaží 57,65 m 2 2,99 m Výčet místností: kuchyň a obývací pokoj 33,36 m 2 1,00 33,36 m 2 chodba 5,51 m 2 1,00 5,51 m 2 WC 0,75 m 2 1,00 0,75 m 2 veranda 4,37 m 2 1,00 4,37 m 2 Užitná plocha celkem: 43,99 m 2 2. nadzemní podlaží 57,65 m 2 2,83 m Výčet místností: pokoj 14,21 m 2 1,00 14,21 m 2 pokoj 13,82 m 2 1,00 13,82 m 2 chodba 9,17 m 2 1,00 9,17 m 2 koupelna 3,21 m 2 1,00 3,21 m 2 WC 0,75 m 2 1,00 0,75 m 2 schodiště 3,97 m 2 1,00 3,97 m 2 balkon 1,30 m 2 1,00 1,30 m 2 Užitná plocha celkem: 46,43 m 2 zastřešení 57,65 m 2 1,10 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. podzemní podlaží (8,68*7,18-4,10*1,14)*(2,32) = 133,74 m 3 1. nadzemní podlaží (8,68*7,18-4,10*1,14)*(2,99) = 172,37 m 3 2. nadzemní podlaží (8,68*7,18-4,10*1,14)*(2,83) = 163,14 m 3 zastřešení (8,68*7,18-4,10*1,14)*(1,10) = 63,41 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný - 5 -

6 prostor 1. podzemní podlaží 133,74 m 3 1. nadzemní podlaží 172,37 m 3 2. nadzemní podlaží 163,14 m 3 zastřešení 63,41 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 532,67 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy mělké založení bez izolace 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina eternit malá šablona 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky břízolitové omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 12. Dveře náplňové 13. Okna plastová 14. Podlahy obytných PVC místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění plynový kotel 17. Elektroinstalace motorová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody plynový kotel + nepřímotopný zásobník 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně kombinovaný sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní krb Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 58 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 125 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 532,67 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 86 Další životnost roků

7 Opotřebení % 63,20 Věcná hodnota (VH) [Kč] Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 125,46 m 2 Obestavěný prostor: 532,67 m 3 Zastavěná plocha: 57,65 m 2 Plocha pozemku: 346,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí Prodej, rodinný dům Prodej rodinného domu 138 m2kvapilova, Karlovy Vary Kč Prodej zachovalého rodinného domu 5+3 k rekonstrukci v klidné části K. Varů v osobním vlastnictví o celkové ploše 390 m2. Dům má 3 NP; 1. NP 1+1, koupelna s WC, sklad. místnost, kotelna, vlastní vchod; 2. NP 2+1, WC, vlastní vchod; 3.NP 2+1, vchod na půdu. K domu náleží terasovitá zahrada s ovocnými stromy, garáž a přilehlá dílna. Nová vodovodní přípojka a el. rozvody v mědi. Vytápění el. kotlem. Prodej, dům rodinný Prodej rodinného domu 130 m2majakovského, Karlovy Vary - Rybáře Kč Reality IQ Vám zprostředkují ve výhradním zastoupení majitele prodej rodinného domu v Karlových Varech - Rybářích. Jedná se o jednopatrový dům s garáží a zahradou. Celková plocha pozemku i se zastavěnou plochou je 378m2. Vytápění domu zajišťuje plynový kotel s ústředním topením nebo je možnost dům vytápět tuhými palivy. Dům je napojený na veřejnou kanalizaci. V blízkosti domu nalezneme ZŠ, MŠ, zastávku MHD, obchody, do centra města se dostanete za cca 15 minut. Jedná se o velice klidnou a žádanou lokalitu. Dům je podsklepený. Podrobnější informace o nabízené nemovitosti Vám poskytne makléř Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej, rodinný dům - 7 -

8 Lokalita Karlovy Vary, ulice Kvapilova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou menší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - výměrou větší; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Celkový koef. KC 0,90 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 138,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Prodej, dům rodinný Lokalita Karlovy Vary, Majakovského Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou menší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - výměrou větší; Úvaha zpracovatele ocenění - obdobná nemovitost; Celkový koef. KC 0,90 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 130,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 125,46 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč - 8 -

9 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Dvamilionydvěstětisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Kupní cena v roce 2008 byla dle sdělení Jakuba Zajíčka o výši ,- Kč. Od té doby se dům zhodnotil, ale na druhé straně je na něj uvalena exekuce. Závěr Obvyklá cena o výši ,- Kč je cenou reálnou. V Plasích Ing. František Klokočík Horní Hradiště Plasy telefon: klokocik@centrum.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 05/

10 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 184 ze dne Projektová dokumentace 5 Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti 22 Projektová dokumentace

11 - 11 -

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 Půdorys 1. podzemního podlaží

20 Půdorys 1. nadzemního podlaží

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -

28 - 28 -

29 - 29 -

30 - 30 -

31 - 31 -

32 - 32 -

33 - 33 -

34 - 34 -

35 - 35 -

36 - 36 -

37 - 37 -

38 - 38 -

39 - 39 -

40 - 40 -

41 - 41 -

42 - 42 -

43 - 43 -

44 - 44 -

45 - 45 -

46 - 46 -

47 - 47 -

48 - 48 -

49 - 49 -