- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2016

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 o odhadu ceny obvyklé na nemovité věci - pozemku parc.č. 1322/2, součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Bludovice, obec Havířov, okres Karviná (LV č. 1525) a pozemku parc.č. 1322/3 jehož součástí je stavba pro výrobu bez čp/če, součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Bludovice, obec Havířov, okres Karviná (LV č. 4522) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský, LLM Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 0156/14 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 17 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území: Stavba pro výrobu včetně pozemků Frýdecká, Havířov Karviná Havířov Bludovice 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne za účasti znalce a povinného. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č a LV č pro k.ú. Bludovice ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 143 EX 00156/ o ustanovení znalce ze dne Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č zapsán: Čechal Jiří, Frýdecká 465/2, Bludovice, Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č zapsán: SJM Čechal Jiří a Čechalová Jana, Čechal Jiří, Frýdecká 465/2, Bludovice, Havířov Čechalová Jana, Slezská 771/3, Město, Havířov Omezení vlastnického práva na LV č. 1525: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Čechal Jiří Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu

3 - 3 - Omezení vlastnického práva na LV č. 4522: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Čechal Jiří blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrese Karviná, ve Statutárním městě Havířov, místní části Bludovice, při ul. Frýdecká, cca 300 m jihozápadně od křižovatky ul. Frýdecká a Těšínská, u domu č.p Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení a občanské vybavenosti. Přístup k nemovitosti je ze zpevněné obecní komunikaci. Ve Statutárním městě Havířov je k dispozici kompletní občanská vybavenost. Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří a) venkovní úpravy oplocení, zpevněné asfaltové plochy, opěrná zeď, vrata na dálkové ovládání, b) trvalé porosty na pozemku parc.č. 1322/2 se nachází trvalé porosty v minimálním množství 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí

4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků na LV 1525: Parc.č. 1322/2 ostatní plocha jiná plocha o výměře 311 m 2 Výčet pozemků na LV 4522: Parc.č. 1322/3 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 28 m 2 Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbami, součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou svažité. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6. B) stavby: 1) Stavba pro výrobu bez čp/če, součást pozemku parc.č. 1322/3 Oceňovaná stavba je samostatně stojící, nepodsklepená, s jedním NP a sedlovou střechou a sloužila jako sklad náhradních dílů. Základy jsou betonové. Svislé obvodové konstrukce zděné z tvárnic. Stropy s rovným podhledem. Střecha je sedlová s krytinou živičnou svařovanou. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou vápenné, vnitřní omítky vápenné hladké. Okna jsou dřevěná. Podlahy tvoří keramické dlažby. V objektu je proveden rozvod elektřiny.

5 - 5 - Zastavěná plocha objektu činí 28 m 2. Stavba je v užívání od cca od roku 1995, technický stav odpovídá svému stáří. 2) Stavba na pozemku parc.č. 1322/2 Stavba není zapsaná, ani zakreslená v Katastru nemovitostí. Dle dálkového náhledu do KN se stavba nachází z podstatné části na pozemku parc.č. 1322/2 a z menší části na pozemku parc.č. 1320/1, který není předmětem tohoto ocenění. Znalec tuto skutečnost zohlednil v ocenění, v objektivizačním koeficientu (vliv právních vztahů). Oceňovaná stavba je samostatně stojící, nepodsklepená, s jedním NP a sedlovou střechou a slouží jako sklad. Základy jsou betonové. Svislé obvodové konstrukce jsou montované na bázi dřevní hmoty. Stropy s rovným podhledem. Střecha je sedlová s krytinou živičnou svařovanou. Klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou vápenné, vnitřní omítky také vápenné hladké. Okna jsou dřevěná. 3) Vedlejší stavba na pozemku parc.č. 1322/2 Na pozemku p.č. 1322/2 se nachází vedlejší stavba přístřešek. Stavba je kovové konstrukce v betonových patkách, střecha sedlová, podlaha zpevněná. Přístřešek slouží jako kryté stání pro vozidla.

6 - 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě a jejím okolí (cca 20 km) běžně obchoduje se stavbami určeným ke skladování nebo k drobné podnikatelské činnosti (obchod). Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 tis. až 4 tis. Kč/m 2, dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovitosti lokalita cena nabídková výměra plochy v m2 cena za m2 celkové plochy korekce na pramen ceny korekce stavu korekce polohy objektivizační koeficient (vliv právních vztahů, názor znalce) výsledná přepočtena cena za m2 nemovitost č. 1 Orlová ,8 0,8 0,9 0, nemovitost č. 2 D. Lutyně ,8 0,8 1 0, nemovitost č. 3 Ostrava- Proskovice *) ,8 0,8 0, nemovitost č. 4 Ostrava-Plesná ,8 0,8 1 0, *) u této nemovitosti se jedná o prodej ½ nemovitosti. Pro účely srovnání znalec uvažuje cenu za celý objekt průměrná indexovaná hodnota Celková plocha oceňované nemovitosti v m2 průměrná indexovaná hodnota cena nemovitosti zjištěná srovnáváním Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): ,- Kč

7 - 7 - Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav objektů, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, právním vztahům (právně neošetřeno spoluužívání stavby na p.č. 1322/2, přístupy ke stavbě), nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a součástí a příslušenství. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. 1322/2, součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Bludovice, obec Havířov, okres Karviná (LV č. 1525) a pozemku parc.č. 1322/3 jehož součástí je stavba pro výrobu bez čp/če, součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Bludovice, obec Havířov, okres Karviná (LV č. 4522), je stanovena ke dni Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, technický stav, právní stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňovaných nemovitých věcí k datu ocenění ve výši ,- Kč. Rozdělení cen dle jednotlivých listů vlastnictví: Nemovité věci na LV č. 1525: ,- Kč Nemovité věci na LV č. 4522: ,- Kč

8 - 8 - C. Rekapitulace Obvyklá cena nemovité věci: pozemku parc.č. 1322/2 (LV č. 1525) a pozemku parc.č. 1322/3, jehož součástí je stavba pro výrobu bez čp/če (LV č. 4522), včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Bludovice, obec Havířov, okres Karviná činí Slovy: čtyři-sta-devadesát-osm-tisíc-osm-set-jedna-koruna-česká Rozdělení cen dle jednotlivých listů vlastnictví: Nemovité věci na LV č. 1525: ,- Kč Nemovité věci na LV č. 4522: ,- Kč ,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku.

9 - 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí

10 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Vlevo stavba na pozemku p.č. 1322/2, vpravo stavba na p.č. 1322/3 Pergola kryté stání Pergola kryté stání Detail oplocení a trvalé porosty Interiér stavby na p.č. 1322/3 brána Půda stavby na p.č. 1322/3 Interiér stavby na p.č. 1322/2

11 Zadní strana stavby na p.č. 1322/2 Detail zpevněné plochy Vstup do budov

12 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí

13 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Obchodní prostor, Orlová, okr. Karviná Cena: ,- Kč Užitná plocha: 760 m 2 Cena za m 2 : 2 763,- Kč Dům, sídlo firmy, prodejna, dílna či kancelář ve velmi dobrém stavu a po rekonstrukci, s možnosti bydlení. Výborné provozní náklady a v okolí kompletní občanská vybavenost. Nemovitá věc č. 2 Obchodní prostor, ul. Martinovská, Dolní Lutyně Cena: ,- Kč Užitná plocha: 870 m 2 Cena za m 2 : 2 011,- Kč Komerční objekt se zahradou a bytem 3+1. V pravé části se nachází nebytové prostory s rampou, které jsou odděleny příčkou, lze upravit. Celá část je podsklepena. Ve sklepě se nachází kotelna a čtyři samostatné místnosti. V levé části byt 3+1 s terasou. Každá část má samostatný vstup..nemovitá věc č. 3 Výrobní hala, ul. Frankova, Ostrava - Proskovice Cena: ,- Kč Užitná plocha: m 2 Cena za m 2 : 1 877,- Kč v rámci insolvenčního prodeje ke koupi podíl 1/2 komerčního objektu Zast. plocha a nádvoří o výměře m2, na pozemku stojí stavba s č.p. - občanská vybavenost, dále pozemek ostatní plocha, manipulační plocha o výměře m2, dále pozemek o výměře m2 - ostaní plocha - manipulační plocha. Areál vhodný jako výrobna, sídlo firmy, kanceláře apod..nemovitá věc č. 4 Výrobní hala, ul. Vlnitá, Ostrava-Plesná Cena: ,- Kč Užitná plocha: 933 m 2 Cena za m 2 : 2 465,- Kč Komerční objekt se skládá ze čtyř částí, kdy jednu část je možno využít k bydlení či administrativě, užitná/obytná plocha je 549 m2. Další tři části lze využít jako skladovací prostory, či prostory k lehké výrobě. Objekt je zčásti zrekonstruován (plastová okna,zárubně, elektro rozvody, částečně omítky a obklady, SDK podhledy a topná tělesa). Objekt vyžaduje další investici k dokončení rekonstrukce.