- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2012

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2012 o odhadu ceny obvyklé nemovitosti budovy občanské vybavenosti č.p. 108 na pozemku parc.č. 150/2, včetně pozemků a příslušenství, v k.ú. a obci Otice, okresu Opava (LV č. 458) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní Frýdek-Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00351/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 18 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Hospůdka TAGO Adresa nemovitosti: Slavkovská 108 Okres: Opava Obec: Otice Katastrální území: Otice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 458 pro k.ú. Otice ze dne Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00351/ o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 458 ke dni zapsán: Hrubý František, Palonín 117, Loštice Omezení vlastnického práva: V části C LV jsou, zapsána tato omezení: - Věcné břemeno oprávnění podle smlouvy ze dne ve prospěch Správa a údržba silnic Opava - Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské blíže viz LV v příloze Dle sdělení vlastníka je nemovitost údajně pronajata (na dobu určitou). Na žádost znalce vlastník nepředložil znalci tuto nájemní smlouvu z tohoto důvodu není k této smlouvě v tomto ocenění přihlíženo.

3 Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je objekt budovy Hospůdka TAGO č.p. 108, situovaný v západní zastavěné části obce Otice, ul. Slavkovská, katastrální území Otice, okres Opava, kraj Moravskoslezský. Objekt budovy je umístěn na pozemku parc. č. 150/2 zastavěná plocha a nádvoří. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy a objekty s drobným živnostenským podnikáním. Přístup a příjezd k objektu budovy je ze zpevněné veřejné komunikace, směr Slavkov, v místě je možnost napojení na přípojky inženýrských sítí vodu, plyn, kanalizaci a elektřinu. Předmětem ocenění je rovněž pozemek zastavěný stavbou objektu budovy parc. č. 150/2 zastavěná plocha a nádvoří. Na oceňovaném pozemku se nachází příslušenství objektu, které tvoří přístřešek venkovního posezení a související venkovní úpravy. Na pozemku p.č. 150/2 se dále nachází žumpa. K žumpě se dále váže věcné břemeno popsáno v další části posudku. Pozitiva oceňované nemovitosti: - dobrý technický stav - objekt po částečné rekonstrukci (podkroví) Negativa: nebyla shledána 7. Obsah posudku I) Ocenění dle vyhlášky II) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Výpis z Katastru nemovitostí - Srovnávané nemovitosti

4 - 4 - B. Posudek I) Ocenění dle vyhlášky Popis 1) Nemovitost budova občanské vybavenosti č.p. 108 Jedná se o objekt budovy zděný, částečně podsklepený, obdélníkového půdorysu, s jedním nadzemním podlažím, podkrovím, zastřešený sedlovou střechou s nestejným spádem, přilehlý na štítovou stěnu sousedního objektu. Objekt je napojen na přípojku elektřiny, plynu, vody a kanalizace. Přístup k objektu je z ulice Slavkovská, zadní vstup navazuje na venkovní zastřešené posezení. Přízemí objektu je ke dni ocenění užíváno jako restaurace, v podkroví objektu se nachází salónek pro příležitostné oslavy. Dispoziční uspořádaní 1. PP - sklepní prostory, schodiště 1. NP vchod, restaurační místnost, výčep, kuchyň, chodba, schodiště, sklad, sociální zařízení pro hosty a zaměstance Podkroví schodiště, salónek, výčep, sklad, chodba, sociální zařízení Objekt budovy byl původně postaven k rodinnému bydlení před cca 100 roky. V roce 1992 byla provedena změna užívání stavby na pohostinství včetně souvisejících stavebních úprav. V roce 1998 byl objekt plynofikován s provedením ÚT, v roce 2005 byla vyměněna okna. V roce 2009 bylo provedeno provozní podkroví a částečná úprava střešní konstrukce. Technický stav objektu odpovídá konstrukčnímu uspořádání, provedeným změnám v užívání, stáří a běžné údržbě. Z důvodu chybějící izolace proti zemní vlhkosti je značně provlhlé obvodové zdivo v suterénu objektu. Výpočet opotřebení se provede vzhledem k provedeným stavebním úpravám metodou analytickou. Příslušenství nemovitosti je standardního rozsahu a provedení a sestává z přístřešku pro venkovní posezení a související venkovní úpravy (zpevněné plochy, oplocení, přípojky IS). 2) Pozemek Jedná se o pozemek pod objektem budovy Hospůdka TAGO parc. č. 150/2 vedený v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 148 m 2. Pozemek je situován v zastavěné části obce, je přístupný ze zpevněné veřejné komunikace, pozemek je napojený na přípojky IS: vodu, plyn, elektřinu a kanalizaci. Ocenění č.p. 108 Výpočet výměr Zastavěná plocha 1.PP: 6,95 x 4,75 = 33,01 m 2 1. NP: 8,60 x 12,50 = 107,50 m 2

5 - 5 - Obestavěný prostor Spodní stavba 72,69 m 3 Vrchní stavba 327,88 m 3 Zastřešení 282,46 m 3 CELKEM obestavěný prostor 682,97 m 3 Způsob ocenění Oceňovaný objekt budovy Hospůdka TAGO je zděný, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, podkrovím se sedlovou střechou ze strany ulice s mírným spádem. Zastavěná plocha objektu přesahuje 100m 2, dle přílohy č.2 3 vyhlášky, se tedy jedná o budovu typu G (budovy restauračních zařízení, CZ-CC 121). Cena objektu se zjistí nákladovým způsobem podle 3 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. Výpočet ceny nákladovým způsobem Budova - 3, příloha č. 2 CZ-CC 121 Základní cena 2 710,00 Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu 682,97 m 3 Průměrná výška podlaží 2,79 m Průměrná zastavěná plocha podlaží 82,67 m 2 Koeficient druhu konstrukce 0,939 Koeficient zastavěné plochy 0,99984 Koeficient výšky podlaží 1,05269 Koeficient polohový 0,85 Koeficient změny cen staveb 2,074 Koeficient prodejnosti 0,777 Opotřebení analytickou metodou 51,08 % Koeficient vybavení stavby (z výpočtu výše) K4 0,92684 Zákl. cena upravená bez Kp ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki Kč/m ,21 Zákl. cena upravená s Kp ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp ZCU Kč/m ,32 Rok odhadu 2012 Rok pořízení 1911 Stáří S roků 101 Způsob výpočtu opotřebení (lineární/analyticky) analyticky Opotřebení stavby O % 51,08 Výchozí cena stavby CN Kč ,14 Stupeň dokončení stavby D % 100 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,14 Odpočet na opotřebení stavby 51,08 % O Kč ,33 Cena ke dni odhadu bez koeficientu prodejnosti Kč ,81 Cena ke dni odhadu s koeficientem prodejnosti C N Kč ,64 Cena objektu budovy Hospůdka TAGO zjištěná: ,65 Kč

6 - 6 - Příslušenství Zahradní pergola Výměra 40,00 m 2 Rok pořízení 1998 Opotřebení 43,33 % Základní cena podle přílohy č ,00 Kč/jedn. Koeficient polohový 0,85 Základní cena upravená bez Kp 2 897,61 Kč/jedn. Výchozí cena (bez Kp) ,40 Kč Opotřebení ,38 Kč Cena ke dni odhadu s Kp ,71 Kč Cena zahradní pergoly zjištěná: ,71 Kč Pozemek Podle 9 odst. 1) písm. a) zákona č. 151/1997 Sb., jde o pozemek stavební. V obci Otice není ke dni Ocenění vydána cenová mapa stavebních pozemků, ocenění se provede podle odst. 2) 28 Stavební Pozemky, vyhláška č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhlášky), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. Podle odst. 1 písm. f) 28 vyhlášky se základní cena pozemku vypočte podle vzorce: ZC = Cp x 3,00 Kčúm2. Tato cena se podle odst. 2) upraví přirážkami a srážkami dle přílohy číslo 21 tabulky č. 1 a koeficienty Ki z přílohy číslo 38 a Kp z přílohy č. 39. Podle přílohy č. 21 se v daném případě uplatní následující srážky a přírážky: pol. č možnost napojení na plynovod + 10 % Srážky a přirážky celkem + 10 % Kp pro okres Opava, obec s obyvateli příl. č. 39, sloupec 2 0,777 Ki pro hlavní stavbu: podle přílohy č. 38 (CZ-CC 121) 2,074 Ocenění stavebního pozemku podle 28 odst. 1,2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. Parcela č. 150/2 Druh zastavěná plocha a nádvoří Výměra (m 2 ) Celkem pozemek parc. č. 150/2 ZC (Kč/m 2 ) Poloha % ZCU 1 (Kč/m 2 ) Úprava % Ki Kp Koef. ZCU II (Kč/m 2 ) , , ,074 0, ,12 Cena (Kč) ,45 Kč , 45 Cena stavebního pozemku zjištěná: ,45 Kč

7 - 7 - Rekapitulace Rekapitulace ocenění nemovitostí dle vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. Nemovitost Cena s Kp (Kč) Objekt budovy "Hospůdka TAGO" č. p ,64 Zahradní pergola ,71 Pozemek stavební parc. č. 150/ ,45 Celkem nemovitosti ,80 Celkem nemovitosti zaokrouhleno Cena nemovitosti zjištěná (zaokrouhleno): Kč II) Odhad ceny obvyklé Popis objektu je proveden v předcházející části posudku Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné nemovitosti v rozmezí cca tis. až tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 20%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 4

8 - 8 - Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: Oceňovaná nemovitost Otice nemovitost 1 Čermná ve Slezsku nemovitost 2 Hať nemovitost 3 Vávrovice ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce nabídka nabídka nabídka korekce pro typ trans. 0,85 0,85 0,85 datum nabídky/prodeje XII.12 XII.12 XII.12 korekce pro datum nabídky 1,00 1,00 1,00 FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu horší srov. lepší korekce pro tech. stav 1,03 1,00 0,97 funkční využití nemovitosti horší srov. srov. korekce pro fce využítí 1,03 1,00 1,00 další rozvoj nemovitosti srov. lepší srov. korekce pro další rozvoj 1,00 0,90 1,00 lokalita/přístupnost horší srov. srov. korekce pro lokalitu 1,05 1,00 1,00 velikost objektu a pozemku větší větší větší korekce pro velikost objektu 0,95 0,90 0,97 korekce pro velikost pozemku 0,90 0,93 0,97 Indikovaná hodnota nemovitosti Cena nemovitosti zjištěna srovnáním (orientační): Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu staveb, pozemků, tak i příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem ,- Kč

9 - 9 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Pro ocenění nemovitosti byly použity tyto metody: Ocenění dle vyhlášky - Cena nemovitosti zjištěná (zaokrouhleno): Ocenění dle srovnávací metody - Srovnávací hodnota (zaokrouhleno): Kč ,- Kč Obvyklá cena nemovitosti: objekt občanské vybavenosti č.p. 108 situovaný na pozemku parc.č. 150/2, pozemek p.č. 150/2 a příslušenství sestávající z přístřešku pro venkovní posezení a související venkovní úpravy, v k.ú. a obci Otice, okresu Opava (LV č. 458), je stanovena ke dni Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši ,- Kč. Ocenění věcného břemene: Na nemovitosti vázne věcné břemeno spočívající v užívání stávající žumpy na pozemku p.č. 150/2, kdy povinný (vlastník nemovitosti) je povinen toto právo strpět. Dle předložené smlouvy o zřízení věcného břemene s právními účinky vkladu k vyplývá, že povinný má nárok na úhradu nákladů spojených s provozem žumpy a to ve výši 5% ročně. Jelikož nelze objektivně zjistit roční užitek vyplývající z uvedeného věcného břemene, stanovuji cenu tohoto věcného břemene odborným odhadem v souladu se zákonem ve výši ,- Kč.

10 III. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovitosti: Cena obvyklá ,- Kč Slovy: jedenmiliončtyřistatisíc Kč Ocenění věcného břemene: ,- Kč Slovy: desetitisíc Kč Cena obvyklá nemovitosti s věcným břemenem Kč Slovy: jedenmiliontřistadevadesáttisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby vyjma uvedeného věcného břemene oceněného výše. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2012 znaleckého deníku.

11 Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 458 Příloha č. 4: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti

12 - 12 -

13 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí