ZNALECKÝ POSUDEK č. 3170/092/14

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3170/092/14 O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI BYTOVÉ JEDNOTKY Č. 3/2 VEL S PŘÍSL. VE VÍCEBYTOVÉM NETYPOVÉM DOMĚ čp. 3 NA ST. P.Č. 81, VČETNĚ SPOL. PODÍLU 2960/10000 NA STAVEBNÍ PARCELE P. Č. 81, SPOLEČNÝCH KONSTRUKCÍCH A PROSTORECH, PŘÍSLUŠENSTVÍ, NEMOVITOST JE UMÍSTĚNA V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ MÍROV, OBCI MÍROV Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 č.j. Účel znaleckého posudku: 1136/2014-A stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby provedení nedobrovolné dražby, ocenění práv a závad na nemovitostech váznoucích, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou Oceněno ke dni Vlastník umožnil prohlídku po 16 hod. Znalecký posudek obsahuje 14 stran (z toho 5 stran příloh). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

2 Fotodokumentace: pokoj kuchyně ložnice spíž koupelna WC sklep - kotelna půdní prostor Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

3 Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. A. NÁLEZ Předmět ocenění: 10.1 Byt Stávající Číslo jednotky: V budově č. p.: 3 Na pozemku parc. č.: st. 81 Pozemky parc. č.: st.81 Ostatní stavby: 3/2-2+1 s přísl. Spoluvlastnický podíl na společných částech budovy: 2960/10000 na pozemku: 2960/10000 Vlastník jednotky: Josef Kováčik, Mírov čp. 3, Mírov podíl 1 / 1 Vlastník spol. podílu na pozemku: Josef Kováčik, Mírov čp. 3, Mírov podíl 1 / 1 Katastrální území: Mírov LV č.: 166 Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Mírov Část obce: Mírov Ulice: Číslo orientační: PODKLADY Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 166 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Mapa oblasti. 1 Fotodokumentace nemovitosti v textu Smlouva o převodu vlastnictví jednotky ze dne Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

4 METODY ZJIŠTĚNÍ HODNOTY Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel dražby nemovitosti. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude upřednostněna metoda porovnávací, obvyklé nájemné nelze odhadnout z důvodu běžně nepronajímaných bytů v Mírově.. REKAPITULACE: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) ,00 Kč Třistapadesáttisíckorunčeských Svitavy, Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

5 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ JEDNOTCE Jednotka: 10.1 Byt Kraj: Olomoucký Obec, část obce: Mírov Katastrální území: Mírov Ulice: jednotka stávající stav typ: 2+1 podlaží: 1. NP orientace S, J započitatelná plocha: 68,91 m 2 plocha předzahrádek: garáže a garážová stání: opotřebení celkové: 55 % rozestavěnost: 100 % vytápění: etážové na pevná paliva technický stav jednotky: průměrný, bez závad, vyšší opotřebení vykazují okna, dveře forma užívání: Bydlení rekonstrukce jedn. celk./dílčí v roce: / cca 1990 provedené dílčí rek. jednotky: vytápění, vybavení kuchyně, koupelny, instalace pozemky (popis): Stavební pozemky, Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 2960/10000 na stavební parcele č. 81. Pozemek je umístěn na východním okraji centrální části obce, je zainvestovaný, rovinný, přístupný po zpevněné komunikaci. Poloha je vhodnou pro bydlení - rezidenční stavby. Ke dni ocenění je nabízeno 5 zainvestovaných pozemků v nové lokalitě určené k výstavbě rodinných domů za cenu 230 Kč/m2. Popis nabízených pozemků: inženýrské sítě na hranici pozemku vodovod, elektro, plynovod, kanalizace, přístup po zpevněné komunikaci. Pozemky jsou svažité s orientací na jih. Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu na stavební parcele zastavěné vícebytovým domem odhaduji ve výši 100 Kč/m2. Obvyklá cena spol. podílu na zastavěné ploše budovou s byty je zohledněna v obvyklé ceně jednotky. výměra pozemků celkem: 160 m 2 budova / počet sekcí: Vnitřní řadový Jedna dle prohlášení, celkem 3 počet podlaží PP/NP 1 2 počet bytových/nebytových jednotek: 4 0 výtah: ne stručný popis budovy: Budova vícebytová netypová, zděná, s jedním podz. podl., se dvěma nadzemními podlažími, se střechou šikmou, s krytinou osinkocementovou, vnější povrchy jsou upraveny vápennou omítkou, okna dřevěná dvojitá a schodiště betonové, bez výtahu. Ve střeše půdní prostor, v 1.PP sklepy, společné prostory. stáří původní / další životnost: opotřebení / závady: 60 % okna, úpravy vnějších povrchů u konce životnosti, stav stavby: Neudržovaná k částečné rekonstrukci typ konstrukce budovy: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rekonstrukce celková/dílčí v roce: Nebyla provedena provedené dílčí rekonstrukce: rekonstrukce nebyla provedena Město Počet obyvatel: 418 Budova: řadová vnitřní Poloha v obci: Okrajová část vícebytové domy Poloha vzhledem k užívání: dobrá neutrální Okolí nemovitosti: bytová zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

6 Místopis: Obec Mírov se nachází na území okresu Šumperk a náleží pod Olomoucký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Mohelnice. Obec Mírov se rozkládá asi 24 km jihozápadně od Šumperku a 7 km západně od města Mohelnice. Vybavenost obce odpovídá obcím s počtem obyvatel do 500. Je zde Obecní úřad, pošta, MŠ, ZŠ nižšího stupně, koupaliště, hřiště, obchod se smíšeným zbožím. Spojení v obci je zajištěno autobusovou dopravou. Dominantou obce je hrad, kde je umístěna věznice se zvýšenou ostrahou. V obci je veden veřejný vodovod, plynovod, obecní kanalizace. Oceňovaná nemovitost je umístěna na východním okraji centrální části obce v lokalitě vícebytových zděných domů. Přístup je zajištěn z veřejné zpevněné komunikace p.č. 387/1, přes chodník p.č. 356 obě ve vlastnictví Obce Mírov. Poloha je vhodnou pro bydlení. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Zástavní práva exekutorská Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Rozhodnutí o úpadku Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Popis / dispozice: Byt je umístěn ve vnitřní sekci vícebytového domu zděného - sekce byly rozděleny na jednotky individuelně, počet sekcí celkem tři, počet čp. tři, jedná se o netypový zděný dům s dřevěným vázaným krovem, s krytinou z osinkocementových šablon. Vícebytový dům je podsklepen, má dvě nadzemní podlaží, v šikmé střeše je půdní prostor. Vícebytový dům nebyl revitalizován, rekonstruován, vysoké opotřebení vykazují vnější povrchy, okna. Předmětem ocenění je byt vel. 2+1 s přísl. v 1.NP. Oceňovaný byt nebyl v posledních cca 25 letech modernizován, je standardně vybaven,je vytápěn kotlem na pevná paliva umístěným ve sklepě v 1.PP. Dispozice. viz přehled započitatelných ploch Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy včetně zemních betonové pasy bez izolací 2. Svislé konstrukce zděné cihelné prací 3. Stropy polospalné s rovným 4. Krov, střecha dřevěný vázaný podhledem 5. Krytiny střech osinkocementové šablony 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky 9. Vnitřní obklady keramické běžné keramické obklady 10. Schody betonové 11. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná špaletová 14. Povrchy podlah betonové, keramické dlažby, 15. Vytápění etážové s kotlem na pevná palubky, koberce paliva 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod rozvod studené i teplé vody 19. Vnitřní kanalizace litinové potrubí 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody el. bojler 22. Vybavení kuchyní kuchyňská linka, el. sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení vana, umyvadlo, WC splachovací 25. Ostatní chybí Seznam ploch jednotky Užitná plocha Koeficient Započitatelná plocha kuchyň 13,76 m 2 1,00 13,76 m 2 ložnice 14,03 m 2 1,00 14,03 m 2 pokoj 15,71 m 2 1,00 15,71 m 2 koupelna 3,30 m 2 1,00 3,30 m 2 WC 1,10 m 2 1,00 1,10 m 2 spíž 1,50 m 2 1,00 1,50 m 2 chodba 4,32 m 2 1,00 4,32 m 2 sklep 9,92 m 2 0,50 4,96 m 2 sklep 20,45 m 2 0,50 10,22 m 2 Celkem 84,09 m 2 68,91 m 2 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

7 STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY POROVNÁVACÍ METODOU: Jedná se o vyhodnocení cen obchodovaných porovnatelných nemovitostí. Porovnávací hodnota Typ stavby Oceňovaná jednotka Srovnávané jednotky Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Užitná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 68,91 X X X X budova zděná 64,00 1.NP 2+1 s přísl , Mírov Byt vel. 2+1 s přísl. v 1.NP zděného vícebytového domu. Dům bez revitalizace prováděna pouze základní údržba. Byt po celkové modernizaci - vytápění etážové plynové, okna, vnitřní dveře, nášlapné vrstvy podlah, vybavení kuchyně, vybavení koupelny včetně obkladů a dlažeb. Byt ve velmi dobrém technickém stavu, standardně vybaven. K1 Zdroj nabídky - nabídka 0,75 K2 Velikost - srovnatelná 1,00 K3 Lokalita - srovnatelná sousedící vícebytový dům 1,00 K4 Typ stavby - budova zděná 1,00 K5 Stáří - nižší opotřebení vybavení 0,80 K6 Garáž - bez vlivu 1,00 K7 Vybavení - vyšší standard vybavení 0,80 budova zděná 60,80 1.NP 3+kk s přísl , Vendolí Byt vel. 3+kk s přísl. standardně vybavený. Vytápění etážové s kotlem na pevná paliva. Byt je umístěný v 1.NP vícebytového zděného domu z r. 1968, údržba je prováděna. Před 5 lety byla provedena výměna krytiny, nové klempířské konstrukce, plynovodní přípojka. Oceňovaný byt byl modernizován před cca 8 lety, bylo vyměněno vybavení koupelny, kuchyně, včetně obkladů a nášlapné vrstvy podlah ve dvou místnostech rozvody vodoinstalace a kanalizace. K1 Zdroj nabídky - prodej, vlastní zdroj 1,00 K2 Velikost - větší započitatelná plocha 1,00 K3 Lokalita - lukrativnější - satelit okresního města 0,80 K4 Typ stavby - budova zděná 1,00 K5 Stáří - nižší opotřebení vybavení 0,80 K6 Garáž - bez vlivu 1,00 K7 Vybavení - vyšší standard vybavení 0,80 panelový dům 42,00 1.NP s přísl , Maletín Byt 2+1 s přísl.v panelovém domě, v 1.NP, vytápění ústřední dálkové, vybavení srovnatelné, poloha srovnatelná - obec místního významu. nemovitosti v obci obtížně obchodovatelné. K1 Zdroj nabídky - nabídka S Reality 0,75 K2 Velikost - menší výměra 1,02 K3 Lokalita - srovnatelná 1,00 K4 Typ stavby - panelová 1,05 K5 Stáří - 0,85 0,90 K6 Garáž - ne 1,00 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel , X

8 K7 Vybavení - srovnatelné 1,00 panelová 42,00 5.NP s , přísl. Velké Opatovice ul. Hliníky ve Velkých Opatovicích, byt v 5. NP, sousedící budova po revitalizaci v r. 2006, podlahová plocha 41,55 m2, byt bez modernizace, srovnatelný technický stav, shodná výměra podlahové plochy, prováděna údržba dostatečná K1 Zdroj nabídky - prodej 1,00 K2 Velikost - menší započitatelná plocha 0,90 K3 Lokalita - lukrativnější 0,80 K4 Typ stavby - panelová 1,03 K5 Stáří - nižší opotřebení budovy 0,85 K6 Garáž - 1,00 K7 Vybavení - vyšší standard vybavení 0,90 Variační koeficient před úpravami: 8,89 % Variační koeficient po úpravách: 8,37 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 69 m 2 Porovnávací hodnota Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty V příkladech prodejů uvádím obchodované byty obchodované v regionu Šumperska a Svitavska. O bydlení v obci Mírov není velký zájem. Byty se zde obchodují sporadicky. Výhodou je dobrá dopravní dosažitelnost Olomouce, obec není atraktivní svou malou vybaveností, přítomností věznice. Ke dni ocenění je nabízen pouze jeden byt vel. 2+1 s přísl. - je uveden v příkladech prodejů, je po provedené celkové modernizaci ve velmi dobrém technickém stavu. Obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou, byla odhadnuta po zaokr.ve výši Kč. Půdní prostor je společným příslušenstvím, půdní koje jsou vymezeny dřevěnými laťovými příčkami. Při stanovení obvyklé ceny byl zohledněn technický stav oceňovaného bytu vyšší opotřebení vybavení bytu a budovy, poloha nemovitosti. REKAPITULACE: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) ,00 Kč Slovy: Třistapadesáttisíckorunčeských Pozn, V odhadnuté obvyklé ceně nejsou zohledněna právní omezení na nemovitosti váznoucí. Svitavy, Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

9 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne č.j.spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3170/092/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /14. Ing. Jana Vítková Nám. Míru Svitavy Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

10 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

11 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

12 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

13 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,

14 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, Svitavy, tel ,