- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci - bytové jednotky č. 2144/15 na ul. nám. Fr. Rasche, umístěné v domě č.p na parc.č.1158 a spoluvlastnického podílu ve výši 837/12019 na společných částech domu č.p na parcele č a pozemku parc.č. 1158, katastrální území Přerov, obec a okres Přerov (LV č. 7982) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Milan Vlha Exekutorský úřad Ostrava Prokešovo náměstí 634/ Ostrava Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 102 EX 00174/14 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 12 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 2144/15 Adresa nemovité věci: nám. Fr. Rasche 2144/7, Přerov I - Město Okres: Přerov Obec: Přerov Katastrální území: Přerov 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne za účasti zástupce vlastníka nemovité věci a znalce. Znalci nebyly předloženy žádné smlouvy mající vztah nebo zatěžující nemovitou věc. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Přerov ze dne Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy sp.zn. 102 EX 00174/ o ustanovení znalce ze dne Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č zapsán: Mirga Jan, nám. Fr. Rasche 2144/7, Přerov I-Město, Přerov Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve statutárním městě Přerov, ul. Nám. Fr. Rasche, v sousedství Gymnázia Jana Blahoslava a Střední pedagogické školy. Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Ve statutárním městě je veškerá občanská vybavenost. Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 2144/15 umístěnou v domě č.p na parc.č a spoluvlastnickým podílem ve výši 837/12019 na společných částech domu č.p a pozemku parc.č v k.ú. a obci Přerov.

3 - 3 - Pozitiva oceňované nemovité věci: - dobrá dopravní dostupnost, nachází se poblíž centra města - byt ve výborném stavu, po rekonstrukci Negativa oceňované nemovité věci: - v okolí se vyskytují konfliktní skupiny obyvatelstva 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí

4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) bytová jednotka č.2144/15 Oceňovaný byt o velikosti 3+1 se nachází v bytovém domě č.p ve 3. NP z 5.NP. Celková plocha bytu je 86,4 m 2 s příslušenstvím (balkon), pro výpočet spoluvlastnického podílu je započteno 83,7 m 2. Bytová jednotka prošla celkovou rekonstrukcí a nachází se ve výborném stavu. V bytové jednotce prošla rekonstrukcí kuchyň s novou kuchyňskou linkou, koupelna s rohovou vanou a WC. Vybavení jednotky tvoří vana, umyvadlo, WC, topná tělesa, plynový kotel. Podlahy v obytných místnostech jsou plovoucí a v ostatních prostorách keramické dlažby. Okna plastová. V koupelně, WC a kuchyni provedeny keramické obklady, jádro zděné. Etážové vytápění bytu. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je zděné konstrukce se sedlovou střechou. Dům v současné době prochází revitalizací, v domě není výtah. Společné části domu tvoří kolárna a kočárkárna. Dům byl kolaudován v roce K vlastnictví bytové jednotky 2144/15 dále patří spoluvlastnický podíl ve výši 837/12019 na společných částech domu č.p na pozemku parc.č a pozemku parc.č. 1158, v k.ú. Přerov, obci a okresu Přerov zapsané na LV č

5 - 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. 1) Ocenění bytové jednotky V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s bytovými jednotkami. Je zde převis nabídky nad poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 800 tis. až tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovitosti lokalita cena nabídková korekce ceny za pramen výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 korekce stavu bytu korekce stavu domu korekce lokality objektivizační koeficient výsledná cena za m2 byt č.1 Přerov, nám. Fr. Rasche , ,00 0,90 1,00 1, byt č.2 Přerov, Husova , ,15 0,90 1,00 1, byt č.3 Přerov, Jaselská , ,00 0,90 1,00 1, byt č.4 Přerov, Jižní čtvrť , ,05 0,90 0,95 1, průměrná indexovaná hodnota Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 83, Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): ,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu bytové jednotky č.2144/15, tak i podíl na společných částech domu č.p a pozemku parc.č a činí ,- Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: bytové jednotky č. 2144/15 na ul. Nám. Fr. Rasche, umístěné v domě č.p na parc.č.1158 a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p na parcele č a pozemku parc.č. 1158, katastrální území Přerov, obec a okres Přerov (LV č. 7982), je stanovena ke dni Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši ,- Kč.

6 - 6 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá nemovité věci bytové jednotky č.2144/15 vč. příslušenství a součástí a podílu na spol. částech domu a pozemku Slovy: osmsetsedmtisíc Kč ,- Kč 2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí Slovy: osmsetsedmtisíc Kč 0,- Kč ,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku.

7 - 7 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí

8 - 8 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Bytový dům č.p Chodba Hlavní dveře Plynový kotel Předsíň Kuchyně Koupelna WC

9 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 9 -

10 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Byt 3+1 ul. Nám. Fr. Rasche, Přerov Cena: ,- Kč Užitná plocha: 72 m 2 Byt 3+kk (72 m2) v osobním vlastnictví v Přerově, nám. Fr. Rasche. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí cihlového domu po kompletní revitalizaci. Byt prošel rozsáhlou rekonstrukcí - nová elektroinstalace, rozvody vody, odpady v plastu, plovoucí podlaha, keramická dlažba, nové omítky, dveře. Je zde nová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči, koupelna s velkým sprchovým koutem, samostatná toaleta. K bytu náleží zasklená lodžie, prostorný sklep a oplocený dvůr s možností příjemného posezení. K dispozici pískoviště pro děti, prolézačky a skluzavka. V okolí kompletní občanská vybavenost. Nemovitá věc č. 2 Byt 3+1 ul. Husova, Přerov Cena: ,- Kč Užitná plocha: 145 m 2 Velký byt 3+1 v osobním vlastnictví na ul. Husova v Přerově. Jedná se o slunný byt o rozloze 145 m2, je v původním stavu a nachází se ve 4. patře cihlového domu s výtahem. Je zachovalý a je možné provést úpravy dle vlastních představ. Předností bytu jsou prostorné pokoje, velká chodba, koupelna s vanou a WC a samostatné WC. Samozřejmostí je KT a internet. Byt je k okamžitému nastěhování.. Dům prošel revitalizací nová střecha, fasáda, zateplení. Dům je klidný a je obydlen bezproblémovými občany. Ve dvoře je zahrada a parkování pro auta. Občanská vybavenost je dobrá, v blízkosti se nachází supermarket Albert a Tesco..Nemovitá věc č. 3 Byt 3+1 ul. Jaselská, Přerov Cena: ,- Kč Užitná plocha: 70 m 2 Netradičně řešený byt na ulici Jaselské v Přerově. Byt v OV má rozlohu 70m2 s velkým sklepem cca 10m2. Byt je velice zajímavě řešený a součástí prodeje může být i veškeré zařízení a nábytek (vše je možné po domluvě s majitelem). Nemovitost je situována v třetím nadzemním podlaží cihlového revitalizovaného domu v oblíbené lokalitě města Přerova. Byt je individuálně rozšířený a osazený plastovými okny. Po vstupu se nachází prostorná chodba, ze které lze vejít přímo do kuchyně s lodžií a do všech tří neprůchozích pokojů. V bytě je nová elektroinstalace a nové rozvody vody v plastu. Na podlahách v pokojích jsou zrekonstruované parkety. Byt má velice pěknou koupelnu s vanou/sprchou + WC. Vytápění bytu je možné kombinovaným plynovým kotlem, kterým lze ohřívat i vodu. Nemovitá věc č. 4 Byt 3+1 ul. Jižní Čtvrť IV, Přerov Cena: ,- Kč Užitná plocha: 72 m 2 Cihlový byt 3+1 na ulici Jižní IV v blízkosti gymnázia J. Blahoslava. Byt o výměře 72m2, který je v osobním vlastnictví, se nachází v ideálním 2.podlaží, 3.podlažní budovy. Na každém patře jsou pouze dva byty. Dům prošel v roce 2013 kompletní revitalizací - fasáda, zateplení, renovace balkonů atd. V prostorném obývacím pokoji je balkon. Byt prošel částečnou rekonstrukcí - nové podlahy v pokojíčku, nové omítky v celém bytě, renovace koupelny a WC. Koupelna a WC jsou samostatné. V bytě se navíc nachází také spíž. Jsou zde dva sklepy, jeden zděný, druhý laťkový.