Znalecký posudek č. 4628/16

Transkript

1 Znalecký posudek č. 4628/16 O ceně nemovitosti: Pozemek parc.č. 1155/46 u Bakova nad Jizerou a pozemek parc.č. 372/8 u Bakova nad Jizerou - Trenčína kú. Bakov nad Jizerou a Chudoplesy obec Bakov nad Jizerou kraj Středočeský okres Mladá Boleslav Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/iii Mladá Boleslav č. obj.: EX 313/15 ze dne: zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav IČ Posudek obsahuje 10 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi,

2 2 A. Nález Jedná se o zemědělské pozemky (ornou půdu a louku) u města Bakov nad Jizerou. Pozemky evidovány jako orná půda a louka, jako orná půda užívány. Není vydáno územní rozhodnutí na jiné využití pozemků, nadále zůstávají zemědělským pozemkem podle územního plánu, není určeno k zastavění. 1. Znalecký úkol Výpočet administrativní ceny pro popis a zjištění obvyklé ceny pozemku pro exekuční řízení. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a přešetření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.1759 kú. Bakov n/j a č.184 kú.chudoplesy a obec Bakov n/j ze dne PÚ (inf.) a snímky katastrální předmětného území, mapy území, územní plán města, mapy území. 4. Vlastnické a evidenční údaje viz.vkn z LV: v příloze 5. Dokumentace a skutečnost Zemědělské pozemky evidovány orná půda a trvalý travní porost (louka), ve skutečnosti i takto užívány, umístěny u Trenčína m.č. města Bakov nad Jizerou, dle územního plánu nejsou určeny k zástavbě. 6. Celkový popis nemovitosti Pozemky jsou zemědělské, územním plánem neurčeny k zástavbě, stále vedeny i užíván jako orné půdy (rozoráno). Město Bakov má 5125 obyvatel (k rozhodnému dni r.2016 dle MLO), Trenčín je místní stavebně srostlou částí města, pozemek 320 m za okrajem Trenčína, přístupný z asfaltové silnice směr Studénka a Dolní Stakory, není zde možnost napojení na veřejné rozvody elektřiny, vody, zemního plynu a kanalizaci, oproti městu, kde jsou vše sítě. Do Trenčína jezdí autobusová doprava, do města i vlaková doprava, v místě nejsou žádné obchody či služby, v Trenčíně jen obchod, řeznictví, hostinec (uzavřený), restaurace. Ve městě střed 2,1 km je přiměřená vybavnost: městský úřad s matrikou a stavebním úřadem, pošta, základní škola i MŠ, zdravotnické zařízení, hřiště, koupaliště, obchody a služby přiměřené malému městu, zaměstnanost průměrná dobrá s možností dojíždění do města Mladá Boleslav, město Bakov n/j není sousední statutárního města Mladé Boleslavi střed 5,5 km z místa, nejkratší vzdálenost zast.území 2,9 km. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 7. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemek parc.č. 1155/46 kú.bakov nad Jizerou 2) Pozemek parc.č. 372/8 kú.chudoplesy B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 345/2015 Sb. o oceňování majetku. a) Pozemky a.1) Pozemek parc.č. 1155/46 kú.bakov nad Jizerou 6 Zemědělský pozemek evidovaný jako orná půda, mimo zastavěné území města Bakov nad Jizerou, nesousedí se Statutárním městem Mladá Boleslav. Pozemek není zastavěn je evidentně užíván pro zemědělské účely, rozoráno spolu se sousedními pozemky. Daná skutečnost souhlasí s územním plánem, zůstává zemědělským pozemkem. Není vydáno územní rozhodnutí na jiné využití pozemku, vycházeno ze skutečnosti. 6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 5 10 tisíci obyvateli vlastní území + 80 % Úprava celkem: + 80 % 1,800 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 1155/46 orná půda ,35 15, , /46 orná půda ,28 13, , /46 orná půda ,77 28, ,76 Součet: ,75 Pozemek parc.č. 1155/46 kú.bakov nad Jizerou zjištěná cena: , Kč a.2) Pozemek parc.č. 372/8 kú.chudoplesy 6 Zemědělský pozemek evidovaný jako trvalý travní porost, mimo zastavěné území města Bakov nad Jizerou, nesousedí se Statutárním městem Mladá Boleslav. Pozemek není zastavěn je evidentně užíván pro zemědělské účely, rozoráno spolu se sousedními pozemky. Daná skutečnost souhlasí s územním plánem, zůstává zemědělským pozemkem. Není vydáno územní rozhodnutí na jiné využití pozemku, vycházeno ze skutečnosti.

4 4 6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 5 10 tisíci obyvateli vlastní území + 80 % Úprava celkem: + 80 % 1,800 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 372/8 trvalý travní porost ,35 15, ,87 372/8 trvalý travní porost ,28 13, ,31 Součet: ,18 Pozemek parc.č. 372/8 kú.chudoplesy zjištěná cena: 1 978, Kč C. Obvyklá cena (na trhu s nemovitostmi v místě a čase) Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení). Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, druhu zemědělských pozemků, obdobného využití i umístění v místě a lokalitě) největší zastoupení na trhu se zemědělskými pozemky mají jednoznačně zemědělské společnosti ZS a zemědělci SHR), příklady níže:

5 5 Získán aritmetický průměr (a+b+c+d+e+f)/6 = (15, , )/6 = 17,98 Kč/m 2, tj. zaokrouhleně 18,-Kč/m 2. Se zvážením prodejnosti s ohledem na zejména vlivy na trh s nemovitostmi v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány po korekcích, vzhledem k poloze a umístění, občanské vybavenosti, objemu a stavu nemovitosti, využití pozemku. Obvyklá cena činí 18,- x ( ) m 2 = ,- Kč, tj. cena pozemku pč.1155/46 kú.bakov n/j a pč.372/8 kú.chudopesy (celé nemovitosti). Nutno konstatovat, že srovnávané nemovitosti jsou obdobné (takto vybírany z archivu) a odlišnosti byly korigovány průměrováním. Dále telefonicky ověřeno: Ing.František Hrabě (hospodařící v okolí Dolní Stakory) resp. jeho zástupce sdělil, že vykupují zemědělské pozemky v cenách Kč/m 2. Místně hospodařící zemědělská společnost Zemědělská společnost Plazy spol. s r.o. (adresa Plazy, Valy 9, tel , mail: zsplazy@seznam.cz ) vykupuje zemědělské pozemky za cenu BPEJ bez přirážek a zaplatí daň z nabytí nemovitosti, což by v dané případě činilo ,- Kč tj. 12,19 Kč/m 2. Pozemek parc.č. 1155/46 kú.bakov n/j: m 2 po 18,00 Kč/m 2 = ,-Kč. Pozemek parc.č. 372/8 kú.chudoplesy 132 m 2 po 18,00 Kč/m 2 = 2 376,-Kč. Ocenění podílu nemovitosti 1/4: z normálního pohledu běžného případného kupujícího má podíl nižší hodnotu než je matematický výpočet, z pohledu spoluvlastníka má vyšší hodnotu, též z pohledu obchodníka s nemovitostmi (s vidinou zakoupení dalšího podílu) může mít též vyšší hodnotu. Logicky není znám kupující (dražitel), proto hodnota +- vyjádřena matematickým výpočtem, středem, tudíž cena 1/4 předmětné nemovitosti činí zaokrouhleně 51111,-Kč.

6 6 D. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků m 2 Výsledné ceny: a) Pozemky 1) Pozemek parc.č. 1155/46 kú.bakov nad Jizerou , Kč 2) Pozemek parc.č. 372/8 kú.chudoplesy 1 978, Kč Výsledná cena činí celkem: , Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: dvěstětřicetosmtisícosmsetpadesát Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Martin Potoček 1 / ,50 Kč E. Obvyklá cena nemovitosti Pozemek parc.č. 1155/46 kú.bakov nad Jizerou a pozemek parc.č. 372/8 kú.chudoplesy (oba podíl 1/4) = ,- Kč. Cena práv a závad: viz. VKN z LV, jiná nezjištěna. 0,- Kč. Cena obvyklá slovy: padesáttisícjednostojedenáct Kč. (podílu 1/4). V Mladé Boleslavi, Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav F. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/l dne pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4628/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace.

7 7 Seznam příloh VKN z LV, BPEJ, katastrální mapa, foto, územní plán a poloha

8 8

9 9

10 10