Znalecký posudek č. 2998/09

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2998/09 O ceně nemovitosti: Pozemky parc.č. 518/4, 519/1, 519/2, 519/3, 520/3, 520/5 a 520/7, dále pozemky č.kat. 1315, 1316, 1317/1 díl.1, 1317/1 díl.2, 1320/1, 1322/3 díl.1, 1322/3 díl.3, 2316 díl.1 a 2316 díl.6 u Okrouhlé kú. Okrouhlá u Nového Boru obec Okrouhlá kraj Liberecký okres Česká Lípa Objednatel posudku: Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/iii Mladá Boleslav č. obj.: EX 2083/08 Účel posudku: obvyklá cena nemovitostí pro exekuci Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav Posudek obsahuje 16 stran a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi,

2 -2- A. Nález Jedná se o zemědělské pozemky mimo zastavěnou část obce Okrouhlá, pozemky jihovýchodně od obce vzdálené asi 400m od zastavěného území obce, na mapách v příloze upřesněné pozemkovými mapami. Pozemky určené převážně k zástavbě pro průmyslovou výrobu, Obec Okrouhlá (529 obyvatel) je vedle Nového Boru (12236 obyvatel), nesousedí s městem Česká Lípa. Obec Okrouhlá má běžnou malou občanskou vybavenost (jen hostinec), veřejná doprava autobusová. V obci je možnost napojení všech inženýrských sítí, v místě pozemků není možnost napojení pro vzdálenost sítí elektřiny, vody, zemního plynu, odpadní kanalizace, nutné provedení přeložky el.vedení 35kV. V obci je obecní úřad, není pošta, základní škola jen 1.stupeň, není zde zdravotní středisko, není tu policie, je tu hřiště pro tenis 2x, malé koupaliště, dojíždění do zaměstnání Nový Bor a Česká Lípa, v obci malá výroba, čerpací stanice. B. Znalecký úkol Administrativní cena dle oceňujícího předpisu podpůrně, zjištění obvyklé ceny pro exekuci. 1. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.278 pro kú.okrouhlá u Nového Boru a obec Okrouhlá ke dni (internetové ověření), katastrální a pozemkové mapy, mapové podklady, územní plán obce, informace Stavebního úřadu Nový Bor. 3. Vlastnické a evidenční údaje viz.vkn z LV: Beneš Jaroslav 1/10 4. Dokumentace a skutečnost Na zemědělských pozemcích umístěných mezi obcí Okrouhlá při silnici ČL-Skalice (kde přes silnici je Crystalex Nový Bor), pozemky mimo zástavbu obce, je dle územního plánu umožněna zástavba průmyslové zóny. Obec Okrouhlá (u Nového Boru) v okresu Česká Lípa má 529 obyvatel, pozemky nepřístupné zpevněnou cestou, v obci je možnost napojení na veřejné rozvody elektřiny a vody, je tu možnost napojení kanalizace, je tu možnost napojení zemního plynu, mimo obec bez možnosti napojení, tj. v místě pozemků. Do obce jezdí autobusová doprava, v obci jsou běžné služby, obecní úřad, není obchod a jsou drobné služby, pohostinství, není tu pošta a škola jen 1.stupeň, není zdravotnické zařízení, další takřka kompletní občanská vybavenost je v Novém Boru, dále v České Lípě. Podmínky zaměstnanosti průměrné. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 -3-5. Celkový popis nemovitosti Pozemky parc.č. 518/4, 519/1, 519/2, 519/3, 520/3, 520/5, 520/7, dále pozemky č.kat. 1315, 1316, 1317/1 díl.1 a díl.2, 1320/1, 1322/3 díl.1 a díl.3, 2316 díl.1 a díl.6 v území obce Okrouhlá jsou územní plánem určeny k zástavbě pro průmyslovou výrobu. Pozemky dosud nezainvestované (bez inženýrských sítí), nutné provedení přeložek el.sítí 35KV, přístupné pouze polní cestou (nezpevněný přístup). 6. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky parc.č. 518/4,, 519/1, 519/2, 519/3, 520/3, 520/5 a 520/7 kú.okrouhlá u Nového Boru 2) Pozemky č.kat. 1315, 1316, 1317/1 d.1, 1317/1 d.2, 1320/1, 1322/3 d.1, 1322/3 d.3, 2316 d.1 a 2316 d.6 kú.okrouhlá u Nového Boru C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 456/2008 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Česká Lípa Obec: Okrouhlá a) Pozemky a.1) Pozemky parc.č. 518/4,, 519/1, 519/2, 519/3, 520/3, 520/5 a 520/7 kú.okrouhlá u Nového Boru 32 Pozemky mimo zastavěné části obce Okrouhlá, pozemky umístěny mimo stávající zástavbu asi 400m od obce, pozemky jsou evidované převážně jako zemědělské (orné půdy a trvalé travní porosty), dále jako ostatní plochy, ostatní komunikace (polní cesty) a též jako ostatní plocha, zamokřená plocha (mokřad). Pozemky územním plánem určeny pro zástavbu průmyslovou zónou. V místě není možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny a vody, není tu kanalizace, není zde zemní plyn (pozemky nezainvestované, přístupové cesty nezpevněné polní). V místě hlučnost a prašnost od komunikace ČL-Kam.Šenov. Obec Okrouhlá má 529 obyvatel, nemá cenovou mapu stavebních pozemků, je sousední městu Nový Bor, není sousední městu Česká Lípa. Místo není v CHKO České středohoří. Dané pozemky jsou posuzovány jako pozemky s možností zástavby. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): [35 + (a 1 000) 0,007414] 1,00, kde a = pro 529 obyvatel v obci. 32 odst. 1 Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu

4 -4- Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 75 % 1,750 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 10 % Není možnost napojení na veřejný vodovod 5 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Není možnost napojení na rozvod elektřiny nebo vzdálenost ke zdroji je více než 200 m 8 % Negativní účinky okolí 5 % Úprava celkem: 35 % 0,650 Koeficient změny cen staveb K i : 2,128 Koeficient prodejnosti K p : (Výroba) 0,330 Koeficient úpravy dle 32 odst.1: 0,300 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] orná půda 518/ , 10,0000 * , ostatní plocha, 519/ , 10,0000 * 9 600, ostatní komunikace ostatní plocha, 519/ , 10,0000 * 1 040, ostatní komunikace ostatní plocha, 519/ , 10,0000 * 2 270, ostatní komunikace trvalý travní porost 520/ , 10,0000 * , trvalý travní porost 520/ , 10,0000 * , vodní plocha, 520/ , 10,0000 * 6 840, zamokřená plocha Součet: , *) cena byla upravena na 10 Kč/m 2 Pozemky parc.č. 518/4,, 519/1, 519/2, 519/3, 520/3, 520/5 a 520/7 kú.okrouhlá u Nového Boru zjištěná cena: , Kč a.2) Pozemky č.kat. 1315, 1316, 1317/1 d.1, 1317/1 d.2, 1320/1, 1322/3 d.1, 1322/3 d.3, 2316 d.1 a 2316 d.6 kú.okrouhlá u Nového Boru 32 Pozemky mimo zastavěné části obce Okrouhlá, pozemky umístěny mimo stávající zástavbu asi 400m od obce, pozemky jsou evidované jako zemědělské ve zjednodušené evidenci (trvalé travní porosty, orná půda). Pozemky jsou územním plánem určeny pro zástavbu průmyslovou zónou. V místě není možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny a vody, není tu kanalizace, není zde zemní plyn (pozemky nezainvestované, přístupové cesty nezpevněné polní). Obec Okrouhlá má 529 obyvatel, nemá cenovou mapu stavebních pozemků, je sousední městu Nový Bor, není sousední městu Česká Lípa, pozemky byly původně v katastrálním území Skalice u ČL. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): [35 + (a 1 000) 0,007414] 1,00, kde a = pro 529 obyvatel v obci. 32 odst. 1 Nestavební pozemky zahrnuty do územního plánu

5 -5- Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 75 % 1,750 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 10 % Není možnost napojení na veřejný vodovod 5 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Není možnost napojení na rozvod elektřiny nebo vzdálenost ke zdroji je více než 200 m 8 % Negativní účinky okolí 5 % Úprava celkem: 35 % 0,650 Koeficient změny cen staveb K i : 2,128 Koeficient prodejnosti K p : (Výroba) 0,330 Koeficient úpravy dle 32 odst.1: 0,300 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zemědělský čk , 10,0000 * , pozemek zemědělský čk , 10,0000 * , pozemek zemědělský čk.1317/ , 10,0000 * 140, pozemek díl.1 zemědělský čk.1317/ , 10,0000 * , pozemek díl.2 zemědělský čk.1320/ , 10,0000 * 4 830, pozemek zemědělský čk.1322/ , 10,0000 * , pozemek díl.1 zemědělský čk.1322/ , 10,0000 * 1 690, pozemek díl.3 zemědělský čk , 10,0000 * 1 500, pozemek díl.1 zemědělský čk , 10,0000 * , pozemek díl.6 Součet: , *) cena byla upravena na 10 Kč/m 2 Pozemky č.kat. 1315, 1316, 1317/1 d.1, 1317/1 d.2, 1320/1, 1322/3 d.1, 1322/3 d.3, 2316 d.1 a 2316 d.6 kú.okrouhlá u Nového Boru zjištěná cena: , Kč

6 -6- D. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků m 2 Výsledné ceny: a) Pozemky 1) Pozemky parc.č. 518/4,, 519/1, 519/2, 519/3, 520/3, 520/5 a 520/7 kú.okrouhlá u Nového Boru , Kč 2) Pozemky č.kat. 1315, 1316, 1317/1 d.1, 1317/1 d.2, 1320/1, 1322/3 d.1, 1322/3 d.3, 2316 d.1 a 2316 d.6 kú.okrouhlá u Nového Boru , Kč Výsledná cena činí celkem: , Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: , Kč Výsledná cena: , Kč Cena slovy: sedmsetpadesáttřitisícedevadesát Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Beneš Jaroslav 1 / , Kč (výpočet pro popis, údaje, evidenci a možnost porovnání). E. Obvyklá cena (na trhu s nemovitostmi v místě a čase) Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení).

7 -7- Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, zdroj vlastní z realizovaných kupních smluv nelze porovnávat pro odlišné území, proto použita inzerce a informace Obecního úřadu Okrouhlá, odprodej pozemků ke stavbě 150 Kč/m 2, ale bez nutnosti zainvestování, cena konkrétních pozemků se pohybuje Kč/m 2. Pozemky mimo zástavbu ( zemědělské pro zastavění ) celkem výměry m 2 Pro porovnání použita inzerce a info obce (obvyklá cena pozemků) 1) 2)

8 -8- Z výše uvedených informací je patrné, že inzerované ceny v okolí se pohybují od 430 Kč do 480 Kč u pozemků učených k zástavbě a u pozemků na okraji obce zainvestovaných. Předmětné pozemky však nejsou zainvestované, jsou určeny územní plánem pro průmyslovou výrobu, jsou vzdálené od obce a nutno tudíž provést kompletní výstavbu sítí a komunikací. Proto použity informační ceny v obci u stavebních pozemků pro průmyslovou výrobu 50-75,- Kč/m 2 (s nutností zainvestování a přeložek el.vedení). Je zde opět patrný patrný pokles trhu a zejména investičních záměrů průmyslové výstavby, proto cena snížena a zaokrouhlena na 60 Kč/m 2. Cena obvyklá pozemků určených územním plánem pro průmyslovou výstavbu u Okrouhlé je 75309m 2 x 60,- Kč/m 2 = Kč, podíl 1/10 činí Kč.

9 -9- F. Obvyklá cena na trhu s nemovitostmi v místě a čase Pozemky parc.č. 518/4, 519/1, 519/2, 519/3, 520/3, 520/5, 520/7, dále pozemky ve zjednodušené evidenci č.kat. 1315, 1316, 1317/1 díl.1, 1317/1 díl.2, 1320/1, 1322/3 díl.1, 1322/3 díl.3, 2316 díl.1 a 2316 díl.6 kú.okrouhlá u Nového Boru podíl 1/10 zaokrouhleně ,- Kč Obvyklá cena slovy: čtyřistapadesátjednatisíc osmsepadesátčtyři Kč Cena práv a závad: dle VKN z LV, věcná břemena nezjištěna. V Mladé Boleslavi, Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/l dne pod čj. Spr. 2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2998/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace. H. Seznam příloh katastrální a pozemkové mapy a fotomapy, poloha příloha: VKN z LV, 6 stran

10 -10- katastrální a pozemkové mapy a fotomapy, poloha

11 -11-

12 -12-

13 -13-

14 -14-

15 -15-

16 -16-