ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2015 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na nemovité věci pozemky p.č.329/17, p.č.329/18 a p.č.497/1 v katastrální území Křivenice (kód:643769), obec Horní Počaply, okres Mělník Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 9 JUDr. Milan Usnul, soudní exekutor Bryksova 763/ Praha 9 Účel posudku: Určení obvyklé ceny 098 Ex 05886/ Oceňovací vyhláška: Odhad obvyklé ceny je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 30. března 2015 Posudek vypracoval: Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 11 stran a přílohy. V Praze, dne 17. května 2015

2 ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy předmětem ocenění jsou pozemky, nelze uplatnit metodu nákladovou. Z tohoto důvodu je určena cena zjištěná stanovená podle platné oceňovací vyhlášky. Vzhledem k tomu, že s daným typem pozemků - pozemky, na kterých jsou liniové inženýrské stavby jiného vlastníka - se k datu ocenění v dané lokalitě neobchoduje, není použita srovnávací metoda. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/4000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné na základě porovnatelných kriterií. Tvůrce vyhlášky pro určení těchto rozhodných kriterií disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky

3 NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v katastrálním území Křivenice (kód: ), obec Horní Počaply. Pozemky se nalézají na jihozápadním okraji elektrárny v obci Horní Počaply. Dopravní dostupnost obce Horní Počaply je dobrá, místní silniční komunikace spojují obec s okresním městem Mělník. Okresní město Mělník se nalézá cca 10 km jihovýchodním směrem, Hlavní město Praha je vzdáleno přibližně 45 km jižním směrem. Dálniční komunikace D8 se nalézá západním směrem cca 20 km. Hromadná dopravní obsluha je v obci zastoupena autobusovou a železniční dopravou s přímými spoji na Mělník, Prahu, Děčín, aj. Dle Malého lexikonu obcí žije v obci Horní Počaply 1315 stálých obyvatel. V obci se nalézá širší sortiment služeb občanské vybavenosti. Horní Počaply mají statut obce, nalézají ve správním obvodu obce Mělník, obce s rozšířenou působností. Pověřený obecní úřad je též v obci Mělník. Nemovitou věc tvoří spoluvlastnický podíl o velikosti ½ na pozemcích p.č.329/17, p.č.329/18 a p.č.497/1, které na sebe místně i funkčně navazují. Na pozemku p.č.497/1 vázne věcné břemeno vedení. Vzhledem k tomu, že věcné břemeno eventuálním prodejem z dražby nezanikne a má i vliv na cenu obvyklou, je ve znaleckém posudku samostatně oceněno. Předmětem ocenění, dle usnesení č. 098 EX 05886/ jsou též pozemky p.č.189/52 a p.č.245/11 zapsané na LV č.86 pro katastrální území Křivenice (kód:643769), a dále pak p.č.161/18 zapsaný na LV č.86 pro katastrální území Horní Počaply (kód:643751).vzhledem k jejich místní a funkční nespjatosti jsou předmětem jiného znaleckého posudku. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce č. 098 Ex 05886/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Křivenice (kód:643769), obec Horní Počaply, list vlastnictví č.86, vyhotovený dálkovým přístupem dne Mapa geografického systému ČUZK katastrální území Křivenice (kód: ) Místní šetření se zaměřením současného stavu dne Údaje zjištěné na místě a na místně příslušných úřadech. Územní plán obce Horní Počaply. 3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.86 pro katastrální území Křivenice (kód: ), obec Horní Počaply zapsáni: Alexandra Ketnerová, identifikátor: /084 Pavlíkova 606/ Praha 4 - Kamýk podíl id. ½, a Stanislav Rousek, identifikátor: /300 Záhumenská Prievidza Dolné Vestenice Slovenská republika podíl id. ½

4 4. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí Mapa geografického systému Mapa širších souvislostí Mapa ortofoto 5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemky 2) Věcné břemeno podle 16b zákona č.151/1997 Sb. * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -

5 POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemky Oceněno podle 3 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemky p.č.329/17 a p.č.329/18, evidováno v KN jako orná půda, a p.č.497/1, evidováno v KN jako ostatní plocha-jiná plocha, celková výměra 1115 m 2, katastrální území Křivenice (kód: ), obec Horní Počaply. Pozemky se nacházejí cca 50 m jihozápadně od areálu elektrárny, v blízkosti železniční vlečky. Pozemky jsou dle územního plánu a skutečného stavu stavebními pozemky, resp. v jednotném funkčním celku se stavebním pozemkem, tak jsou též i oceněny. Pozemky jsou rovinné. Na pozemku se nalézají liniové inženýrské stavby, které jsou součástí technologie elektrárny, z tohoto důvodu nejsou předmětem ocenění. 1.2 Výměra pozemku p.č.329/ = m 2 p.č.329/ = m 2 p.č.497/1 358 = m Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) celkem = m 2 Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce Obec vzdálená od hranice vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Rozšířenou vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) =

6 1.4 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Ochranné pásmo 1) vedení 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu liniová inženýrská stavba jiného vlastníka na pozemku p.č.497/1 Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní - spoluvlastnictví 5. Ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu inženýrská stavba na pozemku (speciální využití) 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.4, inženýr.stavby) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku Výrobní objekty 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost k hranici pozemku Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po nezpevněné komunikaci - 6 -

7 5. Parkovací možnosti Omezené parkovací možnosti 6. Výhodnost z hlediska komerční využitelnosti Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené 2 0,00 Bez dalších vlivů Celkem * 0,00 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 0.6 = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 672,57 ZC = ZCv x Iu = 1590 Kč x = Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 167,63 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,90 Pozemky Cena celkem Kč ,- 2. Věcné břemeno podle 16b zákona č.151/1997 Sb. 2.1 Popis Na pozemku p.č.497/1 vázne věcné břemeno vedení ve prospěch Energotrans, a.s., Duhová 1444/2, Praha, IČO: Vzhledem k tomu, že pozemky p.č.329/17 a p.č.329/18 jsou v jednotném funkčním celku, a vzhledem ke tvaru a charakteru daných pozemků, věcné břemeno ovlivňuje obvyklou cenu všech oceňovaných pozemků, proto je hodnota věcného břemena počítáno s celkovou výměrou pozemků. Roční užitek nelze vypočítat výnosovou metodou, proto je vypočten dle 39 oceňovací vyhlášky ve výši 5 % hodnoty pozemků. 2.2 Výpočet ceny věcného břemene Roční jednotkové nájemné dosažitelné = Kč 8,38 Roční užitek za celou výměru m 2 = Kč 9.345,37 Min.roč.užitek pro výpočet (2/3 obvyklé ceny) = Kč 6.230,25 Uvažovaná výše ročního užitku pro výpočet = Kč 9.345,37 Počet let užívání práva podle smlouvy = neomezeně Uvažovaný počet let užívání práva pro výpočet = 5 roků Cena věcného břemene (roč.užitek x počet let) = Kč ,86 Věcné břemeno podle 16b zákona č.151/1997 Sb. Cena celkem Kč ,

8 CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE CENY VĚCNÝCH BŘEMEN 1) Věcné břemeno podle 16b zákona č.151/1997 Sb. Kč ,- Zjištěná cena celkem Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- VÝSLEDNÉ CENY 1) Pozemky Kč ,- 2) Věcné břemeno podle 16b zákona č.151/1997 Sb. Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,

9 REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemcích v jednotném funkčním celku. Na pozemku p.č.497/1 je realizována liniová inženýrská stavba, která je součástí technologie sousední elektrárny Mělník, proto není předmětem ocenění. Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Blízkost elektrárny, - Věcné břemeno, - Spoluvlastnictví, - Tvar pozemků, - Liniová inženýrská stavba jiného vlastníka. K datu ocenění se v dané lokalitě nemovité věci srovnatelné, resp. pozemky v těsné blízkosti tepelné elektrárny s liniovou inženýrskou stavbou jiného vlastníka, v nabídkách realitních makléřů nevyskytují. Pro stanovení ceny obvyklé nelze tedy využít metodu srovnávací. Pro tento konkrétní případ je cena určená podle cena zjištěné, vypočtené podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny v podstatě porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Z výše uvedených důvodů je pro stanovení obvyklé ceny přihlédnuto k ceně srovnávací. 1) Cena zjištěná, vč. věcného břemene Kč ,- 2) Cena zjištěná, vč. věcného břemene, spoluvlastnický podíl o velikosti ½ Kč ,

10 Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti ½ na nemovité věci pozemky p.č.329/17, p.č.329/18 a p.č.497/1 v katastrální území Křivenice (kód:643769), obec Horní Počaply, okres Mělník je: ,- Kč Slovy: sedmdesát tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - Pozemek v zastavěném území, bez rizika - Na nemovité věci vázne věcné břemeno - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, věcné břemeno, zástavní právo exekutorské) Úkoly pro znalce: 1. Cena zjištěná, po započtení hodnoty věcného břemene, dle platné oceňovací vyhlášky: ,- Kč. 2. Cena obvyklá, po započtení hodnoty věcného břemene: - Spoluvlastnický podíl o velikosti ½: ,- Kč. 3. Na nemovité věci vázne věcné břemeno vedení: ,- Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 17. května vypracoval

11 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne , č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská Praha 4 Michle tel jan.mels@atlas.cz