ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2562/2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2562/2016 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 2v ul. Krašovská č.p./č.o. 1726/10 s podílem na společných prostorech a pozemcích č.par. 3828, 3829, 3830, 3831 a 3832 zastavěná plocha a nádvoří v obci Plzeň, okres Plzeň - město, kat. území Bolevec, kraj Plzeňský. Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr Jaromír Peške Pod Vrchem Plzeň na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu Plzeň - město 74 EXE 3083/ EX- 297/15-15 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice telefon: nemecekznal@seznam.cz Počet stran: 11 včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé bytové jednotky č. 2v ul. Krašovská č.p./č.o. 1726/10 s podílem na společných prostorech a pozemcích č.par. 3828, 3829, 3830, 3831 a 3832 zastavěná plocha a nádvoří v obci Plzeň, okres Plzeň - město, kat. území Bolevec, kraj Plzeňský. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.2 Adresa předmětu ocenění: Krašovská 1726/ Plzeň Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-město Obec: Plzeň Katastrální území: Bolevec Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 050,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV kopie snímku z katastrální mapy - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Věra Rýdlová, Krašovská 1726/10, Plzeň, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 81 / 6783 Věra Rýdlová, Krašovská 1726/10, Plzeň, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 81 / Dokumentace a skutečnost -byla pořízena fotodokumentace znalcem, prohlídka bytové jednotky byla umožněna - 2 -

3 7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost je v krajském městě Plzni v části zvané Bolevec ul. Krašovská č.p. 1726/10. Stojí v původní zástavbě panelových bytových domů s dobrou dostupností centra obce. V okolí nemovitosti je kompletní občanská vybavenost (škola, školka, nákupní centrum, zdravotnické zařízení a další). Zastávka MHD je vzdálena cca do 200m. Bytový zděný dům je o VIII. NP s výtahem, který byl stavebně dokončen v roce Dům je po revitalizaci zateplení, vyměněna okna za plastová v roce 2006 až 2007 Parkovací možnosti jsou omezené - nedostatek parkovacích míst. Dům je připojen na veškeré inženýrské sítě, teplá voda a vytápění dálkově z Plzeňské teplárenské a.s.. Vlastní bytová jednotka je ve I. NP o velikosti 4+1 a skládá se z předsíně 12,89m2, koupelny s vano u, 2x WC, kuchyně 9,30m2, obývacího pokoj e 20,18m2, dva dětské pokoje12,16m 2 a 12,16m2 a ložnic e 9,21m2. V suterénu je sklep. Technický stav odpovídá stáří. Byt je původní bez stavebních úprav. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku - nedostatek parkovacích míst - sídliště 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel užití realizované stavby I -0,01-4 -

5 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 1, i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 2 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,050 = 1,050 6 i = 1-5 -

6 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,50 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a , , ,- nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a , , ,50 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a , , ,- nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a , , ,- nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a , , ,- nádvoří Stavební pozemky - celkem 1 183,00 m ,50 Pozemek - zjištěná cena = ,50 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = ,50Kč ,50 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,50 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeň 2 Stáří stavby: 27 let Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy podlahová plocha: 80,79 * 1,00 = 80,79 m 2 sklep: 1,25 * 0,10 = 0,13 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 80,92 m 2-6 -

7 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje - pouze sklep 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 9 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (9 + 15)= 0,880 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,880 = 0,741 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,741 = ,08 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 80,92 m 2 * ,08 Kč/m 2 * 1,000 * 1,050= ,37 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,37 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,50 Kč Spoluvlastnický podíl: 81 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,50 Kč * 81 / = ,23 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,23 Kč Bytová jednotka č. 2 - zjištěná cena = ,60 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřistatřicetpěttisícdevětsetdvacet Kč - 8 -

9 STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ V MÍSTĚ A ČASE POROVNÁNÍ B. Porovnávací metoda Definice ceny obvyklé: 2 zákona o oceňování MF ČR č. 151/1997 Sb. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla doložena při prodejích stejného, případně obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ( pronajímatele nebo nájemce), ani vliv zvláštní obliby. Definice místně obvyklého nájemného: Základní právní norma pro ocenění, kterou je Zákon č. 151/97 Sb. Používá pojem obvyklé nájemné viz. 2 cit. Zákona platných vyhlášek. Místně obvyklé nájemné, je takové nájemné, za které lze předmět nájmu pronajmout ke dni ocenění mezi ochotným pronajímatelem a ochotným nájemcem v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Stanovení obvyklého nájemného porovnávacím způsobem Jak vyplívá z definice obvyklé ceny, optimálním způsobem jejího zjištění je cenové porovnání, kdy se vychází ze známých i inzerovaných pronájmů v dané srovnatelné lokalitě. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným a nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jejím pronájmu. Tyto jednotkové srovnávací ceny se zjišťují především z nájemních smluv, databáze znalce i z realitních kanceláří. Zjištění ceny z realitní inzerce je již v dnešní době poměrně rozšířeným a dostupným způsobem. Ale je potřeba počítat s tím, že inzerovaná částka ( cena) vyjadřuje pouze představu jedné strany ( pronajímatele) o výši nájemného, takže se inzerované výše pronájmu realizuje zcela vyjímečně. V každém případě je možno požadovanou cenu považovat za cenu maximálně možnou. Při zjišťování cen nemovitostí stejného ( podobného) typu a velikosti pozemků v dané lokalitě byly v současné době osloveny realitní kanceláře, internetové realitní nabídky i archiv soudního znalce ( vlastní zdroje). 1.Prodej bytu m2 Žlutická, Plzeň - Bolevec Kč 2.Prodej bytu m2 Žlutická, Plzeň - Bolevec Kč - 9 -

10 3.Prodej bytu m2 U Jam, Plzeň - Bolevec Kč 4.Prodej bytu m2 Plaská, Plzeň - Bolevec Kč 5.Prodej bytu m2 Nýřanská, Plzeň - Bolevec Kč ZÁVĚREČNÉ STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ: Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné podotknout k tomu, že na listu vlastnictví ( výpise z katastru nemovitostí) jsou zapsána omezení vlastnických práv. Tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení. Posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení s nízkou úrokovou sazbou, kterou při běžném obchodním styku při pořízení nemovitosti určené k vlastnickému bydlení využívá převážná část kupujících. Při porovnání s nabízenými a prodanými bytovými jednotkami je nutné přihlédnout k velikosti bytu, stáří a stavu objektu ( zateplení) a k technickému stavu bytového jádra (původní). Cenu obvyklou v místě a čase lze stanovit na: Cena vyhlášková ,- Kč Cena obvyklá v místě a čase ,-Kč Ve Vejprnicích

11 Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice telefon: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: ze dne pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2562/2016 znaleckého deníku