Znalecký posudek /2012

Transkript

1 Znalecký posudek /2012 o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro Exekutorský úřad Plzeň - sever PŘEDMĚT OCENĚNÍ : Ideální podíl ve výši 1/8 Zemědělské pozemky LV č. 94 Část obce: --- Ulice: --- č.p. : --- Obec : Petrovice II PSČ: Okres: Kutná Hora Kraj: Středočeský Katastrální území: Losiny Identifikační kód: Sídlo katastr. úřadu: Kutná Hora VLASTNÍK POZEMKŮ: Kirk Kateřina, Jana Švermy 1709, Benešov podíl 1/8 Šimánková Andrea, Masarykovo nám. 100, Benešov podíl 1/8 YARIS s.r.o., Krajinská 33/5, České Budějovice podíl 3/4 OBJEDNAVATEL Soudní exekutor JUDr. Vendula Flajšhansová č.j.: 121 EX 7802/09 Exekutorský úřad Plzeň - sever Divadelní 2728/3a Plzeň Vypracoval: Ing. Martin Harmáček Nad Úhlavou 3, Plzeň Certifikovaný Bankovním institutem a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost". Tento znalecký posudek obsahuje 25 stran textu včetně příloh a předává se ve dvou vyhotoveních. V Plzni, dne

2 Obsah Úkol znalce... 3 Prohlídka nemovitosti... 3 Podklady pro znalecký posudek:... 3 NÁLEZ A POSUDEK... 4 Úvod... 4 A. Místopis, vstupní údaje:... 4 B. Pozemky... 5 C. Omezení vlastnických práv... 8 D. Právní stav... 8 E. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví... 8 F. Práva a závady související s předmětnými nemovitostmi... 9 G. Obvyklá cena... 9 Závěr odpověď na zadaný úkol 10 Přílohy Výpis z KN, LV 94 Kopie katastrální mapy Mapa širší vztahy Usnesení č.sp. 121 EX 7802/09 Znalecká doložka. 25 Strana 2

3 Úkol znalce Úkolem znalce je odpovědět na následující otázky: ocenění ideálního podílu ve výši 1/8 pozemků: pozemek p.č 108/3 o výměře 266 m 2 trvalý travní porost a pozemky ve zjednodušené evidenci PK 108/3, PK 156/5, PK 218/3, PK 218/18, PK 218/19, PK 218/20, PK 285/10, PK 286/2 a PK 291/4 zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora, pro obec Petrovice II, kat. území Losiny na LV 94. Ocenit uvedené nemovitosti a ocenit případná práva a závady s nemovitostmi spojené ke dni zpracování znaleckého posudku. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitostí se uskutečnila dne od 10:00 hod. Přítomni: Exekutorský úřad JUDr. Milan Hejna Povinná ani spoluvlastník se nedostavili níže podepsaný znalec Podklady pro znalecký posudek: 1. Základní podklady 2. Situační podklady Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Losiny, obec Petrovice II, list vlastnictví č. 3. Doklady o nabytí Projektové podklady 94, ze dne Kopie katastrální mapy a snímky map bývalého Pozemkového katastru předmětného území platná pro k.ú. Losiny, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora dne Doklady o stáří a době užívání Ostatní podklady Informace získané při místním šetření Strana 3

4 NÁLEZ A POSUDEK Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.119/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Podle 66 odst. (5) znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu 18) 2 odst. 1 zákona č. 119/1997 Sb., o oceňování majetku. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Obec Petrovice II je malou obcí v okrese Kutná Hora, nacházejí se 10 km jihozápadně od Uhlířských Janovic, zhruba 30 km od Kutné Hory, v nadmořské výšce m.n.m. Vybavenost obce je minimální. Předmětné pozemky se nacházejí v katastrálním území Losiny. Údaje o oceňovaných pozemcích Jedná se o zemědělské pozemky, kromě jednoho trvalého porostu jsou ostatní vedeny ve zjednodušené evidenci, původ Pozemkový katastr. Jednotlivé parcely netvoří souvislý celek, jsou rozloženy v různých částech katastru. Na pozemcích se nevyskytují žádné stavby. Pozemky nejsou řešeny územním plánem jako stavební. Strana 4

5 B. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků je provedeno ve dvou alternativách, a to ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb. a v souladu s tržním stavem Metodou porovnávací hodnoty. Výčet oceňovaných pozemků Dle výpisu z katastru nemovitostí - LV 94 Obec: Petrovice II Katastrální území: Losiny Druh pozemku p.č. Výměra m 2 trvalý travní porost 88/3 266 PK 108/ PK 156/ PK 218/ PK 218/ PK 218/ PK 218/ PK 285/10 29 PK 286/ PK 291/ Výměra celkem B1 - Výpočet ceny ve smyslu dle zák. 151/1997 Sb. a prov. vyhl. Zemědělské pozemky oceněné dle 29. Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] JC [Kč/m2] Úprava [%] UC [Kč/m2] Cena [Kč] trvalý travní 83/ ,00 4,42 4, ,72 porost PK 108/ ,00 1,21 1, ,12 PK 156/ ,00 1,21 1, ,44 PK 218/ ,00 6,79 6, ,89 PK 218/ ,00 6,79 6, ,64 PK 218/ ,00 6,79 6, ,11 Strana 5

6 PK 218/ ,00 6,79 6, , ,00 5,64 5, ,56 PK 285/ ,00 6,79 6,79 196,91 PK 286/ ,00 6,79 6, ,45 PK 291/ ,00 6,79 6, ,81 Mezisoučet , ,84 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): * 1,0000 Zemědělské pozemky oceněné dle 29 - celkem ,84 Zemědělské - zjištěná cena = ,84 Kč B1 - Pozemky celkem - zaokr. Kč B2 - Stanovení hodnoty porovnávací metodou Metodika V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Tabulka porovnávaných pozemků 1 Polipsy, okr. Kutná Hora Pozemky o celkové výměře m2, které se nacházejí v blízkosti obce Polipsy. K pozemkům jsou zavedeny příjezdové cesty. Výměra m Nabídková cena Kč ,84 Kč/m 2 Strana 6

7 2 Chřenovice, okr. Havlíčkův brod Orná půda v k.ú. Chřenovice okr. Havlíčkův Brod. Pozemky se skládají celkem ze 3 částí, které jsou v jednom lánu a všechny na sebe navazují a tvoří jeden celek a jsou přístupné z obecního pozemku Výměra m Nabídková cena Kč ,- 10,00 Kč/m 2 3 Pavlovice, okr. Benešov Prodej zemědělských pozemků v extravilánu obce Pavlovice, okr. Benešov. Jedná se o ornou půdu louky a pastviny, vhodné pro zemědělské využití, Výměra m Nabídková cena Kč ,- 20,00 Kč/m 2 4 Šebestěnice, okr. Kutná Hora Prodej pozemku m2 ( pole ) vcelku Výměra m Nabídková cena Kč ,- 17,00 Kč/m 2 Výpočet průměrné porovnávací jednotkové ceny Číslo Cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p K ov Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] ,84 0,90 0,95 2 8, ,00 0,90 0,90 2 8, ,00 0,90 0, , ,00 0,90 0, ,54 63,77/6 Strana 7

8 Průměrná upravená jednotková cena: 10,63 Kč/m 2 Minimální upravená jednotková cena: 8,10 Kč/m 2 Maximální upravená jednotková cena: 16,20 Kč/m 2 Legenda: K p - zdroj nabídky; K ov - ostatní vlivy (velikost pozemku, lokalita, územní plán apod.) Porovnávací hodnota Výměra oceňovaných pozemků: m m 2 á 10,63 Kč/m 2 = ,28 Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou celkem zaokr. = ,00 Kč B2 - Pozemky - porovnávací hodnota Kč C. Omezení vlastnických práv V části C listu vlastnictví je uvedena poznámka : Zástavní právo exekutorské Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji Vzhledem k účelu ocenění na tyto skutečnosti nebyl brán zřetel. Prohlašuji, že objednavatel ocenění sdělil, že kromě výše uvedených skutečností na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí. D. Právní stav Za právní stav nemovitosti se považuje takový stav, kdy pozemky nebo stavby jsou užívány v souladu se správním rozhodnutím příslušného úřadu. Jedná se jen o zemědělské pozemky takto užívané - lze stanovit její obvyklou cenu. E. Závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola všech pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění jsou výhradně nemovitosti, které podle výpisu z katastru nemovitostí jsou v něm zapsány. Všechny pozemky, které jsou předmětem ocenění, jsou doloženy v příloze tohoto ocenění a jsou barevně vyznačeny na snímku z katastru nemovitostí. Strana 8

9 F. Práva a závady související s předmětnými nemovitostmi F1 Práva spojená s předmětnými nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ Věcná břemena chůze a jízdy Usnesení soudu číslo deníku 1481/1935 Historicky zajišťují právní přístup k pozemkům, i když dnes sloučeny s jinými pozemky v jednotné lány. Oceňuje se jednotně ,- Kč. F2 - Závady spojené s předmětnými nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ Věcná břemena chůze a jízdy Usnesení soudu číslo deníku 1481/1935 Historicky zajišťují právní přístup sousedních pozemků přes oceňované pozemky, i když dnes sloučeny s jinými pozemky v jednotné lány. Oceňuje se jednotně ,- Kč. G. Obvyklá cena Obvyklá cena je stanovena na základě výše uvedených výsledků metod, se zohledněním vlivu lokality, polohy pozemků, účelu využití, stavu na trhu s nemovitostmi (poptávka - nabídka), obchodovatelností tohoto segmentu trhu apod. Metoda Kč Váha B1 - dle zák.151/1997 a prov. vyhl B2 - Porovnávací hodnota Obvyklá cena Kč Obchodovatelnost spoluvlastnického podílu je na trhu vždy obtížnější, tato skutečnost se negativně projeví na výši obvyklé ceny. Nelze tedy obvyklou cenu podílu zjistit prostým matematickým dělením. Na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti (ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/8) ve výši: OBVYKLÁ CENA IDEÁL. SPOLUVL. PODÍLU 1/8 Kč Strana 9

10 ZÁVĚR odpověď na zadaný úkol OBVYKLÁ CENA předmětných nemovitostí: Pozemky LV 94 podíl ve výši 1/8 Kč Obvyklá cena práv spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Práva Kč Obvyklá cena závad spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Závady Kč Pozn.: Povinný ani objednatel nedoložil znalci žádné jiné skutečnosti, které by byly právem či závadou ve smyslu 336 OSŘ. Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.119/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Plzni, dne Ing. Martin Harmáček certifikovaný odhadce pro oceňování majetku, znalec v oboru stavebnictví, v oboru ekonomika, ceny a odhady, specializace nemovitosti, oceňování podniků, autorizovaný inženýr pro pozemní stavby Strana 10

11 P Ř Í L O H Y 1. VÝPIS Z KN LV č KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY 3. MAPA ŠIRŠÍ VZTAHY 4. USNESENÍ 121 EX 7802/09 Strana 11